专业市场发展规律及趋势研究

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。专业市场发展规律及趋势研判中原顾问部A组2014.11.28Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2014概念篇案例篇实战篇畅想篇Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2014概念篇Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010专业市场是指同类产品积聚于某一场所进行的交易、流通和配送；简单来说，就是相同系列的专业店、专卖店高度聚集的特色商业场所，它所呈现的是特定的客户定位、特定的经营行业定位。什么是专业市场？定义与一般商业地产的区别在于，专业市场具备“商业地产+产业地产”的双重属性产业地产商业地产在市场规模设计上，可运用商圈辐射理论，分析专业市场能的辐射区域，从而确定市场容量和项目的分期开发规模。招商方面，吸引关键驻商入场······通过产业基础促进市场的发展，要了解专业市场所处价值链环节，还有哪些环节可形成产品、产业要素交易？它们与专业市场能否形成互补······Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010专业市场的发展阶段——经历五代专业市场2006~2007第一代•虚拟市场以阿里巴巴等为代表，随着计算机网络和电子商务的发展，虚拟市场开始走上了市场经济的舞台，由于中国人的习惯，不见面的生意不敢，限制了虚拟市场的发展。如红星美凯龙等•展示为主的交易批发市场规模比较大，以展示为主，为国内众多的企业提供一个走向国际市场的平台，为众多的国外企业向中国展示产品，是国内主要发展趋势•物流功能专业市场随着组织化程度的提高，采购者或供应者数量的增多，规模的增大，过去的批发市场已经不能胜任这个变化，于是开始出现拥有物流功能专业的批发市场•摊位制的交易场所（集市）只负责交易，众多需求者集中在某个场所，供应者把货卖给需求者，需求者再运给生产地和零售商，这是低级的市场形态。如义乌小商品市场早期的原型等•现代专业市场集企业集群采购、商品展示、电子商务、现代物流于一体，是以专业市场为基础的产业综合性服务平台，国际采购中心，如义乌国际小商品市场、萧山中国纺织采购博览城第二代第三代第四代第五代Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010产地型集散地型专业市场三种功能类型销售地型基础：当地有巨大的消费需求特征：产品绝大部分来源于外地，销售给当地的个人用户与企业案例：嘉兴蔬菜批发交易市场基础：当地具足够规模的产业基础特征：商品绝大部分以本地产商品为主，销往下游市场案例：绍兴中国轻纺城基础：当地具备物流或信息集散中心的基础特征：生产和销售都集中在外地，本地只是中转，“买全国货、卖全国货”，由此形成低成本流通案例：武汉汉正街越来越多的集散地型专业市场转向“集散地＋产地型”市场，他们依靠强大的辐射力带动当地产业的发展。强大的产业支撑利于大幅降低产品成本，强大的集散功能利于形成市场的巨大辐射力。市场要规模化发展，只有通过集散加产地这两条腿，才能获得可持续发展的动力，如义乌小商品城、石家庄南三条市场。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2014案例篇Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010案例分析红星美凯龙南国城市广场三清国际华城Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010红星美凯龙发展历程家具门市部前店后厂的家具专营店综合性大卖场家居大卖场绿色环保商场文化公园式shoppingmall第一代第三代第五代第七代第八代第六代第四代第二代家居情景体验shoppingmall盈利模式产品品牌商场物业操作手法改造租赁场地买地自建商场+租赁大棚式市场买地自建商场+租赁+与宜家等联合买地+委托管理+电商“星易家”土地价格的非理性上涨生产与流通商业地产角色定位第一二代：产销者第三代至第八代：购地洽谈、设计建造、招商、经营管理地价升值+租金收入+利润分成产品销售收入销售收入（自有产品部分）+赚取差价（集中采购其它产品）88年91年97年99年00年03年06年08年至今相比传统建材市场面积大，受租赁价格波动影响明显地价升值+租金收入Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010红星美凯龙发展历程Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,201011捆绑客户—与知名品牌建立合作联盟规范管理—商场化管理、市场负全责统一建筑装饰理念—长方体外形、黄蓝相见色彩统一品牌定位—精品经营、绿色生态、休闲观光美凯龙自己买地、建商场，提高可信度统一企业CI统一品牌形象宣传—企业文化宣传品牌优化—优胜劣汰红星美凯龙发展历程Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010一般运营管理模式——①定位中高端收入群体；②强调体验式购物模式；③与知名企业等结成战略联盟；④售后客户服务四大核心承诺；Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010不同于专业导向型的地产开发模式，红星地产通过植入商业资源驱动人气，获得后期地产开发收益。开发模式–随着红星美凯龙家居建材市场这一核心商业品牌强大号召力的形成，红星商业地产开发模式开始由BH（开发+持有）模式向BSH（开发+销售+持有）模式转变，既解决了短期现金流的问题，又解决了长期收入稳定问题产品战略–主推三种产品：一是大型城市综合体，即在重点发展城市开发，以家居MALL为主体，融合百货MALL、商业街、高档酒店、5A级写字楼、精品SOHO及铂金公寓等复合型物业；二是SOHO公寓，将在每个家居MALL配建3万~4万平方米；三是中高档住宅，今后每个项目体量都将达到几十万平方米开发时序–先做家居建材市场、超市、五星级酒店等业态，集聚人气，增加地方政府税收收入，后期大量住宅开发、shoppingmall。Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010在家居专业市场发展成熟的基础上，红星集团开始践行从“家居到地产”的跨界，并致力于城市新核高端综合体。不同于专业导向型的地产开发模式，红星美凯龙通过植入商业资源驱动人气，获得后期地产开发收益；2009年，集居住、商务办公和投资三位一体的郑州红星·蚂蚁SOHO标志着红星集团从“家居到地产”完美跨界的第一步，也是“红星美凯龙系”运营全国的开始；城市综合体案例——天津河东区红星国际广场项目：总建面91万平米，规划有15万平米家具建材Mall（1期产品）和15万平米ShoppingMall（2期产品）、两条Block商业休闲步行街、高档酒店、5A级写字楼、20万平米铂金级公寓天津红星国际广场2010郑州红星·蚂蚁SOHO2009Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010襄阳首座全方位、多业态商场；9.5万㎡一站式建材家居中心；红星美凯龙家居博览中心地址樊宛路与邓城大道交汇处体量商业体量约17.4万㎡开业时间2013年定位一站式建材家居中心业态沙发、木门、软装、窗帘、吊顶等商业形式集中型+街区面积区间10-60㎡层高街区1F层高3.6-6.3米；价格0.9-2.7万元/㎡销售情况红街在售，出售情况一般；租金——经营状况预计10开业，家居博览中心已招租约90%Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010红街——1-3F，2-3F通过16条连廊与家居博览中心相衔接，并辅助打造部分建材家居类、餐饮类、休闲娱乐类和社区服务类；家居博览中心——共3F，业态涵盖建材家居，目前已完成90%招商；Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010红街——约1.5万㎡，产品区间38-246㎡左右，1拖2销售，6年返租；家居博览中心——约8万㎡，占比商业总量85%，全部自持，只租不售；红街商铺平面图红街楼层销售价格（万元）销售方式销售情况租金水平（元/㎡·月）出租方式出租情况1F2.71拖2由于产品面积段比较大，高总价，整体去化情况较一般。——6年返租，前3年一次性返还，后每年返。——2F1.73F0.9红星美凯龙家居博览中心楼层租金水平（元/㎡·月）出租情况1F80整体约90%2F603F40Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010形象设计及配套——玻璃幕墙+LED立面、5部观光电梯、8部手扶梯、16个连廊、内部点式商业景观等共同打造出现代化体验式家居卖场；规划效果图，由于开发商资金链出现问题，项目工程进度推进较缓慢，目前立面初步呈现；Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010案例点评优点——本地开发商投资，加盟红星美凯龙品牌，让其全程参与家居卖场的运营管理，目前家居博览中心招商已完成90%；家居博览中心全部自持，占比85%，统一经营管理，只租不售；形象设计及配套打造均较为出彩，营造出了较好的体验式购物环境；缺点——红街即底商部分1拖2销售，因产品面积段较大，去化情况较为一般；开发商实力不足，资金链出现问题，工程进度进展十分缓慢，屡次拖延卖场开业时间；Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010地址随州迎宾大道与季梁大道交汇处体量商业体量27.9万㎡，建材家居类13.1万㎡开业时间暂不详，预计2014年年底入市定位随州首座大型现代化商业综合体业态暂未规划商业形式集中型、街区型、底商面积区间——层高——价格——销售情况——现况地处城东新城，周边较为偏僻，发展尚不成熟。目前，项目处于前期咨询状态，进行市场招商摸底阶段，预计年底左右入市。55万㎡，随州首座大型现代化商业综合体；13.1万㎡，建材+家居类商业；项目简介：项目占地面积约16万平方米，总建筑面积55万㎡，规划了约21万㎡住宅（红星紫郡），约8.9万㎡建材市场（红星建材博览中心），约4.2万㎡红星美凯龙家居mall，约2.8万㎡情景商业街（玫瑰天街），约2.8万㎡配套商业、约4.4万㎡集中商业（邻里中心、财富中心），约3.3万㎡高端写字楼（红星财富中心），约1.5万㎡SOHO公寓，以及其他配套物业。1期Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010玫瑰天街（2.8万㎡）红星建材博览中心（8.9万㎡）紫郡红星美凯龙家居MALL（4.2万㎡）写字楼（3.3万㎡）太平洋影院Soho（1.5万㎡）紫郡目前售楼处正在建设中，一期含玫瑰天街、8.9万㎡纯街区式建材博览中心、紫郡3栋住宅。2.8万㎡玫瑰天街先行开发，预计年底入市。一期纯街区式建材街Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010红星美凯龙地处城市发展主轴，周边新建小区众多，2-3年内新建小区体量高