世联--某品牌开发商增城项目整体定位与发展战略研究-10

本报告是严格保密的。2008-3-24本报告是严格保密的。2008-3-24某品牌开发商增城项目整体定位与发展战略研究本报告是严格保密的。2补充研究的内容¶市场供给需求的定量分析¶建筑风格的演绎¶土地使用功能分析¶Resort的功能构成和开发理念¶游憩区经营开发与房地产的关联度分析¶地块开发节奏，阶段计划和风险分析本报告是严格保密的。3回顾上一阶段《项目整体定位及发展战略》客户定位来源：广州经济技术开发区、黄埔身份：大型企业中高层管理人员及白领目的：居住为主，度假、投资、储值年龄：30~45岁收入：家庭年收入20~50万元以上目标客户重要客户偶得客户来源：新塘、增城、东莞本地人，中小企业主、生意人及台湾老板目的：居住为主、度假、储值、临时住所年龄：30~50岁目标客户广州其他地区、深圳、香港本报告是严格保密的。4市场范围内目标人群的现状分析，确定中高端消费者总量和所占比例目标人群高端物业比例中高端比例从业人员10.8万人现有职工人数17万人现有职工人数9.7万人，户籍人口22万人，4.5万户；户籍人口159万人，31万户经济技术开发区5~10%10~20%黄埔区5~10%5~10%15~20%（另有3000中小企业）10~15%10~20%增城市10~20%新塘镇30%东莞20~30%资料来源：《广州统计年鉴》、《东莞统计公报》、世联基础资料分析X分析统计资料和市场调研资料，对现状人群购买能力进行评估；X最小比例保守估计，高端消费群约有6万人，中高端消费群约11.3万人。本报告是严格保密的。5基于广州、东莞市历史统计数据，进行市场范围内未来目标人群的定量预测资料来源：《广州统计年鉴》、《东莞统计公报》、世联基础资料分析单位：万人1999年2000年2001~2004年2010年广州市户籍人口685701…807经济技术开发区从业人员66…12增城市职工人数______…11黄埔区职工人数______…19新塘镇户籍人口另有中小企业3300______…24东莞市户籍人口151153…176广州市：1999~2004年户籍人口年平均增长率1.5%，东莞市：1999~2004年户籍人口平均增长率1.4%。X基于现状发展和城市规划进行预测，不考虑重大事件所产生的外来影响；X最小比例保守估计，高端消费群约有6.65万人，中高端消费群约12.64万人。本报告是严格保密的。6通过定量分析，项目开发物业占区域内中高端需求4~5%，未来的市场前景良好X按独立别墅300m2/套，联排、洋房等中高档复合型物业150m2/套计算；X预计现时的中高端物业需求约为3,480万m2，未来的中高端需求总量约为3,890万m2；X本项目可开发的物业总量（按0.9容积率计）约为170万m2，占中高端物业需求总量4~5%。资料来源：《广州统计年鉴》、《东莞统计公报》、世联基础资料分析1,7851,9951,6951,896-1,0002,0003,0004,0002005年2010年高端物业中高端物业本报告是严格保密的。7就增城而言，未来几年吸纳量小幅攀升，本项目也要合理控制开发规模和节奏增城市2001年2002年2003年2004年2010年销售面积单位：万m22450757983X基于对广州市人口增长率的预测，未来销售面积按人口增长率进行修正，保守预测未来几年的房地产销售量；X预计2005~2010年间，增城市年平均房地产市场销售量约为80万m2。；X本项目要合理控制开发规模与推出节奏以应对现实的市场吸纳情况。资料来源：《广州统计年鉴》、世联基础资料分析2450758303060902001年2002年2003年2010年销售面积本报告是严格保密的。8补充研究的内容¶市场供给需求的定量分析¶建筑风格的演绎¶土地使用功能分析¶Resort的功能构成和开发理念¶游憩区经营开发与房地产的关联度分析¶地块开发节奏，阶段计划和风险分析本报告是严格保密的。9美国的地中海风光圣地圣塔芭芭拉（SANTABARBARA）是一座位于美国加州洛杉矶附近的风光绮丽、气候宜人的海滨城市。那里是休闲、旅游、度假的天堂，被誉为美国的地中海风光圣地。晴朗的天空、碧蓝的大海、金色的沙滩、油绿的草地、婆娑的树影、白色的房子。人们或牵手漫步、或依偎低喃、或闲聊品饮、或懒卧酣憩……，完全是一幅典型的加州休闲生活方式（ACaliforniaCasualLifestyle）的风景。本报告是严格保密的。10SantaBarBara的建筑风格闻名于世尽管受西班牙的风格影响比较大，但它实际上是西班牙式、地中海式、摩尔式和伊斯兰式的综合本报告是严格保密的。11它的重要特征在于白色的泥墙，著名的红瓦屋顶，天井，窗户，照明装置，楼梯和其他重要元素本报告是严格保密的。12它的重要特征在于白色的泥墙，著名的红瓦屋顶，天井，窗户，照明装置，楼梯和其他重要元素本报告是严格保密的。13它的重要特征在于白色的泥墙，著名的红瓦屋顶，天井，窗户，照明装置，楼梯和其他重要元素本报告是严格保密的。14它的重要特征在于白色的泥墙，著名的红瓦屋顶，天井，窗户，照明装置，楼梯和其他重要元素本报告是严格保密的。15它的重要特征在于白色的泥墙，著名的红瓦屋顶，天井，窗户，照明装置，楼梯和其他重要元素本报告是严格保密的。16它的重要特征在于白色的泥墙，著名的红瓦屋顶，天井，窗户，照明装置，楼梯和其他重要元素本报告是严格保密的。17园林景观本报告是严格保密的。18园林景观本报告是严格保密的。19小品本报告是严格保密的。20各种异域小镇元素的组合，形成成熟街区氛围，加强潜在客户的归属感本报告是严格保密的。21园林式会所应充分表达项目的主题，处处展现尊贵和闲适的生活态度本报告是严格保密的。22会所内外兼修，内部植物、建筑元素与项目主题一致：尊贵、闲适本报告是严格保密的。23商业街对细节苛求到每一盏路灯，每一块房瓦‡十字路口的红绿灯，增强了成熟度假小镇感觉‡商店门口随意摆放的山地车，增强了成熟度假小镇感觉‡路牌和门牌采用大英文小中文，增强了异域风情‡对细节苛求到每一盏路灯，每一块房瓦‡大落地拼玻璃窗，加上鹅黄的灯光，温暖惬意的情趣本报告是严格保密的。24商业街悬挂各国国旗，来昭示异域社区形象通过街头竖钟增强成熟镇区感觉本报告是严格保密的。25展示区样板房必须有足够大的物理界定的私人花园，地势和植物造就的体验空间本报告是严格保密的。26样板房内部注重尊贵感和从容度假气氛的表达万科十七英里样板间本报告是严格保密的。27补充研究的内容¶市场供给需求的定量分析¶建筑风格的演绎¶土地使用功能分析¶Resort的功能构成和开发理念¶游憩区经营开发与房地产的关联度分析¶地块开发节奏，阶段计划和风险分析本报告是严格保密的。28资料来源：麦肯锡分析基于项目发展方向着重分析三个Resort国际案例，以借鉴其共通的成功因素X案例选取的适用条件X城市边缘地区X稀缺但不独占的自然资源X自身解决社区配套X休闲、旅游度假主题社区X第一居所与第二居所并存选取案例：Homestead，Seaside，愉景湾本报告是严格保密的。29Homestead位于密歇根湖和水晶河之间，区域型ResortX区位：位于密歇根湖GlenArbor；X资源：1.2英里沙滩，面对Crystalriver,东侧直达森林茂密的山脊；地块四周其他地区为沙丘湖边公园X房地产：96栋别墅，500个公寓式别墅。X游憩设施：沙滩俱乐部，回力球俱乐部，网球俱乐部，帆船港口。本报告是严格保密的。30Homestead功能布局和游憩设施X集中各类游憩设施和居住空间，使大部分基地仍然保持原有状态；X规划两个游憩设施组团，分散布置，各自都有商务、饮食、休闲服务设施；X体验点与居住区相融合；X自行车和滑雪道是连接各项游憩设施，形成道路网。独栋和别墅回力球俱乐部沙滩俱乐部别墅别墅海滩及其游憩设施滑雪沙滩游憩本报告是严格保密的。31Homestead的功能构成和空间分配比例用地规划面积Acre比例独立式住宅5911%联排/多家庭住宅11823%旅馆41%道路204%公共开放空间16131%滑雪场194%高尔夫学院31%高尔夫球场13025%本报告是严格保密的。32Seaside位于佛州西北部，新古典主义风格建造的RESORT社区X区位：佛州西北部，临墨西哥湾，距W城35公里，P城40公里；X规模：占地80英亩；X房地产：350个独立住宅，300个公寓、旅馆单位；X资源：墨西哥湾。本报告是严格保密的。33Seaside功能布局和游憩设施X南北向布局，使沙滩景观最大化；X放射性与方格网相结合，便捷地到达广场和沙滩；X广场、旅馆、学校和特色商业集中布置在社区中心；X网球场、泳池和公园等增值设施分散排布，价值均好。中央广场剧院旅馆零售学校郊野公园教堂网球场泳池水塔公园市政厅1352467812345678991010集中公共服务区沙滩＋低密度物业（旅馆零售）本报告是严格保密的。34Seaside的功能构成和空间分配比例用地规划面积acre比例居住用地23.630%工作间（商业/居住）2.53%零售和旅馆1114%海滩1418%停车场7.59%广场和公园911%街道11.615%集会空间（市政厅和教堂）0.81%本报告是严格保密的。35愉景湾位于香港大屿山东北部，著名Resort高尚住区X区位：位于大屿山东北部，距香港国际机场12公里；X区外交通：距市中心约40分钟车程，渡轮至中环也需40分钟左右；X规模：占地约649公顷，容积率0.8；X资源：大屿山、南中国海。本报告是严格保密的。36愉景湾的功能布局和游憩设施X沙滩、游艇会、高尔夫等游憩设施分散排布；X游憩设施与居住区相结合；X公共服务区集中布置在社区中心；X建设贯穿社区的主干道，与城市公共交通相连。123456788811111012131514171816公共服务区游艇会高尔夫球会沙滩本报告是严格保密的。37愉景湾的功能构成和空间分配比例用地性质面积ha.比例低密住宅10112.6%配套设施18823.5%海岸景物保护区131.6%还迁用地70.8%郊野公园637.9%休憩区111.4%绿化带16720.8%政府、社区机构101.2%自然保育区24130.1%本报告是严格保密的。38致力于营造配套设施，采用较高的公共空间/住宅比例，是国际案例共通的成功因素30%34%13%42%34%47%29%31%40%0%20%40%60%80%100%seasidehomesteaddiscoverybay住宅用地配套设施公共空间X配套设施包括公建用地，道路用地，公共绿地等；X公共空间包括海岸保护区，保育区，郊野公园等。成功借鉴1、大力发展配套设施，普遍超过1/3的用地比例；2、较高的公共空间/住宅用地比率，大多在1左右。本报告是严格保密的。39回顾上一阶段，《项目整体定位及发展战略》功能布局游憩区花园洋房独立别墅公共配套多层联排X回顾项目定位Xa地块设定为Resort核心体验区；Xb、c地块设定为居住区附加Resort体验设施。A本报告是严格保密的。40参考国际案例和《城市居住区规划设计规范》，最终确定本项目地块合理功能构成及比例应约为：28%46%28%45%31%20%27%23%52%0%20%40%60%80%100%a地块b地块c地块住宅用地配套设施公共空间Xa、b、c地块可建设用地比例分别为73%，77%，48%；Xa地块参考Resort案例设定用地比例；Xb、c地块参考《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）中《居住区用地平衡控制指标》，住宅最大占地指标60%进行用地比例设定。单位（公顷）a地块b地块c地块合计住宅用地14.929.958.5103.2配套设施24.0(含游憩区14）19.941.285.1公共空间14.415.2106.5136.1本报告是严格保密的。41补充研究的内容¶市场供给需求的定量分析¶建筑风格的演绎¶土地使用功能分析¶Resort的功能构成和开发理念¶游憩区经营开发与房地产的关联度分析¶地块开发节奏，阶段计划和风险分析本报告是