世联-东磁合肥紫蓬湾项目整体定位与发展战略报告-146页

本报告是严格保密的。2006-12-21本报告是严格保密的。东磁合肥紫蓬湾项目整体定位与发展战略（第一阶段）谨呈：安徽东磁投资有限公司PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。2我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向整体目标整体目标p树立品牌,作为东磁进入旅游地产业的第一个大规模项目,在东磁投资房地产业的一个主导性项目p高尔夫球场与五星级度假酒店将是集团第二次上市最大资源.用于拼股p要在项目开发周期内保持较好的现金流p希望在8年内开发完成(目前已开发三年)p树立品牌,作为东磁进入旅游地产业的第一个大规模项目,在东磁投资房地产业的一个主导性项目p高尔夫球场与五星级度假酒店将是集团第二次上市最大资源.用于拼股p要在项目开发周期内保持较好的现金流p希望在8年内开发完成(目前已开发三年)Ÿ客户的目标实质上是项目的宏观愿景Ÿ现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的启动区目标启动区目标p率先推出高尔夫球场,建立项目顶级形象p配合推出少量低密度住宅,实现一定的现金流p建立项目高端度假项目形象，合肥及安徽省高端度假项目领导者p率先推出高尔夫球场,建立项目顶级形象p配合推出少量低密度住宅,实现一定的现金流p建立项目高端度假项目形象，合肥及安徽省高端度假项目领导者PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。3项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素开发商背景开发商背景•安徽东磁投资公司在2003年4月成立，本案是东磁的第一个旅游地产项目，公司没有相关操作经验•东磁投资公司在合肥无房地产项目开发先例，在当地没有知名度•总公司横店集团东磁有限公司•安徽东磁投资公司在2003年4月成立，本案是东磁的第一个旅游地产项目，公司没有相关操作经验•东磁投资公司在合肥无房地产项目开发先例，在当地没有知名度•总公司横店集团东磁有限公司项目背景及约束条件项目背景及约束条件•安徽省的招商引资项目，受到地方政府的高度重视•距合肥市区18公里、距市中心40公里•17公里入口道路需改造•项目预计开发在2010年完成•高尔夫占地约1500亩，已于2006年9月开工建设，预计将于2007年10月投入使用，且已考虑包装上市，球场内不布置销售物业•独栋别墅、小户型等宏观调控政策限制，对本案目前还没有影响•本案已有控规及详细规划,但详细规划可调整•本案是限高限容积率的项目•安徽省的招商引资项目，受到地方政府的高度重视•距合肥市区18公里、距市中心40公里•17公里入口道路需改造•项目预计开发在2010年完成•高尔夫占地约1500亩，已于2006年9月开工建设，预计将于2007年10月投入使用，且已考虑包装上市，球场内不布置销售物业•独栋别墅、小户型等宏观调控政策限制，对本案目前还没有影响•本案已有控规及详细规划,但详细规划可调整•本案是限高限容积率的项目PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。4项目区位-----位于肥西县，距合肥市中心约40公里，未来项目与市区连接12公里大道后，将极大改善项目进入交通系统，成为半小时通勤圈•交通条件•距合肥市中心30公里，距大蜀山风景区22公里。车程45分钟•目前由大蜀山到项目之间只有二车道道路且路况较差，无快速干线经过•包开大道已在修建中,07年会开通；东磁公司将投入资金修筑12公里公路连接项目与开发区•交通条件•距合肥市中心30公里，距大蜀山风景区22公里。车程45分钟•目前由大蜀山到项目之间只有二车道道路且路况较差，无快速干线经过•包开大道已在修建中,07年会开通；东磁公司将投入资金修筑12公里公路连接项目与开发区路边农房路况大学城科学城大蜀山中心区东湖政务新区22公里30公里项目区位•位于肥西县境内•位于合肥市西南角紫蓬山风景区内项目区位•位于肥西县境内•位于合肥市西南角紫蓬山风景区内紫蓬山景区规划PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。5项目资源——紫蓬山风景区东侧，项目地块内拥有大堰湾水库、高尔夫球场、安徽水上运动基地，未来具有巨大潜力，但目前缺乏基础设施周边待开发项目：•万振600亩，住宅加酒店项目•38所约600亩疗养中心项目•湖西120亩项目已开发项目•湖西一仅有16间房的度假酒店项目已开发紫蓬山规划：•省级旅游区•淮军故里、佛教净地•生态王国、体育乐园1800亩水库周边配套：•目前周边5公里范围内基本无任何基础设施和配套•在项目与大蜀山之间有安徽外国语学院和规划中的大学城PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。6地块现状-----项目环湖而居，1200亩高尔夫球场及皮划艇开工建设中，其余地块原住民撤迁完成•地块内部高尔夫球场正在建设中，其余地块撤迁后的净地•地块周边有120亩、600亩旅游度假项目等待借势•省水上运动中心航道正在建设中1200亩施工中的高尔夫球场1800亩堰湾水库草场堰湾休闲山庄补地441亩东地用地1588亩西地块用地910亩200米航道堰湾水库PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。7地块经济指标-----低密度、低容积率、限高的房地产开发项目•占地规模：3000亩（另外航道用地、环湖50-100m景观带约500亩）•建筑密度〈40%•容积率：＜0.5（各分容积率、建筑密度、绿地率均有指标）•用地性质：综合性用地：度假居住、商务休闲运动用地、度假村用地•占地规模：3000亩（另外航道用地、环湖50-100m景观带约500亩）•建筑密度〈40%•容积率：＜0.5（各分容积率、建筑密度、绿地率均有指标）•用地性质：综合性用地：度假居住、商务休闲运动用地、度假村用地•住宅限高4米,9米,13米,14米；•住宅限高4米,9米,13米,14米；政府经济指标：政府经济指标：政府规划要求：政府规划要求：开发商要求：开发商要求：•项目中高尔夫球场及其它运动设施板块已定，主要是住宅、商业、酒店板块的调整•项目中高尔夫球场及其它运动设施板块已定，主要是住宅、商业、酒店板块的调整PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。8项目解析结论Ü有高尔夫、内湖及环湖景观带的依山傍水、限高、限容积率项目Ü有高尔夫、内湖及环湖景观带的依山傍水、限高、限容积率项目Ü处在旅游区中，周边项目有几个小项目，无势可借，只有通过自身发展来提升区域价值Ü处在旅游区中，周边项目有几个小项目，无势可借，只有通过自身发展来提升区域价值Ü距城市交通距离与心理距离均较远Ü距城市交通距离与心理距离均较远Ü位于省级旅游景区内，项目拥有合肥第二个国际高尔夫球场Ü位于省级旅游景区内，项目拥有合肥第二个国际高尔夫球场Ü拥有1800亩，低租金湖面及大部分滨水带可供使用Ü拥有1800亩，低租金湖面及大部分滨水带可供使用三大旅游圈之一，城市远郊拥有山和湖水资源低密度国际高尔夫球场会所大规模综合开发旅游地产项目PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。9项目定位：山湖果领郡——以旅游度假、商务会议、景观房产为功能特点——以森林生态、自然山水为环境特质山——这是一脉流淌绿意茁壮梦想澎湃诗情的绵延山峰果——这是一笔挥洒激情结交高朋分享成功的绿色果岭领——别具慧眼的收藏家，珍藏新梦想生活的永久领地郡——永远的城邦，体验生活、快意人生的理想新城湖——这是一泓倒映朝霞辉映山色荡漾碧波的大雁湖水PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。10新梦想生活的诠释——RESORTRRelax，打造休闲自在的生活氛围，让人忘记工作的烦恼，忘记城市的嘈杂，引导合肥生活新时尚，以现代的优雅演绎着低调的奢华EEnergy，充满活力的，用丰富的物业形态和独具特色的游乐项目满足不同层次、不同年龄的客户需求，缔造一个活力社区SBusiness，商务会议休闲，满足并引导合肥商务会议市场需求，提供完善且丰富的会议设施OOpen，户外的，顶级golf球场、水上运动娱乐、湖岸风情商业街等的修建，体验休闲运动的快感RResidential，景观房产，打造位于湖水之畔，高尔夫为邻的氧气之都，塑造如诗如画般的生活社区TTree，亲绿的，生态自然的，打造自然、天然的社区环境，满足都市人回归自然的需求PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。11生态农场会议中心特色商业街区金融中心城市级购物中心顶级特色酒店体育中心政府机构娱乐项目城市中心公园公共主题广场交通干线绿地高尔夫开发水资源开发本项目的盈利模式及与区域增值的契合度研究确定以下三个要素进行规划设计高尔夫球场运营S会藉－终身卡、联合卡、假日卡。。。。。。S举办赛事S商务会议、团体活动旅游休闲商务度假运营S举办各级别会议S企业和政府接待会议S行业会议S展览中心S企业培训、商务会议、团体活动S滨湖度假，享受紫蓬山独特自然、人文资源环境S水上运动S第二居所S商业休闲娱乐不动产销售（休闲度假多功能居住区域）S山水高尔夫居住区域S生态复合活力居住体验S小宗地出让的方式－手工艺墅项目三大盈利驱动PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。12规划评价及调整建议规划评价及调整建议三大板块定位三大板块定位项目开发次序与开发节奏项目开发次序与开发节奏Part.3Part.1Part.2启动区初步启动区初步Part.4财务分析财务分析Part.5会议中心KPI研究会议中心KPI研究附件:PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。13定位：立足合肥,，打造安徽省第一高端社交俱乐部高尔夫形象定位:安徽省真正的高端社交活动中心高尔夫营销愿景：做顶级生活的缔造者；做新奢华生活方式的倡导者高尔夫度假形象定位市场分析客户定位产品定位PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。14自1984年中山第一家高尔夫至今,中国高尔夫市场经过20年的发展,其间经历了启蒙阶段、振荡阶段,目前已渐趋成熟从历史上：渐趋成熟的高尔夫市场集中在国内部分经济发达地区,而本项目所在的安徽省目前只有2个球场,高球发展仍处于初级阶段从现阶段发展上：PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。15市场机会点1：经济发展条件决定合肥市高尔夫市场目前处在起步阶段,本项目有极大的发展空间按一般理论，人均ＧＤＰ达到１０００美元以上时，高尔夫球运动进入起步发展阶段，人均ＧＤＰ达到３０００美元左右时，高尔夫球运动进入提速发展期，人均ＧＤＰ达到５０００美元以上时，进入快速发展期----暨南大学管理学院郁小平夏洪胜起步发展阶段提速发展阶段快速发展阶段发展阶段高,普遍一批频度高,级别高＞400人/周/1球场5个以上快速阶段极低无无100-150人/周元一合肥刚出现无非职业专业球手＞200人/周/1球场＜200人/周/1球场客户规模中等,小范围内有,频度低3-5提速阶段低,极小范围内无1-2起步阶段市场认知度专业赛事球场数量省会级城市/区域18洞高尔夫发展阶段KPI经济阶段100030005000单位:美元合肥市高尔夫市场处于起步阶段资料来源:中国高尔夫管理高尔夫度假形象定位市场分析客户定位产品定位PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。16市场机会点2：合肥市场上现有的高尔夫定位模糊,未能体现高端