世联-无锡天一中学北地块项目整体定位和发展战略-215PPT

谨呈：首创置业股份有限公司：[2006]SH-GW01无锡天一中学北地块项目整体定位和发展战略整体定位和发展战略版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006.01.22我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向X客户的目标实质上是项目X客户的目标实质上是项目的宏观愿景。X现实的目标体系则是随着‡年消化10-15万我们的目标市场的变化和项目的发展在动态变化的。年消化05万‡实现利润最大化，整体利润20%以上‡借助项目打造首创品牌在华东的影响力立足长远‡借助项目打造首创品牌在华东的影响力，立足长远发展本报告是严格保密的。正确理解目标的战略意义X2005首创战略扩张元年X2005首创战略扩张元年。X2005年,太原、天津、无锡三个布点城市中，无锡城市吸引力及所依附的城市群最具有影响力。具有影响力。X本项目不仅是华东第一站，更应是首创南拓的重要战略据点是首创在北京以外南拓的重要战略据点，是首创在北京以外的展示窗口。本报告是严格保密的。基于企业的发展战略，本项目有两个不同层面的解题思路直接抓领袖型客户超级领导者战略直接抓领袖型客户强势带动整个区域升值达到与政府共赢达到与政府共赢形成华东地区引爆点完全竞争战略年消化10-15万实现毛利润20%以上实形成较好口碑本报告是严格保密的。超级领导者战略分解示意（1）京城巨鳄华东样板——京城巨鳄、华东样板X策略之一：抓住长三角最具形象代表性的民X策略之：抓住长三角最具形象代表性的民营企业家X策略之二：打造独一无二的项目标识（如引X策略之二：打造独无二的项目标识（如引进京城四大会所之一）X策略之三：。。。。策略本报告是严格保密的。长安俱乐部、京城俱乐部、北京中国会和美洲俱乐部。超级领导者战略分解示意（2）X直接嫁接、升华并定格某一已成功项目，形成企业产品线——产品线传承本报告是严格保密的。万科的品牌建设案例借鉴主要产品全国规模复制企牌整合X锁定特定的客户群，具有清晰的产品系列线案例借鉴年为城市花园：面向城市高档1992年首先在上海推出，其后在北京、天津、沈阳、深圳、成主要产品全国规模复制企业品牌整合具有清晰的产品系列线X产品系列先在核心地域强势发展再向全国2001年，为了配合新一轮的地域扩张，使集团与开发城市消费群都等推出“万科城市花园”系列四季花城：1999年首先在深圳推出，其后在域强势发展，再向全国跨地域规模复制X单个项目逐渐形成产市之间形成互动的资源网络，万科正式启动全国性品牌战略面向白领阶层的城乡结合部产品年首先在深圳推出，其在武汉、南昌、沈阳等规模复制形成“万科四季花城”系列X单个项目逐渐形成产品系列线，品牌效应逐步渗透并在消费者心目中树立鲜明的品牌形象，略金色系列：面向城市高档消费群推动了企业品牌的形成首先在深圳推出，其后在沈阳、南京复制树立项目品牌树立企业品牌本报告是严格保密的。万科的品牌价值定位：创新型案例借鉴X万科通过精心的小区案例借鉴万科通过精心的小区规划，营造一种居家的人文氛围，给消费者带来一种生活新体验的品牌核心价值产品的价值诉求点品牌的核心价值消费者的价值感知牌核心价值X万科的品牌核心价值体现了品牌价值定位为z小区规划体现了品牌价值定位为创新型居家的人文氛围生活新体验z小区规划z社区环境创新创新品牌价值定位本报告是严格保密的。中海的品牌建设案例借鉴X面向特定客户群，具主要产品案例借鉴面向特定客户群，具有清晰的产品线X产品先在珠三角地区中高档住宅物业，如中海华庭、中海怡翠山庄、中海雅园等主要产品发展，再进行全国扩张X以项目为依托，逐步品牌发展1997年后，公司业务转向2002年后，大规模扩建立企业品牌1992年-1997年，业务区域主要集中在香港内地，主要是发展珠三角地区、北京、上海、成都的中高档物业的开发展到到土地成本低、市场需求大的二线中等城市以质量精品项目为依托，多次获得“十大最佳精品小区”项目品牌逐步渗透与规模聚集实现企业品牌建设获得“十大最佳精品小区”、“十大最受欢迎楼盘”等奖项集，实现企业品牌建设本报告是严格保密的。中海的品牌价值定位：质量精品型案例借鉴产品的价值诉求点品牌的核心价值消费者的价值感知X中海通过打造优质案例借鉴产品的价值诉求点品牌的核心价值消费者的价值感知中海通过打造优质的产品质量，形成品牌的核心竞争价值；质量良好过程精品产品质量X中海的品牌核心价值体现了品牌价值质精型定位为质量精品型；质量精品品牌价值定位本报告是严格保密的。万科、中海的案例小结案例借鉴企业产品线发展区域品牌价值定位产品特色案例借鉴万科城市花园、四季花城、金色家园三大中高档住宅系列从深圳、上海、北京等核心区域向全国二线城市规模复制创新企业产品线发展区域品牌价值定位带来生活新体验产品特色中海中高档住宅物业市规模复制从珠三角向全国辐射发展质量精品过程精品牌形成的基础品牌实现模式品牌的价值定位清晰的产品线和产品特色核心区域向全国辐射发展品牌形成的基础品牌实现模式品牌的价值定位创新质量精品和产品特色质量精品本报告是严格保密的。阶段界定阶段界定2005年是首创扩张的元年，无锡是首创年是首创扩张的元年，无锡是首创登陆华东的首要阵地，本项目有机会成为首创产品线先导。。首创产线先导根据首次沟通及双方约定的合同内容，目前首创更倾向于走完全竞争战略，由项目的成功带动品牌的升级本报告是严格保密的。动品牌的升级完全竞争战略导向：依据市场逐步推理项目界定客户目标客户目标关键问题的提出市场需求和消费者特征市场竞争环境分析市成功案例借鉴市场竞争环境分析发展战略项目定位项目定位本报告是严格保密的。经济测算目标的数字化理解年消化量与年度销售冠军持平整体利润20%以上初步测算均价4700元/平米超出目前整体利润20%以上，初步测算均价4700元/平米，超出目前片区500元排楼盘名称区域销售价（元/㎡）预（销）售面积（万㎡）2004年TOP10名域㎡）㎡）1广益佳苑东189022.212民丰家园北191014.213蔚蓝都市花园东29009743蔚蓝都市花园东29009.744太湖惠泉花园二期北30006.255长江国际花园东34005.776隆泉园北27505.557金马国际花园副中42505.558康桥丽景花园北38005.229瑞江花园东38004.7110赛维拉假日花园东32004.492005年盘点典型楼盘:本报告是严格保密的。2005年盘点万科:平均售价４２００－４５００,销售面积15万平米顺弛:平均销售价格4000－４２００,销售面积10万平米项目背景及约束条件项目背景及约束条件‡项目地块分三期交付:首期启动面积55200平米‡项目还迁面积4326平米,必需首期完成‡项目地块只能从内部资源相对较差的地块开始启动项目背景及约束条件总占地162911平米R1.8‡项目地块只能从内部资源相对较差的地块开始启动总建筑面积:37万建筑密度:30%绿地率:30%绿地率:30%本报告是严格保密的。思维导图我们的研究思路和方法是：1、找到项目的属性；2、解析项目的核心问题；3、寻找规律和成功的解决项目界定客户目标项目界定方法；4、我们的解决方法。关键问题的提出市场需求和消费者特征市场竞争环境分析市成功案例借鉴市场竞争环境分析发展战略项目定位项目定位本报告是严格保密的。经济测算项目界定宏观层面中观层面微观层面城市区城市宏片区产周边资地块现片区房片区经区位宏观经济产业资源分析现状房地产供需经济需本报告是严格保密的。项目所在的苏锡常都市圈紧临大上海核心区，在角济中处在中位城市区位在长三角经济圈中处在中心位置X苏锡常都市圈位于长X苏锡常都市圈位于长江三角洲北翼，是上海大都市圈的有机组成部200KM分。X发达的高速公路及轨道交通网络，使得无锡苏锡常都市圈道交通网络，使得无锡与长三角其他城市圈紧密相连。南京都市圈上海核心区100KMX而无锡又处于苏锡常都市圈的核心部位，距离上海及南京都市圈均杭州都市离上海及南京都市圈均在两小时车程范围内。杭州都市区宁波都市区本报告是严格保密的。宁波都市区资料来源：无锡市城市总体规划概要第二、三产业成为无锡发展的加速器，城城市宏观经济市化进程加速X三次产业在GDP中所7000%次产在中所占比重排序一直呈现“二、三、一”态势;57.50%57.60%60.00%70.00%第一产业第二产业第三产业X第一产业产值比重还在持续下降，第三产业产值比重稳步上升，而第二产业产值比重经过47.60%48.70%49.30%50.40%38.60%39.10%39.80%40.00%39.70%40.20%40.00%50.00%第二产业产值比重经过较大幅度的下降之后已经基本稳定在一个水平;20.00%30.00%13.80%12.20%10.90%9.60%2.80%2.20%000%10.00%0.00%199920002001200220032004本报告是严格保密的。无锡已成为江苏私营经济的高地城市宏观经济城镇私营企业和个体从业人员占从业人员比例50%60%70%20%30%40%0%10%苏州市南通市镇江市南通市无锡市2004年江苏统计信息本报告是严格保密的。无锡城镇居民可支配收入一直保持高速发城市宏观经济展，居民消费能力强劲X无锡城镇居民人均可支配收入长三角第五，与人均GDP排名基本匹配，进而证实无锡居民消费能力较强；10000120001400025%30%35%城镇居民人均可支配收入年增长率无锡历年全市城镇居民可支配收入消费能力较强；X无锡市人均可支配收入逐年稳步、快速提高，2003年增长率16.6％，列长三角第一2004年600080001000015%20%25%年增长率列长三角第，2004年上半年同比增幅17.2％，居民未来消费能力前景乐观；2004年达13588元0200040000%5%10%X2004年达13588元，较上年增长16.7％。199920002001200220032004苏州无锡常州南京南通苏州无锡常州南京南通人均可支配收入元）1445113588128681160210937较上年增速16.916.7％13.813.814.0本报告是严格保密的。以上数据来源：无锡2004年统计年鉴2004年无锡GDP绝对值和增幅以及人均可支配收入在长三角排名第三经济发展强劲居民购买力强城市宏观经济在长三角排名第三，经济发展强劲，居民购买力强劲350040001820绝对值增减％2004年地区生产总值比较(亿元)16000182004年城镇居民人均可支配收入比较25003000350012141618绝对值增减％1000012000140001600012141618100015002000468106000800010000681005001000024020004000024南京市无锡市徐州市常州市苏州市南通市连云港市淮安市盐城市扬州市镇江市泰州市宿迁市南京市无锡市徐州市常州市苏州市南通市连云港市淮安市盐城市扬州市镇江市泰州市宿迁市绝对值增减％本报告是严格保密的。资料来源：江苏统计信息网2004年无锡社会综合发展指数为江苏省首城市宏观经济位，发展势头良好，潜力较大X人口素质指数、生活城市2004年江苏省辖市社会发展综合指数比较人口素质指数生活质量指数、社会结构指数无锡位居江苏省第一位全省社会发指数盐城市连云港市城市X全省社会发展指数是以上年为基期进行计算的，其结果反映社会发展的进程扬州市南通市泰州市盐城市展的进程常州市镇江市扬州市无锡市南京市苏州市020406080100120140160无锡市指数本报告是严格保密的。数据来源：中国统计信息网城市宏观经济无锡经济处于快速、稳定发展阶段藏富于民藏富于民城市化进程加快本报告是严格保密的。项目所在的锡山区建区三年来，经济持续保持强劲的发展势头私营企业发达是本区的重要特征片区经济劲的发展势头,私营企业发达是本区的重要特征X锡山区总面积455平方公里，辖一个国家