20190902佛山房地产市场分析90P-共91页

本报告是严格保密的。佛山市宏观环境南海区整体规划里水镇区位发展城市背景PartOne.本报告是严格保密的。佛山位于广东省中南部，珠江三角洲腹地，东倚广州，西通肇庆，南连江门、中山，北接清远，南邻港澳，地理位置优越；佛山“肇迹于晋，得名于唐”，古称季华乡，是历史悠久的文化名城，也是珠三角经济重地；佛山现辖五区：禅城区、南海区、顺德区、高明区和三水区。全市总面积3848.49平方公里；佛山气候温和，属亚热带季风性湿润气候，温暖多雨为其气候基本特征，年平均气温21.2-22.2℃之间。佛山行政区划与区位城市定位：现代制造基地、产业服务中心、岭南文化名城、现代化大都市。佛山市城市总面积3848.49平方公里，是珠江角经济重地，全市现辖五区城市背景—城市状况本报告是严格保密的。广佛同城：广州和佛山两市打破行政壁垒进行区域一体化建设；2009年广佛同城正式启动；发展目标：到2019年，初步实现同城化，带动广佛肇经济圈和携领珠江三角洲一体化发展的能力显著增强，率先建成全面小康社会；到2020年，全面实现同城化，率先实现现代化；发展格局：以广佛同城化带动广佛肇经济圈建设，与深莞惠、珠中江经济圈共同构筑珠江三角洲一体化发展格局；构筑“一核强化、两脊两带携领、多极带动”同城化发展空间布局。广佛同城都市圈价值——广佛联合，打造珠三角的核心城市群落，佛山将成为广佛都市圈次中心未来以广佛为核心的中部都会区将成为珠三角辐射能力最强的综合服务中心和国际竞争力最强的产业中心之一城市背景—城市规划本报告是严格保密的。2009年广州、佛山、肇庆三地共同签署了《广佛肇经济圈合作框架协议》；发展目标：进一步破除行政区划障碍，在分工合作基础上，推动三地要素和资源自由流动，实现跨区域资源优化配置，发挥区域资源利用的最大化效应，使各自的比较优势在更大范围和更高层次上得到发挥与叠加，形成1+1+13的综合效应。发展目标西向整合佛山处于珠三角中部和西部两大地区的衔接处，是珠三角西岸的重要节点；以广佛一体为核心，广佛新城建设快速推进，珠三角主力发展路向为“西向整合”，通过广佛一体为核心，广佛新城建设快速推进，珠三角主力发展路向为“西向整合”。广佛肇一体化：“广佛同城”催生了“广佛肇”一体经济圈，形成了珠三角西部生命线城市背景—城市规划本报告是严格保密的。战略背景一个地方的发展没有中心或者中心不强，这个地方总体上就不强。佛山不像广州、北京、上海都有强中心。因此，针对佛山过去的一些弱点，同时为了顺应城市建设发展规律，这一次提出强中心战略。“强中心”战略落实2019年佛山政府报告中提出“强中心”战略，目的是强化佛山中心城的作用，要建立佛山的中心，东平新城正是强中心战略的撬点和抓手。商乐智诚、游艇码头和公共文化综合体等一系列重大项目相继提上日程。“强中心”战略意义佛山“1+2+5+x”的城市格局中1指的就是重点建设东平新城，2是指禅桂组团和大良-容桂组团，而东平新城就是打通两大组团的关键节点。“强中心”战略：连接南北两大组团，提升佛山凝聚力与影响力。城市背景—城市规划本报告是严格保密的。目前佛山总体发展格局是“1+2+5+X”组团式布局：“1”，即佛山新城(原东平新城)，突出了佛山市强中心战略“2”就是禅桂组团和大良-容桂组团“5”就是大沥组团、狮山组团、西南组团、西江组团以及九江-龙江组团。“X”指镇街城镇化禅桂组团西江组团龙江-九江-沙头组团大良-容桂组团西南组团狮山组团大沥组团东平新城“1+2+5+X”组团式空间结构，未来打造广佛新城的核心地位城市背景—城市规划本报告是严格保密的。组团内容东平新城东平新城文化中心、东平广场、东平新城商务中心、岭南大道南延、东平新城带状公园与绿道、东平新城滨江景观带禅城区东平河北岸滨水地区改造提升、佛山公园北侧地块改造、岭南大道沿线景观改造提升、祖庙—东华里片区改造、莲花路-升平路片老城区改造、季华商务区建设……南海区金融城广场及下沉隧道建设、南海千灯湖特色步行街区、区行政服务中心迁建项目……顺德区德胜河“一河两岸”滨水区景观提升建设、陈村花卉世界特色步行街区、原G325绿化景观改造提升……高明区西江新城核心启动区建设项目、秀丽河堤围景观综合整治、内河涌整治……三水区云东海景观建设工程、北江西南组团中心区滨河景观工程、内河涌整治……三年计划主要内容新公布的城市升级三年行动计划涵盖旧城改造、交通基础设施建设和管理、公交服务，组团中心提升、重要滨水地区景观建设和内河涌整治6大类总共103项工程。三年计划工作重点其中，又以组团中心提升、主要轴线和节点更新改造及城乡环境整治等项目为重点，围绕城市核心区、城市主干道、重要道路节点、重要滨水地区及门户等最需先期突破的区域来实施升级计划。城市升级三年行动计划：三年1千亿元投资103个项目，佛山城市升级全面启动城市背景—城市规划本报告是严格保密的。“一核”。“一核”包括禅城区、南海区的桂城以及东平新城，是佛山行政、商务以及城市产业综合性服务中心。“两带”。即东部南北产业发展带和环西北—西南生态经济发展带。“三区”。即大良容桂总部经济区、西北现代工业科教区和西南新兴产业商贸区。“多组团”。即以工业园区、服务业片区和集聚区等产业集中区为组团单位，作为产业发展支撑基础。构建“一核、二带、三区、多组团”的空间格局城市背景—产业规划本报告是严格保密的。佛山产业规划中指出：要以产业优化升级为主线，做强做优主导产业，积极发展新兴产业和现代服务业，改造提升传统产业。近期实施投资规模达3000多亿元的构建佛山现代产业体系雏形十大工程建设，加快现代制造业和现代服务业发展，提高产业自主创新能力，弥补产业链缺失环节，完善产业支撑体系，推进佛山现代产业体系建设。工程名称内容白色家电之都打造世界级白色家电产业基地。新型平板显示产业工程打造世界级新型平板显示产业基地。建设显示器产业上下游项目及研发等项目。机械装备工程打造国内重要的专业机械装备、汽车及零配件产业基地。传统产业振兴打造世界级现代陶瓷产业基地和国内重要的纺织服装、食品饮料、家具产业基地。新能源及新光源产业工程打造国内重要的新能源和新光源产业基地。建设光伏、半导体照明、新能源研发和产业化等项目。金融物流工程打造辐射亚太地区的金融后台服务基地和国内重要的现代物流基地。文化创意工程打造华南地区创意经济集聚高地。建设创意产业园项目和文化、传媒、软件、信息服务、职业教育等项目。商贸旅游工程打造珠三角时尚休闲之都。建设大型购物休闲中心、旅游度假区、五星级酒店和其它休闲基地等项目。现代农业工程打造全省现代农业示范区。基础设施工程建设区域性重要交通枢纽，推进基础设施现代化产业逐步转型升级，大力发展高端产业，提升服务业城市背景—产业规划本报告是严格保密的。佛山第二产业比重超过60%，以工业带动经济，形成了以家用电器、机械装备、金属材料加工及制品、陶瓷及其他建材、纺织服装、电子信息、食品饮料、塑料制品、精细化工及医药、家居用品制造十大行业为主体的产业发展格局；佛山未来将按照“精细发展第一产业，优化发展第二产业，大力发展第三产业”的思路，遵循“优二进三”的发展方向，从制造业城市过渡为现代服务业的商贸型城市。佛山市三大产业情况及变化趋势工业主导的制造业城市，第二产业比重超过60%；坚持“优二进三”的发展方向，逐步过渡为现代服务业的商贸型城市。禅城桂城G325G105三水城区佛山二、三产业活跃与经济发达地区主要分布在：禅城区、南海桂城，105国道沿线、325国道沿线以及三水城区。主要产业职能：禅城以第三产业和陶瓷产业为主；南海以轻工业为主，发展总部或区域总部经济，大力发展金融保险等都市产业。顺德东部以家电、机械为主，西部以家具、五金为主，空间集聚度相对较强。城市背景—产业结构本报告是严格保密的。宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4%—5%停滞5%—8%稳定发展=8%高速发展2012年中国城市GDP排名中，佛山位居12位，广东省排名第3；与全国同类城市相比，佛山经济总量已超过部分省会城市，《2012年中国城市竞争力蓝皮书》显示，佛山综合实力排名地级市第三；根据GDP与房地产发展关系模型，佛山房地产仍处于高速发展时期。2012年佛山GDP城市排名全国第12位，广东排名第三，经济实力雄厚；房地产处高速发展期。城市背景—经济总量本报告是严格保密的。2019年上半年佛山GDP城市排名继续排在全国第12位，广东排名第三，继续保持广东第三大城市的地位。城市背景—经济总量2019年上半年佛山5区的地区生产总值（亿元）排名分别是从2019年上半年佛山各项经济数据看来，大部分经济指标呈回升态势。地区生产总值（GDP）同比增长9.5%，规模以上工业总产值完成7362.04亿元，增长12.9%。拉动经济的“三驾马车”中，佛山市上半年的固定投资、社会消费品零售总额实现了同比超过10%以上的增长，地方公共财政预算收入完成215.27亿元，增长14.24亿元，公共财政预算支出201.21亿元，增长10.46%。区域顺德南海禅城高明三水2019上半年GDP1151亿978.56568.8270.16413.422019年GDP2338.791966.181208.25502.62749.57本报告是严格保密的。02000040000600008000010000002468101214161820人均GDP（元）增长率（%）人均GDP（元）5020760917729758057988582增长率（%）18.31814.312.89.932006年2007年2008年2009年2010年2019年末佛山全市常住人口为726.18万人，比上年末增加3.08万人，增长0.43%；据户籍人口统计，2019年末佛山全市总户数114.06万户，总人口377.65万人，户均人口3.310人；佛山市人口结构中户籍人口占总人口的比例的52%，与外来人口占比基本相同。2019年户籍人较上年增长0.28%，增幅远小于全市常住人口增长比例，说明近年来佛山市外来人口明显增长；人均GDP超过8000美元以上对应居住需求特征以改善需求为主。区域区域面积（平方公里）户籍人口（万人）禅城区153.6960.68南海区1073.8122.51顺德区806123.83高明区96029.67三水区874.2239.715佛山市近5年人口总量及自然增长率佛山市近5年人均GDP及增长率常住人口约726万，户籍人口占52%；人均GDP近7万元，达到联合国中上等发达国家标准01002003004005006000123456全市常住人口(万人)户籍人口(万人)自然增长率（%）全市常住人口(万人)585.83592.33595.29599.68719.43户籍人口(万人)358.06361.08364.34367.63370.89自然增长率（%）5.655.64.634.724.552006年2007年2008年2009年2010年数据来源——佛山2019年统计年鉴城市背景—人口基数本报告是严格保密的。佛山行政区划图南海行政区划图南海区隶属于佛山，位于珠江三角洲腹地，紧连广州，毗邻香港、澳门。2019年南海全区户籍人口122.51万人，同比增长1.4%在“广佛同城”的大环境下打出了“广佛同城,南海先行”的响亮口号。“广佛同城,南海先行”，南海定位“中枢两翼，核心带动”发展战略区域发展—南海定位本报告是严格保密的。南海定位“中枢两翼，核心带动”发展战略，以文化、城市、产业为核心带动南海整个经济社会全面转型广州禅城南海区域发展—南海定位实施“中枢两翼，核心带动”发展战略，即在空间上将南海分为东、中、西三大片区，以文化、城市、产业为核心带动南海整个经济社会全面转型。东翼按照“优化第三产业，优化提升第二产业，打造成“金融商贸、产业总部、都市生态、人才高地”。中部按照“加快崛起”的要求，以工业化为主线，以工业园区为主要载体，大力发展先进制造业，促进产业集聚，并以此拉动相关第三产业的发展，打造