世联-长沙纳爱斯秀山丽水项目规划及发展策略报告-172PPT

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。长沙纳爱斯秀山丽水项目规划及发展策略报告谨呈：湖南长沙山水置业中期沟通稿本报告是严格保密的。明确“区域价值+项目价值”的整体策略策略二：发扬浙系风格，打造项目的核心价值策略一：树立区域形象，营造滨江价值市场环境：竞争激烈，产品已达到一定水平趋势判断：市场趋于谨慎，回归自住需求区域分析：兼具城市属性和文化属性的金边价值案例启式：浙系风格的一脉相承客户定位：以河西中高端客户为主体的多层次客户群，知富阶层项目如何打造？我们的项目——基于区域的形象定位……区域价值个盘价值◇国际滨江生活典范六大标准标准一：城市意象与城市的联系，主动纳入城市体系，彰显城市生活。标准二：智者悦水水畔生活，临水远眺，美不胜收，同时可畅享水岸所带来的优越生活。标准三：生态人居优质的空气质量,高品质的生态人居环境。标准四：共享空间非私有化的资源占有，提倡开放、共享与融合的圈层生活。标准五：身份象征具备鲜明的高档社区形象：入住高尚城市水岸休闲版块，即是身份与地位的荣耀象征。标准六：人文生活城市、街区、绿地、公园，为区域提供丰富的人文生活环境。长沙有滨江楼盘，有滨江景观，但是……没有真正的滨江文化、滨江生活滨江新城——美丽湘江畔的城市新区，未来城市的新中心。这个全新的区域，代表着未来长沙的一种新生活。新长沙新滨江新生活！我们倡导的是这样一种生活——作为滨江新城的第一大盘无论是老人小孩，还是青年男女，无论是三口之家，抑或是四世同堂，在这里，都能找到属于自己的居住空间，找到量身订做的幸福生活……让滨江新城因为这个社区而增值以高端城市生态社区的引领模式为理念项目理想超越传统的江景项目开发模式价值点打造配套规划入口小广场蜂巢建筑外立面主景观轴商业会所设置两处集中式商业打造特色商业街家庭会所，包括儿童会所、主妇会所和老人会所运动会所产品附加值特色活动空间节能环保智能化通风系统太阳能系统垃圾处理净水系统隔声系统教育幼儿园长郡中学多产品组合，主流产品+创新产品，体现项目的舒适性及多元化活动空间消费及教育空间居住空间提升空间满足各个年龄阶段的惬意生活空间PARTONE1★项目整体规划设计建议本报告是严格保密的。30-3535-4040-4545-5050-5555-60地形分析地块内部地形较为平坦，有一定缓坡，有小水系，地块边缘地势变化较大，与银杉路存在一定高差35-4040-4343-4550-5550-5545-5045-5050-5545-5043-45银杉路东厢北高南低。石坝河流经地块南部。银杉路西厢南高北低，西高东低。石坝河从地块东北角穿过。地块内部有多处水塘。海拔高度：３０——６０本报告是严格保密的。物业布局分析因地制宜的布局－地块资源分析ＡＢＣＤＥＦＧＨＩＪ进入性可塑性独立性地形景观A较差较强较强坡顶无B一般强一般坡地无C好一般一般缓坡小水溪、水塘D较差一般较强坡谷小水溪，公园E较差一般一般坡谷小水溪F一般较强强坡地无G一般较强一般缓坡水塘H较差一般一般缓坡水塘I一般一般一般坡顶无J一般一般强坡顶水塘，公园根据现状地块的地形特征，基本形成十大区域．本报告是严格保密的。物业布局分析因地制宜的布局－地块资源分析ＡＢＣＤＥＦＧＨＩＪ缓坡地形/相对私密/西临学校，有噪音干扰产品形式：小高层/多层洋房/公共建筑昭示性进入性较好，适宜商业建筑和主入口的设计/临路有噪音影响产品形式：小高层/公共建筑地势较高/相对独立/西部毗邻规划公园产品形式：高层/小高层地势较高/昭示性较好产品形式：高层/小高层地块中部/私密性好/缓坡地势建议北部地块上架设大板改善地形不利状况产品形式：多层洋房/小高层/高层/联排低洼坡地/相对私密/有小溪可以改造利用/坡度走向不良建议地块上架设大板改善地形不利状况产品形式：多层洋房地势较低/内有小水系/东可观谷岳公园产品形式：高层/小高层地势较高/缓坡产品形式：多层洋房地形改造后进入性好/缓坡/沿街有噪音产品形式：低密度产品，洋房、叠拼进入性好/内有小水系/缓坡产品形式：小高层/高层/公共建筑本报告是严格保密的。规划布局结构——地块综合价值评价地块BLOCK综合分析属性价值分析邻里区位项目入口区，可建立与其他地块关联昭示与进入临近公路，昭示性强、进入性好资源利用性可创造沿街商业优势地块限制性须解决地块边缘高差问题地块内部有白马庙，除限制建筑布局外对住宅风水也有一定影响外部影响临近公路，有噪音影响BLOCKA，ＦＡＦ结论：适建高层或小高层，底层沿街开发成系列商铺，加强项目地块整体连续性，高层住宅受到噪音影响可削弱；利用项目地块与城市道路间的高差设计地下停车场；白马庙结合下沉式广场打造特色公共活动空间，与住宅部分隔而不断。本报告是严格保密的。规划布局确定——地块综合价值评价地块BLOCK综合分析属性价值分析邻里区位项目内部，因周边规划道路均未完全修通，临路条件差昭示与进入昭示性、进入性较差资源利用性有一定高差的缓坡地势地块限制性北部地形稍有起伏外部影响周边环境破旧BLOCKB，Ｃ结论：依梯级地形交错布置4-6层花园洋房，结合创新建筑形式，形成丰富的空间层次和景观效果。ＢＣ本报告是严格保密的。规划布局确定——地块综合价值评价地块BLOCK综合分析属性价值分析邻里区位项目内部，因周边规划道路均未完全修通，临路条件差昭示与进入昭示性、进入性较差资源利用性东临谷岳公园，可作为项目景观资源内部有小水系地块限制性地势较低外部影响位于滨江新城边缘地带，但不具备江景资源南部有在建的金麓小区BLOCKＤ，Ｅ结论：以高层为主体，将谷岳公园纳入景观视野；利用石坝河形成内部景观水系，连通银杉路东西厢地块。ＥＤ本报告是严格保密的。规划布局确定——地块综合价值评价地块BLOCK综合分析属性价值分析邻里区位项目内部，目前无临路边界依赖中部核心地块开发昭示与进入昭示性、进入性较差资源利用性西临重点中学，教育资源较好地块限制性地势较低，且坡度方向有负面影响外部影响紧邻学校区域有噪音影响BLOCKＩ，Ｈ，Ｇ结论：在地块上架设大板，消除不良高差，开发项目内高端产品——中部核心地块花园洋房区，提升项目品质。ＩＨＧ本报告是严格保密的。规划布局确定——地块综合价值评价地块BLOCK综合分析属性价值分析邻里区位项目最南部，因周边规划道路均未修通，临路条件差昭示与进入昭示性、进入性较差资源利用性距离西边规划的公园较近地块内部有多棵保留下来的大樟树地块限制性高程较高与南部规划道路坦桑路有2-3米高差外部影响南边有已开发的经济适用房小区德润园BLOCKＫ，Ｇ结论：利用较高地势，布置高层和小高层，将西临公园纳入景观视野；沿街底层开发为商铺；结合地块内保留的大樟树，发掘其人文潜质，打造儒雅内敛的高尚文化社区，与南部德润园拉开品质档次。ＫＧ本报告是严格保密的。规划概念方案一容积率2.２建筑密度24.8％6层情景洋房幼儿园6层退台洋房幼儿园会所会所32层高层（底层商铺）32层点式高层（底层商铺）32层高层（底层商铺）32层高层12层小高层12层小高层联排叠加本报告是严格保密的。规划概念方案一——项目经济技术指标参考物业类型面积统计建面合计总建面住宅低密度住宅分类套数户数户均面积小计面积合计百分比退台洋房2226415039600情景洋房3225616040960联排636320012600叠加13781801404010720022%高层住宅分类栋数层数标准层面积小计面积合计百分比小两房61232023040大两房6\2\2\1325\28\12\32360223920三房241225072000四房6123202304034200067%公寓分类栋数层数标准层面积小计面积合计百分比一房、两房532340544005440011%503600㎡社区配套会所2000+1000社区商业3000+1000沿街商铺12000幼儿园1000+10002100021000㎡5246000㎡本报告是严格保密的。规划概念方案二容积率2.75建筑密度27.1％6层情景洋房幼儿园6层退台洋房幼儿园会所会所26层点式高层（底层商铺）26层点式高层（底层商铺）32层高层（底层商铺）32层高层12层小高层联排叠加本报告是严格保密的。规划概念方案二——项目经济技术指标参考物业类型面积统计建面合计总建面住宅低密度住宅分类套数户数户均面积小计面积合计百分比退台洋房1922815034200情景洋房2822416035840联排636320012600叠加1378180140409668015%高层住宅分类栋数层数标准层面积小计面积合计百分比小两房72832062720大两房24\2\232\26\12360303840三房21\512\1825085500四房5\212\183203072048278075%公寓分类栋数层数标准层面积小计面积合计百分比一房、两房532340544005440010%633860㎡社区配套会所2000+1000社区商业3000+1000沿街商铺12000幼儿园1000+10002100021000㎡654860㎡本报告是严格保密的。容积率1.51.12.5高层占地比（%）5%30%50%•40%•东莞中惠金士柏山花园1.68深圳中旅国际2.19深圳雍景城1.71深圳淘金山2.5北京上元2.38深圳中央悦城2.68其他参照项目容积率超过1.5的项目，高层占地比例接近一半，高层物业对社区整体空间的控制作用明显增强，低密度氛围仅限局部容积率测算本报告是严格保密的。1.12.5•万科城•文华府邸•东海岸•天鹅湖•熙园•金士柏山花园•中旅国际公寓•淘金山1.5容积率•北京上元2.38•香密湖1号1.4城市高尔夫花园1.5世纪城0.78项目容积率与社区空间性质的对应规律模型••••雍景城中央悦城2.68更多案例显示，当容积率在1.5—2.8区间时，社区的整体空间感觉不会有质的变化，呈现“高低混搭”的空间意向容积率测算本报告是严格保密的。1.12.5•万科城•文华府邸•东海岸•天鹅湖•熙园•金士柏山花园•雍景城•中旅国际公寓•淘金山1.5容积率高层占地比•北京上元2.38中央悦城2.68••香密湖1号城市高尔夫花园•世纪城0.7830%50%5%40%项目容积率与社区空间性质的对应规律模型•更多案例显示，当容积率在1.5—2.8区间时，社区的整体空间感觉不会有质的变化，呈现“高低混搭”的空间意向容积率测算本报告是严格保密的。当降低容积率时，项目收益出现下降，同时并未给社区整体居住环境带来显著提升，因此建议不降低容积率容积率测算尽量保证项目2.75的容积率，如在设计过程中需表达更明确的规划意向，可适当降低容积率。设采用方案一时，项目收益为Y，小高层/高层建筑面积为S1，均价P1，低密度产品面积为S2，均价P2采用方案二时，项目收益为Y’，小高层/高层建筑面积为S1’，均价P1’，低密度产品面积为S2’，均价P2则Y=P1S1+P2S2Y’=P1’S1’+P2’S2’因为两种不同的容积率方案不会对项目品质造成影响，故P1=P1’，P2=P2’Y’-Y=P1’S1’+P2’S2’-P1S1-P2S2=P1(S1’-S1)+P2(S2’-S2)又因为小高层建筑面积的增加量远大于低密度产品建筑面积的减少量，所以Y’-Y0Y’Y即方案二(容积率2.75)的收益大于方案一(容积率2.2)的收益本报告是严格保密的。规划理念低密度组团低密度组团高层组团高层组团小高层组团小高层组团临街高层组团含底商临街公寓组团含底商生态绿轴及公共配套生态绿轴及公共配套我们的形象——一切只为提升您的生活品质我们的规划——基于地形和项目形象的规划布局我们的产品——多产品组合，提升产品的舒适度及创新度本报告是严格保密的。32F公寓联排5F情景洋房5F情景洋房32F大两房12F四房18F三房12F三房12F三房6F叠加6F退台洋房6F退台洋房32F高层26F大两房25F小两房多产品组合本报告是严格保密的。满足90/60和90/70约束下的各