世联XXXX年5月沈阳沈北苏家屯项目定位及发展策略研究125P

1本报告是严格保密的。本次沟通的主要内容如下…•背景分析•宏观形势分析•沈阳市场研判•战略方向选择•苏家屯地块定位2本报告是严格保密的。传统市内五区，均位于二环线内苏家屯地块:总体占地面积超过600万平米，首开期占地也达37万平米，全部为居住用地。整体容积率不超过1.2；沈北地块：项目整体占地面积501.37万㎡，整体容积率不超过1.2；居住用地面积：146.05万㎡京御挟城市郊区大盘强势进驻沈阳市场，并实现多盘联动【企业战略】3本报告是严格保密的。目前沈阳城市发展呈现出四面开花的局面，“东西南北中”的功能定位各有自身特色，沈北为生态新城东－旅游度假区沈阳山水旅游的精华区，也是城市重要生态基质，选择优化发展，并强调与抚顺进行一体化发展，成为沈阳具有代表性的生态旅游度假区西－铁西产业新城以装备制造业为主导产业，建设以现代建筑产业、化工产业为延伸现代化产业新城，成为辽中城市群、东北地区乃至全国意义上的装备制造业基地南－大浑南片区以2001年1月在高新区基础上建设浑南新区为起点浑南片区将成为沈阳新的核心拓展区，形成新的经济增长极中－沈阳中心区城市传统的商贸中心、文化中心、行政中心、信息中心，是人口、经济最集中的区域北－沈北地区于2006年11月成立，规划面积1098平方公里，以在沈阳北部“再造一座生态沈阳城”为目标，以生态和农业资源为基础再造一个沈阳生态新城【地块区域属性】4本报告是严格保密的。1开盘必须形成热销2前期标杆物业树立项目口碑3产品入市时间遵循区位发展的条件4前期规避风险，中后期获取利润——两项目前期必须制造足够的影响力以保证后续开发的持续动力——项目的形象亦是形成口碑的重要因素，因此前期推出产品一定有一定的展示作用——大盘内的复合物业形态一定与区域发展程度相复合——前期投入较大，风险大，因此需注重风险的规避，待区域价值有所提升，可实现更大程度的利润指标与开发目标的关系重要程度快销最重要的开发目标利润次重要的开发目标，满足快销的前提下多赚取利润竞争与对手进行差异化竞争，保证快销客户满足潜在客户需求，实现开发目标地块条件依据项目条件，开发合适的物业世联的理解快速撬动沈阳市场，实现品牌的软着陆，是当前的重要使命【目标理解】5本报告是严格保密的。根据核心发展条件，及其需要分析的核心问题如何看待沈阳市场？如何看待区域市场？找寻切合沈阳市场及地块区域的启动模式【核心问题】理清各项目整体开发思路6本报告是严格保密的。本次沟通的主要内容如下…•背景分析•宏观形势分析•沈阳市场研判•战略方向选择•苏家屯地块定位7本报告是严格保密的。房地产黄金十年背景：全球贸易、信用、工业、中国城市化行业形势的转变，除调整政策另外重要的原因是影响中国房地产黄金十年的基本背景因素发生变化【行业形势】8本报告是严格保密的。住建部日前表态，要求2012年6月底前，全国40个主要城市的个人住房信息联网。住建部部长姜伟新在部署2012年工作的过程中，个人住房征收房地产税已被作为“注重房地产领域长效机制建设”工作任务的一部分。2011年12月26日，国务院副总理李克强表示，2012年要积极有序推进财税改革，继续清费立税，全面改革资源税制度，稳步推进房产税改革试点，研究制定环境保护税费改革方案。2011年1月27日，上海重庆宣布次日开始试点房产税。上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档别墅，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。上海、重庆：房产税试点开始住建部：首次提出加快推进房产税，试点范围扩大国务院：加快推进房产税改革试点并逐步扩至全国，收入将用于保障性住房建设合理调节收入分配改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设通过推进住房信息系统建设、扩大房产税试点范围、加快房产税实施、加强税收等手段巩固房地产市场调控作用【政策方向】9本报告是严格保密的。温家宝总理两会表态：将实施稳健货币政策，支持保障性安居工程建设保障性住房和商品房建设两者不可偏废。将实施稳健货币政策，支持保障性安居工程建设。“十二五”时期的主要目标和任务：全国城镇保障性住房覆盖面达到20%左右。------2012.3十一届全国人大五次会议随着数目巨大的保障房进入市场，宣告着房地产市场正式进入到“双轨制”时代。地方政府由卖地转变为产业的推动者，开发商由地产商转变为房产商。房地产市场重新进入上行周期，但在行业调整和行业规则转变的大背景下，房地产市场也不会像2009年至2010年一样，出现较为极端的报复性反弹。房地产行业将进入依靠资本、产品、专业能力赚取利润的时代。而过去那种，依靠土地升值赚取暴利的时代将一去不复返。大量保障性住房与商品房同期入市，房地产“双轨制”促使行业规则发生重大转变，房地产行业进入下半场【政策方向】10本报告是严格保密的。央行年内第二次降存准率，旨在宏观经济稳定而非“救楼市”，对房地产刚需市场有一定利好，但并不意味着春天的真正来临降存准旨在调节宏观经济“流动性”，稳定经济增长，并非单纯“救楼市”。国家统计局数据显示，4月份工业生产、消费增速回落明显，目前内需和外需均较疲软，经济下行压力较大。为释放更多流动性，稳定经济增长，5月12日，央行决定下调存准率。今年3月两会期间，央行行长周小川曾公开表示：“存款准备金率调整主要是调节市场上的流动性，不代表货币松紧。下调存款准备金率释放出的资金广泛分布在国民经济各个方向，没有典型的方向。”楼市方面，中央多次强调要加强房地产调控不放松，促进房价合理回归，抑制投资投机性需求依然是调控的重点，商品房市场销售在低位运行，开发企业的资金链较为紧张的局面不会因为本次“降准”而改观。【政策方向】11本报告是严格保密的。12年是房企的偿债高峰年，其中信托需偿还的规模就已达约2500亿数据来源：世联集团总经办—市场研究中心【房企局面】12本报告是严格保密的。房企资产负债率处于历史高位，偿付能力堪忧开发商的资金来源:1.银行贷款：份额较大即将到期2.信托：将会在2012年开始逐步到期3.民间借贷：短周期近两年的调控之所以未能出现向非常明显的大幅降价是因为开发商资金还在，但2012年开始多数开发商进入还债期数据来源：世联集团总经办—市场研究中心【房企局面】13本报告是严格保密的。开发商库存增长迅猛同比增长42.7%，去库存成为房企共同的选择数据来源：世联集团总经办—市场研究中心【房企局面】14本报告是严格保密的。世联认为：1.未来房地产市场政策调控延续11年政策基调，坚定房地产市场调控不动摇，基于前期调控矫枉过正，目前在按揭贷款、利率等金融政策上进行“微调”，房产政策转向保障刚需，从而保证整体房地产市场健康稳定运行。整个局面不会被打破；2.“两会”之后，大量保障房与商品房同期纳入市场体系，“双轨制”时代的到来将促使行业规则发生重大转变；3.2012年房企负债较高，库存较大。房企整体流动性持续恶劣，接下来房企仍需努力卖房，避免过高的存货挤压现金流，造成流动性危机。价格下行压力明显，沈阳市场将跟随整体市场形势震荡；15本报告是严格保密的。本次沟通的主要内容如下…•背景分析•宏观形势分析•沈阳市场研判•战略方向选择•苏家屯地块定位本报告是严格保密的。【住宅供应去化】2006-08年市场供大于求，2009-10年由买方市场转向卖方市场，需求明显释放，2011年至今由于政策调控的影响，成交量稍有下滑【沈阳市场宏观形势】17本报告是严格保密的。沈阳2009-2011年土地市场商品住宅地块交易活跃，按1-3年的启动周期计算，2012-2013年沈阳商品住宅市场放量将全面启动，竞争激烈2012-2013年市场商品房供应数据来源：世联沈阳公司数据库【沈阳市场宏观形势】18本报告是严格保密的。2012年1-4月的消化量为276万㎡，横向比较基本与其他年份（除2010年）1-4月消化量持平；2012年1-4月整体供销比高于近5年1-4月平均水平，市场供过于求的趋势越加明显；历年沈阳市场1-4月成交量占全年成交量的21-26%上下2012年1-4月沈阳商品住宅消化量保持正常水平但供销比远大于近5年平均水平，2012年市场总消化量存在接近底线的风险金融杠杆的调节与明年全运会的利好，将对2012年下半年市场消化量的提升有一定促进能力按沈阳市场2012年，1-4月消化面积判断及供销强度判断，整年消化面积将较2011年有所萎缩，2013年下半年利好释放后，市场会整体回落，其总供应量将与2012年趋同2011年11月至今，三次下调存款准备金率2012年下半年，沈阳正式进入全运会时间数据来源：世联沈阳公司数据库【沈阳市场宏观形势】本报告是严格保密的。【住宅价格】从2006年开始，市场成交均价稳步上升，2009-10年成交均价快速上涨，2011年至今由于受宏观政策的影响，上涨势头有所减缓，2012年至今成交均价首次回落19【沈阳市场宏观形势】本报告是严格保密的。【别墅市场】别墅市场供应量充足且每年稳步上升，2011年达到库存高峰，目前市场别墅成交量下行明显20【沈阳市场宏观形势】本报告是严格保密的。【别墅价格】别墅市场价格一直稳定增长，增幅较大，2010年别墅市场均价破万，随后价格无大幅度变化出现上涨瓶颈【沈阳市场宏观形势】22本报告是严格保密的。世联认为：1.2012-2013年货币政策出现放松迹象，且沈阳有利好驱动，但就当前市场供需情况判断，沈阳2012-2013年商品房消化量依然会保持平均水平不会有大的突破，保守估计会在1100-1300万平米左右；2.2012-2013年市场放量较大，竞争激烈，普通住宅市场量价萎缩，别墅市场整体疲软，下行压力明显；23本报告是严格保密的。沈阳郊区房地产开发已经全面进入大盘时代且竞争激烈所在区域别墅项目名称占地面积（平）容积率建筑面积（万平）产品类型东陵区保利十二橡树庄园2500000.389联排、独栋苏家屯区碧桂园凤凰城6666701.7142别墅、洋房东陵区富力.塞戈维拉3700000.4720独栋、联排双拼浑南新区金地长青湾668121.49.6联排、独栋东陵区首创琥珀湾2300000.7615联排、双拼浑南新区听雨观澜10000000.770独栋、联排、叠拼、洋房东陵区万科兰乔圣菲3300000.299.3独栋、联排沈北新区香格里拉6233361.0130独栋、叠拼、洋房沈北新区亿达玖墅1323790.238.4联排沈北新区越秀玥湖郡6666820.5136独栋、联排双拼东陵区中旅国际小镇3600000.5320别墅、洋房、多层沈北新区龙湖艳澜山800000.87独栋浑南新区汇置公园里5800001.588联排、洋房沈北新区沈阳碧桂园1115291.522.9双拼、联排、洋房【沈阳城郊大盘市场】24本报告是严格保密的。沈阳郊区大盘集中分布在五大板块：苏家屯、东陵、沈北新区、棋盘山和浑南片区每个板块都依托自身优势打造大盘竞争力苏家屯东陵沈北新区棋盘山板块浑南片区概况临近机场，交通资源突显，价格略低于棋盘山板块，未来与城市距离的逐步缩短，板块逐步城市化浑河蜿蜒区内，北有棋盘山、植物园等自然资源，生态资源良好，伴随着世博园的开放，将成为沈阳最适宜人居的区域凭借一定山水景观资源依靠低总价与产品形式形成的别墅板块，价格相对较低，均为复合型大盘，以郊区栖居、圆梦型别墅居多棋盘山景观资源强势，别墅富人区认知高，整体板块价值较高，产品类型丰富，以改善、度假型物业为主浑河南：地段优越，生活外配套齐全，板块整体价格较高，依靠地段价值打造城市豪宅区桃仙：临近机场的空港区，交通资源突显，与城市联系紧密，供应基本饱和趋势伴随着浑南新区的发展，城市向南拓展，该板块的价值逐步体现拥有良好的生态自愿，，适合开发高品质的住宅楼盘、高端别墅，发展潜力巨大未来混搭型物业为主，产品密度逐渐走高，板块产业及供应有一定想象空间低密价值最高，未来城市意向带来较为广阔的发展和想象空间包括浑河南片区与桃仙板块，浑河南供应