世联_厦门国贸五缘湾项目整体定位及发展战略_193PPT

厦门国贸五缘湾项目整体定位及发展战略（评审稿）谨呈：厦门国贸金海湾投资有限公司[2007]GW-SZ-94版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2019/8/25本报告是严格保密的。2项目研究工作的阶段划分项目定位及整体发展战略当地宏观背景分析当地市场竞争分析类似项目成功案例研究项目条件与地块解析项目定位及发展战略功能分区及功能比例经济评价规划设计任务书第一阶段启动策略与物业发展建议项目定位与发展战略回顾启动区定位启动策略物业发展建议启动区环境景观设计要点启动区配套设施建议社区服务及物业管理要点建筑设计任务书第二阶段规划设计跟踪服务设计开始前阶段概念设计阶段修建性详规阶段建筑方案概念阶段户型设计阶段建筑单体阶段第三阶段本报告是严格保密的。3现阶段工作2007/10/202007/10/27项目市场调研2007/11/5•市场内容：•项目地块深层次分析•企业背景研究•五缘湾区规划研究•经济发展研究•城市规划研究•五缘湾区土地利用研究•全国房地产市场发展趋势研究•房地产调控政策影响分析•客户需求深层次分析研究资料收集：•项目周边及地块勘察•厦门宏观经济情况•厦门城市总体规划•厦门房地产市场状况•厦门豪宅市场历史及现状考察•厦门五缘湾建设规划及现状考察•调查厦门豪宅楼盘楼盘近10个•深度访谈：•厦门顶端客户深度访谈19人•规划院、国土局2人•路桥、国贸2人•银行行长1人•地产资深专业人士2人•高端楼盘销售代表10人•研究内容：•当地宏观背景分析•当地市场竞争分析•国内一线城市湾区成功案例研究•国内二线城市湾区成功案例研究•香港、新加坡湾区成功案例研究•国内豪宅市场成功案例研究•项目条件与地块解析•功能分区及功能比例•项目定位及发展战略2007/11/23第一阶段（终稿）项目定位及整体发展战略第一阶段（中期）项目定位及整体发展战略第一阶段(前期）项目市场调研本报告是严格保密的。4报告架构46豪宅价值体系研究项目整体发展战略5项目机会挖掘321项目背景与地块解析目标解析和核心问题7企业背景和项目目标项目整体定位本报告是严格保密的。5项目背景及地块解析项目背景地块解析本报告是严格保密的。6地王出世万众瞩目海沧区集美区同安区翔安区湖里区思明区厦门天价新地王于2007年9月8日产生——国贸地产竞得地王——2007G28地块和2007G29地块，楼面地价拍出了每平方米14447元和17486元；总地价款约33亿元，地价一次付清市场惊呼：“面粉比面包贵”G28G29五缘湾整体规划图本报告是严格保密的。7五缘湾片区是岛内新兴的高尚生活区域，厦门市政府投入巨资打造的“厦门城市新客厅”规模：位于厦门本岛东北部地区，规划范围12.57平方公里（含2平方公里直通大海的内湾），约占厦门岛1/11面积。交通：五缘湾地处两个国际窗口(高崎国际机场、国际会展中心)，两大进出岛通道(翔安隧道、集美大桥)之间；发展：五缘湾是厦门市新一轮跨越式发展的重要区域，因拥有与筼筜湖相媲美的2平方公里的内湾海域，众多人把它比喻为厦门“新客厅”。五缘湾以生态居住、休闲度假及营运中心为主导，集商业服务、养生理疗、旅游休闲、文化娱乐、高新技术研发为一体的复合型城区五缘湾区功能定位——活力生态港，财智精英城本报告是严格保密的。8五缘湾蕴含丰富的自然景观和人文资源，高端生活休闲配套完备五缘湾是厦门岛内最后开发的片区，政府规划完备，资金投入充足，配套完备；商业街，1期商业街上，几十个餐饮店2006年5月已入户，2期商业街预计2008年5月投入使用，主要为超市以及精品购物等。其中路桥负责商业街的招商以及后续出租管理等；湿地公园，84公顷，目前已建成一半，预计明年9月8日建成；五缘学村，包括9年制义务教育、厦门二中（高中）以及中央音乐学院钢琴分院（全国惟一一家）三部分；温泉高尚居住区，两个浴场，均为海水温泉浴场。五星级酒店：拥有禹洲和明发2个五星级酒店商务中心区：五通商务区环湾休闲区五通商务区健康养生区温泉居住区钟宅民俗旅游区墩上居住区高新技术园区本项目特色商业街1期海水温泉浴场湿地公园特色商业街2期音乐岛（音乐艺术中心）禹洲大酒店明发大酒店五缘湾资源丰富：拥有海景、海岸、内湖、温泉、河道、田园、鸟林七大资源，地形地貌多样，生态背景良好，景观资源与人文资源丰富，是本岛惟一未被开发的生态田园处女地。五缘学村本报告是严格保密的。9经过三年全面改造建设，五缘湾已经呈现出全新的面貌，2008年9月8日五缘湾一线内湾区将全线完工2005-32008-9-82007-9-82012厦门新地王诞生五缘湾区内环基础设施和公共配套完成五缘湾一期建设启动五缘湾区完全成熟，形成生态新城国贸蓝海鑫海湾五缘湾1号内湾步行道和电瓶车道将于2008年9月8日之前完成；湿地公园建设将于2年内完成；本报告是严格保密的。10五缘湾房地产项目特质分析：沿内湾一线土地几乎无供应，一线湾景项目更显珍贵墩上高尚居住区的1号地块预计2008年4月拍卖；音乐岛对面的2、3号两块地已经具备出让条件，但因牵扯农转非问题，因此拍卖时间不定；4号地块因交通不畅，拍卖时间也待定。西北处部分土地由源昌拿下——厦门路桥公司访谈2、3号地块1号地块未来土地供应状况国贸蓝海——仅为二线湾景，未来部分会被酒店遮挡；源昌鑫海湾和五缘湾1号——均为海景，且被航道直接干扰4号地块联发五缘湾1号国贸蓝海源昌鑫海湾现有销售项目本报告是严格保密的。11项目周边交通——通达性好，五缘湾紧邻环岛路和仙岳路等城市主干道，半小时车程内均能抵达老市区，亦是未来泉州到厦门的必经之处片区主要路网“一环三纵”环湾路，环岛路、环岛干道五缘湾段（五石路）、环湖里大道，云顶北路以及墩上路网、五通路网等全面展开建设，路网总长度25.56公里。这些路网全部在2007年年底前完成。两大进出岛通道(翔安隧道、集美大桥)之间；通往翔安的海底隧道将于2008年9月8日通车，届时将是泉州到厦门的必经之路五石路仙岳路环湾路环湖里大道县黄路湖里大道环岛路解析：路网配套逐步完成，预示未来政府加大五缘湾建设力度，整个湾区居住、商业将进入快速发展阶段。翔安区湖里区翔安海底隧道前往机场10分钟前往老城区30分钟前往翔安、泉州前往集美大桥20分钟本报告是严格保密的。12扩大视野看湾区——把五缘湾放到全国海岸线上看，湾区资源绝对稀缺中国的海岸线长1.8万公里，岛屿海岸线长1.4万公里，相对中国广大的腹地，海岸线绝对是稀缺的资源；研究发达国家海岸线城市密度，美国约180公里就有较大城市一座；日本约30公里就有超过五万人口的海岸城市一座，而目前中国的海岸城市间距在360公里左右，厦门作为海岸城市本身就具有重要的稀缺性；在滨海城市同时拥有海岸线及城市湾区的屈指可数大连星海湾青岛·青岛湾、胶东湾深圳红树湾三亚亚龙湾海口厦门五缘湾本报告是严格保密的。13项目背景及地块解析项目背景地块解析本报告是严格保密的。14项目由两个地块组成，总占地137.4亩，总建面21.32万㎡，综合容积率为2.33，楼面均价15500元/m²关键词1：中大规模2007G282007G29地块类别地块编号容积率建筑密度绿地率限高面积(万㎡)用地性质年限出让用地2007G282.425%38%71.5m13.94住宅702007G292.225%38%71.5m7.37住宅70地块基本指标：项目总建筑面积为21.32万m²，其中居住建筑面积19.12万m²；项目由G28和G29两个地块组成，G28地块容积率2.4，G29地块容积率2.2，项目整体容积率2.33；项目在90/70政策上没有限制，限高不超过黄海高程80m，且建筑形态为多层和高层。指标解读：在80m限高制约下，高层公寓最高建到73m，因此高层产品的增多将会增大建筑覆盖率，低密度产品难以做到最大化；项目总地价为33.05亿元，按总建筑面积计算楼面均价为15500元/m²。本报告是严格保密的。15项目位于一线环湾中心区，占据湾区绝佳位置，具备湾景、海景及湿地公园多重景观面东南向景观：内湾景观+湿地公园（大景深）关键词3：绝佳景观面湾景、海景湿地公园湾景东北向景观：外湾景观+海景（超大景深）关键词2：湾区核心区位本报告是严格保密的。16拥有长达605米临海线，加之地块比较狭长，基本能保证户户拥有一线湾景，而且可以超越市场单纯观海卖点，实现亲海体验关键词4：一线亲海北航空限高71.5m航空限高65.5m航空限高67.5m航空限高69.5m航空限高63.5m北航空限高71.5m航空限高65.5m航空限高67.5m航空限高69.5m航空限高63.5m人圆桥地圆桥605米一线临海线坐拥三桥堤岸、步行道日圆桥本报告是严格保密的。17内部及四至：地块呈斜四边形，场地平整；北侧为特色商业街二期，东面和南面紧邻内湾，西临钟宅民俗旅游区（待改造）和环湖里大道项目呈斜四边形，地块内部非常平整；地块北边是特色商业街二期用地，预计2008年5月投入使用；地块东面和南面紧靠内湾，连接地圆桥，对岸是湿地公园（1期已建设完璧）；地块西侧是钟宅民俗旅游区（待改造）和政府保留地和环湖里大道。两地块中间有道路分隔地圆桥和湿地公园特色商业街2期地块政府保留地和环湖里大桥北：钟宅民族居住区东北侧堤岸南侧堤岸内部场地平整地块之间分隔道路本报告是严格保密的。18全国视野下，厦门新兴湾区内，占据一线核心湾景地段（朝向及景观兼顾），中大规模绝版豪宅项目项目优势：城市新兴湾区，整体规划水平高，配套完善，自然资源丰富；地块位于内湾核心区域，具有一线亲海的优良景观；项目劣势：地价高，楼面地价高达15500元/m²；由于没有形成大片居住区，周边人气较低；整个区域仍在建设中，配套设施尚未完全建成。项目属性界定项目属性——五缘湾的“主卧”区域属性——厦门城市“新客厅”二线中心城市厦门为福建经济中心城市，海西经济圈的核心城市城市湾区厦门岛内唯一湾区，全国稀缺性湾区物业，集海景湾景于一身新兴片区厦门岛内唯一整体规划的区域，正出于快速发展期自然资源拥有海景、海岸、内湖、温泉、河道、田园、鸟林七大资源，实为休闲养生宜居之宝地区域配套交通便利，规划中的配套满足所有休闲居住商务需求，但当前配套建设尚未成熟中大规模总建筑面积为21.32万m²，为五缘湾片区中大规模住宅项目湾区核心位于内湾核心区北侧，上风上水的核心区位一线亲海区域内唯一拥有605米一线临海线，满足亲海体验优良景观东南和东北向均拥有最佳景观面本报告是严格保密的。19报告架构46豪宅价值体系研究项目整体发展战略5项目机会挖掘321项目背景与地块解析目标解析和核心问题7企业背景和项目目标项目整体定位本报告是严格保密的。20国贸地产历程——从早期默默无闻的中型企业成长为厦门乃至福建具有极高品牌知名度的大型企业国贸大厦19961997200320042004200520072008国贸花园更加充实了公司品牌和产品实力厦门地标性建筑厦门首次采用顶级住宅公开竟拍方式，创出厦门7300元/m2多层住宅最高售价五缘湾第一个吃螃蟹的人厦门第一个中小高层板式建筑群厦门第一个一梯二户二电梯中高层住宅项目国贸广场国贸怡河园国贸阳光国贸春天国贸蓝海G28、29地块开创“金钥匙”品牌，标志着国贸地产真正进入了市场360°山、湖、公园全景式养生空间8000平方米中庭遍植绿树、花草，形成全新概念的“市中心植物园生活广场”厦门房价过万的创造者本报告是严格保密的。21不断树立厦门房地产新高度的国贸地产，在五缘湾地王项目的实践，将引领国贸走向一个新高度，将深刻影响厦门房地产走向品牌阶段基本特征适用前提相关案例初级阶段1量大就是美具有极强的土地获取能力，快速滚动顺驰初级阶段2将产品做好产品质量好，用材好绿城中级阶段社区开