世联_合肥印象西湖项目整体战略定位与物业发展建议（核心终稿）_224PPT

合肥印象西湖项目整体战略定位与物业发展建议（核心终稿）谨呈：合肥印象西湖有限公司本次汇报核心内容按照12月3日汇报精神和合同要求，本次汇报将给大家呈现整体项目的清晰面貌和各物业担负的作用；项目整体形象和纯粹表现，项目整体核心竞争力商业业态、核心卖点、盈利模式、客户定位酒店式公寓客户定位推导及核心卖点、客户定位酒店核心卖点及详细测算、客户定位整体经济测算有没有一个时代比现在更具发展的机遇经济持续快速发展——居民消费水平提升城市化进程提速——居住边际化、郊区化长三角城市集群——时代赋予国际化标签中国入世近6年——众多商业和人力资本进入合肥发展的国家、国际的城市、品质的生活——前所未有的发展机遇我们想象这个时代想象这个行业想象项目的外在想象土地的未来国际化与时尚的社会需求对未来成功运营充满信心有义务让更多人认识我们期待一个前无古人的创举感受有理由想象并感受项目的未来产品属性定位：安徽首席活力RBD营销的是合肥明天，营造的是一种国际生活方式RBD是英文RenaissanceBusinessDistrict的缩写，译为复兴商业区，指的是城市中心集合了大量的商业、休闲、娱乐、酒店、办公、居住设施的区域。本项目是一个城市重建项目，又位于蜀山副中心，与现代城市发展运动的特征非常吻合。我们完全可以通过建设RBD，改进合肥城市布局与重心，使之更符合人性的时代需求趋势，同时达到充分挖掘物业价值的目的合肥副中心集特色酒店、商业、住宅、新型SOHO办公于一体的城市活力中心城市荣耀，精英主场释义：富有活力的精英一族，就是一座城市引以为傲的力量，这里不管是不是他们的故乡，但一定是他们积极向上奋斗的主场。领先时代的四维空间，作为精英生活的主场，也是这座城市的骄傲。案名一西湖蓝钻国际优点：1，本项目开发商为来自杭州的印象西湖房地产开发有限公司，将西湖作为案名一部分，有利于与开发公司形成统一调性，有利于知名度的打造2，蓝钻与西湖相呼应，同为蓝色。表现纯粹与纯净的整体印象3，蓝钻作为稀世珍宝，比较方便演绎，如钻石人生，纯净空间等概念4，本案名琅琅上口，接受比较容易缺点：1，蓝钻目前市场使用率比较高，容易被复制案名二印象国际（城市经典）优点：1，本项目开发商为来自杭州的印象西湖房地产开发有限公司，将印象作为案名一部分，有利于与开发公司形成统一调性，有利于知名度的打造2，印象可以演绎的方向比较宽泛，所以在演绎方向上需要仔细斟酌3，目前房地产市场极少项目采用印象二字，如果本项目采用，将比较容易形成差异化案名三璀璨人生优点：1，本案名与房地产相结合，比较容易让人印象深刻。属于目前市场较前卫的案名方式，如万科十七英里等，特点是，案名突出项目某一方面的优势，但从字面意思看不出房地产行业2，璀璨人生突出的是本项目的精神内涵，演绎方向比较明确。案名与本项目调性比较相符3，案名与本项目建议的外立面也比较相符，整体较为协调我们的定位基于蜀山区的人群演变按照国家标准的人均办公面积为10平方/人推算，政务区未来将吸纳大约5-6万名商务办公人士。合肥将实行积极的人口导入政策06年底全市人口共有469.85万人，其中市区人口为193.14万人，规划十一五末，合肥市城区人口300万人合肥精英齐聚政务区：政务新区逾100万方高档商务办公项目将吸纳大约8-10万名商务办公人士他们是商业客户酒店客户酒店客户商业和住宅客户商业、住宅、新型SOHO客户他们的风采本项目核心竞争力：六个一工程一个商务主题特色酒店城市国际活力中心（RBD）一组新型SOHO商务公寓（smallofficehoteloffice/sportofficehoteloffice）一个休闲娱乐主题时尚活力街区一个国际现代智能社区一个合肥首席国际感写字楼各物业统一纯粹的富有国际时代感的外立面图片示意一个商务主题特色酒店3-4万方，目前按3万进行的测算4万方是允许的，前提是商业面积的可控性产品亮点：1、昭示性现代感极强外立面（统一整体项目风格并为整体风格代表）；2、国际感极强大堂（现代化简洁艺术装修、外籍门童）；3、风格各异装修大面积客房（多国异国风情装修风格）4、时尚豪华的卫生间5、液晶式家庭影院6、概念主题中西餐厅7、国际高品质布草8、高级经理餐厅一组新型SOHO商务公寓（smallofficehoteloffice/sportofficehoteloffice）SOHO完善的公共商务空间灵活两用空间户型小,总价低酒店式服务运动式休闲一组新型SOHO商务公寓（smallofficehoteloffice/sportofficehoteloffice）约8万方，4-6座一个休闲娱乐主题时尚活力街区一个首创合肥最大溜冰场；一个合肥设施最全数码泳城一个最牛儿童娱乐城一个最时尚前沿商务业态组合饮食广场、儿童服饰、儿童玩具数码高科技产品、多媒体工作室真冰溜冰场儿童游戏天地、成人娱乐城数码影城主题餐饮/酒楼主题餐饮/酒楼礼仪形象店、品牌展示店、汽车展厅健身中心、咖啡厅、茶室、商务酒吧等便利店、书店、麦当劳婚纱摄影、书吧、咖啡厅等主题餐厅音乐舞蹈教育、绘画教育白领折扣店（品牌服装、鞋帽等）1个主单体休闲和娱乐主题，单层2000平米，共1万平米，持有经营12-15座单体，平均1500—2000平/个单体，每个单体面积每层面积在500-800平之间，除个别主力店或铺王持有外，其余分割或整层出售，采取统一招商3-5年返租形式销售共3万，持有2000平一个国际现代智能社区产品亮点：1、LOW-E镀银膜（内充氩气）低辐射保温玻璃，双向阻热；2、通讯\安全\管理自动化系统；3、同层排水系统4、底层架空5、面积赠送6、入户大堂7、异国风情之欧式园林一个合肥首席国际感写字楼3-4万平米，预留开发合肥高端写字楼产品下一阶段方向停车位配比高；电梯配比量高，运行速度快，轿厢空间大；单层面积大，达1500平；艺术大堂面积500平方、挑高15米；双系统空调；采光中庭以及电梯等候厅；总裁车位以及专属电梯；外立面三层玻璃夹胶，节能效果好；标准层层高3.9米，净高2.8－3米；得房率、使用率高，约70%；大跨度无柱开放式办公空间（劲性钢筋混泥土使用）；新型网络架空地板；循环式玻璃幕墙，生态节能……经济测算条件开发节奏20082009201020112012住宅住宅住宅SOHOSOHO商业街商业街商业街写字楼写字楼酒店酒店商铺出租按40平/方月计算，酒店按380元/天计算工程量销售均价销售收入持有量住宅2000007000140000SOHO80000680054400商业街40000150004200012000写字楼40000800032000酒店4000040000合计4000003680026840052000当商业为4万持有1.2万时总投资21.92亿不含酒店和商业持有，销售收入26.84亿，即说明本项目除赚取一座4万方酒店和1.2万商业外，还赚取资金5.92亿元本项目盈亏平点在住宅\SOHO\可售商业街销售完毕外即完全回收总成本测算结果:商业写字楼量商务公寓量酒店量住宅量合计40000400008000040000200000400000总投资21345.6823591.6841725.6029765.65102856.40219285.008总收入42000.0032000.0054400.000.00140000.00268400写字楼专项研究酒店专项研究商业专项研究住宅专项研究商务公寓专项研究附件合肥酒店业的发展支持：宏观经济的良好势头将带动酒店业的进一步繁荣与提升020040060080010001200200120022003200420052006亿元0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%GDPGDP增长率050100150200250300350400450200120022003200420052006年亿元0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%全市消费品零售额增长率01020304050607080200120022003200420052006年亿元0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%旅游收入增长率050100150200250300350400450200120022003200420052006年亿元0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%工业增加值增长率GDP持续增长作为工业城市，近两年工业增长迅速全市贸易发展平稳，社会消费品零售总额稳健增长旅游业稳中有升•工业、贸易和旅游业的发展为酒店带来持续增长的客户资源，拉动酒店业的繁荣与提升•宏观经济的增长带动工业和贸易的共同发展，旅游业稳中有升由商务会议带动的合肥旅游市场：市场需求增长旺盛，商务会议占旅游人数的一半数据来源：《合肥市旅游十一五规划》商务会议游览观光休闲度假探亲访友文化教育交流其他51%13%12%12%6%6%行业发展阶段：会议经济的发展有关专家指出,合肥的会议经济刚起步,商务会议服务市场尚需专业会展企业及其他专业服务机构的积极培养和开拓政府引导方向：会展发展策略合肥市政府制定三大会展发展策略:以申办全国性展会带动本地市场，追求规模，培育民会展意识；以经济手段移植外地成型展会，引进先进的办模式和理念；整合区域资源、产业和区位优势，培育区域性会展市场。近几年，各著名的经济型酒店纷纷抢滩合肥,有如家,e快捷等。一个主要原因是因为商务活动的日益频繁，大量的商务活动和休闲旅游的增多。---安徽商报有关专家指出，安徽管理咨询业的发展以及企业培训机会的增多为合肥商务会议需求带来了新的商机尽管合肥会议市场是块很大的蛋糕，但目前市场还未成熟，亟待培育.---合肥新文采大酒店总经理刘军现有的酒店接待能力不能满足合肥作为省会城市，会展城市的市场要求，2006年合肥提前完成‘千亿ＧＤＰ’发展目标下，会议市场需求较大，尤其以高星级酒店市场旅行目的商务会议游览观光休闲度假探亲访友文化、体育、科技交流其他比例51％13％12％12％6％6％数据来源：《合肥市旅游十一五规划》年份200620082010国内旅游人数（万人次）928.021368.252070.75平均增长速率（％）22.22％入境旅游人数（万人次）9.2914.9424.01平均增长速率（％）26.78％国内旅游收入（亿元）66.74105.15165.66平均增长速率（％）25.52％旅游创汇收入（万美元）5338.649804.7718007.12平均增长速率（％）32.52％旅游业总收入（亿元）71.58113.53180.07平均增长速率（％）25.94％2010年旅游业GDP比重10％占第二产业比重23.26％床位需求2007200820092010数量（张）22500271003360041100合肥酒店五星四星三星二星统计酒店数39151539房间数7441549182614855604床位数114927933610280910361平均房价360300200150-旅游业高速发展床位需求增长旺盛2006星级酒店供应从2005年起，安徽星级酒店受到了经济型酒店的强大冲击，价格上的优势使经济型酒店分流了星级酒店的一些客源，造成星级酒店客房空置率普遍很高。但在会议市场经济酒店没有竞争力。----新文采国际酒店(四星）刘军商务会议占旅游人数的一半会展城市的市场要求，2006年合肥提前完成‘千亿GDP’发展目标下，会议市场需求较大，尤其以高星级酒店市场最为突出。按照十一五规划合肥至2010年将需求10-12座四星以上酒店，目前供求基本平衡含经济型和旅社合肥可共供应23800张床位合肥高星级酒店主要集中在市中心区域，投资者看好合肥酒店市场，未来高星级酒店规模将扩大，才能满足日益增长得需求索菲特国际明珠古井假日元一希尔顿酒店外商俱乐部酒店银瑞林大酒店和平国际大酒店华仑瑞雅良苑商务会馆金环大酒店安徽