浅析房地产企业财务风险管理中的问题及加强对策(1)

财经管理CAIJINGGUANLI052随着我国经济的发展，房地产行业也迅速发展。近年以来，中国房地产形势风云变幻，国家土地与金融政策趋紧，房地产市场出现了明显调整迹象。国内大型房地产企业普遍存在偿债能力薄弱的风险，抗风险能力面临极大考验。作为一个典型的资金密集型行业，房地产企业资金投入量大、存货周转期长、回收期长与变现能力差的特点决定了其必然存在的财务风险。而央行推出房产信贷新政，提高售房首付与贷款利率，导致了市场交易量的萎缩与房地产行业的冰期，宏观经济形势和政策更是加剧了房地产企业的财务风险。因此，对当前房地产企业的财务风险进行深入研究，寻求有效控制财务风险的措施，变得越来越重要。一、房地产企业财务风险的表现广义的财务风险，是指房地产项目在融资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对企业的存在、盈利及发展等方面的重大影响。财务风险主要是由负债引起的，企业负债经营，在未来情况好时，能够给企业带来较多的收益，但是如果未来情况恶化，则不仅会使企业的收益率下降，甚至有可能使企业不能偿还债务而破产。房地产开发有着它的两面性，在高收益的背后也隐藏着高风险。一般房地产企业的财务风险主要表现在下列三个方面：(一)资产负债率偏高，存在偿还债务风险。据《2008年中国房地产上市公司测评报告》显示，尽管目前许多房地产企业销售额巨大，但普遍存在偿债能力薄弱的风险。报告显示，由于大型房地产上市公司在2007年普遍采取了较为积极的土地储备战略，平均存货增长率高达64％，速动比率全都小于1。其中万科、保利、金地、招商四大房地产上市公司的速动比率在0.7以下，招商0.37，反映出这些企业存在较大的短期偿债风险。大多数房产企业的开发资金由自有资金、预售款、银行借款组成，但是大部分企业的自有资本金比重相当低，开发资金大部分来源于银行信贷。如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大，公司必将面临无力偿还债务的风险。此外，很多房地产企业受高收益驱使，盲目进行多渠道融资活动，如将借贷短期流动资金贷款、资金空转、大面额存单质押贷款等，这很可能导致企业没有能力偿还银行债务本息。（二）再筹资风险。市场经济条件下，筹资活动是一个企业生产经营活动的起点。企业筹集资金渠道有两大类：一是所有者投资，如增资扩股，税后利润分配的再投资；二是借入资金。如果房地产企业资产负债率过高，企业对债权人的偿债保证程度将会相应地降低，这势必会增加企业从货币市场或者其他渠道上筹措资金的难度。由于我国房地产资本市场发育程度很低，目前在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。随着国家不断上调存款准备金率，商业银行的资金运营能力面临挑战。在当前形势下，商业银行更是把房地产行业成为控制放贷的重点领域，这进一步加大了房地产企业的再筹资难度。（三）利率变动风险大。利率波动对负债经营的房地产企业影响非常大，金融市场上利率的变动会使房地产价值发生变动，可能因而发生投资亏损的风险。同时，房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀、物价上涨的影响，银行贷款利率发生增长变化，导致企业资金成本增加，从而降低了预期收益。另外，这几年央行先后加息不仅增加了房地产企业的财务成本，而且使按揭贷款购房的投资者成本迅速上升，从而抑制了投资者的购房欲，也会使房地产企业面临亏损的危险。浅析房地产企业财务风险管理中的问题及加强对策王妍/牡丹江民用建筑设计院二、房地产企业财务风险管理存在的问题房地产企业在财务风险管理上存在的问题主要有：（一）大量举债，资本结构不当。房地产企业的项目投资需要大量的营运资金。有些房地产企业在新项目上马后，没有想方法从企业内部挖掘潜在资金，没有通过催回应收账款的方式来筹措资金，却总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款，这无疑加大了房地产项目的财务风险。企业的借入资本越大，资产负债率就越高，财务杠杆效应也会越大，随之而来的财务风险也就越大。随着房地产市场竞争日益激烈，有关部门监管力度的不断加大，贷款门槛日渐提高，房地产企业的资金链条越来越紧张，一旦资金链断链，后果不堪设想。（二）不注重日常资金管理。许多房地产企业没有制定资金的使用计划，缺乏资金管理观念，存在重楼房销售轻资金管理的现象。有些企业的财务管理工作只是停留在简单的会计核算上面，没有有效地进行现金管理、成本控制，从而加大了成本负担和房地产项目的投资风险度。（三）忽略了投资前的准备调查工作。很多企业只要有项目就盲目投资，在事前没有从资金运作、投资回报率等方面进行细致的财务分析。在进行房地产项目投资之前，企业也没有很好地进行市场调查，对于行业发展状况没有进行较准确的预测，从而导致决策没有依据，加大了财务风险。三、加强房地产企业财务风险管理的对策鉴于财务风险对企业的影响，房地产企业一定要做好财务风险的防范措施，笔者认为主要可以从下列几个方面入手：（一）建立多元化的融资渠道。房地产企业应充分挖掘自身潜力，用好留存资金，实施多元化融资策略，从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变，比如企业可以实施信托计划、进行股权融资、房地产投资基金融资、典当、销售融资、采购融资、资产证券化等多元化融资渠道，这样就可以在不提高资产负债率的情况下，降低融资成本，节约财务费用，优化企业资产结构。通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。（二）优化资本结构，降低筹资风险。资本结构是指企业长期资金的构成及其比例关系，即企业的长期债务资本和权益资本各占多大的比重。企业负债经营会给企业带来杠杆效益，增加股东的收益，但随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。（三）加强资金管理，提高资金的利用率。资金是企业的血脉，企业所有的生产经营活动都需要足够的资金来支撑，房地产企业更是需要大量资金的投入，对于资金的管理要求就更高了。首先，房地产企业要注重现金的管理，在财务上实施严格的财务监控，制定合理的现金使用计划，合理安排资金的调度，保证生产经营活动所需的现金。其次，要加强应收账款的管理，可以通过建立稳定的信用政策和收款政策，为客户建立资信评估和等级评级，从而加快赊销账款的收回，加速资金的运转，提高资金的利用率。（四）要加强投资项目管理，控制投资风险。房地产项目有投资规模大、开发周期长、与地区经济形势的相关性等特点，这些特点决定了房地产投资项目是一项具有高风险的综合经济活动。因管理学家2009.11053一、当前基层央行绩效考核存在的误区（一）绩效考核指标设计不合理。由于基层央行的工作性质的特殊性，部分基层央行在开展绩效考核改革过程中碰到的首要问题就是难以设计一套客观、可量化的绩效考核指标体系。当前大部分基层央行在设计行员绩效考核指标体系过程中面临以下困难：一是考核指标难以量化，有机基层央行员工的大部分工作难以用数量统计，导致绩效考核指标难以量化，绩效考核仍以领导主管评价为主，缺乏客观评价标准；二是缺乏职位设计不合理，部分基层央行职位设计存在员工忙闲不均，最终考核结果难以真是反映被考核人的工作业绩，难以有效发挥绩效考核对员工的激励作用。（二）将绩效管理等同于绩效考核。目前很多基层央行对绩效管理认识仅仅停留在考核的层面上，认为月末年终填几张考核表就是绩效管理。事实上，那只是绩效考核，他们并没有从提高工作效率、提升基层央行的履职能力的高度来看待绩效管理。绩效管理强调通过计划、组织、指挥、协调与控制等管理手段来使部门及员工个人绩效的提高，以确保工作效率的提升，从绩效管理流程上来看，绩效考核只不过是绩效管理其中的一个环节，绩效考核绝不等于绩效管理。之所以会产生认识上的偏差，主要是因为部分基层央行没有充分认识到实施绩效管理的目的。（三）缺乏有效绩效沟通。部分基层央行虽然实施了绩效考核，但是缺乏必要的绩效沟通。部分领导片面认为绩效考核就是对下属打分，与员工的沟通不重要，还有一些管理者在实施考核后，由于害怕与被考核者面对面的反馈出现尴尬的场面，而只是简单地将考核结果通知被考核者，甚至不允许员工有申诉的机会。这样，被考核者根本不知道自己哪些方面做得不足，哪些方面需要改进。由于双方缺乏平时的沟通，员工不知道组织对他们的期望是什么，他们也就难以在工作中把握住重点，对自己的考核结果也不满意，结果整个绩效管理过程，缺乏有效的沟通和跟进。（四）忽视绩效文化的培养，员工缺乏参与热情。绩效管理本质是对人的管理，有效的绩效管理不但注重制度体系的设计，更注重精神文化的影响。在传统行政管理体制下，员工形成的思维定势和行为习惯与绩效管理存在较大出入。部分基层央行虽然尝试开展了绩效考核，但忽视了绩效文化的培养，单位内部尚未形成追求高绩效的组织文化，导致绩效考核不能有效发挥作用，员工对开展绩效考核缺乏参与热情。深入推进央行分支机构绩效管理改革，必须从精神文化层面入手，将绩效管理升华为绩效文化，构建具有央行特色的绩效文化。基层央行绩效管理存在的误区与解决对策赵福建陈小辉/中国人民银行海口中心支行【摘要】为优化人力资源管理，当前我国基层央行纷纷开展绩效管理改革，但在实施过程中仍存在一些考核误区，主要表现在考核指标设计不合理、认识存在偏差、缺乏考核沟通、考核程序繁琐等缺陷，应有针对性的加以完善。【关键词】基层央行；绩效管理；误区；解决对策（五）手工操作导致考核程序繁琐。传统的行员考核主要依靠手工操作，考核指标、考核流程都较简单，开展绩效考核后，无论是考核指标还是考核流程等内容都更加复杂细致，单纯依靠手工操作带来的巨大工作量无论是考核部门还是被考核人都难以承受。必须充分利用计算机及内部网络，开发专门的绩效管理软件，提高考核效率。当前，部分基层央行仍采取传统手工模式开展绩效考核，导致考核要么过于简单，不够科学，要么过于繁杂，工作量大，造成额外工作负担，不能有效发挥绩效考核的作用。二、完善基层央行绩效考核的对策建议（一）科学设置绩效考核指标体系。合理设置考核指标体系是绩效考核成功的前提，科学设置绩效考核指标体系应遵循以下原则：一是充分利用标准职位试运行取得的成果，以标准职位的岗位职责为基础；二是定性指标与定量指标相结合；三是共性指标与差异指标相结合；四是长期适用指标与阶段性指标相结合。（二）积极开展绩效沟通。绩效沟通对被考核人改进工作，提高绩效具有重要意义，一是要引导考核领导转变观念，真正重视绩效沟通；二是完善绩效管理制度，将绩效沟通纳入绩效考核流程；三是将沟通与高进情况纳入被考核人下一个周期考核结果中。（三）重视绩效文化的培养。要通过加强宣传引导、员工培训、领导示范等渠道，大力宣扬以绩效为导向的组织文化，引导员工树立绩效理念和效率意识，增进员工对绩效考核的心理认同。具体从以下几个方面实施：一是塑造以绩效为导向的核心价值观；二是完善绩效管理制度体系；三是建设以绩效为导向的和谐人际氛围；四是加强体现绩效文化的形象设施建设。（四）实现效绩效考核信息化。绩效考核信息化，就是要在建立健全绩效考核制度体系的基础上，充分利用计算机及内部网络等现代科技设备，通过开发绩效考核软件，设计与计算机考核相匹配的绩效考核指标、考核方法、考核流程等，充分发挥计算机网络高效、方便、公正、信息处理量大的特点，以替代手工考核中的大量、繁杂工作和克服人为测评弱点。一是要构建与信息化相配套的绩效考核制度体系；二是充分利用计算机和内部网络等信息化设备，开发绩效考核软件，搭建考核信息化平台。完善的绩效考核系统应包括以下模块：基础信息数据库、信息登记与反馈、部门负责人审核与评价、考核后台管理等；三是构建高效的考核实施机制，主要包括日常工作登记与审核、日常周期考核、日常考核反馈与沟通、年度考核等四个环节。此，房地产企业在进行项目投资前，首先要进行严密的市场调研，聘请专业人员参与调研工作，做好项目的风险分析和可行性分析，要避免因管理者个人的喜好导致项目定位失误，降低和减少财务决策的盲目性和风险性。另外