世联_清远时代地产佛冈项目发展战略与整体定位_195PPT

时代地产佛冈项目发展战略与整体定位谨呈：佛冈时代地产开发有限公司：[2006]GW-SZ-65本报告是严格保密的。2佛冈县位于珠三角边缘，广州1小时都市圈范围内，行政隶属清远市，紧邻广州从化市位置：佛冈县属清远市所辖的八县之一，县城面积约9.7平方公里，人口约10.4万人佛冈县比邻从化市京珠高速贯穿全境，在佛冈县有三个出入口距离佛冈县距离广州76公里，距离花都国际机场45公里属于珠三角1小时都市圈范围内项目概况1本报告是严格保密的。3经济比较薄弱，目前承接珠三角产业转移：2005年全县GDP约30亿元本地基本无产业支撑，农业在佛冈县占据着十分重要的地位，工业以金属加工和机械制造为主。目前投资项目多在启动阶段，比如澳门羊角山旅游度假区，恒大项目等旅游资源比较丰富：温泉比较丰富，但宣传力度不大，名气不大。其他旅游项目有羊角山漂流等黄花属于佛冈县比较有名的树种，一年四季，花开十月房地产市场处于较低水平：佛冈县城内较大开发商开发项目不多。佛冈县基本无产业支撑，经济实力较弱，旅游资源比较丰富，无污染佛冈县由石角镇、龙山、汤塘、水头、径头和高岗镇等六镇组成县政府位于石角镇项目概况2本报告是严格保密的。4项目位于京珠高速佛冈出口处，项目用地范围已经纳入佛冈县总体规划，规划为居住用地地块位置位于京珠高速佛冈入口处，京珠高速南侧。位于县城老城区南侧从广州出发，不经过任何县城和村镇，直接达到本地块地块现状：目前地块内有少量村庄以及森林用地地块周边存在两个规模比较小的村庄地块规划：目前地块规划为城市建设用地和森林公园佛冈县总体规划项目概况3本报告是严格保密的。5但佛冈县总体规划尚未审批，正在调整，项目规划尚未完全纳入土地利用总体规划，土地性质全部为集体土地佛冈总体规划情况：佛冈总体规划目前正在调整整个县城规划面积扩大现106国道调整为城市市政道路，原106国道分为环绕县城的两个方向与县政府签订的建设框架协议，规定文明路口2008年上半年修通等本项目研究的规划基础：本项目的研究基础为现状规划，但地块内全部按照建设用地考虑京珠高速文明路口县城现状县城规划106国道规划106国道106国道项目概况4本报告是严格保密的。6项目周边及本身自然资源丰富，环境优美，可利用和再造的资源较多地块资源说明：资源比较丰富，环境优美地块内含有多个面积不等的小水库，面积最大的约100亩地块被小路环绕地块内有大片的果园，种植有桔子、杨桃、荔枝还有成片的茶园羊角山果园环绕地块的道路山间小水库山间小平原田地项目概况5本报告是严格保密的。7项目目前正处于取地阶段，在征土地约3000亩，但尚未取得土地使用权征地协议与石角镇签订征地协议，与佛冈县政府签订建设框架协议，协议规定土地增值收益分成为时代：佛冈=9：1出让指标佛冈县每年出让指标为800亩/年，协议保证本项目每年600亩的额度征地成本取地费用总约6万元/亩，征地补偿每亩4万元总体规划佛冈县总体规划正在修编，本项目规划尚未完全纳入土地利用总体规划土地性质项目用地需要转性，转变为国有土地项目概况6本报告是严格保密的。8佛冈时代对项目研究的需求和要求1、实现公司的战略布局2、区别于郊区别墅盘，实现较高强度的开发3、项目开发周期在10~15年4、项目首期启动资金基本无限制项目开发方面1、在经营性土地指标被严格控制的情况下，顺利完成明年征得6000亩土地的计划2、如何控制土地的问题取地和控地方面1、说服合作伙伴、股东和海外基金2、如何规避和降低政策对项目的影响其他方面本报告是严格保密的。9根据项目的难点和需求，将本报告分为两部分我们要解决的问题城市大盘发展研究“新城”模式研究发展战略与整体定位发展战略与整体定位我们要解决的问题风险分析案例借鉴策略建议取地风险分析与策略建议说明：本项目的研究，是以符合当前国家政策的前提下进行的本报告是严格保密的。102006.10.182006.11.30佛冈项目启动区物业发展建议本项目顾问工作分三阶段完成，本报告是第一阶段：项目发展战略与整体定位的研究工作内容佛冈项目发展战略与整体定位模块1发展战略与整体定位研究模块2启动模式研究第一阶段工作◇项目属性界定◇类似国内外案例研究◇发展模式研究◇城市发展研究◇项目优劣势分析和竞争分析◇项目发展模式选择◇项目发展战略与整体定位◇项目规划建议◇类似案例启动模式研究分析◇项目启动区选择◇项目启动产品和配套建议主要工作最终成果项目发展战略与整体定位项目规划建议项目启动模式研究佛冈项目营销本报告是严格保密的。11在项目过程中，我们从城市发展的高度以及项目和城市联系解读佛冈项目，对项目的发展方向、定位、启动以及取地和控地策略进行了广泛的调查和有针对性的研究实地调研与踏勘深度访谈国内外案例分析专题研究调研内容：城市发展现状城市总体规划广州房地产市场状况自然人文资源分布与利用城市旅游景点调研项目地块勘查……调研区域：佛冈石角镇佛冈汤塘镇广州花都区广州从化广州广园东板块华南板块南沙板块……政府官员：佛冈县规划局吴主任佛冈县国土局宋局长佛冈县旅游局杨局长……专业人士与消费者：南航碧花园李经理雅宝新城旷经理东方夏湾拿陈总世联广州公司陈总世联广州公司陶经理……参考性案例：天津京津新城北京万年花城上海绿地21城北京孔雀城碧桂园假日半岛祈福新村雅居乐凤凰城金碧御水山庄东方夏湾拿万科东丽湖斯蒂文乃奇（英国）密尔顿凯恩斯（英国）尔湾（美国）筑波科学城（日本）里斯顿新城（美国）哥伦比亚新城（美国）……现状研究：佛冈房地产市场项目本体条件分析广州房地产市场广州客户市场城市规划研究……针对性问题研究：拿地、控地方面的研究郊区大盘启动模式的研究城市发展研究类似项目开发模式研究新城发展模式的研究TOD专项研究……本报告是严格保密的。12第一部分取地风险分析与策略建议本报告是严格保密的。13在进行风险分析之前，首先明确当前国家农用地转为建设用地的程序项目可行性研究报告立项、规划、环保许可手续项目用地正式申请农用地转用补充耕地征地/供地方案补偿安置协议，办理征地手续建设用地批准书签订国有土地有偿使用合同取得土地使用权开发建设转让选定用地范围土地利用总体规划编制审批规定编制建设项目可行性论证提交用地申请选址意见书国土局建设项目用地预审报告书建设规划环保规划局建设局国土局《限制供地项目目录》eg.高尔夫球场项目国土资源部许可建设局补偿完成国土局国土局规划用地单位执行政府部门执行农用地转为建设用地程序：土地利用总体规划城市建设总体规划土地利用年度计划国务院批准基本农田耕地35公顷其他70公顷前提条件本报告是严格保密的。14时代目前辅助政府征收本项目用地，前期投入用于冲抵地价拟定土地征收方案审查报批和公告制定补偿和安置方案支付征地补偿费土地储备中心政府征地时代支付征地资金政府出让招标、拍卖和挂牌本报告是严格保密的。15我们认为本项目在取地过程中，风险也是项目的难点主要集中在以下三个环节规划与土地控制用地指标土地增值收益流转本报告是严格保密的。16项目规划目前未完全纳入到土地利用总体规划城市总体规划基本确定，但因为本项目需要对城市总规进行修编项目规划尚未纳入到土地总体规划范围内土地性质为集体土地征地刚刚开始规划与土地控制本报告是严格保密的。17……项目用地不能纳入到城市建设用地供应体系内，时代无法取得用地指标保质足额补充所占耕地符合国家土地供应政策城市建设总体规划土地利用年度计划农用地转用必须符合以下条件纳入总体规划是农用地转用和项目立项的首要条件土地出让指标必须纳入土地年度出让计划本报告是严格保密的。18纳入总体规划之后，经营性用地必须招拍挂，后期土地控制存在风险地价评估集体会审拟定土地供应方案报批和公告接受咨询和报名招标拍卖挂牌同一平台竞争，存在后期土地控制的风险经营性国有土地出让程序《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》：第四条商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。本报告是严格保密的。19世联关于后期土地成功控制的案例案例一：组织保证项目位置：河北省╳╳县规模：３０平方公里概况：发展商参与土地的一级开发，赚取土地增值利润，控制部分土地用于二级开发操作手法：与县政府成立管理委员会，县长为主任，发展商一管理层为副主任，主要管理实权比如：资金、审批和招商等归副主任所有案例二：公建换土地项目位置：江西省南昌市规模：１平方公里概况：发展商进行本区域的市政建设操作手法：公建成本冲抵地价或控制后期土地案例三：设置障碍项目位置：江苏省╳╳市规模：１平方公里概况：发展商代政府建设体育馆操作手法：将土地和体育馆打包出让，设置出让障碍本报告是严格保密的。20建议1：参照以往成功的模式，以建设“佛冈新城”的名义，成立建设管理委员会主任副主任委员佛冈县县长时代佛冈县国土局规划局建设局土地储备中心佛冈新城建设管理委员会审批招商资金出让管理本项目用地的一切事宜政府与时代捆绑，对本项目进行管理和开发屏蔽本报告是严格保密的。21建议2：在本项目用地范围内建设符合本项目的部分公建，促进当地的经济发展政府开发商地区经济发展财政收益社会效益政治成就经济回报品牌增值区域开发土地增值土地控制建设区域配套成本，冲抵后期土地地价成功的案例表明：开发商可以在前期主动承担城市配套设施建设，比如污水处理厂、学校、图书馆等，可以承担部分城市功能并获得政府信任，并换取后期土地的优先使用权。区域配套建设成本≤土地优惠的价格本报告是严格保密的。22建议３：在项目用地范围内建设公建，与后期土地捆绑出让，设置障碍图书馆污水处理厂公建捆绑后期土地本报告是严格保密的。23与县政签订建设框架协议，保证项目每年600亩的土地出让指标，不能满足项目要求土地出让指标6006006006006006006006006005400年份(年)200720082009201020112012201320142015合计征地规模(亩)6006006006006006006006006005400征用土地获取指标转为国有取得土地开发建设物业销售政策规定，2007年征地指标不能超过上年指标，按今年指标800亩作为2007年能获得的征地指标；以后按能获得广东省审批上限800亩的征地权限严格按照协议和国家政策取地，每年600亩，至2015年才取地5400亩，与项目开发计划不符，取地周期长，项目存在较大的风险本报告是严格保密的。24从去年以来政策控制逐渐上升到土地利用的源头，大大增加土地征用的不确定性2005年“新八条”和七部委关于做好稳定住房价格工作的意见2006年3月关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知2006年5月30日关于当前进一步从严土地管理的紧急通知2006年8月31日国务院关于加强土地调控有关问题的通知2006年9月18日关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知2006年11月20日《财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》加大土地供应调控力度，严格土地管理。严格控制高档住房用地供应，加大对闲置土地的清理力度。严格征地管理，维护被征地农民的合法权益。不得违反土地利用总体规划和年度计划用地，从严审批各类非农建设用地规范土地出让收支管理；禁止擅自将农用地转为建设用地；强化对土地管理行为的监督检查；严肃惩处土地违法违规行为。提高建设用地审批门槛，新增建设用地必须遵循“占多少，垦多少”的耕地占补原则。严格控制申请占用基本农田项目范围，控制占用基本农田数量和比例，并要求补划基本农田的措施到位。从二00七年一月一日起，一新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍二是地方新增建设用地土地有偿使用费全额缴入省级国库结构性控制加大对征地（土地利用源头）的控制本报告是严格保密的。25随着征地政策限制和要求越来越严，征地成本越来越高，按照指标取地项目成本与风险增加位于╳╳市豫龙镇、总投资40亿元计划占地5000亩的中原国际小商品城一期工程，曾被业界誉为中国最大的小商品城的项