商业地产开发运营整合模式研究

山东建筑大学硕士学位论文商业地产开发运营整合模式研究姓名：张燕春申请学位级别：硕士专业：技术经济及管理指导教师：王海滋20070501商业地产开发运营整合模式研究作者：张燕春学位授予单位：山东建筑大学相似文献(10条)1.学位论文纪尚革西安曲江建设集团有限公司发展战略研究2009作为国民经济支柱产业，房地产业对我国经济发展起着重要的拉动作用，在当前房地产市场进入低迷阶段的背景下，房地产企业的发展环境日益严峻，原有的房地产业发展模式也面临着变革的需要，因此，如何正确地制定和实施发展战略对于房地产企业强化市场适应能力、培育可持续发展能力具有突出的现实意义。br　　本文以西安曲江建设集团有限公司为研究对象，运用市场调研法对该集团内部环境和外部环境展开了系统的分析，综合运用SWOT分析法对该集团可以采取的发展战略进行初选，在结合自身实际的前提下，最终为该公司确定了整体发展战略目标，并将其细化为商业地产开发企业、综合性房地产开发企业和跨区域的产业运营商三个阶段性战略目标，以此为基础，进一步研究和指出了该集团在总体发展战略目标下的经营目标、成长目标和管理目标体系。在战略实施方面，本文提出通过健全法人治理结构、优化组织结构、培育企业文化、强化企业营销管理、开展资本运作、调整财务管理结构、加强人力资源管理和推进信息化建设等举措来构建西安曲江建设集团有限公司的战略支撑体系，为推进该集团战略转型进行统筹安排。2.学位论文周洪涛深圳中航集团商业地产开发的风险与对策研究2006随着深圳经济的快速增长和深港经济联系的日益加强，深圳的商业地产发展迅猛。由于商业地产的高利润，房地产开发商纷纷加入商业地产开发行列。近年来，深圳商业地产市场一片繁荣，出现供需两旺的局面。深圳中航集团是一个综合性的大型企业集团。近年来，深圳中航集团投入巨资大力开发商业地产项目，目前正在开发的大型商业地产项目有六个，涉及资金十几亿元。然而，商业地产开发的高利润必然伴随着高风险。为了更好地规避风险，本文对深圳中航集团商业地产开发的风险和防范对策进行了系统研究。本文分析了深圳商业的发展状况、深圳商业地产市场的供求状况、存在的问题和发展趋势，这是关系深圳中航集团商业地产开发的宏观环境。简要地介绍了深圳中航集团商业地产的开发概况和商业地产发展战略。接着，对深圳中航集团商业地产丌发的特点和影响因素进行了分析，并对风险进行识别和分类，从而得出其主要风险因素。然后对深圳中航集团商业地产开发的风险防范原则和策略进行研究，提出了具体的防范措施。最后，以实证法对深圳中航集团正在开发的一个大型商业地产项目——“鼎诚国际”的开发风险进行了研究。在SWOT分析的基础上，分析其面临的开发风险，并提出了风险防范对策。3.学位论文黄大兴厦门明发商业广场发展战略调整研究——兼析其经营困境及突围之策2008购物中心的出现是传统零售业的一次重大革命，不仅实现了传统零售业与地产业等相关产业的有机融合，而且改变了人们的生活方式。购物中心具有开发建设周期长、资金需求量多、建筑规模大、业态复合度高等特点，要成功开发经营购物中心极为不易，需要丰富的相关专业理论知识和丰富的实践经验。厦门明发商业广场是一家集购物、旅游、休闲、娱乐等功能于一体的超大型综合性购物中心，虽然前期开发、宣传、招商相当成功，但开业不久便深陷困局，进而引发业主上访、商家上诉等问题。如何让明发商业广场尽快摆脱目前的经营困境，使其走上健康发展的轨道，社会各方十分关注。本文笔者2008年初曾作为厦门市贸发局牵头成立的明发商业广场课题调研小组成员，多次实地调研了该商场，并与开发商、业主、商家代表举行座谈会，交流和探讨商场存在的问题及对策。在此基础上，笔者站在经营者的角度，对明发商业广场的经营困境原因、内外部环境变化、战略适宜性等进行更深入的分析，找出了让其陷入困境的原因，并根据内外部环境变化及商场自身的优劣势，得出商场原有的发展战略已经不适合其现状及发展的要求，进而提出了战略调整方案和选择建议，以及对建议实施的新战略的落实提出了策略、措施，为明发商业广场的经营者进行战略调整，以尽快走出经营困境提供了决策参考，也为政府科学合理引导大型购物中心发展提出了意见、建议。本文选题、研究有一定的新颖性和实际应用价值。虽然国内对购物中心的研究已有不少成果，但大多对购物中心的研究中，偏重对购物中心建设选址、开发模式、功能定位、运营管理、发展战略的研究，而对某一处于经营困境中的大型购物中心的发展战略是否与其实际情况相适应、是否应予调整，以及如何进行调整等的研究还未多见。所以本文选择了这么一个较新颖的切入点，并以此为中心架构文章的体系。这对于处于困境和危难之中的购物中心经营者，如何应对危机，调整战略，突出重围，具有一定的借鉴和参考意义。4.学位论文梁敬广州港湾广场项目发展方案研究2006老港区功能调整和开发是港口发展过程中必需要经历的重要阶段。如何发挥老港区位于城市黄金地段的区位优势，抓住开发老港区的发展机遇，成为港口行业关注的问题。广州港集团是以码头装卸为主业的国有企业集团，在老港区再开发过程中逐步进入商业地产市场。尽管广州港集团拥有区位优越的土地资源和雄厚的资金实力，但商业地产开发和经营管理方面的经验和专业人才相当缺乏。商业地产对于地产业来说是相对较新的一个范畴，其开发策略以及运作管理方式是关键要素。只有区位优越、定位准确、开发商实力雄厚、经营管理完备的商业地产，才能避免商业地产运作的短期效应，保证其地块价值的持续提升以及商业地产的可持续发展。广州港湾广场是广州港集团在原老港区码头地块上投资开发的商业地产项目。项目总建筑面积约36000m'2，总投资额达2.6亿元人民币。港湾广场位于珠江北岸大沙头滨水地区，拥有800米长的珠江景观休闲绿化带；同时处在传统商业中心区海印商圈内，交通状况和商业配套设施齐全，区位优势非常明显，具备发展商业地产的基本条件。发展港湾广场项目是广州港集团实施多元化发展战略的重要步骤。项目的发展定位、融资方案和经营管理模式等是广州港集团亟待研究确定的主要题课。本文通对项目所处的环境进行细致地实地调查，系统分析了外部市场环境和内部发展条件，得到基础数据。在此基础上通过SWOT分析得出行业中存在的机会与威胁，内部存在的优势与劣势。在有效细分市场的基础上，找到项目的切入点，从而进一步提出项目的前期发展方案。研究结果分析表明，港湾广场项目应定位为具有特色、配套设施齐备的大型中高档次数码专业市场，利用其临江的自然条件优势，以蓝色生态数码港为主题形象，不断提高市场知名度，成为广州市数码产品市场的重要集散地：项目的融资方案采用自有资金加银行贷款的模式，通过集团公司的银行授信取得贷款，保证项目的建设资金如期到位；项目的经营管理模式采用自行组建经营管理公司，聘用专业咨询管理公司作为顾问的运作模式，有利于加快自身人才的培养和经验的积累，降低经营管理风验。本文最后运用财务管理中有关理论对项目进行投资经济评价，以及分析项目存在的风险和提出相应的对策。5.学位论文崔胜宇A公司房地产发展战略分析2008二十世纪末,随着经济的全球化,中国经济呈现出腾飞的态势。作为推动经济发展的引擎--房地产行业,一方而伴随着社会持续稳定发展,出现了良好的发展机遇；另一方面,由于国家宏观调控及相关土地政策的调整,使得房地产企业面临着多方的挑战。企业制定发展战略的重要性和紧迫性也随之凸现出来,企业采取何种战略面对政策的调整和在经济环境中快速发展,成为当前房地产企业面临的急需要解决的问题。2003年开始,国家采取了一系列宏观调控措施,至2007年底,先后数次颁布规范和限制房地产市场的措施,如土地的招、拍、挂政策等。在这一系列房产政策的调控下,一部分房地产开发企业,尤其是中小房地产企业开始出现生存危机。是放弃房地产进入新的行业,还是进行多元化经营,房地产企业如何将自己的业务进行重新定位、如何调整业务结构,这一系列问题都是房地产企业需要思考的。A公司作为一家上海本地房地产开发企业,公司的发展历程,在行业规模和地位,及其在新一轮的行业整合过程中面临的战略选择问题,在我国的房地产行业中具有很强的代表性,本文运用了各种战略定位分析的模型,对公司内外部竞争环境,包括当前我国影响房地产行业的的政治、经济、技术和文化等方面情况做了深入的研究和分析,同时对公司未来的业务模式选择即公司在住宅地产、工业地产和商业地产之间的选择进行了详细、科学的比较,并对A公司在发展和进入这三个领域的优势和劣势进行剖析。同时,又利用正略钧策管理咨询公司自创的分析模型对公司选择的未来发展领域做了分析,制定了公司的战略目标及战略目标分解,最终形成了公司的发展战略。本文拟通过A公司的发展战略的研究及在研究过程中使用的分析方法的介绍,给行业内其他公司的战略选择和分析一些参考和借鉴；同时,对我国房地产市场宏观环境的客观分析,能够对我国房地产行业的健康发展有所帮助。本文以资源基础为核心的战略管理理论为基础,以A公司现有资源能力为出发点,通过对A公司内部资源能力的分析,确定公司内部的竞争优势和劣势。论文共有七章,第一章为绪论,主要介绍论文写作的宏观经济环境、行业及公司背景。对文章的研究思路、结构安排、方法进行了概述；第二章为文献综述,在介绍了战略管理的产生过程后,对其在国内及国外的发展现状作了描述。同时,对战略管理的内涵进行了总结。在此章节中,本文还对A公司战略选择过程中使用各种分析模型做了整理描述。第三到五章是本文的重点,利用PEST分析模型,论文先从A公司所处的外部环境进行分析,主要从政治环境,即A公司从事的房地产行业所面对的国家政策入手,分析各种政策对A公司从事房地产行业产生的影响,然后从国家的宏观经济层面进行分析,找出经济对房地产行业的有利因素,再从技术对房地产行业的影响着手,分析它对房地产行业的深入影响,最后从社会文化角度对房地产行业发展的影响做出了分析。在做了外部环境分析后,本文继续对A公司的内部环境进行了分析：首先通过公司高层的访谈以及执行层的问卷调查对公司内部的情况进行了信息收集,对公司的情况有了初步的了解,然后对公司的内部资源能力进行了分析,对公司内部竞争力做了分析和总结,而且用公司内部资源能力调查问卷将公司在住宅地产、工业地产和商业地产这三个业务中的能力进行了数据收集与评分,此后对在住宅地产发展区域的公司所选择的一线及二线城市区域的吸引力做了分析,又对住宅地产、工业地产和商业地产的环境做了分析。在对公司内外部环境做了分析之后,为A公司的房地产发展制定战略,包括企业愿景、价值观,以及公司未来在住宅地产、工业地产、商业地产三个业务模块之间的转换步骤；第六章为公司的战略规划的实施提出了具体的措施,包括短期措施、中期措施及长期措施；最后对全文进行总结。本文研究坚持理论联系实际,采用的研究方法主要包括案例分析、动态研究、比较研究和实证分析、问卷调查法等,同时在公司的战略分析过程中本文使用了PEST模型、SWOT分析模型、波特五力模型,多种战略分析模型并将他们有机的结合起来,进行系统的使用。6.学位论文顾菊芳试论我国外资商业地产企业的全面预算管理2008商业地产业有很长一段时间受国家产业的保护，外资无法进入，直到中国加入WTO以后，这块市场才全面对外资进行开放。外资在进入商业地产行业以后，往往将国外先进的管理模式硬搬到国内，但是先进的管理理念在中国却遭遇到了“水土不服”，外资商业地产项目往往以失败告终。比如早期的北京万通新世界商城，开业两年后就出现巨亏，美方最后撤出该项目，万通新世界商城也从合资的豪华型商场转型为内资小商品批发市场，在转型的5年中，万通新世界商城就由原先的亏损大户变身为盈利大户，不仅弥补了原先的巨额亏损，还为国家创造了巨额利税。由于战略定位及时改变而使企业命运发生重大改变的案例，在中国外资商业地产行业是举不胜举。通过很多同类企业残酷的教训，外资商业地产企业的管理者逐渐认识到决定商业地产企业命运的不是资金的多少或管理理念是否先进，而是企业的战略定位目标是否正确。而财务管理应该紧紧围绕企业战略目标，以价值管理为手段。全面预