世联天津某高端住宅商业综合体项目战略发展定位及物业

谨呈：天津兴渤海建设发展有限公司塘汉路西侧地块定位报告2012.09.14版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。我们的思考考虑层面：•战略层面•战术层面•财务目标层面战略层面：财务目标层面：战术层面：Q1中建高端品牌与限价房之间的关系？Q2本项目盈利模式……商业？车位？住宅？Q3可盈利物业的核心盈利模式？Q7结合产品定位,什么规划排布实现最高利润？Q8可实现的量价关系？什么时候能获得利润？利润率？财务风险？Q4我们所处的市场环境？竞争策略？Q5客户核心需求？客户定位？Q6产品定位？战略层面Q1中建高端品牌与限价房之间的关系？Q2本项目盈利模式。住宅？商业？车位？Q3可盈利物业的核心盈利模式？中建地产：中国建筑工程总公司旗下开发商及建筑商中建六局：追求卓越品质、创造一流品牌塘沽区六大居住示范区、塘沽区首个精装修复式SOLO、德州新城最高端住宅、汉沽最高端住宅中建兴渤海：投资与建设、高端房建、房地产开发三个业务板块开发建设了大量标杆性工程社会效应：品牌效应：政府大力支持的保障性用房建设让老百姓能买得起的房子央企造福于民滨海政府的形象和面子旺销扩大品牌知名度刚需项目试验田特殊操盘模式的尝试新产品线的尝试使命必达，必须成功战略层面Q1中建高端品牌与限价房之间的关系？Q2本项目盈利模式……商业？车位？住宅？Q3可盈利物业的核心盈利模式？123大型集中商业酒店式公寓或服务式公寓配套型商业服务社区及周边居民•是否在成熟商圈辐射范围内？•周边人口是否有支撑？•利润有多大？商业方向研判Q：不大于10%(3.37万㎡)经营性商业指标如何处理？•是否有需求？•区域是否支撑公寓产品？•公寓实现的量价如何？•做多少？•做什么形式？•配套商业实现的量价如何？大型集中商业不可行——远离核心商圈且无原始商业基淀，距未来高铁商圈5KM以外，无法延续高铁商圈效应，森林公园定位城市免费公共服务公园，客流量有限解放路商圈洋货商圈老城区商业圈规模较中等，客源丰富，档次不高开发区商业圈规模较大，经营档次相对较高，客源相对单一现状商圈未来商圈序号项目名称商业类型商业档次商业建筑面积（万m2）1泰达时尚广场综合购物百货商场中高档92市民广场购物中心中高档6.43鸿泰千百汇购物中心中档64友谊名都百货中高档2.25开发区乐购大卖场中档5.46天保金海岸预计百货+超市中档57开发区永旺含JUSCO高级超市、高级百货、国际影院等中高档98.8高铁商圈燕莎、红星美凯龙、北方珠宝基地等中高端---酒店式公寓供应大——主要集中于家堡、响螺湾区域，已面市酒店式公寓供应超过42万㎡瑞湾国际会馆世纪金三角时代大厦旷世国际云滨大厦中惠熙元广场中海国际大厦新岸大厦润德汇大厦天齐广场滨海国泰大厦海昌大厦极地海洋世界售罄项目在售、待售项目滨海公寓市场发展处于起步期，尚不成熟已知供应约130万平米，其中酒店式公寓超过42万平米区域项目建筑规模（万㎡）公寓体量（万㎡）主力产品销售价格（元/㎡）响螺湾旷世国际18.38，尾盘18.38，尾盘主力67，少量9816500极地海洋世界27.683.8770-150待售中惠熙元广场24.38.230-90，主力35-55在售，成交价1.35万/㎡云滨大厦7.92.2570-100在售，报价12000-13000中海国际大厦9.51.340-60在售，报价12000新岸大厦16--待售润德汇大厦7.85-60-100在售，报价13800天齐国际广场9.51.9646-130在售，报价13500滨海国泰大厦15.823.7640-90在售，报价12000海昌大厦10.882.650-100待售酒店式公寓区位无优势——海洋高新区未来有超过24万㎡公寓供应，定位面向区域产业客户和投资客类型项目位臵用途占地面积（㎡）建筑面积（㎡）公寓建筑面积代售项目及成交地块滨海奥特莱斯塘沽云山道南侧居住、商业147140.5211593.4预计公寓7.7万平米智造中国塘沽西中环以东商服（商业、酒店式公寓）、工业271426393287已面市14万平米北方黄金珠宝园塘沽宁海路与黄山道交口工业、商业金融业120582.5186066.7--南益名士华庭京津塘高速路以南、宁车沽路以西居住、商服（酒店、酒店式公寓）410113764606.52预计2栋楼，3万㎡左右滨海奥特莱斯南益名士华庭智造创意产业园北方黄金珠宝基地2010.10月份新供应地块，尚未成交已成交地块及待售项目已供应尚未成交地块塘沽农场类型地块编号位臵用途占地面积（m2）建筑面积（m2）2010.10月供应地块，尚未成交津滨塘（挂）2010-13-A、B、C塘沽京津高速公路以北、西中环快速路以西住宅（限价房）、商服179837323555津滨塘（挂）2010-14-A、B、C住宅限价房）、商服171223374014津滨塘（挂）2010-10-B商业金融业、酒店型公寓29359.2176155.2酒店式公寓溢价能力低——塘沽区整体酒店式公寓成交惨淡，仅智造创想城居住类公寓成交达到9套/月，但成交价格有限套数面积金额均价套均总价50-70平米156.4743501177034470-90平米534278.143133080373235990-120平米202036.3415343992753577120-144平米121455.7411059419759792合计867826.6958169225743268酒店式公寓产品成交量有限，区域内公寓价格难以支撑，且未来公寓存量较大。从项目整体考虑，为保证项目快销的目标，建议不做公寓产品。套数面积金额均价50平米以下1597369.12833515811131150-70平米1568683.471139534181312370-90平米272069.38243545801176990-120平米939442.1110303016710912120-144平米1121.98224882818436144-180平米6946.851074257411346合计44228632.9133768114811793套数面积金额均价50平米以下632823.43343574851216950-70平米382264.29283985421254270-90平米735819.5345781534786790-120平米757640.99671860988793120-144平米172118.08201229899501144-180平米2315.2477032215134合计26820981.5220061697095622011年全年塘沽区+中新生态城酒店式公寓成交2012.01-2012.08塘沽区+中新生态城酒店式公寓成交智造创想城（2012.01-2012.08月成交）平均单项目月均销售3套左右，整体成交惨淡。创想城月销售9套，精装后价格与毛坯普宅相当。融科心贻湾盛星东海岸万通上北新新家园贻城尚北上北社区商业：餐饮、超市等生活配套为主社区居民为主力消费群工农村商业：餐饮、超市等生活配套为主环境较差，品质低端当地和周边社区居民为主力客群福州道商业：中档餐饮、大型超市为主多重客流复合配套型商业除福州道、工农村区域配套型商业外，上北社区配套型商业日渐成熟区域配套福州道商业承接工农村、上北和老城客户，客流量大/工农村临街低端生活商业配套为主，30-60㎡居多，工农村居住人口对商业支撑较大，租金6-7元/天/平米福州道商业：业态分布：多为中高档餐饮、大型超市娱乐等生活、休闲配套；少量中小沿街商业；商铺面积：大型超市和娱乐场所面积过千；小型商业店铺面积多在50-100；客户来源：主要为当地、工农村和上北社区居民，还承接小部分老城客户群，客流量较大。大型超市高档餐饮娱乐设施小型沿街商铺工农村商业：业态分布：多为餐饮、超市、美发等生活配套；商铺面积：商铺多为两层，单层面积在50-100平米之间；多数商铺隔间出租，面积一般为30-60平米不等；租金售价：租金多在6-7元/天/平；售价在1.5-1.8万/平米，多数业主只租不售；客户来源：由于商业配套匮乏，多数上北社区的业主去工农村购买日常用品。低端商业业态数量业态数量餐饮26诊所3房产中介13家电维修2通讯11汽车配件2超市7汽车维修2美发6台球厅1烟酒5装修1旅馆5早教1五金店4润滑油1建材4家电1药店4汽车美容1办公用品3网吧1社区配套配套型商业面积基本规划在2~9万㎡之间，且全部为住宅后期商业开始销售项目占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）配套规划面积（㎡）规划配套比例（%）操作方式贻成尚北8.8230.88经营性配套2.69万㎡8.7%07年住宅开盘，2009年住宅入住，尾盘阶段，商业开始销售万通上北新新家园24.5401.7万㎡商业街+0.3万㎡会所5%2005.09月销售，2010.10月住宅尾盘时，商业销售，集中开盘方式贻成豪庭21543.2万㎡5.9%2010.12住宅销售，2011年中商业开始销售贻锦台11.9323.86经营性配套4200㎡，商业步行街形式2%2010.07住宅开盘，2011.08年商业销售首创国际城23.3422.08万5%全部持有盛星东海岸8.917.8经营性公建3806㎡2%2007年住宅销售，商业取得销许后，采取只租不售策略远洋城68176.5经营性公建6.39万㎡，配套公建2.76万㎡5.2%2008年底住宅销售，截止目前商业前期持有招租，未销售社区配套平均价格16000-17000元/㎡,单项目年均消化3000-4000㎡项目名称销售情况速度平均价格已消化面积（㎡）剩余产品形式剩余套数总面积平均面积开发商操盘思路贻成尚北截止2012.08月（约3年），商业累计销售38套，面积19072㎡以价换量，年均消化6400㎡6163元/㎡19072敞开式202673832本地开发商看中上北区域未来发展，按商业配比上限进行商业规划，分拆卖给投资客户。以价换量项目存量较少，正常价格项目存量较大跃层41146286贻成豪庭截止2012.08月商业已售16套，累计面积3772㎡平台价格，年均消化3772㎡16991元/㎡3772敞开式11527324.22238万通上北新新家园截止2012.08月，商业累计销售88套，面积8109㎡平台价格，年均消化4050㎡17079元/㎡8109敞开式29743.584872商业步行街沿厦门路分布，前期引进滨海首家击剑馆及品牌餐饮，后期开盘旺销贻锦台截止2012.08月，商业累计销售23套，面积3350㎡溢价价格，年均消化3350㎡22017元/㎡3350敞开式5849.25170配臵最低社区配套商业体量，临近社区主入口，销售情况一般盛星东海岸------0敞开式153806.15254总计3.4万㎡34303——34349607145从2009年上北区域社区配套商业开始销售后，累计消化面积约3.4万㎡左右，截止2012.08取得销许未消化面积在4.96万㎡社区配套经营情况：目前仅万通上北新新家园、贻成尚北经营情况尚可，其他配套商业空臵率较高万通上北新新家园（约2万平米）业态数量餐饮5～6洗衣店1药店1超市1银行1房产中介1心贻湾（约1千平米）业态数量餐饮4超市3天然气公司1盛星东海岸（约5千平米）招租中，只租不售业态分布：多为餐饮、超市、理发店等服务社区居民的生活性配套；商铺面积：万通和盛星商铺面积以200-300平为主；心贻湾多为40-60平小型商铺；租金售价：盛星只租不售，租金为2.5元/天/平；万通小面积商铺租金3.7～4.0元/平米天；客户来源：由于商业配套匮乏，上北区域200万㎡住宅规划，未来入住人口超过5万人，上北社区的业主选择余地小，商铺客源充足，不少客户瞄准这一市场机会而投资商业。贻成尚北业态数量业态数量餐饮5网吧1超市2五金店1银行2药店1旅馆2邮局