世联顾问-中信惠州汤泉项目整体定位及发展策略报告

谨呈：中信地产中信惠州汤泉项目整体定位及发展策略报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2项目解读Part.1目标及核心问题导出Part.2发展模式研判Part.3发展模式下的市场分析Part.4发展战略Part.5项目开发建议Part.7整体定位Part.6项目区位：距惠州主城区仅20分钟车程，具有较好的交通优势•主城区西北边•江北CBD出发：15分钟•麦地商圈出发：20分钟•广惠出口右拐：3分钟主城区中信汤泉•依托广惠、深惠高速•至东莞：40分钟•至深圳：60分钟•至广州：80分钟•至香港：80分钟珠江东岸一个半小时生活圈周边资源：项目拥有较丰富的自然、人文及文物古迹成为可借助的外部资源项目位于惠州市旅游局重点打造的“百里生态旅游长廊”核心区域，区位优势明显“百里生态旅游长廊”北起龙门温泉，南至捻平半岛，包括南昆山、罗浮山、汤泉、西湖、白鹭湖、大亚湾等著名历史人文生态景区地块四至：周边广大原生山林为项目旅游开发奠定了良好的基础地块东、北、西三面环山；地块南面临路；项目西南角有待拆民房；项目正南有高架桥一座。地块指标：项目地块面积较大，且容积率较低，具有开发高端旅游产品潜质技术指标TQ-01TQ-02Tq-03用地面积8.3万㎡17.48万㎡20万㎡使用年限40年40年70年总建筑面积16369㎡84740㎡106771㎡容积率0.230.490.54建筑密度7.4%13.6%16.10%道路占地率8.10%12.20%17.70%绿地率84.0%29.8%61.40%硬质景观占地432㎡14035㎡2571.40㎡汽车总位数66776561地下室总面积8917.88㎡总占地114万㎡瞻仰林69万㎡建设用地45万㎡其中----25万㎡:旅游开发地块20万㎡:居住地块温泉资源：本项目温泉为重碳酸型高温泉，且有冷泉相伴，水质含多种微量元素名称中山温泉珠海御温泉恩平锦江温泉恩平金山温泉阳江温泉清远清新温泉本项目温度（℃）93457085757570日出水量（m3/d）4002400超过5000280030008000-110001000主要化学成分化纳泉，含有12种微量元素偏硅酸泉，富含13种微量元素硅酸泉，富含锂、锶、氡、硫等碳酸氢钠泉富含硫磺、氡等50多种矿物质偏硅酸泉，富含30多种元素属重碳酸型高温泉，含有铁、钙、镁等多种微量元素类型旅游地数量占总数比重（%）氡泉513.9苏打水氡泉25.6碳酸氢钠泉1438.9硅酸泉513.9硫磺温泉616.7重碳酸及硫磺泉12.8热矿泥12.8化纳25.6资料来源：根据2004年温泉旅游协会调查报告整理标准37－100Bq/L医疗价值本项目86.6Bq/L肌肤保养，增进造血功能、降血脂……汤泉有热泉、冷泉共生的特点，在温泉系列中十分少有地块解析小结：项目现状资源状况具备开发优质温泉旅游度假区的基本素质和条件1、温泉资源冷、热泉共生，重碳酸型泉水，含多种微量元素；2、交通条件便利周边路网完善，1.5小时车程辐射珠三角二大城市；3、良好的自然环境汤泉林场三面围合，具有一流的自然风景；地块内部溪湖相生，水面较大，拥有亲水性；地块内有用九龙潭天然瀑布，水景资源好；1、温泉资源：出水量有限，建议进一步勘探挖掘；2、竞争层面：珠三角地区温泉度假项目众多；3、综合资源：本项目资源具有均好性，但无突出特色；地块优势条件弱势因素项目属性界定：位于珠三角经济圈内，以温泉资源为依托的地产开发度假村项目属性界定描述诠释珠三角经济圈位于惠州城北区域1.5小时车程辐射深圳、广州温泉质含量丰富含有特色元素重碳酸型高温泉含有铁、钙、镁等元素旅游度假项目非普通的房地产开发依托稀缺资源的综合均好性，开展旅游度假区项目开发，必定要遵守旅游度假区开发的基本规律，以核心资源的开发及配套的完善来带动旅游度假氛围的形成及知名度的提升，最终实现地产开发的成功10项目解读Part.1目标及核心问题导出Part.2发展模式研判Part.3发展模式下的市场分析Part.4发展战略Part.5项目开发建议Part.7整体定位Part.6中信——覆盖多种产业的大型央企中信在国外：日本、澳洲、中亚、北美等地均设有分支机构中信在全国：覆盖金融、证劵、房地产、工程、石油、保险、信托等业务中信房在珠三角：广州第一高楼中信广场、深圳豪宅标杆中信红树湾等，另在东莞、中山、佛山等地均有知名项目中信房在惠州：中信城市时代、中信水岸城在售，近期中信数码园将售，中长期将有淡水新桥、会展中心、汤泉等项目集中入市，将形成中信集中放量之势中信汤泉度假村——整合房地产及休闲度假打造中国温泉度度假村高端品牌依托中信央企背景及雄厚实力，立足汤泉综合资源打造的集地产开发、旅游服务、政务接待功能为一体的度假村TQ01功能业态模拟政务接待旅游度假地产开发汤泉度假村以高收入阶层为核心客户，满足其休闲度假需求TQ02TQ03我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向企业战略目标项目目标利润目标开发战略¶基于旅游地产细分市场，建立适合发展的产品开发、经营、管理模式，最终实现全国度假房产标杆品牌¶高形象：立足历史人文，主打高形象¶高价值：整合自然、人文打造高价值¶高回报：高起高打，实现高回报¶在控制风险情况下，实现利润最大化¶旅游带动地产，地产反哺旅游核心问题一：如何选择适合本项目的温泉开发模式区域内部旅游资源丰富，拥有大规模山体和瀑布距离江北CBD约8公里，离深圳约2小时车程具有千年悠久历史，人文底蕴丰厚单一的温泉配套多元化的价值体系从本项目的实际出发，温泉层面的单纯比拼在强者林立的珠三角难有优势可言本项目温泉价值提升的关键在于如何以温泉为核心，整合其它的项目价值点，从而建立多元化的价值体系支撑Q1:如何选择适合本项目的开发模式，保证项目的持续、成功开发，从而实现项目利润和品牌的双目标？核心问题二：如何平衡旅游与地产之间的关系，选择合理的开发时序区域总体收益开发历程东部华侨城的区域收益特征旅游+地产开发模式初期35亿元项目的发展必须首先解决如何利用温泉资源及其配套体系,以消除区域陌生感及增加知名度，提升区域成熟度1房地产开发是区域度假开发之下的一个环节，其关键在于企业根据自身发展战略及市场成熟度之下开发时机的选择2Q2:如何平衡旅游与地产之间的关系，选择合理的开发时序，实现稳定、持续的收益？核心问题三：如何整合相关资源，实现住宅价值最大化大珠三角的度假楼盘尽管细节上有所差异，但大体同质区域项目规模卖点惠州雅居乐白鹭湖1.5万亩湖景，高尔夫，星级酒店金海湾3.6万亩海滩，高尔夫，星级酒店，商务中心东莞锦绣山河6000亩湖景，高尔夫，星级会所深圳万科东海岸510亩海滩，会所，山体公园广佛美林湖国际1.3万亩森林，湖景，高尔夫假日半岛1万亩高尔夫，星级酒店翡翠绿洲8000亩山体森林，星级酒店，高尔夫珠三角度假大盘趋于同质化，个体价值模糊，本项目如何摆脱固有模式的束缚——硬件、软性服务、权益构建……Q3:如何整合重构项目资源，形成差异化，并在此基础上深化住宅物业开发，充分实现住宅价值最大化？核心问题总结：开发模式开发时序开发手段选择适当的开发模式，保证项目高形象、高价值、高回报的实现开发模式下地产与旅游的关系处理，两者如何相互促进，保证持续、稳定的收益住宅是根本，合理的开发时序下，如何体现住宅价值，前期的高形象如何落地18项目解读Part.1目标及核心问题导出Part.2发展模式研判Part.3发展模式下的市场分析Part.4发展战略Part.5项目开发建议Part.7整体定位Part.6在“一流温泉旅游度假地特征分析”中，我们着重参考了以下标杆性案例国内：珠海御温泉珠海海泉湾九华山庄……国外：BlueLagoon捷克卡罗维瓦里DownataDunton德国巴登巴登日本汤布院英国巴斯…………研究内容：发展现状及发展阶段案例共通性：1.临近城市群2.拥有核心的温泉资源3.发展历程及核心驱动力4.发展模式世联对世界一流温泉度假区成功案例进行了深入的研究分析，总结出5种核心驱动力模式及其代表案例国外：BlueLagoon捷克卡罗维瓦里DownataDunton德国巴登巴登日本汤布院英国巴斯…………多重资源驱动深度开发驱动特殊产业驱动文化产业驱动温泉资源广度开发驱动BlueLagoon捷克卡罗维瓦里Downata德国巴登巴登日本汤布院英国巴斯DuntonDownata温泉度假区——以满足家庭及团队客户为主区位：位于爱达荷州（Idaho），Downey距离：1.Downey镇5公里2.Logan，犹他州88公里3.Pocatello72公里4.盐湖城192公里基本参数：1.水温：44.4摄氏度（109F）2.出水量：450立方/天元素mg/LpH7.1钠（Na）26钾（K）3钙（Ca）61镁（Mg）15二氧化硅（SiO2）28碳酸氢根（HCO3）211硫酸根（SO4）26氯（Cl）22氟（F）0.3总计392夏季冬季泳池温度29.4－37.235－38.3温泉泡池38.9-41.1温泉含量及检验报告得到爱达荷州水资源研究院及国家水资源局双重认证。广度开发驱动围绕温泉主题乐园形成核心规划布置水上游乐区——各种规格泳池、滑水道、排球场………主题园——三个主题园结合住宿及野餐，形成特色旅游设立自驾游服务区，提供相关服务温泉主题乐园野外宿营区独立别墅区跑马场主题园自驾游设施广度开发驱动以水为载体的多种功能体验，形成一流的水主题体验区温泉泡池泳池一流滑水道戏水操场1.不断扩建游泳池规模及最新最新的游乐设施，打造一流戏水胜地2.通过通过技术革新，解决夏季温泉使用频率低的劣势3.夏季开设游泳课及完善的救护设施弱化温泉夏季使用劣势广度开发驱动广度开发驱动型温泉旅游度假区的适应性KPI体系适应性KPI体系核心驱动力资源的稀缺性本类驱动对温泉的质量要求不高，仅为复合功能载体历史人文对人文资源没有要求周边景点依赖度对周边景点依赖度低，主要以自身外延功能复合，实现体验价值的最大化区域经济本类驱动主要以区域内客户为主，对区域经济要求较高政策支持力度对政策支持力度要求不高周边区域土地需求对周边区域土地需求量大，需要持续开发新项目以增加竞争力企业整合能力对企业市场洞察能力要求高（Bluelagoon）蓝湖温泉海岸旅游度假区“蓝湖blueLagoon）温泉海岸离首都雷克雅未克西南约45分钟车程，国际机场25分钟车程，为一方圆3公里的露天天然温泉湖(蓝湖)，湖底蕴藏了大量的矿物质，湖水终年深蓝色，所以得名；温泉含有大量的矿物质、硅及海藻因而具有活性和治疗功效，对于皮肤保养具有很好的作用；出水量：约3700吨/天水温：37-39°C水深：2000米成分：2/3海水，1/3淡水元素mg/kg硅(SiO2)251钠(Na)7.643钾(K)1.177钙(Ca)1.274镁(Mg)0,60二氧化碳(CO2)11,4硫酸盐(SO4)31,8氯(Cl)15.740氟(F)0,18总计320.6深度开发驱动蓝湖温泉衍生品——系列化、产业化1.Accessories（附件）2.Bodycleansing（沐浴露）3.Bodynourishing（营养液）4.Bodyrelaxing5.Face（脸部护肤品）6.礼品深度开发驱动基于蓝湖自身资源（开发的一系列保养产品）提供特色的保养及按摩服务BlueLagoonIn-WaterMassage水里按摩Relaxingmassage松弛按摩Silicamassage硅胶按摩按摩保养、按摩保养SaltGlow－盐浴Nourishingandrelaxingalgaetreatment藻类全身敷Waterretentionandcleansingtreatment水疗Firmingtreatment－拉芬保养