物业管理法律纠纷与风险规避课件

物业管理法律纠纷与风险规避深圳房地产和物业管理进修学院李钊焦点房地产网李钊博客主页~lizhao我的电子邮箱[e-mail]劳动合同法带来的法律冲击强制性签订无固定期限劳动合同规章制度不可片面制定，须与工会协商不签订书面劳动合同，将面临高昂的成本试用期限制严格，违法试用要付赔偿金违约金法有限制，不得自由约定劳动者解约情形扩大，影响企业用工安排裁员时规定强制留用人员，不利企业用人决策劳动合同期满终止也要支付经济补偿，增加企业用工成本强制性购买社会保险劳动合同中必须签社会保险条款，社会保险条款是劳动合同的必备条款违法辞退员工，应加倍支付经济补偿违法劳务派遣，用工单位风险增加物权法带来的法律冲击有利的方面：重新界定了不动产所有权的构成以建筑物区分所有权构筑了物业管理的理论体系与法律制度限制了业主大会的成立与业主委员会的选举明确了业主不得以放弃权利不履行义务明确了共有部分、共同管理权利不得单独处分清晰地界定了车库、车位所有权的归属赋予了业主的诉讼权利扩展了相邻关系以及地役权的内容不有利的方面：限制了业主大会之成员权限制了业主大会的成立与业主委员会的选举在业主决策程序中增加了业主总人数的投票要求增加了专项维修资金使用的难度混淆了共有权与共用部分的概念混淆了管理人与管理服务人的概念混淆了管理规约与业主公约的概念专有部分、共有部分界定不清没有赋予业主大会、业主委员会的诉讼主体资格相邻关系、地役权的内容粗糙不明晰不动产所有权的构成不动产所有权土地所有权建筑物区分所有权居住权相邻权建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权专有部分所有权共用部分持分权业主大会组织的成员权业主的建筑物区分所有权《中华人民共和国物权法》第六章专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权”专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为“按份共有”故亦称“共用部分的持份权”专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。也称“业主大会组织的成员权”《物权法》与原《物业管理条例》的区别66.67%33.33%赞成反对或弃权业主共同决定的事项通过条件，与原《物业管理条例》的区别：原《条例》的2/3投票权《物权法》的双2/366.67%33.33%赞成反对或弃权66.67%33.33%赞成反对或弃权《物权法》与原《物业管理条例》的区别25.10%24.90%50.00%同意反对或弃权不参加50.10%49.90%同意反对或弃权业主共同决定的事项通过条件，与原《物业管理条例》的区别：原《条例》的“双过半”《物权法》的“新双过半”50.10%49.90%同意反对或弃权业主与非业主使用人身份界定业主……《中华人民共和国物权法》规定的建筑物区分所有权人……《物业管理条例》规定的房屋所有权人非业主使用人……物业使用人、住户、租户等不动产所有权……按国际惯例以产权证书确认没有办理产权证书……签订了售房合同发展商将客观上已经交付了房屋业主业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）和《中华人民共和国婚姻法》界定业主总人数产权证书拥有者未婚人士已婚，属于夫妻个人财产已婚，属于夫妻共同财产夫妻产权证书署名者夫妻产权证书未署名者未拥有产权证书者签订了售房合同并获得实际交付者办理了产权登记业主业主身份类别没有办理产权登记没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且发展商已经客观上实际交付了房屋的仍然是房屋所有权人。但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、交易、抵押……不得对抗第三人对于不动产物权：其依法律行为而发生变更者，按照物权法不动产统一登记规定，即无论其所有权的移转，担保物权、或用益物权的设定，及不动产物权的抛弃，均须经登记，始生效力非依法律行为而取得不动产物权，如继承、强制执行、公用征收、法院判决等，非经登记，不得处分管理人业主业主大会业主委员会政府主管部门及相关部门管理服务人物业管理公司管理服务人，是指业主大会决议、决定或管理负责人或业主委员会雇佣或聘任选聘而执行建筑物管理维护事务者共用部分是建筑物区分所有权的核心重要问题共用部分之存在是物业管理存在的前提基础专有部分与共用部分之范围界定确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用：内容：专有部分——专项服务、特约服务共用部分——常规服务责任：专有部分——业主自己负责共用部分——物业管理公司、业主大会及业主委员会分别负责费用：专有部分——业主自己承担共用部分——物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会决议的分摊权利与义务不同有利于解决纠纷专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间墙体地板天花墙体中心线专有部分之中心说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间墙体地板天花墙体中心线专有部分之空间说专有部分之最后粉刷层说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层各种管线的共用部分与专有部分划分专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市政设施以外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位一般共用部位包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备一般共用设施设备包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等架空层、停车场、会所、绿地所有权屋顶外墙地下室外墙停车位DEFCBA楼梯建筑物区分所有权的法律关系专有部分建筑物物权关系共用部分（共有部分）所有权基地使用权（地上权、租赁权等）业主大会（区分所有权人集会）建筑物区分所有权管理人业主委员会管理组织业主、物业使用人管理服务人（物业管理公司）《物权法》--------------国家基本法律《物业管理条例》-----国家行政法规规范基础各地方物业管理法规管理规约（业主公约)业主大会决议、决定单独所有、专有专有部分建筑物区分所有权之标的适用于不动产物权规定使用区分所有权人专用约定共用由区分所有权人按应有部分共有所有权不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通道、屋面、外墙等）法定建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线等设备）建筑物之附属设备（如消防栓、天井、共有停共用部分分类车场、游泳池）（共有部分）约定附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库）约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）全体共用（大共）部分共用（小共）售房合同约定共用部分之专用权（约定专用）管理规约约定业主大会决议（物业服务合同）约定得为单独所有权之标的专有部分要件：构造上及使用上独立性使用专用共用（约定）区分所有建筑物范围：专有部分及市政设施以外之其他部分不属于专有部分之附属物一体依约定：无约定依专有部分比例性共用部分持分占有作为分担共用部分负担的准则、依据使用共用（原则）基地专用（法律、规约、约定）特色不得分割不得单独处分，共用部分持分权应随专有部分所有权之转移而转移不得独立办理产权登记前期物业管理过程中的法律风险合同终止与移交纠纷保修责任与纠纷物业服务收费纠纷维修保养纠纷专项维修资金挪用纠纷前期物业服务合同所造成的管理危机其表现为：发展商与业主之间纠纷不断装修管理不规范埋藏隐患物业管理收费纠纷频频发生业主大会、业主委员会滥用权利物业管理公司侵害业主合法权益业主大会、业主委员会不按法定程序成立、运作非业主滥用业主权利物业管理公司之间恶性竞争善用合同技巧方能有效防范合同纠纷前期物业服务的概念前期物业服务是指业主、业主大会或业主委员会首次与物业服务企业签订《物业服务合同》生效之前，由开发建设单位选聘物业服务企业所进行的物业管理服务选聘物业服务企业的主体……开发建设单位而非业主、业主大会、业主委员会选聘物业服务企业的时间……首个业主入住之前……业主签订售房合同之前前期物业服务期间……早期介入+业主入住后的日常物业管理服务前期物业管理与正常物业管理规划设计阶段房地产项目可行性研究阶段房地产项目开发阶段物业承接查验阶段成立业主大会、选举业主委员会阶段前期物业管理服务阶段正常物业管理服务阶段竣工验收阶段建设施工阶段业主二次装修阶段业主入住阶段物业日常服务阶段首个《物业服务合同》生效物业日常服务阶段前期物业服务合同终止物业管理早期介入阶段物业预售、销售阶段在前期物业管理期间，物业管理企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规性服务内容又包含物业共用部分承接查验，业主入住（入伙），装修管理，工程质量保修处理，物业管理项目机构的前期运作，前期沟通协调等前期物业管理的特殊内容前期物业服务合同的特征前期期限的过渡期要特别注重保护前期业主的利益前期物业服务合同具有风险性合同由发展商与物业管理企业签订，而发展商从业主授权或认可（追认）获得签订合同资格双务合同有偿合同必须是书面合同，要式合同前期物业服务合同的主要内容前期物业服务合同的当事人前期物业服务合同的标的前期物业服务合同的数量前期物业服务合同的质量前期物业服务费用前期物业服务合同的履行期限前期物业服务合同的违约责任签订前期物业服务合同应注意事项物业的承接验收物业服务费用与早期介入的报酬物业的保修责任前期物业服务合同的终止开发商在物业管理活动中权利义务以建造者身份依法承担物业建造的最终质量责任按照规划设计要求，依法完善配套设施不得擅自改变、保留、处分物业之共用部分依法兑现售房中的承诺依法承担物业房屋的质量保修责任依法无偿提供必要的物业管理用房以空置房的业主身份，依法享有业主的权利，履行业主的义务，承担业主的责任依法交纳住宅专项维修资金依法承担前期物业管理工作物业房屋的质量保修责任施工工程的房屋质量保修责任房屋买卖的房屋质量保修责任装修工程的房屋质量保修责任维修工程房屋的质量保修责任房屋的最低保修期间:1.建筑物基础设施、地基基础、主体结构,为设计文件规定的该工程合理使用年限;2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、外墙面的防渗漏,为5年;3.供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;4.电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年;5.其他项目的保修由合同双方合同约定.开发商承担的前期物业管理工作销售物业之前制定《业主临时管理规约》，业主签署书面承诺书鼓励招投标选聘物业服务企业,对前期住宅物业管理实行强制性招投标与物业服务企业签订书面《前期物业服务合同》售房合同包含《前期物业服务合同》约定内容《前期物业服务合同》可以约定期限，但《物业服务合同》生效《前期物业服务合同》终止无偿提供必要的物业管理用房办理物业共用部分移交承接查验手续前期物业服务与物业管理早期介入服务早期介入是从房地产项目的可行性研究阶段开始到物业竣工完成，且物业交付于业主，业主入住之间物业服务企业为开发建设的物业项目提供的物业管理服务活动早期介入贯穿于房地产项目的可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、竣工验收阶段、销售阶段、业主入住阶段等各个阶段的全过程前期物业服务期间……早期介入+业主入住后的日常物业管理服务区别：服务的目的与作用不同服务的对象与承担的责任不同服务合同签署的主体不同早期介入物业服务企业的服务对象是……开发建设单位，而非业主小区安全问题所造成的管理危机其表现为：业主家中频频被盗危及业主人身安全车辆被盗保安或员工监守自盗侵犯业主利益高空抛物造成伤害电力突然中断、火灾、浸水、爆炸等意外事件发生衡阳火灾教训安全是物业管理公司的最大的效益物业管理中安全责任《物业管理条例》第四十七条规定属于安全防范责任不属于安全保证、保障、