房地产公司设计流程手册

1/44**集团《业务流程操作手册》设计管理分册二○一五年八月2/44目录第一章流程管理体系总论.............................................3第二章流程图编制与支持性文件编号说明...............................5第三章设计综合管理.................................................7第一节设计综合管理流程与程序.....................................7流程图1：规划设计流程图.........................................7流程图2：方案设计流程图.........................................8流程图3：景观设计流程图.........................................9流程图4：施工图设计流程图......................................10规划设计管理程序................................................12第二节限额设计管理..............................................22限额设计流程图..................................................22限额设计管理程序................................................24第三节设计变更管理............................................27设计变更流程图..................................................27设计变更管理程序................................................29第四节材料设备选型定板........................................35材料设备选型定板流程图..........................................35材料设备选型定板管理程序........................................373/44第一章流程管理体系总论为提高**集团公司房地产开发的效率，实现内部运营无缝对接，提高企业房地产开发的专业能力，特建立**集团流程管理体系，搭建企业强大的运营平台。一、**集团流程管理体系简介**集团流程管理体系包括直接围绕房地产开发所展开的业务流程管理体系与为房地产开发提供支持的管理流程操作体系两大部分14个分册，涵盖**集团业务和管理领域的所有主要流程，合计318份文件，其中139张流程图，179份配套文件。业务流程管理体系按照房地产开发价值链分为8个分册，即项目开发分册、设计管理分册、工程管理分册、营销管理分册、客户服务管理分册、成本管理分册、采购管理分册、商业经营管理分册，其中业务流程图共79张，支持文件132份；管理流程体系包括6个分册，即人力资源管理分册、行政管理分册、财务管理分册、运营管理分册、绩效管理分册、审计监察分册，其中流程图60张，支持文件47份。各分册文件结合内容需要，由流程图、程序文件、作业指导书组成，构成了企业精细化运作的制度体系。原则上，每张流程图都有程序文件配套支持，作业指导书一般不配流程图。流程图与文件并不是绝对的一一对应关系。有的是“一文多图”即一个程序文件需要配置若干流程图支持，如《施工管理程序》有《施工准备流程图》、《工程质量管理流程图》、《工程进度管理流程图》支持。有的是“一图多文”，如支持《工程质量管理流程图》的文件包括《桩基工程管理程序》、《主体工程管理程序》、《精装修工程管理程序》等文件。二、如何使用房地产开发业务流程管理体系实际上，在流程图和支持性文件中，对于如何操作都进行了详细说明。需要说明的是，在具体操作过程中，要注意流程图与支持性文件的相互配合使用：流程图直观，可能包含了程序文件没有表述到的步骤；程序文件详细，对流程图操作进行具体描述，他们是相辅相成的关系。作业指导书是技术性的文件，本身结构并不复杂，规定的是作业的标准、方法、技术要点等，只要严格执行即可。在支持性文件中，有大量表格，它们是流程体系操作的工具，更是企业按照流程运行的见证，在应用中要特别注意使用。如果嫌麻烦抛弃这些表格，那么流程管理体系充分发挥作用必将大打折扣，提请各级管理者对此一定要坚持！刚开始运用时很多人会感觉到繁琐，但只要坚持下去，逐渐成为员工的习惯时，这些将不再是问题，而企业的管理水平也必将悄然发生质的飞跃。三、房地产开发业务流程管理体系应用注意事项一个全新的管理体系应用到企业中，并不是一件简单的事。根据众多的企业的经验和教训，在这里提出几点注意事项，希望各级管理者在操作中把握好。1、把流程管理体系的文件作为企业的“法律”。流程管理体系的所有文件一旦正式发布，就是企业的制度，就是企业的“法律”。2、广泛深入地推广。要让所有操作者知道与本岗位相关的工作操作流程和支持文件是哪些，详细内容是什么。流程管理体系最大的特点是打破部门壁垒，强调系统性、全局性——很多流程图都是跨越4/44很多部门的，反对各自为战，所以纵向、横向的流程大家都要熟谙于心才能真正运用。3、各级管理者要树立强烈的按流程办事的意识，特别是高级管理者要着意推进并力行。任何管理工具既给人带来方便，又会改变人们的习惯，开始时人们不容易适应，甚至会出现反弹。这时候，需要各级管理者表现出应有的眼光和觉悟，对于高级管理者则要表现出坚定的决心。只要管理者能够身体力行、持之以恒地执行，流程管理体系才可能在企业扎根、开花、结果。4、建立监督机制。流程管理体系的巨大威力，要在不折不扣地执行中逐步显示出来，为此要加强体系运行的监督工作。要明白无误地让员工知道，每一位员工都有权监督流程执行情况，各级管理者更是有力的监督者，运营小组则是专职流程管理体系的地监督者。5、流程管理体系要处理好稳定与改进的关系。我们强调流程管理文件是企业的“法律”，必须不折不扣地执行，一定要保持体系的稳定性。但是，我们也必须指出，流程管理体系也是可以改进的。没有永远适用、一成不变的文件，如果现实情况发生变化，体系也必须相应地调整。如果不调整，必然会造成消极使用甚至废弃不用，这是更糟糕的事情。需要指出的是，文件修改必须按照程序进行，要进行充分沟通，吸收各方意见，要经过评审、审批程序，而不能随心所欲的改变。最后需要指出的是，所有流程管理文件，都是企业的宝贵财富，也是企业的管理机密资料，所有使用者必须注意资料保密工作。5/44第二章流程图编制与支持性文件编号说明本流程管理体系是以微软公司Visio软件为绘制工具。根据各部门业务特点，结合**集团管理层意见，采用了两种标识方式：管理流程图用颜色标识部门——以不同颜色的符号代表部门，业务流程图采用泳道式流程图，不同的泳道代表不同部门的动作。下面就符号含义、颜色代表的部门、流程图与支持性文件编号规则说明如下。一、流程符号说明流程符号图例流程符号名称流程符号说明开始/引用流程图该框代表一个独立的流程，在流程开始时首先画出该图形，并在框内标出流程名称。流程操作该标识用于流程运行过程中的动作，如下发、编制、上报等，是流程的主要组成部分。文件/表格该框用以表示在此处会产生某些表格或者文件，可在该标识上写下标题用以代表特定文件。该框经常与流程操作框结合使用。决定/批复该菱形框代表一个决定或批复。它给人以强烈的视觉提示，即此处需要作出决定或批复。该标识在流程中一方联接“否”或“不通过”的情况，另一方联接“是”或“通过”的情况。结束框结束该框用以表示一个流程图的结束。方向标记流向箭头代表任务执行时的次序，它们引导着流程方向。流程图标记该符号为流程图引用符号，代表按照符号内流程图运行。二、流程编号说明为了方便**集团未来把流程管理体系信息化，对所有流程图进行了编号，编号规则如下。6/44用流程图名称的第一个字母编制。流程编号示例：管理流程图—人力资源管理流程—第2号为GL-RL-02，业务流程图—设计管理流程—第一号为YW—SJ—01其中：流程图分类为管理与业务，“GL”表示本流程图为管理流程，“YW”表示本流程图为业务流程图；流程图主责部门以其首拼音字母表示表示，本流程图为人力资源管理部主责流程图；SJ表示本流程图为设计管理部主责流程图；阿拉伯编号为流程图在本部门主责的流程的顺序号。三、支持文件编号说明支持文件包括程序文件和作业指导书，它们的编号规则是：用**集团的拼音第一个字母**再加上文件所属模块，再加上文件在该模块的顺序号。如流程图编号示例：《规划设计管理程序》**集团—设计管理—第1号，编号为：**-SJ-01。每份文件的附录操作表格编号规则：表格编号为该文件编号+F（“附件”第一个字母）+顺序号。如《规划设计管理程序》的第一个附录表格编号为：**-SJ-01-F01。7/44第三章设计综合管理第一节设计综合管理流程与程序概念设计流程图进程名称政府有关主管部门产品管理中心投资运营中心分管副总裁总裁Y流程编号YW-SJ-01流程级别二级流程名称概念规划设计流程图主管部门产品管理中心参加评审：产品管理中心（设计、招采）、投资运营中心（投资、营销、成本）、项目公司（营销）项目总经理、副总裁、总裁等YNNY组织公司评审会组织设计单位进行概念规划设计编制《概念规划设计任务书》设计方案调整确认结束项目可行性研究报告；项目投资估算；产品定位报告，概念设计输入条件（项目公司营销提供）。概念规划设计组织部门内部评审编制成本分析审批审核评审是否通过设计单位招标流程N概念设计方案成果项目成本框算评审是否通过YN政府控规条件/项目勘测地形图/红线定位图/市政条件形成概念规划设计方案8/44方案设计流程图流程名称政府有关主管部门产品管理中心投资运营中心产品管理中心分管副总裁总裁项目公司N参加评审：产品管理中心（设计、招采）投资运营中心（营销、成本）、项目公司营销、项目总经理、副总裁、总裁YYY组织部门内部评审与政府方案沟通是否通过规划、人防、消防、交评、地震、环评、详勘意见(报告)组织深化方案设计组织设计单位设计方案审核编制成本分析项目成本目标（项目概算）施工图设计流程方案设计成果审批组织公司评审会提出审查意见设计单位招标流程方案设计项目开发纲要；概念规划设计方案成果项目发展成本目标、限额设计指标；营销策划报告、方案设计输入条件（项目公司营销部提供）。编制《方案设计任务书》流程编号YW-SJ-02流程级别二级流程名称方案设计流程图主管部门产品管理中心是否通过NN方案会签参加会签人员：产品管理中心（设计、招采）投资运营中心（营销、成本）、项目公司营销、项目总经理、副总裁审批方案报建图YNN9/44景观设计流程图流程名称产品管理中心投资运营中心项目公司分管副总裁总裁NY组织公司评审会景观施工图设计设计单位招标流程组织景观概念设计方案结束组织深化方案设计评审是否通过编制景观设计任务书组织部门内部评审景观设计参加评审：投资运营中心（营销、成本）、产品管理中心（设计、招采）、项目公司营销、总经理、副总裁、总裁等审批景观方案设计图编写项目景观设计目标成本（成本）项目景观设计成本目标流程编号YW-SJ-04流程级别二级流程名称景观设计流程图主管部门产品管理中心景观目标限额；（成本）景观设计输入条件（项目营销提供）。评审是否通过NN方案会签会签人员：投资运营中心（营销、成本）、产品管理中心（设计、招采）、项目公司营销、总经理、副总裁审核（营销）审核YY审批YY景观方案设计图N10/44施工图设计流程图产品管理中心投资运营中心分管副总裁项目公司阶段编制《施工图设计任务书》审批组织设计单位施工图设计组织施工图纸内部审核组织设计单位修改施