世联-无锡坊前项目整体定位和整体发展战略报告-280PPT-30M

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2004-12-29无锡坊前项目整体定位与发展战略报告谨呈：无锡市江南大世界投资发展有限公司本报告是严格保密的。目录▷第一部分整体定位与发展战略(12.3上海汇报)……………………………P3~P210▷第二部分终稿汇报补充研究(12.23深圳汇报)………………………P211~P262▷第三部分关于日本人公寓和社区学校的补充研究（12.29）………P263~P280本报告是严格保密的。我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向客户的目标通过本项目的开发在2年内实现100万/亩取地成本的回收首期启动后实现利润价值最大化本报告是严格保密的。项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素项目地块技术指标:用地性质：住宅＋商业，总占地面积778亩＋115亩,容积率暂定1.4,取地成本100万/亩，商业面积暂定6万平米。项目区位位于无锡高新技术开发区与锡山区政府所在地东亭交界处,沪宁高速与锡沪路、太湖大道交界处。项目周边地块东与新世界纺织服装城接界,西为OBI、红星·美凯龙、塞维拉商业广场等大型家居建材商城，麦德龙仓储式超市，西南2公里为无锡国际学校。本报告是严格保密的。项目研究工作的阶段划分2004/10/182004/11/21第二阶段启动区策略第三阶段营销战略工作最终成果区域（无锡及周边区域）宏观经济背景研究无锡市（以新区和东亭为重点）土地市场、房地产（住宅、商业）市场调研对政府官员、专家及消费者深度访谈目标消费者问卷调查项目的优劣势分析和价值判断项目战略方向制定与整体定位项目的经济测算无锡市房地产市场调查分析结果项目的市场定位与发展战略（中稿）提交整体报告（终稿）根据客户建议深化研究，完善报告2004/12/3至今工作第一阶段（终期）提交终稿第一阶段（中期）项目整体定位与发展战略本报告是严格保密的。工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析项目和地区背景分析锁定部分市场的集中分析其它基础分析•项目周边及地块勘察•无锡市新区经济情况•无锡新区发展现状•无锡新区总体规划•无锡市房地产住宅、商业市场状况•3位政府官员•具体分属机构：新区规划局、工商局，市房产交易中心•120份目标消费者问卷调查•新区、东亭住宅市场情况•全市商业网点分布、商业市场情况•地产专业人士4位•房产销售主管2位•目标消费者深度访谈15位•调查各区域重点楼盘36个•案例借鉴•地块价值分析的结果•经济效益分析•最优容积率与物业配比•定价的市场支撑条件•发展战略与定位项目前期基础调研工作•地块解析和界定•宏观经济背景分析•各区域住宅与商业供求情况分析•新区经济、产业、人口背景分析•消费者经济能力与投资取向分析•目标市场的竞争分析•片区消费者构成、消费者价值取向和置业倾向的分析•无锡商圈历史形成与现状分析，项目商业定性分析•项目整体实现的机会点分析本报告是严格保密的。本报告的研究思维导图大盘成功开发模式研究客户分析发展战略项目界定容积率测定经济测算竞争分析项目定位启动区策略•项目解析•提出问题•客户构成•消费特征商业定位研究•社区商业•对外经营性商业住宅定位•核心竞争力•物业类型、功能配比项目界定本报告是严格保密的。项目解析本报告是严格保密的。项目所在的苏锡常都市圈紧临大上海核心区，在长三角经济圈中处在中心位置苏锡常都市圈位于长江三角洲北翼，是上海大都市圈的有机组成部分。发达的高速公路及轨道交通网络，使得无锡与长三角其他城市圈紧密相连。而无锡又处于苏锡常都市圈的核心部位，距离上海及南京都市圈均在两小时车程范围内。南京都市圈苏锡常都市圈杭州都市区宁波都市区上海核心区资料来源：无锡市城市总体规划概要本报告是严格保密的。本项目处在无锡城市主导发展方向之一的东联区域南拓——开发建设滨湖新城，城市未来的主导方向北展——将堰桥地区建设为惠山区的新城区,并加强与江阴的联系东联——整合东亭与主城区的空间、道路网络西优——以太湖山水为主体，优化城市的旅游、休闲用地本报告是严格保密的。在无锡市城区“七片一带”的总体布局结构中，本项目处于以工业、居住、商贸物流为主的高新区和综合区交界处，规划人口与现状人口缺口大城中区:以居住和生活服务为主，承担行政、商业、金融、文化等综合职能。滨湖新城：教育、科研、体育、旅游服务和高品质住区、高新技术产业园为主的综合区。蠡溪区：以旅游居住商贸体育为主的综合区。新区：以工业、居住、物流为主的综合区，是无锡最主要的高新技术产业区。东亭区：以工业、居住、商贸为主的综合区。山北区：以居住功能为主，保留传统工业。锡北区：居住、物流、、工业及现代高科技园区东亭片区：用地面积67.29平方公里，现状人口11.6万，规划人口30万新区：用地面积140平方公里，现状人口21.4万，规划人口50万本项目行政区划属新区，位于东亭和新区交界处，更靠近东亭区中心本报告是严格保密的。项目位于新区已初具规模的物流园区内，紧靠东亭生活居住区和新区商贸配套区（规划中）中心区物流园区高新技术产业园新区商贸配套区新区滨湖区锡山区无锡东出口处东亭生活居住区本报告是严格保密的。项目处于无锡东部城郊结合带，片区归属倾向于东亭，渗透力可达新区、城中区及其周边乡镇区域与无锡城区的关系：现时的无锡城区东部以沪宁高速为界，本项目邻近沪宁高速东侧，正好处于城郊结合部；与新区、东亭的关系：本项目行政区位上隶属新区，但位置更靠近东亭，从片区功能归属、房地产市场竞争等方面项目更倾向于东亭片区；与城中区的关系：项目距市中心区12公里，车程10分钟，便利的交通拉近了项目与市区的距离；新区东亭5公里10公里高新技术园区城中区12公里本报告是严格保密的。“三横三纵”的城市交通路网体系，使本项目与外部区域联系十分便捷中心区高新技术产业园大道城路锡新区沪宁速长江北路无锡东出口处车行10分钟到达无锡市中心；车行5分钟到达东亭镇中心；车行8分钟达到新区中心区；车行1小时到达上海市；规划金城东路将于05年下半年竣工至安镇，距项目4公里，安镇为规划京沪高速铁路无锡站东亭三横：锡沪公路太湖大道金城路（规划建设中）三纵：沪宁高速312国道长江路本报告是严格保密的。项目周边除一家大型超市外，其他生活配套设施相对匮乏；大规模的中高档建材家居市场使得物流园区初具规模OBI欧倍德占地面积5.3万平米，2000年6月开业，是当时亚洲最大建材装饰超市；红星·美凯龙，产权式建材商城，总占地面积1000亩，首期经营规模10万平米，2001年3月开业；塞维拉商业广场，产权式建材商城，总建面积25万平米，目前处于销售阶段；麦德龙大型仓储式会员制超市，营业面积1万平米，1997年11月开业；新世界纺织服装城，服装展销、采购、设计基地，总占地面积975亩，首期开发10万平米产权式商铺，目前宣传推广阶段，尚未开盘；无锡国际学校，占地305亩，总投资约３亿元，教育局直属公有民营股份制学校，设高中部、初中部、小学部及幼儿部，分别由第一中学、江南中学、无锡师范附属小学、市实验幼儿园等董事单位联办提供师资，办学规模4000人左右，面向全市、全省乃至全国招生；OBI麦德龙红星·美凯龙无锡东出口处本项目塞维拉商业广场无锡国际学校锡沪路新世界纺织服装城项目周边有OBI、红星美凯龙、塞维拉商业广场三家大型建材商城、麦德龙大型仓储式超市和新世界纺织服装城，距项目约5公里为无锡国际学校；本报告是严格保密的。项目周边物流园区面貌：红星·美凯龙德国麦德龙德国欧倍德本报告是严格保密的。项目地块现状：地块平整，多数为农地，有大量待拆农宅，东侧高压线南北纵穿坊通路规划道路高压线走廊红星·美凯龙农宅农地高压线本报告是严格保密的。项目地块规划指标用地性质：住宅、商业用地占地面积：778亩＋115亩容积率：1.4建筑密度：40％绿地率：30％建筑面积：约83.4万平米建筑限高：多层、高层本报告是严格保密的。锡山区建区三年来，经济持续保持强劲的发展势头2003年，全区完成国内生产总值160亿元，财政收入18.9亿元，营业额611亿元；锡山区城镇在岗职工平均工资16385元，农民人均纯收入6163元；2003年全区完成社会消费品零售总额近40亿元；锡山区总面积455平方公里，辖一个国家级经济开发区、8个镇。全区共有117个行政村和34个社区居委会，区内有常住人口43万，暂住人口15万。以上数据来自锡山区官方网站宏观经济背景重点分析了东亭所属的锡山区及新区。本报告是严格保密的。日渐成熟的高新技术产业带动了新区城市经济的高速发展历史——1992年经国务院批准设立无锡国家高新技术产业开发区，1995年在无锡高新区和无锡新加坡工业园快速发展的基础上设立无锡新区；园区——无锡新区下辖无锡国家高新区、无锡新加坡工业园、无锡出口加工区等多个专业科技园区和三个镇、三个街道；面积、人口——辖区面积141平方公里，户籍人口18万；经济——2003年完成国内生产总值235.5亿元，技工贸总收入872.7亿元，人均GDP超过1.5万美元，财政收入30.7亿元，全社会固定资产投资102.8亿元，完成进出口总额74.2亿美元，其中自营出口34.3亿美元。利用外资——累计批准外资项目891个，总投资114.4亿美元，实际利用外资40亿美元，区内汇集了40多家全球500强公司的投资项目，成为国内著名的“日资高地”。高新技术研发——区内44家企业兴办了研发中心，初步形成了研发、生产、销售一体化和产业关联化的良好态势。高新技术产业产值占工业总产值85%以上，科技进步对工业的贡献份额达到55%，R&D投入占GDP的比重达到5%；以上数据来自新区官方网站本报告是严格保密的。项目属性的界定区位属性是将一个项目放在城市中看，因此区位属性的界定告诉我们从哪些方面寻找项目发展机会通过项目属性的界定寻找项目发展最需要关注的项目本体特点及如何利用好项目独特的资源区位属性宏观区位上属于长三角苏锡常都市圈的中心位置城市中属于无锡市东部城郊结合带，距离城中区较近区域产业及经济基础较好项目属性属于城郊结合部的大盘开发项目（建面约为83万平米）项目进入性好、交通便捷项目周边以建材家居市场为主，生活配套设施相对匮乏地块现状为平整的农地和村庄，缺乏自然景观资源本报告是严格保密的。项目优劣势分析地段：位于无锡市东出入口，昭示性好；规模：项目是区域内最大规模楼盘之一交通：处于2条城市快速干道和至上海的高速公路交界处，六条公交线路直达项目地块，交通十分便捷；区位：高新区和东亭交界处，拥有向两区及周边乡镇渗透的区位优势，同时便捷的交通使项目的影响力有潜力扩展至市区；产业：东亭传统工业与新区高新技术产业园可直接形成对项目的产业人口消费支持；周边：紧临大型超市，可直接作为项目基本生活配套，大型建材超市云集，特色专业市场为框架的物流商贸区使项目周边拥有一定的商业氛围与较强知名度；项目处于规划物流园区内，政府规划导向、片区形象与本项目进行大规模住宅开发有一定的矛盾冲突无自然景观资源，且临近大型建材超市区，对居住环境略有负面影响；临近高速公路，车行噪音与空气污染，且高速公路从心理上一定程度阻隔了项目与市区的关联性；项目周边除麦德龙超市外，缺乏其它生活相关配套与休闲娱乐设施；优势劣势本报告是严格保密的。提出问题本报告是严格保密的。客户目标体系分解2年收回8.93亿取地成本意味着什么？本报告是严格保密的。东亭、新区片区主要楼盘市场平均价格体系1000150020002500300035004000均价：元/平米楼盘名称桑达园(2期)蔚蓝都市花园塞维拉春江花园(2期)新区、东亭主要楼盘价格集中在3000～4000之间新洲花园东方银座长江绿岛国际公寓长江金岸长江国际花园盛业嘉园新光大厦380035003700(带装修)39003800380038203500308029002900新区东亭本报告是严格保密的。客户目标解析——2年收回8.93亿意