吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)项目可行性研究报告

吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告中国市政工程东北设计研究总院长春欧亚集团股份有限公司吉林欧亚城市商业综合体（商业部分）项目可行性研究报告中国市政工程东北设计研究总院二○一二年七月吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告中国市政工程东北设计研究总院吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告中国市政工程东北设计研究总院1吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告中国市政工程东北设计研究总院2吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告中国市政工程东北设计研究总院目录第一章总论……………………………………………………………………11.1项目名称及建设单位……………………………………………11.2可行性研究报告编制依据和研究范围…………………………21.3项目概况…………………………………………………………3第二章项目建设的背景及必要性…………………………………………62.1项目建设的背景…………………………………………………62.2项目建设的必要性………………………………………………13第三章建设规模………………………………………………………………14第四章建设条件………………………………………………………………154.1场址现状…………………………………………………………154.2场址条件…………………………………………………………15第五章建设方案……………………………………………………………245.1建筑设计指导思想和指导原则…………………………………235.2项目总体规划方案………………………………………………235.3建设方案…………………………………………………………235.4公用工程方案……………………………………………………26第六章节能……………………………………………….…………………346.1概述………………………………………………………………346.2节能标准…………………………………………………………346.3节能措施及节能效果……………………………………………356.4能源消耗分析……………………………………………………366.5节水措施…………………………………………………………386.6节能效果分析……………………………………………………38第七章环境保护………………………………………….…………………397.1设计依据…………………………………………………………397.2项目执行的环境质量标准………………………………………397.3环境现状…………………………………………………………40吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告中国市政工程东北设计研究总院7.4主要污染源及污染物……………………………………………407.5治理措施…………………………………………………………427.6环境保护结论……………………………………………………43第八章劳动卫生和消防…………………………….………………………458.1安全工作和卫生…………………………………………………458.2消防………………………………………………………………45第九章组织机构与人力资源配置……………….………………………479.1企业组织机构.............................................................................479.2人力资源配置.............................................................................47第十章项目实施进度………………………………………………………4910.1项目实施原则…………………………………………………4910.2建设工期………………………………………………………4910.3项目实施进度安排……………………………………………4910.4项目实施进度表（横道图）……………………………………50第十一章工程招标…………………………………………………………5111.1招标工作依据……………………………………………………5111.2招标工作原则……………………………………………………5111.3招标范围……………………………………………………….5211.4招标方式及组织原则……………………………………………52第十二章投资估算与资金筹措…………………………………………5512.1投资估算………………………………………………………5512.2资金筹措………………………………………………………57第十三章财务评价…………………………………………………………6213财务分析…………………………………………………….…62第十四章社会评价…………………………………………………………6514.1社会影响效果分析……………………………………………6514.2社会适应性分析………………………………………………6514.3社会风险及对策分析…………………………………………66吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告中国市政工程东北设计研究总院14.4城市交通影响评价……………………………………………66第十五章风险分析…………………………………………….………6815.1城市商业综合体行业竞争态势………………………………..6815.2风险因素识别…………………………………………………6815.3风险评估………………………………………………………7015.4风险防范对策…………………………………………………70第十六章研究结论与建议….………………………………………………7216.1研究结论………………………………………………………7216.2建议……………………………………………………………72附图：区域位置图………………………………………………...…….73附件：吉林市环境保护局：建设项目环境影响报告书的批复（吉市环建房字【2011】6号）………………………………………………….75吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告中国市政工程东北设计研究总院1第一章总论1.1项目名称及建设单位1.1.1项目名称吉林欧亚城市商业综合体（商业部分）项目1.1.2项目性质新建1.1.3项目承办单位概况项目承办单位名称：长春欧亚集团股份有限公司法人代表：曹和平项目承办单位概况：长春欧亚集团股份有限公司，是国内大型商业企业，行业知名企业。1984年新建扩大。1992年8月以定向募集方式成立股份有限公司，1993年10月转为社会募集公司，同年12月6日，公司股票在上海证券交易所挂牌交易。截止2011年末，企业总资产61.61亿元。2011年实现销售199.03亿元，实现利润2.77亿元，上缴国家税金2.46亿元。并连续11年实现了销售、利润持续增长，摘得了沪深两市50多家商业类上市公司“持续增长能力最强公司”的桂冠。2011年，公司在全国重点大型零售企业销售排名中列第4位，分公司欧亚商都在全国商业大型零售企业单体店销售排名中连续四年名列第一，成为名符其实的全国零售单体店销售状元。控股子公司欧亚卖场单体面积世界第一，2009年以52万平方米的经营规模，向世界吉尼斯英国总部申报了世界单体面积最大购物中心世界纪录，并已顺利通过预审进入终评，创造了中国商业之最，其经济现象被市场营销专家称为“第三次商业革命”。2011年度，公司吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告中国市政工程东北设计研究总院2先后获“全国商业服务业顾客满意企业”、“2011中国上市公司十佳法律风险管理奖”、“吉林省“五五”普法依法治理先进单位”等荣誉称号。1.2可行性研究报告编制依据和研究范围1.2.1可行性研究报告编制单位编制单位：中国市政工程东北设计研究总院资格等级：甲级证书编号：工咨甲20820070007专业：建筑、市政公用工程（给排水、燃气热力）、道路、桥隧、风景园林、环境卫生、）生态建筑和环境工程。1.2.2可行性研究报告编制依据1、国家发展和改革委员会、建设部：《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；2、国家发展和改革委员会：《投资项目可行性研究指南（试用版）》；3、国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会：《综合能耗计算通则》（GB/T2589—1990）；4、国家建设部、国家质量监督检验检疫总局：《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；5、《吉林省国民经济和社会发展第十二个五年计划规划纲要》；6、《吉林市国民经济和社会发展第十二个五年计划规划纲要》；7、吉林市人民政府：《吉林市总体规划(2009-2020)》；8、国家及地方相关的法规、政策、文件；9、项目建设单位提供的其它有关基础资料；10、吉林市统计局：《吉林市2011年社会经济统计年鉴》；11、吉林市人民政府：《2012年吉林市政府工作报告》；吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告中国市政工程东北设计研究总院312、中国市政工程东北设计研究总院：《吉林欧亚城市商业综合体项目环境影响报告书（报批版）》（2011.3）；12、长春欧亚集团股份有限公司委托吉林省工程咨询科技公司吉林市分公司编制《吉林欧亚城市商业综合体项目可行性研究报告》的委托书。1.2.3可行性研究报告研究范围本项目为吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目，主要对长春欧亚集团股份有限公司新建吉林欧亚城市商业综合体项目市场预测、建设规模、建筑工程方案、公用系统方案、总图物流系统、质量保证系统、环境保护、职业安全卫生、消防、节能、组织机构、发展计划、工程进度等进行综合分析，并对项目投资经济效益进行测算和评价。1.3项目概况1.3.1城市商业综合体是新型的城市现代服务业集聚区城市商业综合体英文为HOPSCA，即豪布斯卡，其为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。HOPSCA是由酒店（Hotel）、写字楼（OfficeBuilding）、公园（Park）、购物中心（Shoppingmall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等的英文单词或词组的首个单词的首个字母构成。每个商业综合体至少组合了上述功能中的三种，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，是以一种功能为主、多种功能配套的多功能配套的多功能、高效率的建筑群落，往往也被称为“城中之城”。HOPSCA体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，她是整体布局完善、功能特色明显、分吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告中国市政工程东北设计研究总院4散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区；是现代复合地产的新高地、新载体。HOPSCA对一个城市经济的发展和商业设施的完善将起到极大的推动作用，它绝不是几种产业的简单叠加，其有机的组合必将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机。1.3.2本项目建设位置项目建设地点位于吉林市吉林丰满经济开发区域内，地理位置位于丰满区红旗街道红旗村。四至为：瑷大公路以南，吉林市冷冻食品公司以东，吉林市九鑫制药有限公司以西，规划中的白山路以北。1.3.3本项目建设规模本项目用地面积为14.308hm2，总建筑面积为476,616万㎡，商场建筑面积281868平方米，其余为商业配套，建筑面积为194748平方米。1.3.4项目实施进度项目实施进度确定为24个月，即2013年至2014年12月。即从2014年末投入运营。1.3.5项目总投资、资金筹措情况项目总投资180000万元，。1.3.6项目主要技术经济指标吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目可行性研究报告中国市政工程东北设计研究总院5主要技术经济指标表序号名称单位经济指标备注1项目建设规模1.1规划总用地hm214.3081.2项目用地面