锐理-2014年房地产市场宏观形势分析.pptx

2014年房地产市场宏观形势分析2020年5月6日锐理中国房地产研究院8848城市经济研究院西南分院联合出品1经济运行94991041月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年2012年2013年2014年CPIPPI9.60%9.20%10.40%9.30%7.80%7.70%7.40%0%2%4%6%8%10%12%02000004000006000008000002008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年GDP（亿元）GDP增速2008—2014年全国GDP及其增速走势2011—2014年CPI、PPI走势今年全年GDP增速定位于7.4%，CPI走势平稳，全年上涨2%，PPI自8月开始跌幅连续五个月扩大，今年经济下行压力较大全国经济M2增速近半年连续下滑，金融数据基本维持低位2004—2014年广义货币余额增速月度走势社会融资规模与新增人民币贷款余额走势全国经济051015202530351月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年M2同比增长（%）01231月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年2012年2013年2014年社会融资规模（万亿元）新增人民币贷款余额（万亿元）固定投资与房地产投资增速持续下滑2008—2014年固定资产投资及其增速走势25.9%30.0%23.8%23.8%19.0%19.2%15.7%0%10%20%30%40%01000002000003000004000005000006000002008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年全社会固定资产投资（亿元）固定资产投资同比增长2008—2014年房地产投资增速走势全国经济0102030401-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年2012年2013年2014年房地产投资累计增长(%)成都前三季度GDP增速8.7%，高于全国1.3个百分点，经济运行稳定13.5%13.8%15.3%12.1%14.7%15.0%15.2%13.0%10.2%8.7%0%5%10%15%20%02,0004,0006,0008,00010,0002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年前三季度GDP（亿元）GDP增速2.30%1.80%5.20%4.30%0.30%3.00%5.40%3.00%3.10%1.30%0%2%4%6%2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-11月CPI涨幅2005年—2014年1-11月成都市CPI走势图2005年—2014年前三季度成都市GDP及其增速走势图成都经济社会消费品零售总额与居民储蓄存款余额增速放缓0%5%10%15%20%25%010002000300040002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-11月社会消费品零售总额（亿元）增速2005年—2014年1-11月成都市社会消费品零售总额及其增速走势图0%10%20%30%40%02000400060008000100002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-11月城乡居民储蓄存款余额（亿元）增幅2005年—2014年1-11月成都市城乡居民储蓄存款余额及其增速走势图成都经济固定投资增速持续降低，今年仅2%，房地产投资所占比例依然维持在30%以上40.1%30.9%26.1%25.8%34.0%5.7%19.2%17.7%10.4%2.0%0%10%20%30%40%50%010002000300040005000600070002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-11月全社会固定资产投资总额（亿元）固定资产投资增速2005年—2014年1-11月成都市固定资产投资额及其增速走势图2005年—2014年1-11月成都房地产投资占固定资产投资额比例走势图成都经济31.13%32.62%38.07%30.48%23.56%30.04%31.87%32.09%32.46%34.02%0%10%20%30%40%01000200030002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-11月房地产投资总额（亿元）房地产占固定资产投资比例总结M2增速持续回落，但由于货币存量偏高，我国宏观负债水平偏高，M2增速放缓并没有对流动性造成明显冲击。固定资产增速持续下降，房地产投资额始终在低位徘徊，其他经济数据指标也基本维持低位，经济下行的压力巨大。为稳定经济增长，2015年整体资金面将相对宽松，持续低通胀又给降息和降准提供了较大操作空间。但受到支持实体经济和股市对民间资金分流的影响，房地产行业的资金面仍是谨慎乐观。2政策环境2014年是中国房地产市场调控政策的“拐点”，在“分类调控”原则主导下，自下而上的“救市”措施频出，政策环境相对宽松3月，全国“两会”提出“分类调控”，赋予地方政府更多自主权，开启“去行政化、市场化”新篇章中央相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求地方政府自6月起相继出台各类“救市”政策，“限购”体系土崩瓦解，“救市”力度不断升级中央放松“限贷”与“降息”接踵而至，意在稳定整体经济，这有利于提振市场信心，加速市场筑底进程1月19日中央1号文件出台，关注土地改革3月10日两会召开，去行政化、分类调控是重点5月6日成都购房入户新政，面积需90平米以上5月12日央行发布“央五条”，优先满足首次购房贷款需求6月16日央行定向下调存款准备金率0.5个百分点，支持三农和小微企业6月5日北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6城市试点共有产权住房2月20日国土资源部发文禁止随意修改土地利用总体规划3月16日《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》出台4月21日国土部表示3年能全面实施不动产统一登记制度6月23日成都出台22条新举措促进经济增长2014年上半年重要政策总结7月1日北京、上海、广州、武汉开展养老保险试点，为期两年8月15日《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》公开向社会征求意见，首次明确不动产定义10月9日公积金新政突破，可异地贷款10月30日成都市住房公积金贷款政策将于11月1日起做出四大调整；国务院要求重点推进住房等六大领域消费11月21日央行宣布从22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率10月14日公积金房贷取消多项费用，楼市酝酿第三波救市7月济南、西安、温州、杭州等城市正式宣布放开限购，成都限购暗地松绑9月南京、珠海等城市宣布取消限购，全国仅剩5城市坚守限购9月30日央行发文放松首套房认定，贷款利率最低0.7折11月已有30多个城市进行公积金、税费新政，展开新一轮“救市潮”12月22日《不动产登记暂行条例》公布，于2015年3月1日起施行2014年下半年重要政策总结12月27日央行发387号文，将部分同业存款纳入存款口径，或在鼓励银行表内套利2014年房地产行业关键词降息公积金新政分类调控新型城镇化限贷松绑限购取消不动产登记2014年两会提出“分类调控”，成为全年房地产调控政策的引领，在这个基本思路下，2014年中国楼市逐渐进入“新常态”2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年国六条提出切实调整住房供应结构，完善房地产统计和信息披露制度5月颁布国十三条，加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度12月国务院颁国八条，提出高度重视稳定住房价格工作3月“9·27”房贷新政出台，对当时的住房贷款进行了大幅度修改9月国务院出台国四条，明确表态“遏制房价过快上涨”12月新国十条提出对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付不得低于50%4月暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付不低于30%9月国十一条提出严格二套房贷款管理，首付不得低于40%；国八条扩大限购范围、加大限购力度1月新国五条要求严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围2月2014年分类调控分类调控分类调控给予了地方政府更多自主权，“一刀切”成为历史，房地产调控由强力行政干预走向市场化分类调控2014年楼市调控政策将呈现出“差别化”的特征，热点城市的投资投机需求将继续被抑制，非热点城市的调控则会相对放松。而在长效调控机制尚未出台之前，行政化手段与经济手段、市场手段仍会并存，但前者将会日益弱化，后两种手段会逐渐突出双向调控：“托底盖帽”两端把控托底盖帽政府提供最基本住房保障增加供应量：增加住房用地和住房有效供应抑制因过度投机导致的房价过快上涨降低需求：房价上涨压力大的城市要从严落实各项房地产调控政策按市场热度分类调控北京上海广州深圳住房供需矛盾集中城市高库存城市长三角珠三角中西部继续从严实施限购和差别化的信贷政策放松限购政策、鼓励购房等；控制供地结构、供应结构3月末，国务院发布《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，新型城镇化将带来新增住房需求，对楼市有一定利好新型城镇化住建部政策研究中心主任秦虹分析认为，《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》可能会给房地产业带来3个新变化：房地产市场分化明显，有的地方上涨、有的地方平衡、有的地方低迷甚至负增长；新房市场的增速将会下降，二手房市场的需求将会增加；商务办公、产业地产、旅游休闲、度假、养生、养老等非传统房地产，将面临新的发展机遇《不动产登记暂行条例》在延迟半年后于年底终于出台，自2015年3月1日起施行不动产登记5月，国土部正式挂牌成立不动产登记局，不动产登记工作整合归一6月，不动产登记信息平台建设的研究和设计工作正式启动8月15日，国务院法制办公布《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》12月22日，《不动产登记暂行条例》正式发布，并规定自2015年3月1日起施行土地房屋海域林木不动产登记主要范围十要登记1.集体土地所有权；2.房屋等建筑物、构筑物所有权；3.森林、林木所有权；4.耕地、林地、草地等土地承包经营权；5.建设用地使用权；6.宅基地使用权；7.海域使用权；8.地役权；9.抵押权；10.法律规定需要登记的其他不动产权利时间表2014201520162017建立基础性制度健全配套制度全面形成制度体系实现登记信息共享，依法公开查询不动产登记制度的推进，有利于清晰把握不动产目前的存量和潜在供应，但其本身并非房地产调控工具，不涉及房地产市场整体供求，也不会撼动当前市场基本面保护个人产权•房产、土地或林地等不动产都能得到保护办手续更便捷•转卖房屋使不用土地、房屋多个部门来回跑交易更安全•可查询不动产权归属，有助于解决一房多卖风险不动产完成统一登记后，可对征收房产税提供一个更为方便的信息平台，但不动产登记制度旨在维护交易安全、保障权