贝尔斯登对我国房地产贷款风险的启示

2009年第7期贝尔斯登是一家成立于1923年的投资银行遥在次贷危机爆发之前有85年历史的贝尔斯登袁历经了美国20世纪30年代的大萧条和多次经济起落袁但在2008年的美国次贷危机风暴中严重亏损袁濒临破产遥国内房地产市场大起大落袁风险随时存在袁汲取他人的经验教训大有裨益遥一尧贝尔斯登的失利渊一冤风险集中于金融衍生产品根据贝尔斯登2007年度的年度报表显示袁公司的净资产为117亿美元袁却拥有13.4万亿美元的金融衍生品袁而其中的11万亿是与交易方单独交易的复杂协议交易遥投资高度集中在复杂的金融衍生品市场是产生亏损的罪魁祸首遥以贝尔斯登发明的抵押债务债权渊CDO冤为例袁包括信用风险尧资产价格风险尧流动性风险尧交易对手风险和系统风险遥风险的类别的增多给金融衍生产品的估值加大了难度遥最终袁估值错误导致了投资失败袁使得风险集中释放袁造成了贝尔斯登的失利遥渊二冤高比例的财务杠杆加速了贝尔斯登的失利错误的投资决策再所难免袁但大多数金融机构不会出现像贝尔斯登这样流动性急剧恶化的情况遥究其原因袁就在于贝尔斯登资金杠杆比率高达35.5倍遥高杠杆率虽然能够提高资本回报率袁但也带来了巨大的风险遥根据2008年一季度报表袁贝尔斯登所管理资产从450亿美元下降到360亿美元袁损失超过20%遥二尧我国房地产贷款风险的类比思考渊一冤资产过度集中在同一行业从贝尔斯登的2007年年度报表中可以看到袁它曾3.9倍于自有资产的资金投入到房地产相关产品遥国内主要商业银行2007年报的统计显示袁房地产行业相关贷款占银行贷款总数的26%以上遥按我国商业银行近13倍杠杆率计算袁房地产贷款总额也为银行自有资本的3倍左右遥高比重的房地产行业相关贷款袁可能会使得银行背负过多的房地产价格波动风险遥渊二冤高比例财务杠杆带来的风险贝尔斯登的失误在于依靠35.5倍的财务杠杆来赚取高比例的资本回报率遥国内房地产企业具有高杠杆率的特性袁间接加大了商业银行的贷款风险遥国家统计局资料显示袁2009年一季度国内贷款和个人按揭贷款总和已经大致与企业自筹资金比例37.64%相当遥非常接近法定的固定资产投资35%的最低本金限制遥另有资料显示袁国内野十大标杆性房企冶在2008年的平均资产负债率仍高达65.7%遥其中有一半房地产企业的负债率突破了70%遥三尧技术上预防房地产贷款风险的建议商业银行除加强自身风险意识外袁还必须采取技术手段预防房地产贷款风险袁可以采取的方式有院渊一冤实行房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的封闭运行银行通过为房地产开发项目设立专户袁让房地产开发贷款和用房地产商的售房收入或者个人购房者的房屋按揭贷款资金来抵还房地产在银行的贷款遥这样做的意义在于院一方面袁落实贷款封闭运行管理能对商品房生产尧销售过程的资金循环进度进行有效的监控袁也就能防范和化解部分房地产贷款风险遥另一方面袁商业银行通过房地产开发贷款与个人按揭贷款的捆绑营销尧产品销售回笼和资金支付过程的管理袁可以定期核对商品房销售明细尧回笼资金量和个人按揭业务余额袁及时查找销售资金去向袁能够最大程度的保证还款资金来源袁防范房地产企业挪用贷款而产生的信用风险袁实现房地产开发贷款的良性循环遥但此方法的缺点在于袁房地产开发贷款与对应的个人抵押贷款打包也同时集中了贷款风险遥渊二冤运用房地产贷款资产证券化银行通过出售房地产贷款证券袁把远期的现金流转化为当期的收入遥通过出售风险资产袁在当期锁定利润并减少银行资本充足率压力遥但是袁资产证券化只能分摊风险袁并不能消除风险袁由于银行已经出售了相关风险资产袁实现了盈利和风险的转移遥这样袁发放贷款的银行就会失去对这部分贷款监管的动力袁造成对房地产贷款封闭运行监管的不力遥反而是增大了房地产贷款的实际风险遥渊三冤贷款封闭运行与资产证券化相结合贷款封闭运行和资产证券化都有优点和不足袁将两者有效的结合起实现相互补充袁发挥两者的优势是解决问题的关键遥可行的操作方法是院监管部门通过限制银行出售贷款池中资产的比例曰或者要求银行赋予购买证券者一个要求银行无条件以小比例折价的方式回购部分证券的权利袁就能达到总体上降低风险的目的遥银责任编辑院高文丽贝尔斯登对我国房地产贷款风险的启示吴珩江陈汉平渊江汉大学商学院袁湖北武汉430019冤中图分类号院F832.45文献标识码院A文章编号院员园园怨原猿缘源园渊圆园园9冤07原园园42原园园园1经济纵横EconomicReview荩荩贝尔斯登对我国房地产贷款风险的启示作者：吴珩江，陈汉平作者单位：江汉大学商学院,湖北武汉,430019刊名：武汉金融英文刊名：WUHANFINANCEMONTHLY年，卷(期)：2009，(7)被引用次数：0次本文链接：授权使用：上海海事大学(wflshyxy)，授权号：29512a80-4375-4e2b-bc39-9dc60133087e下载时间：2010年8月2日