银行信贷与房地产金融风险管理研究

中国科学技术大学硕士学位论文银行信贷与房地产金融风险管理研究姓名：杜琳琳申请学位级别：硕士专业：企业管理指导教师：张瑞稳20090401银行信贷与房地产金融风险管理研究作者：杜琳琳学位授予单位：中国科学技术大学相似文献(10条)1.期刊论文人民银行保定市中心支行课题组房地产金融风险分析-华北金融2006,(z2)近几年来,房地产市场在发展中暴露出大量问题,这些问题给迅猛发展的房地产金融带来了较高的经营风险.如何提高房贷政策的调控作用,营造良好的市场和法制环境,有效防范和化解房地产金融风险,是业内人士普遍关注和急待解决的问题.2.学位论文解溦我国房地产金融风险的防范与控制2009近年来，我国房地产行业在国民经济中发挥着越来越重要的作用。与此同时，房地产金融也随之快速发展，并成为房地产行业的重要支撑。我国房地产行业发展势头“过猛”、银行信贷过于集中的状况使得房地产金融机构承担着较高的金融风险。本文从金融机构角度研究房地产金融风险，并提出风险防范与控制的对策和建议。本文采用定量与定性相结合的分析方法，得出目前我国局部地区存在房地产泡沫的结论。通过实证研究，作者认为房地产银行信贷集中使得我国银行业承担着房地产行业较高风险。房地产泡沫与银行信贷之间存在较强的联动机制，即银行信贷额度的提高和信贷条件的放松会助长房地产投机行为，从而促使房价上涨，房地产泡沫进一步膨胀；房地产泡沫膨胀、房价增长会助长房地产投机行为，从而扩大银行信贷。本文还采用对比分析法，比较我国与美国次贷危机环境下房地产金融状况的相似之处，从而研究风险防范的启示和借鉴。文章共有五章。第一章引言，阐述论文研究背景、研究方法及论文结构。第二章介绍房地产金融风险的基本理论和现状。区分房地产价格泡沫、房地产经济泡沫和泡沫经济相关概念。判断我国是否出现房地产泡沫，并指出我国存在房地产银行信贷程度较高的现象。分析我国房地产泡沫和银行信贷之间存在的关联机制。第三章分析我国房地产金融风险与国外的启示。研究我国房地产金融风险存在的问题和产生的原因。分析美国次贷危机和日本金融危机对我国的启示。第四章为我国房地产金融风险防范和控制，从不同角度提出房地产金融风险防范的对策和建议。3.学位论文廖茸桐中国房地产金融市场现状及未来发展模式研究——以新加坡房地产投资信托市场发展历程为例2006当前开发资金的供给格局和房地产行业的高利润率，使开发商必须选择以承担更多的财务费用的方式或者采取直接利润回报的方式与最具资金优势的信托公司及其他金融机构和直接投资人共享投资回报。这是当前广大开发商必须要彻底转变的一个理念和客观面对的一个现实。由中国银监会制定的《房地产信托业务管理办法》(讨论稿)和《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(银监办发[2005]212号)分别于2004年9月和2005年9月公布和下发，一些信托公司也在积极尝试基金化的房地产信托产品，通过对现行房地产信托业务的不断完善和创新，以产业投资基金基本要素为核心；以基金产品设计原理为基础；以基金管理和运行模式为特征的，具有中国特色的基金化房地产信托产品初露端倪，并将逐渐成为今后中国信托市场的主导产品。同时，房地产和资本市场结合、改变传统房地产融资渠道单调和更多的房地产金融产品的生成等一系列房地产金融市场的深度改革随即拉开帷幕。而从成熟市场的发展历程来看，房地产业的发展经历了三个阶段。第一阶段及第二阶段以房地产开发为主。在这一阶段，开发商和投资商是一个主体，房地产的资金支持主要来自于银行，当房地产业发展到一定规模后，暴露出来的问题是开发商的实力有限，银行业的经营风险也在增加，发展受到很大的制约。而第三阶段则是房地产证券化为核心的阶段。证券化的结果使房地产变成了全民投资的产业，大量资金流向资本市场，再通过资本市场流向房地产市场。而就当前中国的实际情况来看，目前还处于发展的第一阶段。全国房地产业银行信贷依赖水平在50﹪左右，并且部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖度已超过80﹪。中国这种房地产融资体系的缺陷集中表现在风险收益机制的不匹配。在中国现行融资体制下，房地产项目的全部流程几乎都离不开银行信贷的支持，开发资金的信贷依赖银行，物业抵押的信贷依赖银行，购方的消费信贷依赖银行，建筑企业垫付的工程资金还是依赖银行。这样的一个融资体系势必会影响到中国房地产业的资金循环。目前，中国房地产业发展正处于从第一阶段向第二阶段的过渡时期，可以预见的是，房地产基金和投资商将成为未来的两种主流业态。按照中国目前房地产市场存量及未来的发展潜力，只要政策许可，未来中国房地产基金数量从数量上和管理的资产规模上达到美国目前的水平是完全可能的。其实中国目前的这种状况与当年美国出台《房地产投资信托基金法》时的情况基本一致：一方面房地产企业融资渠道存在瓶颈，特别是向银行贷款方面有各种各样的限制，另一方面投资者有参与分享房地产业高成长的强烈冲动，但普通投资者只能通过房产和信托产品间接投资于房地产，而不能分享房地产开发所带来的超额利润，因为没有集合投资的合法渠道。因此，目前引入房地产投资信托基金可以说是绝佳时期。而积极推动房地产金融市场改革，对降低银行风险、规避房地产泡沫风险、拓宽融资和投资渠道、降低开发的资金成本等等都有着众多的有益之处。与成熟的房地产金融市场相比，中国房地产金融存在着极大的不完备性。就房地产金融一级市场而言，只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用的相对落后，几乎无法为房地产行业发展提供必要的金融支持，仅有几家房地产上市公司可以获得非常有限的证券市场金融支持。另外，房地产二级市场只能说尚在酝酿之中，房贷证券化似乎还需一段时间方能走到前台，发挥市场信用的作用。因此，中国房地产金融的一级市场是残缺的，是缺乏市场信用的一级市场；而二级市场尚不存在，中国的房地产金融市场是不完备的，存在着诸如法制不完备、资金效率差、持有型优良物业难以为济、发展商国际化速度低下等直接和间接的问题。这也为中国房地产金融体系改革孕育了大量的发展机遇。本文从理论研究和实际操作的可行性两个角度出发，研究力图以科学的理论和方法为依据，广泛结合国外经验，以国际化的视角，从中国房地产金融市场的现状与特点、影响中国房地产金融市场发展的内因和外因、改良中国房地产投资信托存活条件的手段、中国房地产金融市场未来发展模式的参考及近几年可能发展的房地产金融产品等五个方面全方位地论证了中国房地产和资本市场结合的历史必然和客观规律，研究成果对分析中国未来房地产金融市场发展模式、推动房地产金融制度改革和创新、加快房地产业的国际化发展和降低房地产业的总体风险提供了实际有效的可操作的建议和思路。研究的主要成果和意义为：(1)从房地产金融市场的含义和分类出发，深入浅出地分析了中国房地产金融市场的现状；(2)结合中国实际，系统分析了影响中国房地产金融市场发展的内因和外因；(3)提出了改良中国房地产投资信托存活条件的手段、中国房地产金融市场未来发展模式的参考及近几年可能发展的房地产金融产品；(4)深度分析研究了很有借鉴意义的新加坡房地产投资信托市场的发展历程并量化分析总结了亚太地区房地产投资信托的管理比较，为研究中国房地产金融市场的发展模式提供了实际有效的借鉴参考。4.期刊论文周革平.ZhouGeping我国房地产金融的未来发展趋势-金融与经济2004,(1)目前我国房地产金融业务过份依赖银行信贷资金支持,房地产开发企业融资渠道单一,风险集中.房地产金融未来发展趋势是促进间接融资向直接融资转变,构建房地产业多元融资体系,学习和借鉴国际经验,构建有中国特色的房地产金融两级体系.5.学位论文陈荣喜试议发展我国的房地产投资信托基金2007房地产业是国民经济的支柱性产业。房地产业能否持续健康的发展对整个国民经济发展具有极其重要的意义。它作为一个资金高度密集型行业，其对于融资的依赖程度明显高于一般的工商企业。它的发展离不开金融的支持。经过多年的探索，一个市场化的、基本适应国情的住房制度已经基本确立，同时也初步形成了以银行信贷为主的住房金融体系。但这个体系近几年开始显现出不能适应的迹象：房地产货款在银行货款中比重过高，房地产开发资金来源中约有50％来自金融机构，金融监管部门为了降低银行风险，出台了一系列压缩房地产信贷的政策法规，如2003年6月出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)，对房地产银行信贷方面进行了限制，特别是其中对自有资金比例和信贷资格的限制，造成对房产信贷的紧缩，使大量开发商的资金链几乎断裂。传统的融资渠道已经很难满足房地产业的发展，房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。在这种背景下，寻找新的一条有充裕、稳定的资金来源的融资渠道对于融资困难重重的我国房地产企业来说尤为重要。房地产投资信托基金(REITs)这种融资模式具备这种优势，这种融资模式就是本文探讨研究的主要内容。1、我国的房地产业从上世纪九十年代后期开始迅速发展，在未来的几年里仍将保持强劲的增长势头。自20世纪80年代中期商业银行发放房地产领域的贷款以来，我国房地产领域的融资基本上是以商业银行信贷为主。究其原因：中国企业整体融资体制历史演变的必然结果；其他的融资方式不畅通。2002年实行经营性用地招拍挂出让制度以后，使房产企业的开发成本急剧提高，增加其资金压力。为了防止房地产市场的隐患最终转嫁给商业银行，2003年以来，金融监管部门出台了一系列压缩房地产信贷规模，控制房地产信贷风险的政策法规，如《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)，《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(13号文件)的出台，大大提高了房地产企业信贷的门槛。同时，央行也屡次提高商业银行的存款准备金率，贷款利率，压缩银行的可贷资金，增加房地产企业的资金成本。受这一系列宏观调控政策的影响，开发商资金链紧绷，融资需求急剧增加。土地管理部门和金融监管部门相继出台的各项措施提高了房地产行业的进入门槛，但遗憾的是这种“控制供给”的调控方式虽然部分地降低了金融业特别是银行业的风险，却不能有效抑制房价的增长。这是因为在我国房地产业长期独立于金融业之外，采用建筑业的方式进行调控和管理。政府用非市场化的手段去调控已经市场化的产品，自然是事倍功半。1998年住宅市场化后，房地产相当程度上作为投资甚至是投机标的，我必须充分意识到房地产的金融属性，建立规范的与之相适应的房地产金融体系，从房地产投入的各个要素着手来规范、管理房地产市场。特定资本可以引导房地产的有效供给，如引导房地产企业配合政府开发并持有廉租房，降低住宅的刚性需求；投资者可以通过各种金融工具分享地产的利润，可以分流炒房等“虚假需求”。我们可以借助金融创新，在供需双管齐下的作用下，使房地产的需求回归到正常的水平，逐渐摆脱宏观调控政策与房价之间呈现的不良局面。解决我国房地产金融的结构性问题，建立完善的为房地产业服务的金融体系，已经刻不容缓。构建我国多元化的房地产金融已经成为我国房地产业界、金融业界乃至全社会日益关注的共同话题。近年来在政策逼空下催生出了灵活多样的房地产融资方式，REITs从后台走向前台，从理论探讨走向实务层面，成为房地产融资领域的热点。我国的房地产市场和金融证券市场，需要REITs这样全民参与、全民利益共享的房地产金融制度安排。REITs作为一种国际化融资渠道和投资理财产品有其独到之处。对于房地产企业而言，发展REITs除了优化其资本结构、增强资产的流动性的优势外还具有如下优势：加速回收资金；分享地产的升值；提升物业价值；保持商业房产的控制权；促进经营模式的转变；提高知名度；新增一种稳定的融资渠道，减轻对贷款的依赖和银根紧缩的影响。发展REITs对我国的房地产市场和金融市场产生的积极影响：有助于吸收越来越多的社会闲散资金，将短期性、灵活性的社会资金转变为长期性、稳定性的资本投资；有利于活跃房地产存量市场，提高房地产资产的流动性；有利于促进房地产业的产业升级(脱离简单的开发一销售模式)；有利于完善房地产定价机制，抑制房地产泡沫；