ID191-房地产市场调控政策对住房价格影响的实证研究—以北京为例

房地产市场调控政策对住房价格影响的实证研究——以北京为例胡婉旸季如进（清华大学房地产研究所，北京100084）摘要：住房价格受到供给、需求、通货膨胀率、利率及政策调控等多种因素影响。其中政府调控政策对住房价格的影响绩效一直是公众关注的焦点。本文在国内学者建立的房价模型基础上，以北京市房地产市场为例，将住房价格对通货膨胀率、GDP、人口密度、居民可支配收入和调控政策等变量进行回归分析，在排除通货膨胀率、GDP、人口密度、居民可支配收入等其他因素影响后，分析房地产市场调控政策对北京市住房价格变动的影响，从而评价调控政策的实施绩效。关键词：房地产市场调控政策住房价格OLS回归TheEmpiricalAnalysisoftheEffectofthePolicyforAdjustmentInRealEstateMarket—ForInstanceBeijingHuWanyangJiRujin（InstituteofRealEstateStudiesTsinghuaUniversity，Beijing100084）Abstract:Housingpriceisdeterminedbymultiplefactorsincludingsupply,demand,inflationrate,interestrateandpolicyforadjustment.Particularly,thepublicpolicyforRealEstatehasbeencaughtattentionofthepublic.ThisarticlefocusesonRealEstateMarketinBeijingandbyregressingthehousingpriceoninflationrate,GDP,population,disposablepersonalincomeandpolicyitselfasadummyvariablebasedonthehousingpricemodelbuiltbyotherscholarsandrulingouttheinfluenceofotherfactorsonhousingprice,suchasinflationrate,GDP,population,disposablepersonalincome,thearticleworksinanefforttogetabetterunderstandingoftheimpactoftheadjustmentpolicyandtoevaluatethepolicyaswell.Keyword:realestatemarket,policyforadjustment,housingprice,standardizedOLSregression第一作者：胡婉旸(1988—)，女，北京。清华大学房地产研究所硕士研究生，主要研究方向：房地产经济学。电子信箱：[e-mail]。1.引言住房价格受到供给、需求、物价指数、居民可支配收入、贷款利率及政策调控等多种因素影响。当住房价格过度偏离供需所决定的均衡价格，市场无法有效率的配置各项资源，产生市场失灵时，政府对房地产市场的宏观调控就显得至关重要。自2003年之后，我国各主要城市均不同程度的发生了住房价格井喷式上涨的情况，住房价格不仅给民生问题带来的巨大的负面影响，更为经济的平稳发展带来了隐患。为维持房地产市场及整个宏观经济稳定运行，解决国内部分城市房价过快上涨问题，自2009年年底，国务院、住建部、银监会、国土资源部等部门联合颁布多项政策，力图通过宏观调控手段影响住房价格。其中，包括北京在内等稳定房价的重点地区政府也结合本地区情况出台相关政策，加大调控力度。特别是自2010年4月，各类房地产市场调控政策较为集中的颁布，在短期内给房地产市场给予了较强的振动。至今，集中的调控政策出台已近一年，其对房地产价格的抑制效果还有待验证。本文从调控政策对房地产市场成交价格和成交量的变动影响分析政策对市场表现的调节作用，并将调控政策作为虚拟变量，通过对2009年4月至2010年12月北京市住房销售价格和通货膨胀率（INF）、居民可支配收入及调控政策虚拟变量的标准化OLS回归，评价调控政策对近一年来北京市房地产价格变动的贡献率①。2.政策综述房地产市场②的宏观调控手段一般分为供给面调控和需求面调控两类。针对近几年我国房地产市场实际情况，近期出台的调控政策通常从供给结构、供给量和需求量三个角度影响市场运行，本文以北京市为例对三类调控政策具体进行分析[1]。2.1房地产市场供给结构调整完善住房市场结构是维持房地产市场稳定的重要措施。政府在确保各类保障性住房的建设和收购数量，加快实施保障性安居工程的同时，大力发展公共租赁住房，推动住房保障向租售并举转变。以此建立和完善基本住房制度，旨在逐步形成保障性住房体系和商品住房体系并存的结构性房地产市场，以缓解商品住房市场供需压力。2.2房地产市场供给量调节房地产市场供给面也是抑制住房价格过度上涨的重要调控方向之一。其中遏制“炒地”等投机性行为对住房的市场价格造成的扭曲更是政策调控的重点。具体有以下几点。（1）调整居住用地供应结构，保障政策性住房和中小套型普通商品住房用地供应量；（2）加快处置闲置房地产用地；（3）完善土地出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨；（4）加强房地产开发企业购地和融资监管，严格抑制土地闲置和炒地行为。2.3房地产市场需求量抑制过热投资被普遍认为是造成近几年来我国部分城市房价过快上涨的重要原因之一，因此房地产市场需求面的控制主要集中在对投机性需求的抑制上。相关政策包括上调贷款购买二套房首付款比例、提高贷款利率以及部分房价过高地区对第三套房贷的停止发放等措施。以北京2010年4月颁布的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快①截止至本文结稿，房地产市场相关统计数据更新至2010年12月；本研究将根据统计数据更新进度，对2011年新颁布的房地产市场调控政策影响及时跟踪评估。②房地产市场根据交易对象类型不同可细分为住宅市场、商业地产、办公地产市场等多种类别，为与调控政策中对房地产市场的解释保持一致，本文房地产市场特指住宅市场。上涨文件的通知》为例，其中，对房地产市场需求面抑制的相关政策有如下几点：（1）推行差别化住房信贷政策对购买第二套住房的家庭，提高首付款比例及贷款利率；（2）限制投机性购房以北京为例，目前北京市已停止发放购买第三套及以上的住房贷款。同时提高非京籍居民在京购房贷款标准，并实行只允许同一购房家庭在京新购买一套商品房的限购政策；（3）限制投机性购房市场流转为进一步抑制投机性购房，调控政策对投机性购房的市场流转进行了严格的控制。通过加强国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策的执行工作，提高投机性购房的流转成本，打压投机性购房的市场激励。3.对房地产市场基本面影响上文对2010年颁布的房地产调控政策（以北京市为例）进行了小结。为更加直观的评估调控政策对房地产市场的影响，本文对2010年4月集中调控政策出台前后一年期的北京市住宅成交量和成交面积走势进行分析，从两个基本面对调控政策对住房市场的影响进行直观分析。3.1对成交量的抑制2009年5月-2010年12月北京市住宅销售面积单位：万平方米0501001502002503003505月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2009年5月-2010年12月北京市住宅销售面积2008年5月-2009年12月北京市住宅销售面积图1.2009年5月-2010年12月北京市住宅销售面积走势③为剔除住宅成交量的季节性影响，图1中以2008年5月至2009年12月北京市住房销售面积作为对照组，与2009年5月至2010年12月同期进行比较。从走势比较结果可以看出，相比于2009年同期，2010年北京市调控政策出台后，住宅销售面积有明显的下滑，但随后几个月又出现显著上升，与2009年销售情况相比虽然略有下降，但差异较小。由此分析可知，调控政策颁布初期，对房地产市场成交量有明显的抑制作用；政策出台后期，对成交量的抑制作用则明显减弱。③数据根据国家统计局网站（）、北京统计信息网（）相关数据整理得出3.2对成交价格的抑制2009年4月-2010年12月北京市房屋销售价格指数走势以2009年4月为基期951001051101151202009年4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月价格指数图2.2009年4月-2010年12月北京市住宅销售价格指数走势③从图2中2009年4月至2010年12月北京市房屋销售价格指数趋势可知，2010年5月份之后，房屋销售价格走势出现拐点，其上涨速率得到明显的抑制，直至2010年12月统计数据截止，房屋销售价格指数走势平缓，并未出现明显的增幅。综合对图1和图2的分析可以得出，2010年4月北京出台房市调控政策细则后，房屋销售价格的上涨速率得到良好抑制，但调控政策对住房成交量的抑制作用随时间呈消减态势，特别是2010年9月以后，北京市住房成交量显著回升，可见北京市住宅的刚性需求并未因购买成本的上升而受到显著影响。4.调控政策评价住房价格的波动受到多种因素影响，其中调控政策只是其中之一。因而，2010年5月后房地产市场中，调控政策对住房价格上涨趋势减缓的贡献率大小，则需要计量经济学的进一步回归进行衡量。4.1数据选取及模型西方学者曾试图以存量-流量、住宅服务量等模型来解释住房价格，但结果并不理想。西方学者逐渐认识到宏观经济基本面及其变动对住宅价格变动的解释则较为有力，国内外学者也对住宅价格与宏观经济数据之间的关系作了大量实证研究。根据沈悦和刘洪玉（2004）[2]，刘琳和岳国强（2005）[3]及彭聪和聂元飞（2009）[4]对房价影响因素的研究总结出，宏观经济数据中，GDP、CPI、利率、居民可支配收入、人口密度等因素影响。考虑到自2010年4月份房地产市场调控政策集中出台以来至今时间周期较短，因此可认为GDP、人口密度变化周期较长的变量变动较小，对住房销售价格的影响有限。另外，利率、税收、首付款比例作为调控政策的组成部分进入虚拟变量进行回归。根据以上分析，建立OLS回归方程如下:0123ln()ln()HPDPIINFPolu式1HP：北京市房屋销售价格指数DPI:北京市城镇居民人均可支配收入（元/人）INF：通货膨胀率（%）Pol：政策虚拟变量（设2010年5月前Pol=0）为衡量不同自变量对住房价格变化的贡献率，本文根据2009年4月至2010年12月北京市房地产市场中房屋销售价格指数、城镇居民可支配收入、通货膨胀率的月度数据③及政策虚拟变量对式1进行标准化OLS回归，得到：ln()4.5290.0000599ln()1.7980.032t=(41.17)(1.71)(1.26)(2.73)HPDPIINFPol2式20.8268R23.87F19n其中，拟合优度R-sqr约为0.83，说明自变量对因变量的解释度较好。4.2实证检验及分析通过对式2标准化回归得出的Beta系数比较可知，在居民可支配收入、通货膨胀率和调控政策虚拟变量中，通货膨胀率对住房价格变化的解释力较大，居民可支配收入在观察期内对住房价格变动的贡献率较小。而政策虚拟变量相比于通货膨胀率而言，对房价上涨的解释度较小，且Beta系数为正值。这表明，政策出台后的一段时间内，住房价格上涨速率虽然明显放慢，但价格却比颁布前有所上升，导致这一结果的主要原因在于，2010年9月以后，北京市住房价格在经历一段时间的跌落之后，呈现缓慢回升的趋势，详见表1。表1.2010年北京市住房销售价格指数③（以2009年4月为基期）月份住房销售价格指数月份住房销售价格指数1110.37114.752110