中房信XXXX淮南淮矿项目商业发展策略及定位报告

1Documentnumber淮南淮矿项目商业发展策略及定位报告（终稿）中国房产信息集团|决策咨询February8,20102Documentnumber报告说明感谢淮矿地产给予易居（中国）克而瑞咨询团队此次机会，对和平村项目商业部分提供前期定位咨询服务。针对本项目，咨询团队从以下几部分入手：1.实地考察—走访项目所在区域经营户、拆迁户、消费者以及业内人士，获取对项目及市场的认识；2.市场研究—通过对淮南及区域商业市场现状分析，了解和把握城市及区域商业发展趋势；3.项目理解—对项目现方案商业规模从市场可行性方面进行论证，并深刻梳理区域资源禀赋；4.头脑风暴—开展项目组动脑会，结合过去在商业地产咨询中的经验以及对本项目的理解，借鉴相关案例经验，制定最优方案；5.细节修正—在确定方案方向的基础上，进行产品细节修正，调整规划布局、业态建议、动线建议、景观建议等。以下提供本项目报告。数据来源：实地调研淮南市房地产管理局淮南统计年鉴淮南社会经济公报3Documentnumber基于对项目的初步理解，我们形成这样的认知边缘城区|高开发强度|不确定性风险|高招商难度目标及要求1、项目以棚户区改造立项，以住宅及商业为开发物业主体；2、商业部分将打造成区域性商业中心并带来丰厚利润；3、完成对项目规划布局建议及商业部分定位工作。4Documentnumber基于对项目的深刻理解，我们在进行项目方案建议之前形成以下认识三点认识•项目应打造成淮南西部区域标杆，改善区域形象•项目应充分整合区域旅游资源以寻求突破•项目的开发应成为促进区域发展升级的重要支撑5Documentnumber基于对项目的以上认知，易居认为项目前期需解决四大核心问题：R1项目市场机会论证。R2R3R4项目最优发展策略问题。项目最佳规模及业态定位问题。项目财务成本测算问题。6Documentnumber至此，易居认为项目的挑战远大于机会，我们需要对区域商业市场详细研究，充分整合运用区域历史文化及自然资源禀赋，以最佳策略、最优规模及最小风险、最大利润率，指导项目操作、精准定位项目以找到发展的突破点。7Documentnumber研究框架项目属性认知城市属性分析区域及片区分析地块及项目属性界定城市房地产发展分析区域商业市场机会分析区域住宅市场机会分析区域市场访谈分析整体发展策略项目定位建议整体规划及业态布局建议招商运营建议市场机会论证物业发展建议项目财务评价项目开发周期项目经济测算旅游文化市场研究淮南旅游文化市场简析旅游文化市场商户访谈旅游文化主题适应性评估8Documentnumber研究框架项目属性认知城市属性分析区域及片区分析地块及项目属性界定市场机会论证物业发展建议项目财务评价旅游文化市场研究9Documentnumber1项目属性/城市区位分析皖北皖中皖东★淮南皖西省会经济圈淮南紧临淮河南岸，可辐射皖北大部及皖东、皖西地区，临近省会经济圈中心城市合肥，消费及人口呈现外流趋势淮南位于安徽省中部偏北，处在淮河之滨。距离合肥直线距离106公里，距蚌埠54公里；淮南处在省会经济圈以及沿淮城市群核心位置，未来发展前景较好；淮南对皖北城市具有较强的辐射能力，对皖西、皖东城市辐射较弱；淮南受省会合肥辐射较强，高端消费及人口出现外流趋势。106公里54公里138公里10Documentnumber安徽第二大城市，华东地区重要的能源基地，产业结构相对单一，第三产业发展相对较慢28.523.428.833.239.4115.5144165.7189.4277.282.493.9106.3121.91370501001502002503003504004505002004年2005年2006年2007年2008年第一产业第二产业第三产业1项目属性/城市地位分析9%61%30%第一产业第二产业第三产业淮南04-08年产业总值变化图淮南2008年三次产业产值比例图数据来源：2009淮南统计年鉴■淮南是传统重工业城市，支柱产业为煤炭、电力以及化工，第二产业占绝对主导地位，其中煤炭、电力占第二产业产值85%左右，是华东地区重要的能源基地；■淮南人口239.4万人，其中市区人口超过百万人，是安徽省第二特大城市，市区下辖五区以及一个实验区，同时也是安徽省城区面积最大的城市之一。■淮南以工业立市的发展思路，限制了其它产业的快速发展，第三产业产值比例逐年下降。11Documentnumber江淮城市群及合淮同城化发展战略的实施，将为淮南提供更广阔的发展空间平台，对外联系更加紧密1项目属性/城市战略分析■江淮城市群：包括合肥市、六安市(不含金寨、霍山及舒城、霍邱的部分地区)、巢湖、淮南市区、蚌埠市区、滁州、马鞍山、芜湖、铜陵、池州(部分)、安庆(部分)等11个省辖市，形成以合肥为中心的“1+10”江淮城市群。■合淮同城化：实现合淮同城对接发展，重点打造“两心一廊两翼”。一心一心一廊12Documentnumber1项目属性/城市规划分析确定“东进、南扩、西调、北连”的空间发展战略；城市空间发展方向与本案所在区域不一致，对项目发展不利。■未来淮南确立“三山鼎立、三水环抱、三城互动”空间格局，重点推进山南新区建设，城市发展格局向南、向东拉开，西部不是重点发展区域。■山南新区：定位为全市的行政办公、文化教育和体育中心，重点发展商贸服务业、生活居住、现代服务业、休闲产业和轻型工业。规划到2020年，山南新区人口达到60万，建设用地60平方公里。■八公山区：位于淮南市西部，面积105平方公里，辖一场、两镇、三街道，总人口18万，将依托八公山旅游资源打造成皖北最具吸引力的旅游度假基地，绿色食品生产和加工基地。山南新区规划八公山区规划★本案13Documentnumber依托煤炭开采发展而成的城镇，与主城区基本脱离，以区域八公山自然景观及人文资源，承担主城旅游职能2项目属性/区域与城市的关系主城区山南新区（规划）谢家集区八公山区■淮南因矿而迅速发展壮大，因矿而形成了淮南独特的带状城市空间发展格局；■八公山区因采矿而发展成城镇，进而形成淮南五区之一；区域距离主城约25公里，处于淮南城市边缘区域；■目前，八公山区以区域优质旅游资源，承担了了淮南城市旅游职能，是主城的延伸。距市区约25公里往凤台县城方向，约30公里14Documentnumber淮南西部城区构成主体，谢家集区发展较好，对八公山区具有较强辐射和影响2项目属性/区域与区域之间关系八公山区谢家集区辐射较强辐射较弱八公山区印象谢家集区印象■从两区整体发展看，虽同因矿而发展，但谢家集区不论从城区规模、城市形象、基础配套、商业发展等方面均优于八公山区；■八公山区发展相对滞后，在区域发展中，受谢家集区辐射、影响较大；谢区的快速发展在一定程度上将促进八公山区的改造提升。15Documentnumber城市空间拓展边缘区，整体形象较差，区域狭长地形及周边地理地质条件限制了未来发展空间■在淮南整体向南、向东大格局下，以及区域自身条件限制等，八公山区是淮南以及淮南西部城区空间拓展边缘及尽头，未来发展机会有限；■作为依托采矿而发展的城区，八公山区产业结构单一，商业发展滞后，城区整体形象较差，属于典型的工业区形象；■区域沿采矿区及八公山布局，整体呈狭长形，长约2公里，宽不到1公里，两侧进行城市建设可行性不大，未来城区几无拓展空间，城市建设只能以旧城改造为主向北发展为辅方式实现，以提升现有城市形象、改善基础配套为主。2项目属性/对区域的认识采矿塌陷区淮河城郊、农村★本案红线以下为现有建成区，以上为规划区红线以上为八公山区，以下为谢家集区16Documentnumber未来八公山区将依托八公山风景名胜资源禀赋，建设成为淮南旅游核心，打造八公山旅游经济圈，区域承担淮南城市旅游职能，商贸、经济等职能较弱■八公山文化旅游区：以八公山风景名胜区（八公山森林公园、八公山国家地质公园）为依托，包含周边文化景点，形成以文化观光、生态旅游为主导产品的旅游区。在西部城区建设旅游服务基地，打造八公山旅游经济圈。■以八公山旅游经济圈为核心，联合寿县古城、颖上西湖和凤阳明皇陵共同组建“八百里沿淮风光旅游带”。■08年成功举办第八届八公山旅游节,推出“大八公山”一日游线路。全年实现旅游业总收入3.79亿元，增长8.9%。2项目属性/区域规划分析17Documentnumber目前地块集中了八公山商业步行街以及多层住宅，体量庞大，具有较大拆迁难度3项目属性/地块现状分析●拍摄地点建北路●集中商业部分地块●●●项目总平图八公山商业步行街入口步行街内景地块南街景地块内景地块西街景18Documentnumber项目紧临新庄孜煤矿，周边均为具有一定年限居民住宅，无景观资源，整体环境欠佳，不适宜建造高档商业设施3项目属性/地块周边环境分析■项目地块虽在八公山下，但距离稍远，无法借助优越的景观资源，紧临的新庄孜煤矿对整个区域的环境均带来一定影响；■项目紧临区域交通主干道，过来车辆及载货车辆较多，给项目周边环境带来躁音及空气影响；■整体分析，项目周边既无优越资源，亦受来自周边因素影响，不具备建设高档项目条件。地块南地块路口地块东南地块东19Documentnumber地块整体狭长，对建筑规划有一定限制；容积率及建筑密度过高，土地开发强度较大地块名称G地块用地地址建北路与八公山路交汇处用地面积6..07万平方米容积率3.23建筑面积≤19.62万平米用地性质商业、居住综合性用地相关指标建筑密度≤40.79%绿地率≥10%3项目属性/地块指标分析建北路建北村改造项目商业地块20Documentnumber地块紧临区域主干道蔡新路，周边公交路线较多，对外交通较为便利，为区域消费力向谢家集及田家庵外流提供了条件3项目属性/地块交通分析★商业地块位置蔡新路，主干道，通往市区及谢家集八公山路，通往八公山北部及凤台县建北路，区域南北向主干道商圈及周边公交车情况车次发车方向服务时间发车频率121八公山→田家庵6:00~20:303分钟/趟26八公山→田家庵6:00~20:007分钟/趟816八公山→田家庵6:30~18305分钟/趟20谢家集→凤台6:00~20:305分钟/趟33谢家集→皖淮厂6:30~19:305分钟/趟18蔡家岗→寿县八公山公园6:30~19:305分钟/趟■作为淮南唯一市级商圈，龙湖路商圈辐射范围可达全市，在便利的交通导向以及丰富商品种类的条件下，八公山区消费者倾向于市中心消费；■谢家集区域商业中心紧临八公山区，区域部分消费具有外流态势，如前往苏果超市购物消费。■对外便利的交通反而为区域消费外流创造更多条件和机会，对项目发展不利。21Documentnumber四线发展中城市、城郊边缘区域、弱氛围条件下的商业地产开发项目。四线发展中城市四线资源城市，第二产业占绝对主导，第三产业投入不足，发展相对较慢；沿淮城市群主要城市，可快速链接省会经济圈核心合肥。城郊边缘区域，风险区与中心城区相脱离，并受主城区较大辐射和分流；非城市主导发展方向，区域商业资源有限，无法支撑大体量商业；区域呈带状分布，城市发展空间无法展开。产业引擎单一区域以煤炭开采形成城镇，其它产业基础薄弱；具有一定的旅游资源，需在整合城市及外围资源基础上形成突破。高开发强度道路红线用地面积约4.5万，容积率在4左右。旧城改造类型以“旧城改造”立项，以住宅和商业为开发主体。操作难度较大项目存在不确定性风险和较高招商难度。区域属性：项目属性：项目属性/核心属性界定422Documentnumber研究框架项目属性认知城市房地产发展分析区域商业市场机会分析区域住宅市场机会分析区域市场访谈分析市场机会论证物业发展建议项目财务评价旅游文化市场研究23Documentnumber对本项目的思考区域住宅市场城市房地产发展淮南商业整体处于快速发展阶段，商业发展模式逐步更新，目前形成百货商店和大型超市并存格局；淮南目前已成型商圈有三个，其中龙湖路商圈最具影响力，谢家集商圈对本案影响最大；淮南商业整体供求失衡，