陕西万合房地产开发有限公司管理制度与工作流程修改后的

陕西万合实业有限公司管理制度目录第一章陕西万合实业有限公司组织结构1、垂直化管理组织结构图2、经营部组织结构与责权3、工程部组织结构与责权4、销售部组织结构与责权第二章陕西万合实业有限公司公司管理制度（一）合同预算管理制度第一条总则第二条工程造价内部管理第三条建设工程合同管理第第四条建设工程以外合同管理第五条销售合同管理（二）工程部管理制度第一条工地现场例会制度第二条工程质量管理制度第三条现场签证管理制度第四条图纸会审制度第五条工程质量保证制度（三）销售部管理制度第一条出勤制度第二条卫生制度第三条仪容仪表制度第四条请假制度第五条：工装制度第六条：销售管理制度第七条：销售规范第八条：岗位职责第九条组织结构图第十条：售楼部佣金分配方案第十一条：销售管理部赏罚制度第三章陕西万合实业有限公司工作流程（一）经营部工作流程1、工程竣工结算流程2、项目付款审核审批办法（二）工程部工作流程1、项目施工阶段总流程图2、设计图纸、设计变更转发流程3、施工质量及进度监督控制流程4、现场签证签发流程5、材料、样板、设备进场检验流程6、施工样板房装修流程7、工程部外发文件流程8、工程部文件转发流程9、工程部项目管理核心流程第四章陕西万合实业有限公司发展建议一、当前存在主要问题二、提出的对策第一章陕西万合实业有限公司组织结构1.垂直化管理组织结构图陕西万合实业有限公司组织架构（定）总经理工程板块副总经理（兼）工程部经理土建工程师2名（兼）经营部经理办公室主任理财务部经理会计1人出纳1名销售部经理置业顾问资料员1名商业销售、策划经理2.经营部组织结构与责权部门组织结构图部门编制经营部分管工程预算及合同管理经理1人1.负责与工程相关的所有合同编制工作2.根据设计图纸组织编制或委托编制工程项目概算、预算、预算分配、材料设备预算等3．根据工程进度和合同完成工程款的结算、支付以及工程决算工作4．审核或复核工程量、设计变更、现场签证等导致工程投资变化的技术文件5．配合工程施工过程中出现的变更、签证及时进行费用核算，从技术经济角度进行比较6．严格履行工程合同，严格控制合同内工程投资，严格履行工程款支付的签字程序7．配合项目前期部完成工程招标工作，编写招标文件中的有关造价条款和标底的编制说明8．完成材料设备招标工作，调查、测算材料及设备的暂定价格，编制采购合同权力1．工程合同的编制权（政府文件明确规定需要招标必须采用标准合同的除外）2．工程预、结算文件的编制权、审核权及工程量的审核权3．招标文件、标底、工程合同的审核权、建议权，招标、开标工作的参与权4．工程进度付款的审核权相关说明3工程部组织结构与责权部门组织结构图部门编制经理级1人职责1．负责工程建设项目的施工技术管理、开工准备、对外技术协调等工作2．配合商务部起草工程相关合同3．审查施工组织设计，监督进度计划的实施情况，控制施工进度，完成工期目标4．熟悉施工设计图纸，参与施工设计图纸会审和技术交底工作5.负责管理施工队伍，并协调好对内、对外的关系6.根据企业项目建设的实际情况，编制并实施完成工程进度计划工程部项目经理土建工程师土建工程师工程资料员8．参与及工程施工招投标工作9.加强工程质量控制，负责工程施工管理到竣工验收的全过程10.组织开展分项、单项（位）以及隐蔽工程的完工验收工作11．负责工程变更初审、工程量的确认签证、隐蔽工程的验收以及工程决算的初审工作12．会同监理进行现场签证，审核施工单位编制的报表13．协助签订工程施工合同、编制材料供应计划，协助商务部编制付款计划14．做好材料、设备、人员的管理工作15.配合销售部做好客户咨询工作权力1．对工程招投标底洽商谈判的参与权2．项目设计方案、施工计划的建议权3．对项目工程的组织、管理、监控权4．对工程现场签证的审核权5．对现场工程建设技术的指导权6．对现场工程建设质量的监督权7．对工程现场实施方案的协调权、建议权8．对工程建设设计变更、工程洽商的审核权与决策权9．在项目预算范围内，对工程费用使用的决策权10．在权限范围内，可以代表企业对外行使联络权和协调权11．对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权相关说明4销售部组织结构与责权部门组织结构图部门编制经理级1人根据实际而定职责1．编制和执行项目营销工作计划2．制定营销推广方案3、同步完成销售动态分析并依此调整营销推广方案4．负责项目的销售策划、平面制作、宣传推广、媒体选用等工作5.负责销售备案工作及相关的政府部门协调工作6．策划与实施各类楼盘项目的推广、促销活动7．负责项目商业部分的招商工作8、负责客户服务管理工作，建立市场研发及客户档案，处理投诉、退房等问题权力1．房地产行业资讯调查经费及营销推广费用的合理使用权2．对营销策划及宣传推广方案决策权销售部经理置业顾问按揭员商业营销策划员员3．要求相关部门配合的权力4．对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权相关说明第二章陕西万合实业有限公司公司管理制度一、经营管理制度第一条总则1、建筑产品价格受全社会价格体系的影响波动频繁，为了合理确定和有效控制工程成本、真正做到合同约定与工程造价结合在一起的成本控制体系，贯彻统一量、调整价、竞争费的成本控制模式，特制定本办法；2、本管理办法适用于太阳城房地产开发有限公司所有合同签订及工程造价的控制。第二条工程造价内部管理1、工程造价实行全省统一的“三统一”取费法。我司尽可能采用“清单报价”，大包干承包方式，以便控制成本）：2、统一基价：建筑、安装、市政、仿古园林、维修等工程一律实行统一基价取费法；3、统一基价的内容：人工费、材料费、机械费的统一；4、统一材料价格，预算阶段（合同签订前）材料价格取当月造价管理站发布的信息价，信息价缺项材料以当月市场价计入；5、各工程的取费标准按现行费用定额规定的取费类别下降一类（在招标文件中进一步明确）；6、所有材料实行动态管理，使其价格与市场水平一致，统一基价随价格的变化更新，并将此变化反馈给工程部。7、工程造价的内部控制实行预算阶段专业工程师初审、部门经理复审、付总经理终审的三级复核制管理，结算阶段实行合同预算部专业工程师初审，部门经理复审，造价咨询公司终审的三级复核制度。第三条建设工程合同管理1、明确合同格式：一律采用标准合同示范文本，补充条款在补充协议中明确，此工作由负责合同起草的部门经理完成，主管付总经理复审，并请公司法律顾问严格审核、把关；2、掌握合同的内容：了解并掌握合同的文件组成，熟记合同主要内容，分清甲、乙双方责任；3、严格遵守合同汇签制度，履行合同汇签程序。第四条建设工程以外的合同管理1、由公司法律顾问对合同的内容、条款进行审定；2、严格遵守合同会签制度，履行合同汇签程序。第五条销售合同管理1、销售合同一律采用标准合同示范文本，补充条款在补充协议中明确，此工作由负责合同起草的部门经理完成，总经理审核，并请公司法律顾问严格审核、把关；掌握合同的内容：了解并掌握合同的文件组成，熟记主要合同内容，分清甲、乙双方责任；二、工程部管理制度第一条工地现场例会制度1、在正式开工前，组织施工、监理单位召开工地第一次会议，会议由建设方主持，建设方介绍开工准备条件、宣布开工；施工方介绍施工准备情况和施工组织设计；监理方介绍监理规范，三方熟悉施工合同、监理合同的主要内容；2、第一次会议纪要要由建设方整理，确定每周工地例会的时间及各方与会人员名单；3、工地例会检查上周计划执行情况，分析未完成原因，制定纠偏措施解决现场施工问题，确定下周计划及要求配合协调的内容；工地例会纪要由监理公司整理，经会签后分发给各方。第二条工程质量管理制度1、工程部按各专业岗位进行质量管理和控制分工，工程部经理负责内部质量保证体系的运行，督促施工单位完善质量体系；2、各专业岗位督促施工单位质量体系子系统的有效运行；原材料、半成品、构配件进场后，按岗位职责划分会同施工单位、监理单位共同进行外观检查、核验三证，合格后方可使用，不合格的应书面通知施工单位运离现场；3、施工过程质量验收按单位工程、分项工程、分部工程进行验收合格后签字，方可进入下道工序；4、单位工程竣工验收由建设方主持组织施工单位、监理单位、设计单位、勘探单位共同验收，会签验收单，按资料验收、主要功能项目检测、感观评定内容进行；实行工程档案备案制度，详细内容参见政府有关“工程档案备案”相关政策。第三条现场签证管理制度1、签证内容仅涉及合同、图纸以外的部分；2、签证单由施工单位提前一周给监理公司及甲方审核，逾期提出视为无效；3、监理公司及甲方各审核部门在接到签证单两天内作出回应；4、甲方现场监理工程师仅对工程量、技术性问题提出审核意见；5、甲方设计部经理仅对变更内容提出审核意见；甲方工程部经理提出最后审核意见，签证单的传递由资料员负责，并作好收发时间记录，最终审核完签证单一共四份留原件保存。第四条图纸会审制度1、图纸会审是解决施工图质量的一个有效措施，也是施工工程质量控制的一个重要手段，可以将施工图的质量隐患消灭于萌芽状态。图纸会审是工程质量事前控制的最有效手段之一，同时对于降低工程成本，保证工期的前提保证。2、主要审查的内容：是否越级设计或无证设计，图纸是否加盖设计院出图章、注册建筑或注册结构师章，是否正式签署；施工图与说明是否齐全；复式楼梯间的空间尺寸是否满足人性化要求；3、总平面与施工图的几何尺寸、平面布置、标高等是否一致；4、是否满足防火、消防专业规范要求；第五条工程质量保证制度1、施工组织设计审核制度；2、工程材料、半成品质量检验制度；3、隐蔽工程分项（分部）工程质量验收制度；4、单位工程、单项工程中间验收制度；5、技术经济签证制度；6、设计变更处理制度；7、现场协调会及会议纪要签发制度；8、施工备忘录签发制度；9、工程款支付签认制度；10、工程索赔签认制度；11、建立工程总进度控制计划、月进度控制计划、周计划制度；12、建立监理工作日志及原始记录制度；13、技术、经济资料及档案管理制度；14、建筑原材料见证取样送检制度三、销售部管理制度第一条：出勤制度上午：9:00--12：00下午：13：30--18：001、早8：:40分前到岗，开始做清扫工作，9：00分正式进入工作状态，午休时间为工作弹性时间，但必须预留值班人员在岗。2、考勤反映一位员工最基本素质和工作态度，因此考勤是员工综合考评重要依据之一。3、对营销部销售人员公司根据销售制定的排班表及上下班时间进行考勤记录。第二条：卫生制度1、营销部人员必须每天坚持打扫自己的办公区域，保持室内空气清新、干净整洁、物品摆放整齐；2、随时注意保持现场环境整齐清洁。个人物品及销售物品由要指定存放，柜台桌面随时保持整齐、干净。3、各项销售道具、设备应熟知正确使用方法，注意维护，如有损坏或故障，应及时通知厂商或业主尽快修护。第三条：仪容仪表制度1、工作时间着装应端庄、大方、得体，时刻保持整洁、干净的仪容仪表；2、工作时间售楼部全体销售人员必须身着工作服并佩戴胸卡，如外出市调可穿休闲装；3、男士头发应整齐利落，长度适中，不留胡须、不剃光头；女士头发梳理整齐，修饰简洁，淡妆上岗；4、保持指甲清洁，不留长指甲，染有色指甲等；5、新进人员未订制服前，依最接近上述方式穿着，衣着清洁、头发整齐、仪态端庄、精神饱满、随时注意公司及业主形象。第四条：请假制度1、销售人员如有事需要请假时，必须以请假条的书面形式上报销售经理。2、让别人转告者，视为旷工。第五条：工装制度为规范、统一项目形象，项目全体工作人员统一着工作服装，具体规定如下：一、销售部负责根据统一规格为员工购制工服，工服不扣取工装费，在其离职时要及时交还工服。二、所有员工须身着工装，并佩带统一标识上岗。三、每位工作人员必须爱惜工装，随时保持工装的整洁。第六条：销售管理制度1、上班时间不得私自外出、不得吃零食或私自会友，不得随意拨打私人电话，不得恶意损坏公物；2、不迟到、不早退；有事须请假（写请假条），三天以上须销售管理部经理批示；3、由于个人疏忽大意，使销售业绩受损，责任自负；4、如有偷窃公司、同事或客户财物，有辱公司名誉的，一经查实必严惩；5、听从上级的工作分配