土地增值税有关政策及清算审核

1土地增值税有关政策及清算审核主讲人：贾丽2公司简介四川君诚税务师事务所有限责任公司是经国家税务总局注册税务师管理中心批准设立的专业财税服务机构。公司秉承“君子之道，贵在于诚”的经营理念;充分贯彻“以客户财税需求为关注焦点的”服务宗旨；为各类企事业单位提供全方位、多层次、优质、高效的财税专业服务；建立了完善的经营管理机制和质量控制体系；专业水平高、服务理念好，赢得了广大客户的信赖，深得国税、地税等政府职能部门的认同，在业内享有盛誉。3主要内容第一部分土地增值税法规体系第二部分土地增值税基本政策介绍第三部分土地增值税清算第四部分土地增值税的核定征收4一、土地增值税法规体系1、行政法规1993年12月13日，国务院颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）2、部门规章：1995年1月27日，财政部颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第一部分土地增值税法规体系53、规范性文件：国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知国税发〔2010〕53号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函〔2010〕220号国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发〔2009〕91号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号……第一部分土地增值税法规体系6二、与土地增值税相关的文件目录土地增值税政策汇编1993-2011第一部分土地增值税法规体系7第二部分土地增值税基本政策介绍土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。土地增值税的特点（一）以转让房地产取得的增值额为征税对象（二）征税面比较广（三）采用扣除法和评估法计算增值（四）实行超率累进税率8第二部分土地增值税基本政策介绍一、征税范围土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。9第二部分土地增值税基本政策介绍（一）征税范围的一般规定1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。国有土地出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。由于土地使用权的出让方是国家，出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上收取的租金，所以，政府出让土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列。10第二部分土地增值税基本政策介绍2.土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。11第二部分土地增值税基本政策介绍不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况：（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。12第二部分土地增值税基本政策介绍（二）具体规定有关事项是否属于征税范围1.以房地产投资、联营1.凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，征2.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征3.投资联营企业将投资联营房地产再转让，征4.非房地产开发企业将房地产投资入股非房地产企业，暂免2.合作建房1.建成后自用，暂免2.建成后转让（包括合作建房双方之间的转让），征3.企业兼并转让房地产暂免13第二部分土地增值税基本政策介绍有关事项是否属于征税范围4.房地产交换1.单位之间换房，征2.个人之间互换自住房免征5.房地产抵押抵押期不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征6.出租不征（无权属转移）7.房地产评估增值不征（无收入）8.国家收回房地产权不征9.转让、抵押、置换征14第二部分土地增值税基本政策介绍二、纳税人《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。即不论法人还是自然人，不论经济性质，不论内外资，不论部门。15第二部分土地增值税基本政策介绍三、课税对象土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。即计税依据是其增值额部分。土地增值额＝转让房地产收入－税法规定的扣除项目金额16（一）收入额的确定纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。第二部分土地增值税基本政策介绍17第二部分土地增值税基本政策介绍（二）扣除项目及其金额第一类：新项目转让——房地产企业扣5项1.取得土地使用权所支付的金额2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）（1）土地征用及拆迁补偿费（2）前期工程费（3）建筑安装工程费（4）基础设施费（5）公共配套设施费（6）开发间接费3.开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）18第二部分土地增值税基本政策介绍4.与转让房地产有关的税金指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税，教育费附加。房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。5.财政部确定的其他扣除项目对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。19第二部分土地增值税基本政策介绍第二类：旧房及建筑物扣除项目为：3项1.房屋及建筑物的评估价格。评估价格＝重置成本价格×成新度折扣率【提示】评估仅仅针对房地产，不评估土地。单纯的土地转让，计算土地增值税时，一般不需要评估价格，而是实际取得成本。2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金。注意：评估的费用（是否隐瞒虚报成交价格）20第二部分土地增值税基本政策介绍第三类：转让未进行项目开发的土地使用权：扣除为2项1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。2.转让环节缴纳的税金。21第二部分土地增值税基本政策介绍四、税率土地增值税税率采用四级超率累进税率，具体税率为30%、40%、50%、60%四个档次。具体应适用哪一级税率应根据增值率大小确定。级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%～100%的部分4053超过100%～200%部分50154超过200%的部分603522第二部分土地增值税基本政策介绍五、计算方法（一）确定收入额及扣除项目金额（二）计算增值额增值额＝收入额－扣除项目金额（三）计算增值率增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%（四）确定适用税率依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。（五）依据适用税率计算应纳税额应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数《实施细则》：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。23第三部分土地增值税清算财法字[1995]第6号《实施细则》：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》向专管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。。24第三部分土地增值税清算一、清算时点应清算：应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；可清算：对可以要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。清算时点的确定主要考虑清算单位和清算条件两大因素的影响25第三部分土地增值税清算1、清算单位的界定实施细则：以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算国税发〔2006〕187号土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。国税发【2009】91号清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。26第三部分土地增值税清算1、清算单位的界定实际工作中对于一个属于常规开发业务的项目，在确认清算条件时，以五证的内容为条件，由于《建设工程规划许可证》是在城市规划区内，经城市规划行政主管部门审定，许可建设各类工程的法律凭证，具体明确了项目开发的建设项目名称和建设规模，在实际操作中，以建设工程规划许可证作为分期依据为宜。27第三部分土地增值税清算2、清算条件：第一种情况：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。竣工、完成销售的界定第二种情况：对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。28第三部分土地增值税清算二、清算流程土地增值税清算流程1、纳税人自行清算或税务机关责令清算（1）在符合清算条件时，纳税人向主管税务机关填报《土地增值税纳税清算申报表》及要求报送的其他资料。（2）在符合可清算条件时，主管税务机关下达《土地增值税清算通知书》。纳税人按要求填报《土地增值税纳税清算申报表》及主管税务机关要求报送的其他资料。清算应报资料29第三部分土地增值税清算2、受理及审核（1）主管税务机关受理纳税人土地增值税清算事宜，出具《土地增值税清算受理通知书》。（2）对纳税人资料提供不全要求补充资料的，下达《土地增值税清算补正资料通知书》。（3）对实行查账清算的项目，审核人员应按照土地增值税相关规定对本项目的应税收入，扣除项目金额等进行认真审核，计算应纳税额。对不具备查账清算条件拟实行核定征收的项目，由主管税务机关向纳税人下达《土地增值税查账清算终止核定通知书》。同时，由审核人员对本项目的应税收入进行审核，计算应纳税额。（4）下达清算审核通知主管税务机关向纳税人下达《土地增值税清算审核通知书》，纳税人据此办理土地增值税纳税手续。30三、清算审核（一）收入部分的审核1、政策依据国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函〔2010〕220号）土地增值税清算管理规程（国税发[2009]91号）国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号）第三部分土地增值税清算3