丽江古城天域项目发展策略报告-102页

丽江古城天域项目简介一、印象丽江一、印象丽江二、项目概况二、项目概况三、市场分析三、市场分析四、需要解决的问题四、需要解决的问题一、印象丽江一、印象丽江世星地产4中国旅游业发展大背景1996－2005年，国外旅游人数年均增长10%，2002－2005年均增长8%人均旅游消费年均增长14%根据发展趋势，未来国外旅游人员增长数量乐观估计可达到10%，保守估计可达到8%资料来源：国家旅游局050100150200250300350-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%海外旅游人数5158637383899892109120旅游收入102121126141162178204174257293人数增长速度10%13%10%15%15%7%10%-6%19%10%收入增长速度17%18%4%12%15%10%15%-15%48%14%1996199719981999200020012002200320042005单位：海外旅游人数：百万人旅游收入：亿美元世星地产5丽江成都昆明甘孜康定昌都香格里拉西昌大理林芝丽江是大香格里拉地区的核心驿站大香格里拉地区区域划分：她西至西藏的林芝地区东到四川的泸定，还包括岷江的上游北至四川最北部的若尔盖及石渠县最北端，包括了青海果洛州及甘肃最南端一部分南到云南丽江一线丽江旅游的辐射区域扩展到大香格里拉片区世星地产6大香格里拉地区机场设施分析•目前大香格里拉地区机场已有比较成型的中枢机场和支线机场，未来还将新建一些支线机场•云南目前为止已经有10个机场了，还计划再建5个支线机场，•四川省目前已有7个机场，未来计划将新增机场5个，分别是康定、乐山、亚丁三个机场以及在甘孜、阿坝分别再建一个机场（场址待定）•目前西藏已有拉萨贡嘎机场和昌都邦达机场两个民用机场，林芝机场将在2006年通航。未来将新建阿里机场，以及恢复日喀则机场通航丽江成都昆明甘孜康定昌都香格里拉西昌大理林芝丽江成都昆明甘孜康定昌都香格里拉西昌大理林芝已通航机场在建设/计划建设机场世星地产7大香格里拉地区未来发展“大香格里拉旅游区”地处横断山区，交通相当不便，严重制约了这一地区的旅游业发展。政府正在制定《香格里拉生态旅游区规划》，以促进香格里拉生态旅游区的合作和融合2005年“第三届中国香格里拉生态旅游区协调会”决定2010年前投资43亿元修建2,400公里跨区域交通干线，修建“亚丁机场”和“康定机场”设计年运量12万人次的林芝机场将在今年开通大香格里拉地区的融合及交通的不断改善，将会对丽江旅游设施的需求将不断增加。丽江成都昆明甘孜康定昌都香格里拉西昌大理林芝世星地产8大香格里拉地区分析小结大香格里拉地区目前旅游市场呈现三角各自独立发展的态势丽江地区和九寨沟地区发展较为成熟，西藏地区的发展比较缓慢丽江和昆明现状是昆明为交通枢纽，丽江为主要接待点和集散中心的分工关系成都和九寨也有类似昆明和丽江的关系预计在中期内，大香格里拉地区仍将维持目前的发展格局；随着大香格里拉地区的融合，以及丽江航空交通的升级，预计丽江在中远期内有条件发展成为相对更加独立的旅游接待中心丽江成都昆明甘孜康定昌都香格里拉西昌大理林芝世星地产9丽江宏观经济2005年丽江市实现地区生产总值60.3亿元，比上年增长10.8%。近五年来国民生产总值平均增长速度达到11％近五年旅游业增长速度达17％，高于GDP增长速度2001－2005年生产总值增长情况2001－2005年GDP与旅游收入比较-200,000400,000600,000800,0000.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%GDP增长率GDP363,476391,100429,037521,775578,127增长率7.6%9.7%12.6%14.5%10.8%20012002200320042005-100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,00050%52%54%56%58%60%62%64%66%68%GDP363,476391,100429,037521,775578,127旅游收入204,000234,000240,000318,000386,000旅游收入占GDP的比重56%60%56%61%67%20012002200320042005丽江旅游收入占丽江GDP的比重从2001年的56％增加到67％可见旅游业是推动丽江GDP的重要因素。资料来源：丽江统计年鉴资料来源：丽江统计年鉴单位：万元单位：万元世星地产10云南旅游市场与丽江昆明—大理344公里大理－丽江230公里丽江－泸沽湖280公里丽江－中甸220公里滇西北景区聚集了云南最有吸引力的景点资源丽江位于云南滇西北景点区的中心位置丽江最有条件成为滇西北景区的集散中心和中转站直航城市少丽江目前依靠云南中转未来直航增加丽江依赖云南中转减少滇西北景区集散中心和中转站的地位更加突出大香格里拉地区的融合丽江有机会成为大香格里拉地区的集散中心和中转站世星地产11丽江基础设施公路：国道、省道为骨架的交通网络。高速公路：总投资164亿元的大理—丽江高速公路预计2009年通车。铁路：总投资52亿元的丽江—大理铁路预计2008年通车，预计每年运输100万人次以上，远期延伸到中甸、林芝机场：云南第二大基地机场，现已开通15条航线，但是缺乏一线城市直航航班，正在向国家申报为国际机场影响：高速公路的建设将带来更多架车自由行游客铁路将带来更多人流，游客以后可以不必停大理直接由昆明到达丽江机场的升级将有利于丽江吸引高档游客，特别是国际高档游客和和会议会务游客。世星地产12丽江基础设施资料来源：丽江统计年鉴0100200300400500600700机场旅客吞吐量43676189111汽车客运量379531543565604200020022003200420052000－2005机场旅客／汽车客运量万人050100150200250300350400450保守方案(15%增长)111127.7146.8168.8194.1223.3256.7中等方案(21%增长)111134.3162.5196.6237.9287.9348.4乐观方案(25%增长)111138.4172.6215.2268.4334.7417.42005200620072008200920102011保守方案的增长率按丽江机场总经理至少15%的预测2011年比2005年增长1.4倍；乐观方案的增长率按2005年比2004年的25%增长率预测2011年比2005年增长3.8倍；中等方案的增长率按2000－2005年平均增长率21%预测2011年比2005年增长3.1倍；机场旅客吞吐量预测世星地产13丽江旅游业资料来源：丽江统计年鉴04－0501－058%14%10%14%4%12％5%增长率954.434.54,93138.6386.018.3404.220058%881.8797.4692.4634.3人均旅游消费17%29.5-19.917.9国内游客（亿元）85%2,662-4,1873,038海外游客（万美元）其中21%31.824.023.420.4旅游业总收人（亿元）10%351.0293.2322.7311.6国内游客（万人次）99%9.28.214.910.5海外游客（万人次）其中12%360.2301.5337.5322.1接待海内外游客（万人次）2004200320022001旅游接待人数及旅游业收入1,5351,4181,3101,2101,1181,0338%乐观1,7241,5641,4171,2831,1631,0538％保守人均旅游收入1241028469574721%乐观99857262534514%保守旅游业总收人（亿元）80872064157150945412%乐观5745415104814544285%保守接待海内外游客（万人次）201120102009200820072006增长率方案未来旅游接待人数及旅游业收入预测资料来源：世邦魏理仕以2001－2005年增长率为保守增长方案，2004－2005年增长率为乐观方案估算未来指标丽江在进入旅游升级期后，将继续保持高速增长丽江机场的升级和火车站的开通将带动丽江高素质游客的增长。丽江未来将进入旅游成熟期，对丽江旅游的前景可望看好。世星地产14丽江房地产总体概况丽江房地产市场总量比较小，发展比较迅速2004年房地产竣工面积和交易面积仅有46万平方米和38万平方米2004年房地产竣工面积和销售面积分别是2000年的8倍和5.4倍2000－2004年，合计房地产竣工面积与销售面积的比例为90％，销售情况比较良好同期房地产成交价格从每平方米808元上升到2,171元，价格上涨速度较快。资料来源：云南统计年鉴050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,00002004006008001,0001,2001,4001,6001,800竣工面积30,11193,424163,586332,270323,366销售面积43,39788,941148,801303,672290,087销售价格9331,2241,2721,5941,554200020012002200320040100,000200,000300,000400,000500,00005001,0001,5002,0002,500竣工面积57,055118,409198,870366,121459,938销售面积69,851115,676179,328332,452382,705销售价格8081,2051,4831,6432,171200020012002200320042000-2004年丽江房地产开发情况单位：平方米、元/平方米丽江住宅市场发展比较迅速2004年住宅竣工面积和销售面积分别为32万和29万平方米，分别是2000年的10.8倍和6.8倍2000－2004年，合计住宅竣工面积与销售面积的比例为93％，销售情况比较良好，住宅成交价格从每平方米933元上升到1,554元，价格上涨速度较快。2000-2004年丽江住宅交易情况单位：平方米、元/平方米资料来源：云南统计年鉴世星地产15丽江房地产总体概况丽江办公楼销售很少，只有2003年出售了2,800平方米。商业用房是房地产开发中非住宅类物业的主要部分，2000－2004年商业用房共占非住宅类的93％。资料来源：云南统计年鉴020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,00005001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,500竣工面积26,94424,98535,28433,851136,572销售面积26,45426,73530,52728,78092,618销售价格6021,1422,5122,1614,10320002001200220032004026,45402000026,73502001030,52702002025,9802,800200311,34881,27002004其他商业营业用房办公楼2000-2004年丽江办公楼、商业用房和其他物业销售情况单位：平方米2000-2004年丽江非住宅类物业销售情况单位：平方米资料来源：云南统计年鉴丽江非住宅类物业市场发展比较迅速，2004年非住宅类物业竣工面积和销售面积分别为13.7万和9.3万平方米，分别是2000年的5.0倍和3.6倍2000－2004年，合计非住宅类物业竣工面积与销售面积的比例为79.6％，销售情况良好，但不如住宅类物业93％的销售率，非住宅类物业成交价格从每平方米602元上升到4,103元，价格上涨速度很快。二、项目概况二、项目概况世星地产17地理位置丽江市分为10个片区98765432