代理海口海控国际广场-发展战略与整体定位--wudaozu

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。海口海控国际广场——发展战略与整体定位谨呈：海南省发展控股有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2核心问题解决项目属性解析企业目标解析、项目核心问题判断213报告思路发展建议4本报告是严格保密的。3近年海口经济有复苏迹象，主要依赖于第二产业投资的快速增加90年代泡沫经济使得海南经济长时间陷入低迷期近年海南经济有明显的复苏迹象主要依赖于第二产业类固定资产投资的快速增加海南省经济高速增长必将带动房地产业进一步发展项目属性解析2005年，海南全省第二产业完成投资130.12亿元，比上年增长30.1%主要投资方向：能源、化工业等第二产业经济复苏低迷期本报告是严格保密的。4工业产能的提高与海南经济的复苏有直接关系项目属性解析近年工业产能明显提高，海南经济有复苏迹象本报告是严格保密的。5能源化工等第二产业的崛起将会成为海南省发展经济的第二次增长极海南能源化工产业已经初具雏形海南可成为能源开发四大基地每年使用天然气30亿立方米，到2008年将达50亿立方米现有140万吨大颗粒尿素项目、800万吨炼油项目和60万吨甲醇项目中海油在海南投资100亿元，主要有四个项目，包括富岛二期项目、洋浦电厂油改气和余热发电、东方－洋浦－海口输气管道等伐。东方化工城内正兴建年产3万吨甲醛、60万吨甲醇、60万吨复合肥、52万吨的小颗粒尿素等一批下游项目。天然气化工东线旅游业海口政治中心，经济中心综合服务基地石油化工西线工业建材钢铁工业项目属性解析对海口意味着什么？本报告是严格保密的。6海口作为经济中心与综合服务基地；工业的发展将带动海口商务环境海口城市主要职能：海南省政治中心、经济中心、文化中心；国家开发南海海洋资源战略基地。海口城市发展总目标把海口建设成为海南省经济实力最强、服务设施最优的中心城市。东线旅游业海口政治中心，经济中心综合服务基地天然气化工石油化工西线工业建材钢铁工业项目属性解析本报告是严格保密的。7本项目位于规划中的商业金融服务中心金贸片区海口城市的发展目标：建设成为经济实力最强，服务设施最优的省经济中心城市本项目所在片区定位商业金融服务中心，属于城市新CBD项目属性解析本报告是严格保密的。8本案位于滨海大道沿线核心位置，区位优势明显本案位于位于海口市滨海大道与世贸东路交界处，交通条件优越，昭示性好滨海大道一线是海口政府正在全力打造的金融贸易开发区，是海口目前中高端写字楼和政府职能部门的聚集地项目邻近有世贸中心、双岛学校、省电信局、人大会堂等，交通便捷，周边市政设施完善，基础设施完备。滨海大道金贸中路世贸东路项目属性解析金融贸易开发区本报告是严格保密的。9项目为1992年未完工项目，已有建筑地面15层，暂定规划为超高层项目本项目为92年未完工物业；经协调后总占地34亩。项目限高186米；容积率不小于4.5；建筑密度不小于40%；绿化率不小于35%。已有建筑地下3层，地面15层框架，包括5层裙楼。裙楼大堂挑空约20米。广场可规划部分商业体世贸东路财政大楼层数面积：M2标高层高-34102-12.93.3-24102-9.64.8-14102-4.84.81390205.5232715.54.83336110.34.84343815.14.25343819.34.26160023.53.97-151440053.83.3项目属性解析本报告是严格保密的。10项目周边交通便利、环境较好，8层以上可观部分海景财政大楼世贸东路8层景观15层景观东侧棕榈公寓北向广场用地南侧群房西侧世贸财政大楼项目属性解析东：在建棕榈公寓南：部分居民区及秀英炮台西：高档居住区北：政府职能部门本报告是严格保密的。11世联对项目的理解——项目界定工业投资的带动下，经济逐渐复苏商业氛围逐步兴起的二线城市省政治经济中心，综合服务基地城市新CBD超高层，公建，综合体续建项目本报告是严格保密的。12核心问题解决项目属性解析企业目标解析、项目核心问题判断213报告思路发展建议4本报告是严格保密的。13客户目标＆企业战略本体条件市场实现结构化分析核心问题企业目标、本题条件、市场状况之间的关系我们将结合企业战略，解读客户目标本报告是严格保密的。14企业战略通过本项目成功运作，让海南控股正式涉入房地产行业建立政府信心，为后期一级运营提供条件本报告是严格保密的。15我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向基于企业战略的目标地标型物业，高形象最终实现大部分物业销售回款最终销售回款最少平衡开发成本——高形象——低风险——可部分持有本报告是严格保密的。16纯写字楼物业是否能够满足开发要求？？？本报告是严格保密的。17超高层物业的高成本对售价提出较高要求序号分项工程名称单位数量单价(元／平方米)合计（万元）一前期成本86210.08700.0土地9亩70万/亩630.0二土建安装工程费19458.915层以上建筑m254400.01500.08160.0幕墙（中空玻璃）m230000.0700.02100.0电梯台13.0120.01560.0内装修m284200.0400.03368.0广场blockm23000.01000.0300.0夜总会m33000.01500.0450.0园林绿化m216830.0300.0504.9财政楼装修m28800.0700.0616.0架空层车库m220000.0500.01000.0新增地下车库m27000.02000.01400.0三物业管理费（1年）m290200.06.0649.4四工程建设其它费用（二项的3%）583.8五管理费及不可预见费（前四项的3%)900.7总投入合计30922.8财务费用6%贷款额2亿元，贷款周期2年投资总额33322.8单方成本元/平方米3694.3本报告是严格保密的。18按原有方案，主体楼全部发展办公楼物业，可以实现一定的投资回报前提写字楼档次明显高于目前市场水平写字楼物业4年后实现销售价格6000元/平方米商业群楼实现销售价格12000元/平方米单方成本按按照3700元/平方米计算186米纯写字楼方案面临的问题：写字楼市场状况如何？本项目是否适合发展写字楼物业？序号项目2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1净现金流入7645.07019.3418.1836.11199.61439.51439.51439.511148.015830.25574.06000.06382.82现金流出-9609.9-8656.9-5665.8-6990.2-1200.00.0-1200.03净现金流量-9609.90.00.0-8656.91979.229.2-782.0836.1-0.41439.51439.51439.511148.015830.25574.06000.06382.84累计净现金流量-9609.9-9609.9-9609.9-18266.8-16287.6-16258.4-17040.4-16204.3-16204.7-14765.2-13325.7-11886.2-738.215091.920665.926665.933048.75净现值-9609.90.00.0-8166.91813.626.0-675.9702.0-0.31140.21107.51075.78091.211159.63816.63990.34123.06累计净现值-9609.9-9609.9-9609.9-17776.8-15963.2-15937.3-16613.2-15911.2-15911.6-14771.3-13663.9-12588.2-4497.06662.710479.314469.618592.70.00.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.05.56.06.57.07.5本报告是严格保密的。19市场实现本体条件客户目标&企业战略结构化分析核心问题企业目标、本题条件、市场状况之间的关系我们将结合企业战略，解读客户目标本报告是严格保密的。20针对写字楼市场背景提出问题本报告是严格保密的。21写字楼主要聚集在国贸路周边以及滨海大道沿线，国贸区域是传统的商务中心,滨海大道沿线是规划中的CBD1帝都大厦2帝豪大厦3黄金海景大酒店4宝华酒店5南洋大厦6琼泰大厦7文华大酒店8鸿联商务广场棕榈公寓财富广场910天邑国际大厦海湾国际11121国贸中心2万利隆大厦3新达大厦4嘉陵大厦5泰达大厦6银通大厦7CMEC大厦北京大厦8已入住物业在售或即将面世112345672465国际商业大厦财富中心8387中化大厦13本项目位于滨海大道沿线，具备发展办公物业的先天条件。国贸片区：总量约40万平方米。滨海大道片区：现有约20万平方米；未来供应约20-25万平方米。海秀商圈片区：总量6-8万平方米。本报告是严格保密的。22滨海大道沿线整体品质高，大量新项目供应，众多城市先进要素聚集，必将取代国贸区域成为商务中心区滨海大道沿线的高形象认知已经形成本报告是严格保密的。23快速发展时期，确定板块之间的关系是首要问题从地理位置上讲，本项目具备发展办公物业的先决条件市场表现如何？本报告是严格保密的。24海口投资氛围缺乏导致在售项目消化缓慢受90年代初期泡沫的影响，经济活力较差近年整体投资氛围弱，正在崛起中财富广场——对外销售价格起价：4100元/平方米面积划分100；150；200；250；300平方米客户状况投资客少，主要需求150平方米以下，约20-30%；主要是自用型，需求150-300平方米占40-50%；500平方米以上占10%以内。销售状况办公楼销售约20%，公寓楼销售约30%消化速度1500-2000平方米/月财富中心——转售为租价格销售均价：4000元/平方米；租金35-37元/平方米.月面积划分办公部分128-500平方米；行政酒店部分58-150平方米客户状况以租为主；100-200平方米租赁状况较好；100平方米以下租赁状况较差；投资客少，主要自用销售状况春节到现在售出约占30%，后转为租，租售合计约70%销售速度1000-1500平方米/月市场表现本报告是严格保密的。25同时在售项目实现销售价格低，新入市项目售价仅4000元/平方米，价值略被低估物业租金（含管理费用）财富中心销售均价4000元/平方米财富广场起价4100元/平方米琼泰大厦30-35元/平方米.月国贸中心30-35元/平方米.月南洋大厦30-45元/平方米.月帝豪大厦30-45元/平方米.月帝都大厦25-35元/平方米.月嘉陵国际大厦30-32元/平方米.月银通大厦20-25元/平方米.月万利隆30元/平方米.月泰达商务大厦20-25元/平方米.月根据租金反算写字楼预期售价为：4600--5900元/平方米；远高于现阶段市场售价。按照租金回报计算售价模型：写字楼预期租金取35-45元/平方米.月作为参考；预计12年收回成本，每年1个月空置期市场表现本报告是严格保密的。26但市场在租写字楼项目租赁状况良好，表明写字楼需求旺盛目前市场上成熟写字楼出租状况良好，表明市场需求并不缺乏。主要原因是近年海口商务氛围的逐渐崛起。序号名称入住率1国贸中心85%2南洋大厦80%3帝豪大厦85%4帝都大厦98%5嘉陵国际大厦90%6CMEC大厦90%7银通大厦85%8文华大酒店90%9黄金海景大酒店90%10宝华酒店90%11国际商业大厦80%12汇通酒店85%市场表现消化缓慢并非因为缺乏需求本报告是严格保密的。27与商务酒店共生的写字楼能实现高出租价格，表明写字楼价格仍有上涨空间与酒店共生写字楼租金状况纯写