广州、深圳、东莞M0M1工业用地相关政策对比---2019

广州、深圳、东莞M0M1工业用地相关政策对比广州市M1、M0用地引用文件1、《广州市人民政府关于印发广州市提高工业用地利用效率试行办法的通知》穗府函〔2015〕20号（2015年2月5日公布）2、《广州市人民政府关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》穗府办规〔2019〕4号（2019年4月1日公布）3、《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》粤自然资规字〔2019〕3号（2019年3月19日公布）政策文件《广州市人民政府关于印发广州市提高工业用地利用效率试行办法的通知》穗府函〔2015〕20号《广州市人民政府关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》穗府办规〔2019〕4号第一部分适用范围适用范围适用于本市行政区域内产业区块内及产业区块外的工业用地的规划和使用管理。已纳入“三旧”改造范围且拟申请进行“三旧”改造的工业用地除外。适用于本市行政区域内工业用地的规划和使用管理，包括普通工业用地和新型产业用地（M0），法律、法规授权的特定区域另有规定的，从其规定。备注提供土地利用率的途径鼓励工业用地单位在符合城乡规划、消防要求的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部土地整理、开发建设地下空间等途径提高土地利用效率。引入新型产业用地的概念新型产业用地（M0）是指为适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节及其配套设施的用地。第二部分规划管理选址要求1、新型产业用地（M0）原则上在市级核心区、区级核心区、轨道交通站点周边500米范围以外选址。2、新型产业用地（M0）在工业产业区块内选址的，用地面积控制在所属工业产业区块面积的10%以内。容积率一类工业用地容积率不得低于2.0，二类、三类工业用地容积率不得低于1.2，生产工艺有特殊要求的工业用地容积率不得低于0.8。新型产业用地（M0）容积率不低于3.0，一类工业用地容积率不低于2.0，二类、三类工业用地容积率不低于1.2，生产工艺有特殊要求的工业用地容积率不低于0.8。建筑要求1、除安全、消防等有特殊规定的项目外，无行业特殊要求的新建工业项目用地，一般应建造3层及以上多层厂房，不得建造单层厂房。2、大力发展高标准立体化厂房，强化标准厂房用地的开发强度，除机械、装备制造类等产业有特殊要求的外，标准厂房层数要求在3层及以上。1、除安全、消防等有特殊规定的项目外，无行业特殊要求的新建工业项目，一般应建造3层及以上多层厂房。2、大力发展高标准立体化厂房，提高标准厂房用地的开发强度，除机械、装备制造类等产业有特殊要求的外，标准厂房层数要求在3层及以上。配套设施1、对于一类、二类工业用地，可以在产业区块内规划一定比例的居住用地，用于建设公租房，解决产业工人的居住需求。2、单个工业建设项目用地所需行政办公及生活服务设施用地面积不得大于项目总用地面积的7%。3、改建、扩建工业项目的，其配套公共服务设施应当与工业厂房同步设计、同步报批、同步建设、同步验收。1、普通工业用地内配套行政办公及生活服务设施的用地面积不大于总用地面积的7%，计容建筑面积不大于总计容建筑面积的14%；位于价值创新园区内的，计容建筑面积不大于总计容建筑面积的15%。2、新型产业用地（M0）内配套行政办公及生活服务设施的计容建筑面积不大于总计容建筑面积的30%；独立占地建设的，其用地面积不大于总用地面积的10%。3、工业项目的配套行政办公及生活服务设施应当与工业厂房同步设计、同步报批、同步建设、同步验收。建筑设计规范完善工业建筑规划设计标准，规范建筑规划设计方案审批。工业用地建筑形态应与产业类型、业态相匹配，禁止在工业用地上建设住宅类建筑布局和形态。1、新型产业用房（不含配套行政办公及生活服务设施）首层地面荷载不低于800公斤/平方米，二、三层楼层荷载不低于650公斤/平方米，四层以上楼层荷载不低于500公斤/平方米；单独设置客梯，至少配备1台载重2吨以上的货梯。2、普通工业用房（不含配套行政办公及生活服务设施）首层地面荷载不低于1200公斤/平方米，二、三层楼层荷载不低于800公斤/平方米，四层以上楼层荷载不低于650公斤/平方米；至少配备2台载重3吨以上的货梯。第三部分第1页，共11页广州、深圳、东莞M0M1工业用地相关政策对比广州市M1、M0用地引用文件1、《广州市人民政府关于印发广州市提高工业用地利用效率试行办法的通知》穗府函〔2015〕20号（2015年2月5日公布）2、《广州市人民政府关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》穗府办规〔2019〕4号（2019年4月1日公布）3、《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》粤自然资规字〔2019〕3号（2019年3月19日公布）政策文件《广州市人民政府关于印发广州市提高工业用地利用效率试行办法的通知》穗府函〔2015〕20号《广州市人民政府关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》穗府办规〔2019〕4号供地管理供应方式1、新增工业用地应当采用招标、拍卖、挂牌方式出让。2、最大限度发挥土地价值，降低企业初始用地成本，鼓励采取租赁方式使用土地，逐步实行工业用地“租让结合，先租后让”的供应方式，由中标人或竞得人先行承租土地进行建设，产能达到设计生产能力(以下简称达产)并通过验收且符合土地出让合同约定条件的，再依法办理出让手续。1、符合《划拨用地目录》的，可以划拨方式供地。2、符合下列条件之一的，可以协议出让方式供地:①经批准以自主改造或合作改造方式实施改造的，可以协议出让方式供地。②实行先租后让、弹性出让方式供应的，供应期满后，经评估达到要求的，可按有关规定以协议出让方式续期。3、按规定须公开出让的工业用地应以公开出让方式供应。4、鼓励以租赁、先租赁后出让、弹性年期出让方式供应工业用地。5、符合集体土地使用权流转政策规定的，可以集体建设用地使用权流转方式取得工业用地使用权。6、对投资规模、投资强度未达到规定要求的项目，原则上不单独供地，引导进入标准厂房解决发展空间。出让年限工业项目用地结合产业类型和产业生命周期弹性确定土地出让年限，首期出让年限届满后，由区(县级市)政府相关部门或园区管理机构牵头对项目综合效益和合同履约等情况进行评估，确定有偿续期或收回土地使用权。对用地有特殊要求的重点产业项目和特殊行业，经发展改革、工业信息化、商务等部门确认后，出让年期可设定为50年。工业用地最高出让年限按50年设定。各区政府、广州空港经济区管委会可以根据产业发展周期，按有关规定采取弹性年期出让工业用地。供地依据各区政府、广州空港经济区管委会按照前款实施细则的要求，组织区有关部门和产业区块管理机构等对新型产业用地（M0）申请引入的投资项目进行准入审查，审查结论作为新型产业用地（M0）的供地依据。工业用地调整为新型产业用地的流程1、已按普通工业用地出让的国有建设用地具备以下全部条件的，可通过补交土地出让金的方式调整为新型产业用地（M0）：（一）已取得国有建设用地使用权。（二）不涉及企业原因闲置土地或存在违反供应合同约定的违约行为。（三）已取得新型产业用地（M0）规划条件。（四）已取得本办法第十九条规定的新型产业用地（M0）产业准入审查意见。2、已按普通工业用地出让的国有建设用地申请调整为新型产业用地（M0）的，按以下程序办理：（一）用地单位向所在区政府、广州空港经济区管委会或其指定机构提出申请。（二）所在区政府、广州空港经济区管委会或其指定机构根据该区域产业发展需求，组织核查申请用地具备本办法第二十条规定的全部条件后，与用地单位签订项目投入产出监管协议。（三）规划和自然资源部门根据区政府、广州空港经济区管委会或其指定机构出具的产业准入审查意见、项目投入产出监管协议，签订土地供应合同变更协议，并按本办法第二十二条规定计收土地出让金。已取得建设用地使用权的集体建设用地调整为新型产业用地（M0）的，参照前款规定执行第2页，共11页广州、深圳、东莞M0M1工业用地相关政策对比广州市M1、M0用地引用文件1、《广州市人民政府关于印发广州市提高工业用地利用效率试行办法的通知》穗府函〔2015〕20号（2015年2月5日公布）2、《广州市人民政府关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》穗府办规〔2019〕4号（2019年4月1日公布）3、《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》粤自然资规字〔2019〕3号（2019年3月19日公布）政策文件《广州市人民政府关于印发广州市提高工业用地利用效率试行办法的通知》穗府函〔2015〕20号《广州市人民政府关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》穗府办规〔2019〕4号供地管理土地出让底价1、工业用地的出让起始价格以市场评估地价为基础综合拟定。公开出让的起始价格原则上为公开出让的底价，不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取相关费用之和，不得低于国家、省规定的土地出让最低价，不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等理由对规定的最低价标准进行减价修正。2、工业用地出让年限不足50年土地的出让起始价格、以“先租后让”方式供地的工业用地年租金价格按照本条前款规定折算。1、新增普通工业用地的出让底价以市场评估地价为基础综合拟定，属于广东省优先发展产业且用地集约节约（容积率和建筑系数超过国家规定标准40%、投资强度增加10%以上）的制造业项目，土地出让底价可按所在地土地级别对应工业用地最低标准的70%执行，但不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取相关费用之和，不低于国家、省规定的土地出让最低价。2、出让年限不足50年的新增工业用地的出让起始价格、以先租赁后出让方式供地的工业用地年租金价格按照《广州市人民政府关于修订广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法的通知》（穗府规[2019]2号）的规定执行。1、新增新型产业用地（M0）的出让底价（P）按照出让时点同地段办公用途市场评估楼面地价（C）的20%，乘以该地块的总计容建筑面积（不含须无偿移交的建筑面积）（S），并按照实际出让年限修正后确定，且不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取相关费用之和，不低于国家、省规定的土地出让最低价。2、计价公式：P=Cx20%xSx(N/50)（N为实际出让年限）补交土地出让金对原出让或划拨的存量工业用地，在符合城市规划、不改变土地用途的前提下，经批准在原用地范围内新建、改建、扩建工业项目，且投资强度、建筑容积率等指标符合省、市规定的，应当签订土地出让合同变更协议，对新增的建筑面积部分不再补缴土地出让价款。存量普通工业用地在符合城市规划及区域产业发展政策、不改变土地用途的前提下，经批准在原用地范围内新建、改建、扩建工业项目，且投资强度、容积率等指标符合省、市规定的，应当签订土地供应合同变更协议，增加的建筑面积不再补缴土地出让价款。1、存量普通工业用地经批准调整为新型产业用地（M0）的，须按规划和自然资源部门依法受理用地单位申请签订出让合同变更协议时点同地段办公用途市场评估楼面地价的20%，乘以该地块的总计容建筑面积（不含须无偿移交的建筑面积）补缴土地出让金，并按已出让土地使用权剩余年期进行年限修正。2、新增新型产业用地（M0）在组织出让时，或存量国有普通工业用地经批准调整为新型产业用地（M0）的，在签订土地供应合同变更协议时，应在土地供应合同或变更协议中约定用地单位须向区政府、广州空港经济区管委会或其指定机构无偿移交不低于10%的产业用房。3、无偿移交的产业用房不计入项目可售面积、不占用项目可分割登记、转让比例。利用存量房产进行制造业与文化创意、科技服务业融合发展的，经发展改革、行业主管部门审核符合投资和产业要求的，在5年过渡期内可继续按原用途和土地权利类型使用土地，5年期满涉及转让需办理相关用地手续的，可按新的用途申请调整规划条件，办理协议出让手续，按照新用途和申请补缴出让金时点的市场评估价补缴土地出让金，办理不动产登记手续