广州市天河区城中村整体改造工作指引

1天河区城中村整体改造工作指引一、总则根据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）的有关精神，进一步规范程序，提高工作效率，保证全区城中村改造工作依法、规范、健康、有序、有效进行，制定天河区城中村改造工作程序指引。二、准备阶段（一）思想发动和现状摸查1、村公司董事会表决（街道办事处列席会议），讨论是否启动城中村改造工作，如同意形成决议。2、党员，股东代表大会表决、讨论是否启动城中村改造工作，如同意形成决议，开展下一步工作。3、思想发动：由转制社区做好转制居民思想工作，解释和宣传城中村改造政策。4、现状摸查：在开展宣传工作的同时，由转制社区组织开展现状摸查工作，了解村民的改造意愿，提供现状的初步情况。5、村民大会统一意见，在街道办事处指导下采用召开村民大会或通过发放调查表的形式征求村民意见，如80%以上村民同意启动城中村改造工作，开展下一步工作。（二）改造范围确认村集体经济组织根据现状摸查的情况和村民改造意愿，分析提出初步改造范围，在现场踏勘的基础上，由区城改办会同区规划分局、区国土房管分局、街道，依据“三旧”改造政策要求，规划和国土的有关规定核定改造范围线，规划范围确定要求（详见附件一）。（三）现状测量调查由村集体经济组织委托有资质的房地产测量单位对初步划定的城中村改造范围的情况进行测量，调差，现状测量、调查的具体内容（详见附件二）。（四）现状建构筑物数量确认由村集体经济将城中村现状建构筑物数量按照合法产权证、合法规划批文、历史建筑（注册建设年份）等情况进行分类造册，报区规划分局、区国土房管分局审核，有房产证和有规划批文的测量成果部分由区国土局和区规划局予以确认，历史建筑由街道处理确认，区城改办汇总这三部分的现状建筑量。（五）选定开发模式村集体经济组织根据自身的情况选定开发模式（自主开发、融资地块公开出让）。2三、改造方案编制、审查、审批阶段（六）提出拆迁安置原则性方案村集体经济组织根据确认的城中村改造范围和现状建构筑物数量的情况，依据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）中“城中村”整治改造的拆迁补偿安置办法，提出拆迁安置原则性方案。（七）编制城中村改造方案，由村集体经济组织委托有资质的规划编制单位根据拆迁安置初步方案和经确认的改造范围、现状建构筑物数量，编制城中村改造方案（包括资金平衡方案等），改造方案按照市“三旧”办《城中村改造编制技术要求》进行编制。（八）改造方案审查、上报城中村改造方案编制完成后，分别经村集体经济组织审查和村民代表表决、所在街道审查、区城办审核和区政府审核同意后上报市“三旧”办审批。（九）土地转性申请由村集体经济组织选择安置地块性质方案（保留集体建设用地，或转为国有建设用地），如选择转为国有建设用地，需召开村集体经济经组织成员大会或成员代表大会表决，经2/3以上（含2/3）集体经济组织成员或成员代表同意后，提交土地转性申请，并附上表决签名，随同城中村改造方案一并上报。（十）市“三旧”办对改造方案进行审批由市“三旧”办对改造方案进行审批，市城改办审批过程中提出意见的，由区城改办组织集体经济组织等进行修改完善。四、拆迁安置阶段（十一）制定和实施《城中村改造拆迁补偿安置工作方案》和《城中村改造拆迁补偿安置工作应急预案》，经所在街道审查同意后，报区城改办备案后实施。（十二）制定《城中村改造拆迁和补偿安置方案》和《城中村改造拆迁补偿安置协议》。由村集体经济组织根据城中村改造有关政策、已审批同意的城中村改造方案，结合转制社区实际，制定《城中村改造拆迁补偿安置方案》。该补偿安置方案在充分征求意见进行修改完善后，提交村集体经济组织股东代表大会进行表决。经股东代表表决通过后，依据《城中村改造拆迁和补偿安置方案》，制定《城中村改造拆迁补偿安置协议》。（十三）组织签订《城中村改造拆迁补偿安置协议》。根据《城中村改造拆迁补偿安置工作方案》，组织改造范围村民和其他房屋权属人签订《城中村改造拆迁补偿安置协议》。签约率达到80%以上，视同《城中村改造拆迁补偿安置方案》经村集体经济成员80%同意，城中村改造方可进入后续拆迁工作。3（十四）成立全资改造公司在城中村改造方案经市“三旧”办审批同意和土地转性工作完成后，如选定自主开发模式，村集体经济组织应成立全资改造公司（以下简称“全资改造公司”），作为城中村改造后续工作的主体，负责城中村改造的开发建设工作。（十五）选择合作开发单位根据广州市“三旧”改造办公室、广州市财政局引发的《关于加强旧村全面改造项目复建安置资金监管的意见》（穗旧改联字[2010]3号），村集体经济组织成立全资改造公司须采用现金加无条件银行保函的形式（其中存入的现金额度原则上不低于复建安置资金总额的50%），将城中村全面自主改造复建安置资金按期存入区政府指定的监管机构，在监管机构和监督银行开设的复建资金监管账户，由村集体经济组织、监管银行、区政府指定的监管机构三方共同对城中村全面自主改造复建安置进行监管。村集体经济组织由于自身资金等问题选择合作单位时，应保证所选择的合作单位具有城中村改造规模相应的资金实力，以保证城中村全面自主改造复建安置资金能按期、按量存入和办理无条件银行保函。除将具有城中村全面自主改造复建安置资金所要求的资金实力作为主要考察其实力的标准外，还应注重其品牌、资质和经验，并注意以下两点：一是在改造方案未批复前，各城中村改造单位不得与合作开发单位签订有实质性内容的合同；二是选择开发单位时必须经过合法程序，按照村集体决定重大事项的程序进行表决通过。（十六）办理资金监管手续，实施复建安置资金监管由村集体经济组织或其成立的独资公司按《关于加强旧村全面改造项目复建安置资金监管的意见》（穗旧改联字[2010]3号）、《天河区旧村自主改造项目复建安置资金监管工作指引》等及相关监管规定，签订《天河区旧村自主改造项目复建安置资金监管委托协议》，并将复建安置资金存入区政府制定的资金监管账户，并到相关金融机构办理无条件银行保函。复建安置资金足额存入后，区城改办审核后出具《复建安置资金存入证明》。在拆迁工作、用地和报建手续办理和复建安置房项目实施建设等后续工作中，复建安置资金按《天河区城中村整体改造工作指引》和《天河区旧村自主改造项目复建安置资金监管委托协议》的有关要求进行监管、支付。（十七）申办拆迁许可拆迁证，发布拆迁通告，组织动迁工作取得《复建安置资金存入证明》，村集体经济组织向国土部门申办《房屋拆迁许可证》，并由区政府发布拆迁通告后，由村集体经济组织动迁工作。五、用地手续办理阶段【一】安置地块及自主开发地块用地手续办理（十八）项目立项全资改造公司凭市“三旧”改造办公室方案的批复意见向区发改部门申请办4理项目立项审批手续，领取《广东省企业基本建设投资项目备案证》。（十九）规划选址全资改造公司凭市“三旧”办对改造方案的批复意见，按有关规定备齐资料后到市“三旧”办申办项目规划选址手续。（二十）用地预审使用新增建设用地的，村集体经济组织持市“三旧”改造办批复的改造规划核定的用地红线、界址坐标向区国土房管局申请用地初审后报市“三旧”办，由市“三旧”改造办公室出具预审意见。（二十一）用地报批1、农用地转用和土地征收，城中村改造项目用地涉及农用地转用和土地征收的，由村集体经济组织按用地报批要求，向区国土房管局拟定农用地转用和土地征收方案，报市国土房管局审核后，依照土地管理法的规定报有审批权的人民政府批准。用地报批经有审批权的人民政府批准后，市国土房管局出具用地批复意见。2、村集体建设用地改变为国有建设用地，位于土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的，同时提交转为国有土地申请，并并附上村民表决情况，上报市“三旧”办审核，具体流程为：一是区国土房管分局出具审核意见，附上土地所有权证等相关土地转性材料报送市国土房管局；二是市国土房管局按规定办理集体土地转为国有土地手续。（二十二）申报环评手续全资改造公司按环评的有关规定备齐资料后到环保部门申办项目环评手续。（二十三）申办《建设用地规划许可证》全资改造公司凭市“三旧”办批复的改造方案，按有关规定备齐资料后到市规划部门申办项目《建设用地规划许可证》及规划设计条件手续。（二十四）用地划拨如将项目安置地块转为国有建设用地，村集体经济组织按有关规定备齐资料后到市“三旧”办申办安置项目用地的划拨手续，取得《建设用地使用划拨决定书》。如保留集体土地性质，则按有关规定备齐资料后到市“三旧”办申办安置项目用地的报批手续，取得《集体建设用地使用批准书》。【二】融资地块用地手续办理（二十五）选择自主开发模式由全资改造公司凭市“三旧”办出具的城中村改造批复文件和相关材料，按程序申办《建设用地规划许可证》，办理用地报批，取得《建设用地批准书》。（二十六）选择拍卖融资的开发模式1、由市土地开发中心申办规划设计要点，进行土地储备。2、由市土地开发中心拍卖地块。53、城中村改造项目土地交易竞拍人竞得土地，并交纳了土地出让价款及相关税费后，持相关证明文件，按程序申办《建设用地规划许可证》。六、报建阶段（二十七）建筑单体规划报建全资改造公司按有关规定备齐资料后到规划部门申办项目建筑单体规划报建手续。（二十八）申办消防、环保、卫生等手续全资改造公司按建筑设计方案审查复函的要求，办理消防、环保、人防、卫生等专业管理部门意见。（二十九）申办《建设工程规划许可证》全资改造公司持环保、人防、防震减灾、消防等有关部门的前置审批文件到市规划局申办《建设工程规划许可证》。（三十）施工图设计文件审查备案全资改造公司持《广州市建设工程施工图审查合格书》、《建设工程规划许可证》等前置审批文件到建设部门申办施工图设计文件审查备案手续。（三十一）申办建设工程招投标手续全资改造公司持立项批文、用地批文、规划批准文件、资金证明、施工图审查证明文件等前置审批文件到建设部门申办建设工程招投标手续。（三十二）办理工程质量安全监督手续全资改造公司持《建设工程规划许可证》、施工图设计审查文件等前置审批文件到建设部门申办工程质量安全监督手续。（三十三）申办《建设工程施工许可证》全资改造公司持《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》、施工图设计文件审查等前置审批文件到建设部门申办《建设工程施工许可证》。七、项目建设阶段（三十四）工程施工建设由全资改造公司按国家现行有关组织工程施工建设，在此期间，由区工程质监站对工程质量、安全施工、文明施工进行管理。八、工程竣工验收和被拆迁转制居民回迁（三十五）申办工程验收手续项目改造完成后，按现存建设工程竣工验收办法，并增加拆迁安置完成情况，批准的公益设施建设情况等内容进行进行竣工验收。6（三十六）房屋移交项目改造建设方在完成回迁安置房建设后，按约定的条件和时限移交回迁安置房。（三十七）被拆迁转制居民回迁。九、其他（三十八）本指引由广州市天河区城市更新改造办公室负责解释。（三十九）本指引自发布之日起试行。附件一：改造范围确定要求改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围，以此为基础，结合所在地块的特点和周边路网结构，整合集体经济发展用地，特别是集体建设用地、旧厂房用地、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片整体改造，连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）等，在“三旧”改造政策许可的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。在现场踏勘后，先由区规划分局根据现场踏勘情况、周边用地规划红线办理情况、城市规划等，提出改造范围线，再由区国土房管分局套土地利用现状、土地利用规划图，将不合政策要求的土地提出从改造范围剔除等意见。转制社区对改造范围有异议，再由区城改办召集区国土房管分局、区规划分局、街道一起协调解决。附件二：现状调查内容现状摸查包括以下七个方面：1、社会现状：人口规模，本村、非本村居民户数及人数，村民及计提收入状况，社会保障状况、城中村改造状况等；2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地）、土地利用性质（居住用地、公共服务用地、市政设施用地等）；3、权属状况：土地权属（合法、违法）、