资产评估-市场法例题

[例]（1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。（2）评估要求。评估该地块2010年10月3日的公平市场交易价格。（3）评估过程。①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。②搜集有关的评估资料。A.搜集待估土地资料。B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表2-1。交易实例A交易实例B交易实例C交易实例D估价对象所处地区临近类似类似类似一般市区交易日期2010.4.22010.3.32009.10.42009.12.52010.10.3价格总价19.6万元31.2万元27.4万元37.8万元单价870元/m2820元/m2855元/m2840元/m2面积225m2380m2320m2450m2600m2剩余使用年限35年30年35年30年30年市场平均交易价格870元/m2836.4元/m2881元/m2840元/m2③进行交易情况修正。经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。则各交易实例的交易情况修正率为：交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。④进行交易日期修正。根据调查，2001年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。⑤进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。类似地区区域因素BCD自然条件（相同）10（相同）10（相同）10社会环境（较差）7（相同）10（相同）10街道条件（相同）10（相同）10（相同）10交通便捷度（稍差）8（稍好）12（相同）10离交通车站点距离（较远）7（稍近）12（相同）10离市中心距离（相同）10（稍近）12（相同）10基础设施状况（稍差）8（相同）10（稍好）12公共设施完备状况（相同）10（较好）12（相同）10水、大气、噪音污染状况（相同）10（相同）10（相同）10周围环境及景观（稍差）8（相同）10（稍差）8综合打分88108100⑥使用年限修正。土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：35308%111[]8%11-[1）（）（年限修正系数=（1-0.0994）÷(1-0.0676)=0.9006÷0.9324=0.9659⑦计算待估土地的初步价格。交易实例A修正后的单价为：交易实例B修正后的单价为：交易实例C修正后的单价为：交易实例D修正后的单价为：⑧采用简单算术平均法求取评估结果。土地评估单价为：（909+1038+901+942）÷4=948（元/m2）土地评估总价为：600×948=568800（元）