区域商业中心未来发展趋势

区区区区域商业中心域商业中心域商业中心域商业中心未来商业的发展趋势未来商业的发展趋势未来商业的发展趋势未来商业的发展趋势戴德梁行戴德梁行戴德梁行戴德梁行2010年年年年8月月月月为什么提出为什么提出为什么提出为什么提出““““区域商业中心区域商业中心区域商业中心区域商业中心””””的概念的概念的概念的概念？？？？区域商业中心是城市发展的必然结果区域商业中心是城市发展的必然结果区域商业中心是城市发展的必然结果区域商业中心是城市发展的必然结果住宅兴建住宅兴建住宅兴建住宅兴建•城市住宅板块不断拓展城市住宅板块不断拓展城市住宅板块不断拓展城市住宅板块不断拓展，，，，消费需求改变消费需求改变消费需求改变消费需求改变•伴随住宅区的搬迁伴随住宅区的搬迁伴随住宅区的搬迁伴随住宅区的搬迁，，，，消消消消城市中心土地供应有限城市中心土地供应有限城市中心土地供应有限城市中心土地供应有限•中心区域内土地供应面中心区域内土地供应面中心区域内土地供应面中心区域内土地供应面城镇化建设使得住宅大城镇化建设使得住宅大城镇化建设使得住宅大城镇化建设使得住宅大量兴建量兴建量兴建量兴建，，，，住宅人口从传住宅人口从传住宅人口从传住宅人口从传统中心向外围区域扩散统中心向外围区域扩散统中心向外围区域扩散统中心向外围区域扩散，，，，从而产生强烈的消费需从而产生强烈的消费需从而产生强烈的消费需从而产生强烈的消费需求求求求•伴随住宅区的搬迁伴随住宅区的搬迁伴随住宅区的搬迁伴随住宅区的搬迁，，，，消消消消费者就近消费的需求增费者就近消费的需求增费者就近消费的需求增费者就近消费的需求增加加加加，，，，同时追求更为多元同时追求更为多元同时追求更为多元同时追求更为多元化的一站式消费化的一站式消费化的一站式消费化的一站式消费•中心区域内土地供应面中心区域内土地供应面中心区域内土地供应面中心区域内土地供应面积积积积（（（（可开发面积可开发面积可开发面积可开发面积））））不断不断不断不断缩小缩小缩小缩小，，，，商业发展商业发展商业发展商业发展““““非中非中非中非中心化心化心化心化””””趋势明显趋势明显趋势明显趋势明显区域商业中心是一个城市整体零售市场发展逐渐成熟的标志区域商业中心是一个城市整体零售市场发展逐渐成熟的标志区域商业中心是一个城市整体零售市场发展逐渐成熟的标志区域商业中心是一个城市整体零售市场发展逐渐成熟的标志
大型商业中心发展迅速，形成多个区域商业中心共同发展的良好格局
奢侈品市场快速发展
国际品牌大规模进入
强调购物体验零售市场平稳成熟阶段零售市场平稳成熟阶段零售市场平稳成熟阶段零售市场平稳成熟阶段成熟市场代表城市代表城市代表城市代表城市：：：：上海上海上海上海、、、、北京等北京等北京等北京等
强调购物体验
核心商业区域开始出现现代化的购物中心
连锁经营快速发展
中高档市场得到快速发展
品牌认知度提高
国际化品牌开始进入市场
出现了较大规模的零售类物业
以百货及专业卖场为主要零售形态
连锁经营品牌进入市场
奢侈品市场得到发掘
出现了中小型的零售类物业
以满足基本生活需求为主
缺乏品牌认知度
市场内缺乏国际化品牌零售市场平稳成熟阶段零售市场平稳成熟阶段零售市场平稳成熟阶段零售市场平稳成熟阶段零售市场快速发展阶段零售市场快速发展阶段零售市场快速发展阶段零售市场快速发展阶段零售市场逐步成长阶段零售市场逐步成长阶段零售市场逐步成长阶段零售市场逐步成长阶段零售市场初级阶段零售市场初级阶段零售市场初级阶段零售市场初级阶段初级市场代表城市代表城市代表城市代表城市：：：：杭州杭州杭州杭州、、、、南京南京南京南京代表城市代表城市代表城市代表城市：：：：徐州徐州徐州徐州、、、、宜兴等宜兴等宜兴等宜兴等代表城市代表城市代表城市代表城市：：：：苏州苏州苏州苏州、、、、宁波等宁波等宁波等宁波等合肥合肥合肥合肥城际铁路建设将为城市带来更多商贸发展机会城际铁路建设将为城市带来更多商贸发展机会城际铁路建设将为城市带来更多商贸发展机会城际铁路建设将为城市带来更多商贸发展机会驱动沿线城市开发加速沿线房地产和文化教育发展促进沿线产业的形成促进沿线产业结构调整法国法国法国法国TVATVATVATVA对于沿线城市的影响对于沿线城市的影响对于沿线城市的影响对于沿线城市的影响日本新干线对于沿线城市的影响日本新干线对于沿线城市的影响日本新干线对于沿线城市的影响日本新干线对于沿线城市的影响加速沿线房地产和文化教育发展吸引大学、科学园等落户促进沿线商贸旅游业的发展促进沿线文化教育产业的发展多条高铁经过合肥多条高铁经过合肥多条高铁经过合肥多条高铁经过合肥，，，，将带动城市房地产将带动城市房地产将带动城市房地产将带动城市房地产、、、、商贸业的发展商贸业的发展商贸业的发展商贸业的发展未来将有更多主力商户选择中部地区的交通枢纽城市未来将有更多主力商户选择中部地区的交通枢纽城市未来将有更多主力商户选择中部地区的交通枢纽城市未来将有更多主力商户选择中部地区的交通枢纽城市，，，，寻求新的商业发展机遇寻求新的商业发展机遇寻求新的商业发展机遇寻求新的商业发展机遇•到2020年以前，规划建设7条城际铁路，分别为南京-安庆、黄山-杭州、宣城-绩溪、阜阳-合肥-芜湖、合肥-南京、芜湖-杭州、合肥-安庆•利用京沪高铁、京广线等快速大通道开行区域间的城际列车•时速300公里的南京-安庆城际铁路已于2008年开工，计划2012年建成通车。此外，南京至杭州的城际铁路预计2011年建成通车商户更倾向于选择区域型商业中心商户更倾向于选择区域型商业中心商户更倾向于选择区域型商业中心商户更倾向于选择区域型商业中心体量体量体量较大，业态丰富，倡导“一站式消费”，业态间的互动业态间的互动业态间的互动业态间的互动性更强性更强性更强性更强。业态业态业态更加强调家庭型、目的性业态导入，例如餐饮、娱乐、生活型家居等，这些业态充分能满足辐射区域内消费人群的消费需求，从而实现项目持续性的增长持续性的增长持续性的增长持续性的增长。租金租金相比在传统商业区采用固定租金的模式，商户更倾向于灵活灵活灵活灵活的租金模式和商务谈判条款的租金模式和商务谈判条款的租金模式和商务谈判条款的租金模式和商务谈判条款，而这类条款往往在区域型商业中心才能实现。区域商业中心应如何发展区域商业中心应如何发展区域商业中心应如何发展区域商业中心应如何发展？？？？项目体量较大项目体量较大项目体量较大项目体量较大，，，，一般均在一般均在一般均在一般均在10万平方米以上万平方米以上万平方米以上万平方米以上项目毗邻主干道项目毗邻主干道项目毗邻主干道项目毗邻主干道，，，，交通便利交通便利交通便利交通便利，，，，停车条件良好停车条件良好停车条件良好停车条件良好区域型商业中心的特点区域型商业中心的特点区域型商业中心的特点区域型商业中心的特点（（（（要素要素要素要素））））Page8项目毗邻主干道项目毗邻主干道项目毗邻主干道项目毗邻主干道，，，，交通便利交通便利交通便利交通便利，，，，停车条件良好停车条件良好停车条件良好停车条件良好一般被成熟的住宅社区所包围一般被成熟的住宅社区所包围一般被成熟的住宅社区所包围一般被成熟的住宅社区所包围项目一般含有多个大型主力店项目一般含有多个大型主力店项目一般含有多个大型主力店项目一般含有多个大型主力店业态涵盖多种消费功能业态涵盖多种消费功能业态涵盖多种消费功能业态涵盖多种消费功能，，，，一站式购物消费体验一站式购物消费体验一站式购物消费体验一站式购物消费体验案例分享案例分享案例分享案例分享1——西郊百联购物中心西郊百联购物中心西郊百联购物中心西郊百联购物中心开发商开发商开发商开发商：：：：百联集团百联集团百联集团百联集团地理位置地理位置地理位置地理位置：：：：上海市长宁区仙霞西路上海市长宁区仙霞西路上海市长宁区仙霞西路上海市长宁区仙霞西路88888888号号号号商业体量商业体量商业体量商业体量：：：：11111111万平方米万平方米万平方米万平方米人民广场人民广场人民广场人民广场中山公园中山公园中山公园中山公园Page9楼层布局楼层布局楼层布局楼层布局：：：：B2B2B2B2----4F4F4F4F（（（（局部局部局部局部5F5F5F5F））））开业时间开业时间开业时间开业时间：：：：2004200420042004年年年年12121212月月月月消费客群消费客群消费客群消费客群：：：：长宁仙霞地区居民长宁仙霞地区居民长宁仙霞地区居民长宁仙霞地区居民商业定位商业定位商业定位商业定位：：：：区域型商业中心区域型商业中心区域型商业中心区域型商业中心主力店主力店主力店主力店：：：：友谊百货友谊百货友谊百货友谊百货、、、、世纪联华世纪联华世纪联华世纪联华、、、、世纪仙霞影城世纪仙霞影城世纪仙霞影城世纪仙霞影城商业形态商业形态商业形态商业形态：：：：开放式哑铃状建筑布局开放式哑铃状建筑布局开放式哑铃状建筑布局开放式哑铃状建筑布局，，，，围绕中央广场由围绕中央广场由围绕中央广场由围绕中央广场由环形走廊和天桥连接各个区域环形走廊和天桥连接各个区域环形走廊和天桥连接各个区域环形走廊和天桥连接各个区域本案本案本案本案徐家汇徐家汇徐家汇徐家汇开放式建筑格局特色开放式建筑格局特色开放式建筑格局特色开放式建筑格局特色优点优点优点优点：：：：由一系列大小不同的建筑物相应组合，围缺点缺点缺点缺点：：：：无法在雨天以及较差的天气环境下案例分享案例分享案例分享案例分享1——西郊百联购物中心西郊百联购物中心西郊百联购物中心西郊百联购物中心Page10绕中心绿化广场，商业空间与自然环境有效结合。开放式的空间减少部分电费支出。建筑材料以实用为原则，低成本的建筑材料，大大降低了开发成本。保证良好的购物环境。整体布局以两端主力店，中间独立店铺的组团式格局形成。回廊的设计，有效利用主力店1F主力店案例分享案例分享案例分享案例分享1——西郊百联购物中心西郊百联购物中心西郊百联购物中心西郊百联购物中心Page11回廊的设计，有效利用主力店的人流。中庭广场的设置，一方面缓冲了消费人流，同时也增加了商业的曝光面。主力店步行回廊设计29%13%11%案例分享案例分享案例分享案例分享1——西郊百联购物中心西郊百联购物中心西郊百联购物中心西郊百联购物中心业态业态业态业态代表商户代表商户代表商户代表商户主力店主力店主力店主力店友谊百货、世纪联华、世纪仙霞影城专业卖场专业卖场专业卖场专业卖场迪卡侬、永乐生活家电、特力屋星巴克、港丽餐厅、满记甜品、面包新语、巴黎Page1229%47%11%注注注注：：：：以上业态比例按商户数量计算以上业态比例按商户数量计算以上业态比例按商户数量计算以上业态比例按商户数量计算餐饮餐饮餐饮餐饮星巴克、港丽餐厅、满记甜品、面包新语、巴黎贝甜、味千拉面、一茶一坐、必胜客、雅点坊、虹桥人家、粤好味汤馆…零售零售零售零售UNIQLO、OVS、edc、ONLY、LACOSTE、ESPRIT、MindBridge、TeenieWeenie、ETAM、BasicHouse、JNBY、BenchBody、CONVERSE、淑女屋、Ochirly、玩具反斗城…娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲好乐迪、汤姆熊、卡通尼、冰之魅溜冰场、屋顶娱乐高尔夫、奈司桌球房、大庄棋牌生活配套生活配套生活配套生活配套丝芙兰、屈臣氏、一兆韦德、玛花纤体、知音琴行、珍妮花婚纱摄影、韶菲美发、阳光干洗、英孚教育、上海银行、新华书店…案例分享案例分享案例分享案例分享1——西郊百联购物中心西郊百联购物中心西郊百联购物中心西郊百联购物中心该业态营业面积（M2）总营业面积（M2）该业态占总营业面积的比重百货主力店--友谊百货10,00062,50016.0%家居主力店--特立屋6,00062,5009.6%超市主力店--世纪联华11,00062,50017.6%数码电器主力店--永乐家电5,00062,5008.0%零售主力店—迪卡龙运动用品4,00062,5006.4%娱乐主力店—世纪仙霞影城