南昌轨道交通房地产项目整体定位与发展战略_168页_XXXX年

取取取取势势势势明明明明道道道道优优优优术术术术指挥控制中心指挥控制中心指挥控制中心指挥控制中心项目整体定位与发展战略项目整体定位与发展战略项目整体定位与发展战略项目整体定位与发展战略————————销售策划部销售策划部销售策划部销售策划部目的：目的：目的：目的：本项目规划调整建议本项目规划调整建议本项目规划调整建议本项目规划调整建议困难：困难：困难：困难：咨讯不对称、信息庞杂、工作时间周期短工咨讯不对称、信息庞杂、工作时间周期短工咨讯不对称、信息庞杂、工作时间周期短工咨讯不对称、信息庞杂、工作时间周期短工作已进入作已进入作已进入作已进入概念概念概念概念设计设计设计设计调整报批调整报批调整报批调整报批阶段阶段阶段阶段。。。。本次报告的目的、困难本次报告的目的、困难本次报告的目的、困难本次报告的目的、困难和和和和人人人人地地地地天天天天心心心心目录目录目录目录超越超越超越超越////////本报告应解决的核心问题本报告应解决的核心问题本报告应解决的核心问题本报告应解决的核心问题大势大势大势大势////////为解决核心问题而进行的基础分析为解决核心问题而进行的基础分析为解决核心问题而进行的基础分析为解决核心问题而进行的基础分析（发展战略及定位基础）（发展战略及定位基础）（发展战略及定位基础）（发展战略及定位基础）高度高度高度高度////////为解决核心问题而进行的自身分析为解决核心问题而进行的自身分析为解决核心问题而进行的自身分析为解决核心问题而进行的自身分析（（（（SWOTSWOTSWOTSWOT分析、区域分析、综合体模式研究）分析、区域分析、综合体模式研究）分析、区域分析、综合体模式研究）分析、区域分析、综合体模式研究）圈层圈层圈层圈层////////影响项目定位的目标人群影响项目定位的目标人群影响项目定位的目标人群影响项目定位的目标人群执行执行执行执行////////项目整体战略与定位（含收益部分）项目整体战略与定位（含收益部分）项目整体战略与定位（含收益部分）项目整体战略与定位（含收益部分）心【heartheartheartheart】人心，土藏，在身之中人心，土藏，在身之中人心，土藏，在身之中人心，土藏，在身之中————————说文解字说文解字说文解字说文解字•从纽约曼哈顿从纽约曼哈顿从纽约曼哈顿从纽约曼哈顿CBDCBDCBDCBD到巴黎拉德方斯区，到加拿大多伦多，到日本新宿副都心、到德到巴黎拉德方斯区，到加拿大多伦多，到日本新宿副都心、到德到巴黎拉德方斯区，到加拿大多伦多，到日本新宿副都心、到德到巴黎拉德方斯区，到加拿大多伦多，到日本新宿副都心、到德国法兰克福，到澳大利亚悉尼国法兰克福，到澳大利亚悉尼国法兰克福，到澳大利亚悉尼国法兰克福，到澳大利亚悉尼……•这些这些这些这些CBDCBDCBDCBD地段写字楼无一不都具有区域中最高中心性，最高人际，最高信地段写字楼无一不都具有区域中最高中心性，最高人际，最高信地段写字楼无一不都具有区域中最高中心性，最高人际，最高信地段写字楼无一不都具有区域中最高中心性，最高人际，最高信息交流量，最集中，最高档零售业，最高级的服务配套息交流量，最集中，最高档零售业，最高级的服务配套息交流量，最集中，最高档零售业，最高级的服务配套息交流量，最集中，最高档零售业，最高级的服务配套……惟有超越，才能保持距离惟有超越，才能保持距离惟有超越，才能保持距离惟有超越，才能保持距离拉开品牌与产品之间的距离拉开品牌与产品之间的距离拉开品牌与产品之间的距离拉开品牌与产品之间的距离拉开拉开拉开拉开((((小众小众小众小众))))意见领袖与大众之间的距离意见领袖与大众之间的距离意见领袖与大众之间的距离意见领袖与大众之间的距离拉开我们与其他品牌拉开我们与其他品牌拉开我们与其他品牌拉开我们与其他品牌((((项目项目项目项目))))之间的距离之间的距离之间的距离之间的距离拉开精神与物质之间的距离拉开精神与物质之间的距离拉开精神与物质之间的距离拉开精神与物质之间的距离由此我们心中树立信念由此我们心中树立信念由此我们心中树立信念由此我们心中树立信念与对手保持距离，树立绝对高度，坚守我们应有的与对手保持距离，树立绝对高度，坚守我们应有的与对手保持距离，树立绝对高度，坚守我们应有的与对手保持距离，树立绝对高度，坚守我们应有的姿态，是为指挥控制中心本项目的根本出发点。姿态，是为指挥控制中心本项目的根本出发点。姿态，是为指挥控制中心本项目的根本出发点。姿态，是为指挥控制中心本项目的根本出发点。如何在满足指挥中心办公需求的前提下，结合市场条件实现商业价值最大化、初始资金投入最低、后续现金流运作高效、相对投资回报最大化的目标。核心问题分解问题一□如何保证“既能满足市场定位实现，又能满足指挥中心办公要求，并可实现相对最大收益回报”的前提下，确定各物业类型及比例组合；分解问题二□如何在兼顾市场有足够需求的前提下，兼顾指挥中心的形象要求，和企业的资金运作能力和盈利要求？对功能、体量、目标客户和产品特征进行定位；分解问题三□如何对南昌市商业发展趋势作出正确的前瞻式预判；并基于本项目所在城市及区域商业发展的客观事实，正确进行商业定位，引领区域商业发展的同时，保证本项目的前瞻式视角、品牌影响力和成功运作？界定本报告需解决的核心问题本案重点研究本案重点研究本案重点研究本案重点研究[[[[组合一、组合四组合一、组合四组合一、组合四组合一、组合四]]]]给予指挥中心项目本身办公需求、安全性要求较高及土地性质属于行政划拨用地，（商业核心组合产品分析中）我们直接排除纯公寓、住宅。经过研究暂定为宾馆、办公、裙楼商业组合。本章重点研究讨论何种组合方式能够实现办公、宾馆、裙楼商业三者价值最大化？本项目实现的几种可能性方案——基于大前提的穷举结构化分析结构化分析结构化分析结构化分析1111、指挥中心本身限、指挥中心本身限、指挥中心本身限、指挥中心本身限制条件制条件制条件制条件办办办办公公公公指挥中心指挥中心指挥中心指挥中心1111层地下地下地下地下2-32-32-32-3层层层层地下地下地下地下1111层层层层9-249-249-249-24层层层层7-87-87-87-8层层层层6666层层层层5555层层层层4444层层层层1-31-31-31-3层层层层商业、停车场商业、停车场商业、停车场商业、停车场宾馆组合一组合一组合一组合一宾馆独栋宾馆独栋宾馆独栋宾馆独栋++++办公独栋办公独栋办公独栋办公独栋++++商业裙楼商业裙楼商业裙楼商业裙楼办办办办公公公公指挥中心指挥中心指挥中心指挥中心1111层地下地下地下地下2-32-32-32-3层层层层地下地下地下地下1111层层层层9-249-249-249-24层层层层7-87-87-87-8层层层层6666层层层层5555层层层层4444层层层层1-31-31-31-3层层层层商业、停车场商业、停车场商业、停车场商业、停车场宾宾宾宾馆馆馆馆组合二组合二组合二组合二宾馆宾馆宾馆宾馆++++办公办公办公办公++++商业裙楼商业裙楼商业裙楼商业裙楼办办办办公公公公指挥中心指挥中心指挥中心指挥中心1111层地下地下地下地下2-32-32-32-3层层层层地下地下地下地下1111层层层层9-249-249-249-24层层层层7-87-87-87-8层层层层6666层层层层5555层层层层4444层层层层1-31-31-31-3层层层层商业、停车场商业、停车场商业、停车场商业、停车场宾馆主楼主楼主楼主楼9999-2-2-2-24444楼（共楼（共楼（共楼（共22224444层），共层），共层），共层），共56960569605696056960mmmm²²²²，，，，一栋一栋一栋一栋用做用做用做用做写字楼写字楼写字楼写字楼（（（（28480284802848028480mmmm²²²²），一栋做酒店），一栋做酒店），一栋做酒店），一栋做酒店（（（（28480284802848028480mmmm²²²²））））；有没有市场需求？做什么样的酒店？如何验证？核心问题界定核心问题界定核心问题界定核心问题界定1111、问题一、问题一、问题一、问题一主楼主楼主楼主楼9999-2-2-2-24444楼（共楼（共楼（共楼（共22224444层），共层），共层），共层），共56960569605696056960mmmm²²²²，全，全，全，全部用做写字楼部用做写字楼部用做写字楼部用做写字楼，有没有市场需求？如何验证？办办办办公公公公指挥中心指挥中心指挥中心指挥中心1111层地下地下地下地下2-32-32-32-3层层层层地下地下地下地下1111层层层层9-249-249-249-24层层层层7-87-87-87-8层层层层6666层层层层5555层层层层4444层层层层1-31-31-31-3层层层层商业、停车场商业、停车场商业、停车场商业、停车场办公2222、问题二、问题二、问题二、问题二实践可以检验目标，实践可以检验目标，实践可以检验目标，实践可以检验目标，那么我们那么我们那么我们那么我们从市场角度检索从市场角度检索从市场角度检索从市场角度检索……………………天【heavenheavenheavenheaven】天者，阴阳、寒暑、时制也天者，阴阳、寒暑、时制也天者，阴阳、寒暑、时制也天者，阴阳、寒暑、时制也————————孙子兵法孙子兵法孙子兵法孙子兵法定义项目综合价值平台之定义项目综合价值平台之定义项目综合价值平台之定义项目综合价值平台之天天天天时时时时↗城市城市城市城市宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析↗城市规划发展分析城市规划发展分析城市规划发展分析城市规划发展分析↗城市微观市场分析城市微观市场分析城市微观市场分析城市微观市场分析定义项目综合价值平台之定义项目综合价值平台之定义项目综合价值平台之定义项目综合价值平台之天天天天时时时时↗城市城市城市城市宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析↗城市规划发展分析城市规划发展分析城市规划发展分析城市规划发展分析↗城市微观市场分析城市微观市场分析城市微观市场分析城市微观市场分析全国制造业中心、生态产业中心江南优质农产品集散中心生态旅游休闲胜地重点发展工业、历史文化自然风光旅游业、现代物流业、特色生态农业11南昌南昌南昌南昌是中国的二线城市，在是中国的二线城市，在是中国的二线城市，在是中国的二线城市，在环鄱阳湖环鄱阳湖环鄱阳湖环鄱阳湖经济圈中处于龙头地位，经济圈中处于龙头地位，经济圈中处于龙头地位，经济圈中处于龙头地位，2010201020102010年年年年《《《《政府工作报告政府工作报告政府工作报告政府工作报告》》》》提出将以全面实施鄱阳湖生态经济区规划为龙提出将以全面实施鄱阳湖生态经济区规划为龙提出将以全面实施鄱阳湖生态经济区规划为龙提出将以全面实施鄱阳湖生态经济区规划为龙头，推动经济更好更快发展。头，推动经济更好更快发展。头，推动经济更好更快发展。头，推动经济更好更快发展。注：十七个城市群并未完全包括我国的所有城市，西部的大部分城市尚未形成城市群6□城市性质：南昌：江西省省会所在地，泛珠三角（9+2）协议城市。京九铁路上唯一省会城市。□城市规划区范围：总面积7402平方公里，中心城区包括东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、青山湖区、红谷滩区；人口497万(2009年)。宏观经济概述宏观经济分析0200040006000800010000120001400016000北京深圳南昌上海系列1南昌市近年GDP及人均GDP上涨迅速，每年大于8%，这表明南昌房地产业进入高速发展期2000-2009年南昌市GDP总值增长走势图（单位：亿元）435.1485.62552.37641.02770.41007.71184.571368.181660.081837.502004006008001000120014001600180020002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年上海市14900.9