关于《长沙市城市规划管理技术规定(修订)》的补充规定

长沙市城乡规划局关于《长沙市城市规划管理技术规定（修订）》的补充规定为了加强规划管理，统一规划许可审批标准，根据本市实际情况，对《长沙市城市规划管理技术规定（修订）》（下称《技术规定》）未明确的内容以及概念易模糊、产生歧义的条文作出如下补充规定。第一条城市建设应按规划成片实施，一般应以街坊为单位，以规划道路为界限，规划蓝线原则上应划至用地周边规划道路中心线。无单独建设条件和规划部门认为不适合单独建设的，必须按规划要求整合周边用地。（新增-修改《国土与规划协同工作会议纪要》长规纪［2009］186号）第二条多个控规地块组合的项目，各地块规划指标经行政主管部门核准，可在用地范围内部总量平衡。（新增）第三条居住或商住用地的容积率一般不得小于1.0。（新增-修改《规划审查规定（试行）》长规发［2008］93号第十九条）第四条工业项目的建筑容积率原则上不得低于1.0，绿地率不高于15%，生活设施、后勤保障、办公服务等配套设施用地面积一般不得超过项目总用地的7%。（新增-摘录《政府办公厅关于节约集约用地的通知》长政办发［2010］6号）第五条非居住建筑（医院病房楼、休（疗）养院住宿楼以及幼儿园、托儿所生活用房和大、中、小学教学楼除外）位于居住建筑北向时，其建筑间距按该非居住建筑在居住建筑南向同型布置的建筑间距控制，其间距最小值低层不小于6米，多层不小于9米，同时须满足消防和各专业规范要求（两栋建筑间距值内插建的情况除外）。（新增-修改《居住建筑间距和日照管理规定》第十一条（二））第六条高层建筑位于南侧，与相邻居住建筑为非平行布置时间距按下表：间间距类区距方位Ⅰ类地区Ⅱ类地区Ⅲ类地区a≤300按平行布置的居住建筑控制300A6000．7S0．8S0．9Sa≥6000．6S0．7S0．8S注：①表中“S”为南北向布置时的标准间距值；②表中“a”为相邻建筑的夹角。③表中“间距”为建筑南北向重叠部分的平均间距。④建筑间最近点距离在建筑间距Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类区分别为0.5S、0.6S、0.7S。（新增-修改《居住建筑间距和日照管理规定》第十条（四））第七条高层建筑，临城市规划道路为建筑主朝向且建筑主体直接落地的（无裙房），退让规划道路可按《技术规定》要求减少2米。（新增）第八条在项目建筑基地内为社会公众提供公共开放空间的，不另奖励增加可建建筑面积。（修改《技术规定》第3.8条）第九条居住及商住用地内商业建筑原则上应集中设置。临12米以上城市道路的商业应设置宽度不小于2.4米的骑楼（临城市道路仅设置集中的人流出入口的大型商业可不设骑楼），且应配建为其服务的相对独立的停车场（库）。（修改《技术规定》第6.9条）第十条居住用地及商住用地临路幅宽度26米及以上城市道路设置的商业其建筑总长度（含建筑底层商业部分）不应超过用地临城市道路边线总长度的30%；临路幅宽度26米以下城市道路设置的商业其建筑总长度（含建筑底层商业部分）不应超过用地临城市道路边线总长度的50%，主体建筑长度大于上述规定时，商业建筑不得超出主体建筑投影范围。当临街商业退让城市道路边线（或绿化带边线）大于等于20米时，该部分临街商业可不计入临街商业长度。第十一条居住建筑阳台及户内花园等按一半计算建筑面积的部分，其面积不应超过户内建筑面积的10％。户内建筑面积包括套内使用面积及阳台、户内花园的建筑面积之和。第十二条高层住宅设置电梯应满足如下要求：（一）12层及以上（不包括11层复式住宅）独立单元的高层住宅电梯设置不得少于两台；（二）高层居住建筑每单元户数超过60户时，其电梯设置不得少于2台，且平均每台电梯的服务户数不宜超过75，50平方米以下小户型，户数按75%折算配置电梯。（新增-修改《规划审查规定（试行）》长规发［2008］93号第三十六条）第十三条新建的50平方米/户以下居住建筑，按《技术规定》要求的控制间距，不作为客体建筑纳入日照分析。（新增-修改《居住建筑间距和日照管理规定》第二条）第十四条新建高层建筑应尽可能避免对相邻现有住宅的日照产生影响，并考虑对邻近地块拟建住宅的影响，必要时按对等退让原则做模拟日照分析。在规定的日照分析范围内对小于国家规定日照时或原有日照时不足并进一步减少的，建设单位应取得受影响住宅产权人的同意。（新增-修改《规划审查规定（试行）》长规发［2008］93号第二十五条）第十五条新建住宅应尽可能满足日照要求。对于少数日照不满足国家规范要求的住宅，原则上按不大于总户数比例的5%控制，建设方应主动向客户提供经复核日照分析报告，并在住宅销售合同中注明该住宅日照情况。（新增-修改《规划审查规定（试行）》长规发［2008］93号第二十六条）第十六条幼儿园及小学按1个/班、中学按1.5个/班的标准配设机动车停车位，并应在出入口附近增设临时泊位。（新增）第十七条建筑底层的架空开放空间的层高，多层不应小于3.0米，高层不应小于4.0米，架空开放部分，不计入总建筑面积及容积率指标。建筑楼层部分设置的共享空中花园，应靠外墙设置，架空高度不得小于三个标准层高，且应与公共交通空间直接连通，开敞的共享空中花园按正投影面积的1/2计算建筑面积，封闭的共享空中花园按正投影面积计算建筑面积。（修改《技术规定》名词解释十八）第十八条建筑色彩应符合《长沙市城市色彩规划》及相关规定要求，整体风格应与周边建筑相协调。户外广告应符合长沙市户外广告详细规划及有关规定要求，并按《长沙市户外广告管理办法》要求另行报审。（新增）第十九条重要地段及临宽度26米及以上城市道路的住宅，其临街面阳台应封闭或采取相应的管理措施避免对城市景观的影响。（新增）第二十条独立外挑的空调外机搁板宽度不得大于0.9米，累计长度不得超过该户面宽的1/3。（新增）第二十一条社区用房配建要求（一）社区办公用房的标准：建筑间距Ⅰ类区建筑面积不小于300平方米，建筑间距Ⅱ类区建筑面积不小于500平方米，原则上应有独立对外的出入口。（二）新建居住项目未配设社区办公用房或所在社区未配设的，需按规定配建社区办公用房。（新增-修改《社区办公用房建设的实施意见》长规发［2006］126号）第二十二条新建开发项目应当按照不低于开发建设总建筑面积（包含地上和地下，其中地下车库按照50%比例计算）0.3%至0.5%的比例配置物业管理用房。（一）项目总建筑规模在20万平方米以下的，按照0.5%的比例配置物业管理用房。（二）项目总建筑规模在20万平方米以上，除按照20万平方米的0.5%的比例配置物业管理用房外，超过部分按超出面积的0.3%的比例配置。（三）物业管理用房建筑面积不得少于150平方米，间数不得少于两个自然间；物管用房一般不得设置在地下室并尽量集中设置。（新增-简化《物业管理用房规定》长房政发［2009］027号）第二十三条此前已取得“一书两证“、建设用地规划定点（要点）通知单、规划设计条件审查通知单、已审定修建性详细规划或规划设计总图并在其有效期内的建设工程仍按原审批的内容执行。已颁布施行的文件内容与本补充规定不符的按本补充规定执行。本补充规定自发文之日起施行。附件1：计算规则一、本附件未明确的情况均按照国家相关规定和规范执行。二、基地面积计算：基地面积是指建设项目用地红线内的面积，城市道路红线内、河道蓝线内、绿地绿线内的面积不应计入。原则上按用地红线的有效用地面积计算。（修改《技术规定》名词解释二）三、总建筑基底面积计算：规划用地红线范围所有建筑基底面积之和即为总建筑基底面积。建筑的基底面积统一表示为建筑物地上轮廓最大投影面的面积，包括突出地面的建筑部分外轮廓线。三、容积率计算：（一）由开发商按规定提供的社区用房，计入总建筑面积，不计入容积率指标。（二）地下、半地下空间设置的车库、地下设备用房（配电间、水泵房、地下水池、空调机房等）、地下交通用房（楼梯间、电梯间及前室）等设施用房面积不计入容积率指标，但作为其他性质使用的地下空间（含物业用房）均应计入容积率指标。(三)建筑底层设置宽度不小于2.4米骑楼的，其骑楼面积按50%的面积计入建筑密度，但不计入总建筑面积和容积率。四、建筑面积计算：（一）建筑物顶部有围护结构的不超过屋面1/4的楼梯间、电梯机房及辅助用房面积不计入容积率指标；（二）除复式（跃层式）住宅外，公寓和住宅标准层层高超过3.60米（不含3.60米），按两层计算建筑面积和层数；商业建筑层高超过5.60米（不含5.60米），按两层计算建筑面积和层数；办公建筑层高超过4.50米（不含4.50米），按两层计算建筑面积和层数。有特殊要求的用房不按此规定。（三）以下情况层高2.2米以上的均按全面积计算:1、设计加以利用的房屋屋顶为斜面结构的；2、建筑物底层作车库、杂物间使用的。（四）住宅10层以上的交通、消防连廊按阳台按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算建筑面积；（五）以下情况不计算建筑面积：1、起隔热作用的非结构墙体；2、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖的房屋；3、楼梯已计算建筑面积的，其下方空间；4、成套复式住宅上层为空的相关外围墙体；5、地下层中的水池。（六）住宅套型面积的计算：住宅套型面积仅包括住宅套内面积和标准层的公共分摊面积，不含非标准层门厅、电梯井、楼梯间等附属用房、设施面积。（七）坡屋顶住宅面积的计算：坡顶住宅顶层有户内楼梯可达的，其垂直高度在2.2米及其以上的空间，按其正投影面积计入建筑面积，2.2米以下的不计入建筑面积(图1)。详细规划设计阶段可按标准层正投影面积的50%作为估算值计入相关指标。五、建筑密度计算：利用地形高差进行建设的，其建筑密度按如下规定计算：作为建筑密度计算的基底面积为，主楼部分建筑（图示A）投影面积与作为非配套设施使用的裙楼部分建筑（图示B）（扣除主楼投影面积）投影面积的50%之和。基底面积=SA+（SB-SA）*50%六、绿地率的计算：（一）宅旁绿地的计算：绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边；当小区路设有人行便道时，算到人行便道边；沿居住区路、城市道路则算到边线；距房屋墙角1.5米；对其它围墙、院墙算到墙角；（二）院落式组团绿地计算：绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边；当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路，居住区级道路时算到道路边线；距房屋墙角1.5米；（三）其它块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地；沿居住区（级）道路、城市道路的公共绿地算到边线；（四）居住小区、组团内集中绿地暂按规范要求后退房屋1.5米计算绿地率；（五）建筑物架空层的开放空间绿地不纳入绿地率的计算；（六）屋顶绿化和架空平台绿化均不计入绿地面积，但利用地形高差所实施的绿地可计入绿地面积；（七）水面、水景按全面积计入绿地面积；（八）植草的消防通道计入绿地面积，植草的停车场按40%计入绿地面积；（九）绿化休闲广场按全面积计入绿地面积。七、建筑层数和高度的计算及表示方法：（一）假层、夹层、附层、插层、如果层高在2.2米（含2.2米）以上无论是否计算面积，均按自然层计入建筑总层数；（二）坡顶住宅顶层其外墙檐口高度如超出1.2米（含1.2米），则视为一个自然层；如在1.2米以下，建筑层数表示为XF（自然层）+0.5（阁楼），即（X+0.5）F，如6+0.5F；在总图标注中，顶层为坡屋顶阁楼、复式或跃层时，层数统一表示为XF+1，如6+1F，总图建筑面积按6.5层计算；（三）建筑底层作为架空层（包括作为绿化园艺、公共休憩的开放空间或层高小于2.20米的车库、杂物间等，但结构性防潮层除外），其层数标注为1（架空层）+XF（自然层），即1+XF，如1+6F；底层为层高小于2.20米的车库、杂物间的层数宜标注为0.5+XF，如0.5+6F；（四）首层标高平均高于周边地坪1.5米，则视为地上层，且按自然层计入建筑地上层数；低于1.5米（含1.5米），则视为地下层，不计入建筑地上层数。附件2：建设项目规划编制内容及深度一、修建性详细规划（总平面图）编制应表达以下内容：（一）总平面图：1、拟建建筑物的定点坐标、用地红线坐标、项目用地周边50米范围内现状地形图中的所有内容；2、与用地红线、规划道路边线（绿地控