万科调研报告

从万科得到的一些信息内容zz万科产业化进程万科产业化进程—张纪文分管产业化副总zz万科标杆研究万科标杆研究—肖楠副总、原总建筑师zz万科土地增值税的应对万科土地增值税的应对—王文京分管财务副总zz万科新举措万科新举措—王石、郁亮zz我的观察和看法我的观察和看法万科产业化进程z视频：万科新里程建设过程原有工法新工法结构时间内外装时间关键信息：关键信息：z内外装时间大大缩短z工程质量达2δz大规模研发中心z新的小户型成果对中产阶级中的部分客户极有杀伤力龙湖要关注并思考z量大面广后，我们该如何保障品质？z精装房后的效率战略如何保证？我们是否应组建团队进行专项研究？各地区公司应如何推进精装房？z我们不做工业化，但我们该如何搭车工业化？z我们有没有第三条路？万科标杆研究万科用1年的时间在全国进行了20多家企业的78个目标楼盘（不一定是先进企业）的研究标杆研究的出发点基于万科在业内的影响和品牌定势：z万科产品线窄z万科不擅长高端豪宅z万科产品品质不太好z万科不擅长城市中心区高层z万科不擅长精装房z万科不擅长大盘z万科景观做得一般万科调查后的标杆楼盘总结1、深圳星河湾z深圳星河湾做的第二代豪宅总图、户型的改进z17米进深的三厅设计2、金地香蜜山z金地香蜜山在总图上突破常规z万科在同等容积率下会做多层，而金地做点式11层小高层万科调查后的标杆楼盘总结3、新世界广州楼盘z用大天桥绿化连接城市中心小地块万科调查后的标杆楼盘总结4、香江地产翡翠绿洲森林半岛z该楼盘0.7的容积率做高层豪宅，而不是做别墅解读高端客户从别墅回归万科调查后的标杆楼盘总结5、富力桃园z1梯6户，99万平方米，1个单体，6个户型z突破1梯6户品质不好的定势z单一的单体解决了管理、采购、施工、销售的难度z在大堂（9米挑高）、电梯厅（三部电梯）内装上做到豪华感z卖性价比、大视野z加大核心筒，并利用凹槽做到每户270°采光万科调查后的标杆楼盘总结6、都市兰亭（一个名不见经传的小楼盘）z在高层中用粤式连廊和庭院，使人在其中活动时，无法看到高层，并忘了高层高层庭院连廊万科调查后的标杆楼盘总结7、中海香蜜湖1号（豪宅学习）z在大堂、电梯厅、服务的设计上独到的见解z装修细部、豪华的见解z标识进入电梯等候厅等候厅信报厅服务厅电梯万科调查后的标杆楼盘总结8、龙湖z万科发现龙湖很值得研究，这是一个非常精细化的公司，将是今年的一个研究重点z龙湖景观做得很漂亮，而且成本控制得很好z龙湖人均劳动生产率很高（今年研究重点）万科调查后的标杆楼盘总结8、龙湖z万科发现龙湖在景观上有很多具体指标的控制………景观单方造价5:95灌木：草坪80:20软景：硬景万科龙湖内容万科调查后的标杆楼盘总结万科对龙湖景观的部分总结z龙湖内部也许有一套控制景观的方法，做得很细，如：灌木该种在那里，如何解决高空抛物等，龙湖有很多很聪明做法楼宇楼宇行道树道路灌木乔木万科调研结论050100景观产品品质中心区高层豪宅精装房大盘龙湖中海富力举例举例万科标杆背后的深入挖掘z万科的标杆学习并没有在专业技术层面停止，而且还进一步深入到与之相关的制度和流程层面挖掘z如：将万科十七英里与中海香蜜湖进行对比z由中海与万科的导示差异发现：中海的导示由开发环节负责，而万科则在交房后由物业完成，所以必须改进流程万科学习成果的应用z都市兰亭的规划理念用于深圳珠海宾馆片区的改造z富力桃园的规划开发理念用于一批项目z…龙湖要关注并思考z我们看盘有这样力透四重（产品、核心能力、制度与流程、客户趋势）的能力吗？我们应如何解决业务解读的深度？z我们应该在哪一个层面系统地组织向国内标杆企业、竞争对手以及优秀楼盘学习？z收集回来的资料应如何分享，如何落实在项目上，以及落实在制度、流程、指引、模版上？土地增值税的应对0%10%20%30%40%50%60%20%34.70%47.50%70%100%普通住宅非普通住宅实际收益率增值比例无效低效营业税：5.5%三项费率：10%开发成本比率：？%龙湖要关注并思考z我们应如何加快和加深政策的解读？z我们应如何在集团层面将政策的解读落实到业务操作层面的改进与应对？万科新举措z高管人员培养国际化—七名高管分批送往美国进修z融资渠道的运用—07年通过银行、可转债、基金等实现180亿融资z战略目标提前实现—2011-2012突破千亿销售额，原计划为2015年云南俊发地产发展历程z云南俊发房地产股份有限公司于1998年成立，先后开发了水晶俊园、世纪俊园、时光俊园等项目，现已成为云南领先开发企业31030051015202530亿元200520062007销售收入龙湖要关注并思考z在前有标杆、后有追兵的情况下，我们应如何强化危机意识，实现快速稳健的发展？z我们应在哪些方面发展国际化，运用全球资源决胜中国市场？感谢聆听感谢聆听欢迎指正欢迎指正