国内大中城市中央商务区近今发展实证研究

=1002-1329(2003)12-0018-06=TU984113=A=(CBD)。,(CBD),(CBD),,(CBD),。=;;INVESTIGATIONONCBDDEVELOPMENTOFCHINESECITIESCHENWeixinABSTRACT:ThisstudytracesbacktotheoriginandnatureofCBD,andanalyzesthemisunderstandinginCBDplanningandconstructioninmostbigcitiesnowadays.Basedonaninterna2tionalreviewofbasicevolutioncharacteristicsofCBD,itmakessuggestionsonscaleandlayoutofCBDplanningthroughmacro-economicanalysisandcomparison,inordertoleadcityfunctionsmorerationallyandpractically.KEYWORDS:CommercialBusinessDistricts;bigcities;cityde2velopment1111新世纪以来,随着我国经济结构调整以及与全球市场更密切的衔接关系,经济实现了持续的高增长,作为经济发展主要载体的大中城市,出现规模迅速扩张和结构重组的新发展形势,高新产业园区、大学城、旅游度假区、新城等新型城市开发形成热潮,并在许多城市蔓延,其中城市中央商务区(以下简称CBD)规划建设状况尤为引人注目。目前,一些城市在CBD开发中积累了一些成功的做法,但在更多的城市中凸显出诸多问题,需要深入研究。CBD是城市最高端功能的集聚区,其发展与布局与宏观经济密切相关,对商务功能的市场需求具有极高的敏感性。为有利于我国城市健康稳定的发展,科学而理性地看待CBD规划建设,建设部城乡规划司于2002年11月委托深圳市城市规划设计研究院对国内城市CBD规划建设情况进行专题调研。调研采用实证调查和理论分析相结合的方法,以实证调查为主,理论分析为辅:一方面通过对CBD概念的追溯和本质特征的归纳,为评价和分析国内CBD规划建设状况提供参照和依据;另一方面,在实证调查的基础上,结合与宏观经济发展的相关分析,对当前国内城市CBD发展与布局进行分析、评价,进而从宏观层面提出未来发展的良性建议,以促进我国城市理性而务实地发展其高端功能。112CBDCBD概念是20世纪初城市社会学者对城市中心区功能形态新变化的理论诠释,首先提出此概念的是美国社会学者伯吉斯(E1W1Burgess)¹。伯吉斯赋予了CBD三个主要性质:一是核心性。CBD是城市功能与结构的核心,容纳了功能层次最高的产业并行使与之相关的功能,并且是城市交通系统的枢纽区域;二是历史性。CBD与城市的发源地紧密相关,往往就是这座城市最早的建成区所在地;三是稳定性。CBD具有相对稳定的地位,在持续由内向外的同心圆式的城市扩展过程中,CBD会在较长时期内保持其核心控制地位。此后,各学科对CBD的研究多从自身的角度出发,导致CBD在概念上的多义性和泛化,主要包括这样几种情况:(1)广义概念,将CBD看作是城市空间组织的核心部分,认为它与城市整体空间结构以及商务功能聚集密切相关;(2)狭义概念,认为CBD专指位于城市中心地带的专门化办公区,与以商业零售为主的CRD(CentralRetailDis2trict)并列,共同组成城市中心区;º(3)新核心概念,侧重于商务办公环境的新型综合开发模式,将城市核心区以外新开发的办公、商业功能高度集聚地区看作是CBD。随着经济全球化的深入,以及信息技术和交通设施的日新月异,CBD的功能和形态不断演进。综合有关学者的研规划研究PLANNINGSTUDIES2003年第27卷第12期18究成果,当前各国CBD具有以下基本共性特征:(1)具有国际或区域最高的中心性;(2)具有城市地区中最密集的人流量;(3)具有最便捷的可达性;(4)具有最高的服务集中性;(5)具有城市中最高的土地价格和租金。»还有很多学者认为,目前各国城市CBD已经在全球范围形成了分级发展的形态,并保持这一相对的稳定趋势。综合各位学者的观点,比较公认的分级模式,是按照综合指标将目前世界各国城市CBD划分为两个层级:第一层级是指世界级城市CBD,如东京、纽约、伦敦和巴黎CBD,其城市商务办公建筑面积超过2000万m2,而且在CBD内分布比例达到60%以上。在上述城市中,原城市核心区域由于历史积淀而呈现空间饱和状态,CBD功能出现扩散趋势,导致空间上往往呈现/一主多副0的多中心结构;第二层级是指区域级城市CBD,如法兰克福、多伦多、悉尼、休斯顿、新加坡、香港、上海、北京等城市CBD,其城市商务办公建筑面积往往在1000万m2以下,而且在CBD内的分布比例也相对低一些,一般在50%左右,呈现单中心结构。¼120、CBDkm2(%)CBD()(%)/km279841051551641021678814391898109259230254101173023113013:56。1CBD()113CBD世界各国CBD发展历史显示,CBD对所在城市、区域甚至国家的经济发展具有十分重要的作用,主要体现于:(1)是城市经济活动的重要组成部分。CBD集聚了城市高端的功能,使城市在经济空间中成为至关重要的枢纽控制点。例如香港CBD发展,其最显著的特征是与城市经济结构转型形成的十分紧密的相互促进关系,CBD成为香港1980年代产业结构转型(由制造业为主向服务业为主转型)的关键空间载体,CBD的景气程度甚至成为香港经济发展的晴雨表。再如新加坡城CBD,其发展不仅要考虑一个城市的需要,还要考虑这个面积仅682km2的独立国家的需要;(2)对城市空间结构的形成和变化具有举足轻重的作用。例如伦敦CBD发展演化中体现出的特征,是政府对城市总体结构的战略性组织,市政府把CBD发展与多中心化疏导、传统中心的复兴以及衰退产业区的振兴结合起来,作为城市空间持续发展的有效手段;(3)塑造鲜明的城市形象,发展城市文化。如德国法兰克福市是以CBD的现代化高层建筑构成的超级景观作为城市规划策略的独特案例,政府以此构筑独特而富有吸引力的天际线,形成城市的吸引力。澳大利亚悉尼市CBD发展实践为我们提供的有益的启示,是它与整个城市令人赞叹的亲和性,CBD内形成活色生香的生活功能并与城市历史文化环境融为一体的空间布局,构成城市独特的魅力,对城市旅游业发展和奥运会申办成功起到重要的支持作用。2CBD211本次调研从2002年11月底开始,历时2个月。调研主要通过网络检索、规划文件检索以及典型调研和访问的方式。由于考虑到CBD的针对性主要是大中城市,因此调研的范围锁定在20万人口以上城市。以下从不同途径分别说明资料来源情况:(1)通过网络查询了全国359个20万人口以上城市(不包括香港和台湾)的政府网站,获取了41城市正在实施或酝酿发展CBD的信息;(2)通过查阅上报建设部的39个城市的总体规划文件,获知包括有天津、重庆、沈阳在内的15个城市在城市总体规划文件中明确提出发展CBD的有关内容;(3)通过与城市规划CITYPLANNINGREVIEWVol127No112Dec12003192003年第27卷第12期国内大中城市中央商务区近今发展实证研究兄弟单位横向联系,获知包括太原在内的3个城市提出CBD发展计划;(4)通过对成都、重庆、合肥、淮南4个城市的典型调研,从纵向对CBD规划情况、规模和功能定位、开发建设情况以及对城市发展的影响进行了比较深入的了解。经过甄别核实并加以综合,得出调查结果:截止2002年12月,全国359个20万人口以上城市中(不包括台、港、澳地区),明确提出和正在实施CBD发展计划的有北京、上海、广州、深圳、无锡等36个城市,约占调研城市总数的10%,其中已经实施开发建设的有北京、上海、广州、深圳等8个城市,占调研城市总数的212%。212从空间分布、城市规模、经济发展水平、用地规模、与规划的关系以及开发建设方式等方面进行比较,国内大中城市CBD规划建设具有如下主要特征:(1)空间分布集中于东部沿海,具有较强的区域指向性。明确提出CBD发展计划的36个城市大部分位于东部沿海地区,在京津唐、长江三角洲、珠江三角洲三个都市带的辐射范围内尤为集中,表明CBD规划建设的宏观空间分布具有较强的区域指向性。(2)CBD开发趋向于大城市,对人口规模具有一定的依赖性。从发展CBD城市的人口规模来看,国内百万人口以上城市CBD和中心区开发比例明显高于百万人口以下城市,尤与50万人口以下城市形成鲜明反差。(3)各城市经济实力差异显著,发展CBD带有一定的盲目性。在提出CBD发展计划的36个城市中,GDP总量在1000亿元以上的有6个城市,GDP总量在500亿元以下的有16个城市,其中淮南、襄樊的GDP甚至在100亿元以下。(4)各城市CBD用地规模趋近,与国外城市CBD用地规模相似。在21个提供了CBD用地规模数据的城市中,有15个城市CBD的用地规模在1-4km2范围内,与国际上业已形成的纽约、伦敦、巴黎等城市的CBD用地规模相似,而各城市间的建成区面积却相去甚远,表明国内CBD规模并未与城市本身的建成区规模发生密切关系。(5)CBD发展计划大多近期提出,计划的多,实施的少。在36个提出发展CBD的城市中,仅有15个城市在已经批准的城市总体规划中明确提出发展CBD的内容,表明大部分城市的CBD发展计划是上一轮总体规划之后的近两年内提出的。而且,根据掌握的资料,目前仅有8个城市实施CBD的开发建设,占总数的20%,其余80%的城市仍处于策划和酝酿阶段。(6)以政府主导为主,运作模式多样。上海CBD是通过政府投资进行公共设施、基础设施和部分商务功能开发作为启动,可以称作政府主导型;北京中央商务区以政府的引导和政策支持为干预手段,以原土地使用者的市场化运作为主,可称作政府引导型的;成都CBD是企业积极促动、政府处于谨慎干预角色的市场促动型;武汉则是政府委托给企业,由企业进行开发策划的政府授权型。尽管各城市开发运作模式不一,且企业的鼓动和组织作用有进一步加强的趋势,但政府在CBD规划建设中依然是决定性的主导力量。3CBD311CBD,。调研所涉及的国内大中城市CBD规划建设中,开发主体在观念上存在着2个混淆:一个是与城市中心区混为一谈,是广义上、传统上的泛化CBD概念;另一个是与(零售)商业中心混淆,把CBD等同于商业中心。由此,导致一些城市打着CBD的旗号,实际上进行着中心区或商业中心的开发建设,错用了CBD的本质含义。本质上,CBD所提供的空间效率和交易效率支撑了城市的高端功能,它是对城市本身和外部经济环境对城市发展需求的特定回应,CBD的生长环境取决于城市外部影响、本身经济发展水平、第三产业发展程度、基础设施条件和城市文脉等特定条件,因此,并非每个城市都有条件发展CBD,CBD具有特殊性和专业性。而中心区与上述条件的关联度不大,每一个城市都需要有一个中心,来组织城市空间结构和功能,从这个意义上来说,城市中心区更具有普遍性和综合性。因此,无论是建设城市中心区还是商业中心区,对CBD的真正形成不具有决定作用,盲目的建设带来的必然是投资的失误和发展的失当。312,。在目前国内的CBD规划建设中,存在单纯追求形象的问题。决策者对形象的关注往往超过对投资可行性、实际功能需要以及环境、交通的承受力等客观条件的审慎,CBD或中心区成为超高的标志性建筑、超大广场、大块绿地和大尺度轴线的代名词。由此造成了巨大的投资浪费,沉重的财政负担最终落在市民的头上。还有相当一部分提出CBD发展计划的城市是历史悠久的文化古城,在城市的中心区域是成片的历史街区,盲目地/塑造新时代城市形象0式的CBD开发已经导致珍贵的历史街区不可挽回的破坏,极大地消减了城市持续发展的资源。313CBD,/0。以CBD开发为名、以政府搬家为实的做