承德滦平康养文旅小镇项目可行性研究报告(政府汇报稿)

承德滦平康养文旅小镇项目投资可行性研究报告营销中心2017年8月目录Part2滦平房地产市场及目标地块分析Part3滦平产业市场及目标地块分析Part1滦平区域价值分析Part4项目经济收益预测Part5结论与发展建议Part1滦平宏观区域价值分析区域属性分析区域交通分析人口及收入分析经济发展分析生态环境分析区域属性分析滦平县隶属于河北省承德市，位于承德市西南部，处于京、津、辽、蒙的省市“金三角”交汇点。滦平县城距北京市二环165公里，距首都国际机场120公里，距承德避暑山庄65公里，距天津市区275公里。滦平巴克什营镇与北京密云区接壤。滦平隶属于承德市，与北京密云、怀柔接壤，是四线以下区域。环首都经济圈滦平被纳入环首都经济圈中，规划建设定位为休闲度假旅游基地。14县：环绕北京的涿州市、涞水县、涿鹿县、赤城县、丰宁满族自治县、滦平县、三河市、大厂回族自治县、香河县、广阳县、安次区、固安县、兴隆县。一圈：以新兴产业为主导的环首都经济圈四区：在环首都经济圈建设高层次人才创业园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、现代物流园区。六基地：在环首都经济圈内建设养老、健身、休闲度假、观光旅游、有机蔬菜、宜居生活基地。其中：休闲度假基地将围绕首都地区日益增长的旅游消费需求，在首都周围分期分批建设休闲度假旅游基地，涿州、香河、滦平、丰宁、怀来、涿鹿、赤城、涞水8个县（市）先行建设，打造集休闲、度假、娱乐为一体的大型旅游综合体，开发建设一批特色鲜明、设施配套、品位较高的精品休闲旅游品牌。区域交通分析滦平交通主要依托公路和铁路，对外通达性和辐射力有限。铁路：现有4条（原有京通、张双、虎桑铁路，新建成通车张唐铁路）。公路：高速公路2条（京承、承赤），国道2条（101线、112线）116公里；省道4条（滦赤线、半虎线、京承线、张隆线）163公里；至北京城际公交两条（滦平通往望京和密云），行车时间超过3小时。京承高速：滦平境内有4个出口，县城距京承高速滦平出口13.16公里；滦平出口至承德出口54公里。人口及收入分析滦平总人口约32万人，整体收入水平偏低，低于河北平均水平。截至2015年末，全县总户数119687户，总人口327882人。其中县城人口约10万人，在外务工总量较多，约6.1万人次。辖20个乡镇，有6个乡镇21个行政村与密云、怀柔接壤。2015年，城镇居民人均可支配收入23022元，比上年增长9.4%，全县农村居民人均纯收入7156元，比上年增长11.2%。河北省城镇人均可支配收入26152元/年，农村人均可支配收入11051元/年。经济发展分析承德在环首都经济圈中整体处于落后地位，滦平作为其下辖县，辐射能力更为有限。从生产总值来看，2015年，首都圈地区生产总值5.8万亿元，人均GDP为5.9万元，固定资产投资总额为3.7万亿元。9城市中，北京的地区生产总值位居首位，占首都圈总产值的39.45%，其次是天津和唐山，分别为28.4%和10.48%。承德列居第八位，与秦皇岛、张家口同属末端梯队。环首都经济圈（2+7）各市经济数据（2015年）城市地区生产总值（亿元）产值比重（%）人均GDP（元）固定资产投资（亿元）第一产业第二产业第三产业北京229691400.6%452619.7%1830279.7%1067517991天津165382111.3%772446.7%860452.0%10903213066唐山61035699.3%336555.1%216935.5%783544560沧州32413219.9%160449.5%131640.6%439403103保定300035411.8%150050.0%114638.2%290672499廊坊24022078.6%106444.3%113147.1%531182160张家口136424417.9%54540.0%57442.1%308081554承德135923517.3%63746.9%48635.8%385181532秦皇岛125017814.2%44535.6%62850.2%40804892总计/平均5822524584.2%2141136.8%3435659.0%5893237358经济发展分析滦平GDP近两年增长放缓，规模以上工业产值2015年下滑严重。经济发展分析滦平经济在承德各区县排名第二，50家规模以上企业亏损一半以上。2015年，滦平全县生产总值154亿元，财政收入14.1亿元，在承德各区县中排名第二。滦平近两年经济下滑严重，2015年规模以上工业企业主营业务收入158.9亿元，下降9.7%，实现利税17.5亿元，下降39.4%，利润总额6.2亿元，下降47.3%。50家规模以上企业亏损28家。生态环境分析滦平是北京周边生态最好城市，拥有世界文化遗产“金山岭长城”滦平县属于“八山一水一分田”的浅山区，全县平均海拔400米，最高峰为白草洼的人头山，海拔1750.4米；最低点为巴克什营长城外潮河岸，海拔210米。滦平是京津两市的重要水源地，是北京周边生态最好的区域。拥有世界文化遗产“金山岭长城”，旅游资源有白草洼国家级森林公园、碧霞山地质公园、涝洼观星台、转山湖生态旅游区、清代行宫遗址、山戎文化主题公园等。金山岭长城白草洼碧霞山涝洼观星台小结区域属性分析：滦平是四线以下区域，同属环首都经济圈14个重点县之一，但核心优势不明显；区域交通分析：滦平距离北京、天津较远，主要借助公路和铁路，对外通达性和辐射力非常有限；人口消费分析：人口基数低，外流群体庞大，农村人口占主导，年人均均收入23022，低于河北平均水平；经济发展分析：滦平经济近两年下滑严重，所依托的承德在环首都经济圈中处于落后地位，发展陷入瓶颈，本地缺乏主导产业和多样化经济载体；生态环境分析：滦平生态环境好，适合发展休闲消费及旅游产业。底子薄、实力弱，优势不足、发展有瓶颈Part2滦平房地产市场及目标地块分析投资环境分析土地市场分析商品房供求及价格分析客群分析典型案例分析目标地块分析投资环境分析滦平近4年固定资产投资总额涨幅逐年减少，房地产投资额2012、2013年受宏观环境影响，出现较大降幅，近两年逐渐恢复平稳。土地市场分析年份土地序号地块位置地块面积地价总地价招拍挂成交单位（亩）（万/亩）（万元）2015[2015]05号中兴路街道办事处石头沟门社区49.2211014971挂牌滦平丰森正房地产开发有限公司[2015]06号巴克什营镇巴克什营村87.4918.891653挂牌承德米拉房地产开发有限公司（碧桂园长城河谷）[2015]03号巴克什营镇巴克什营村98.4918.891861挂牌承德米拉房地产开发有限公司（碧桂园长城河谷）[2015]04号巴克什营镇巴克什营村87.4918.891653挂牌承德米拉房地产开发有限公司（碧桂园长城河谷）【2015】01号滦平县第四小学东侧鞍匠屯社区55.2121055797挂牌承德瀚隆房地产开发有限公司（鑫家园）2014[2014]05号滦平镇三地沟门村45.348602721拍卖承德磁源房地产开发有限9公司（磁源城）[2014]06号滦平三中附近21.261372913拍卖承德颢阳房地产开发有限公司[2014]03号滦平县巴克什营镇73.53161176拍卖滦平坤元房地产开发有限公司滦平住宅土地市场整体不够活跃，供需量较少，最近两年仅成交8宗地块，多集中在县城和巴克什营两大区域，其中县城地块成交价格突破百万。巴克什营区域属价值洼地，成交价在20万/亩以下，仍有较大溢价空间。土地市场分析2013年滦平住宅土地成交16幅，供需相对旺盛；其中巴克什营成交4幅，成交均价12.85万元/亩；滦平县城内住成交9幅，成交均价80万元/亩左右。年份土地序号地块位置地块面积地价总地价招拍挂成交单位（亩）（万/亩）（万元）2013年[2013]48号巴克什营镇古城川村四达沟10012.851285拍卖承德天缘盛世房地产开发有限公司[2013]49号巴克什营镇古城川村四达沟10012.851285拍卖承德天缘盛世房地产开发有限公司[2013]50号巴克什营镇古城川村西大地10012.851285拍卖承德天缘盛世房地产开发有限公司[2013]51号巴克什营镇古城川村西大地10012.851285拍卖承德天缘盛世房地产开发有限公司[2013]52号滦平县华都对面、牤牛河北岸81.541209785拍卖承德嘉辉房地产开发有限公司[2013]53号滦平县华都对面、牤牛河北岸80.161159218拍卖承德嘉辉房地产开发有限公司[2013]33号滦平县果园沟90.0277.166942拍卖滦平望京楼房地产开发有限公司[2013]34号滦平县果园沟97.4757.585612拍卖滦平望京楼房地产开发有限公司[2013]35号滦平县果园沟104.9154.965766拍卖滦平望京楼房地产开发有限公司[2013]52-53号滦平县华都对面、牤牛河北岸161.7117.5219003拍卖承德嘉辉房地产开发有限公司[2013]38号滦平县红旗镇红旗村69.8821.111475拍卖承德蓝瑞森房地产开发有限公司[2013]32号滦平县中兴街道办事处11.51472829拍卖河北华冠隆政房地产开发有限公司[2013]33-35号滦平县果园沟292.462.6518320拍卖滦平望京楼房地产开发有限公司[2013]20号滦平县岔道口村23.14523.33540拍卖滦平鸿亚房地产开发有限公司[2013]10号滦平县张百湾镇11.127.03300拍卖承德庄普房地产开发有限责任公司[2013]07号滦平县东环路以东、河滨路以南104.670.367360拍卖承德万达房地产开发有限公司商品房供求分析滦平2015年房屋施工面积大幅增加，较上年度增长近一倍。商品房供求分析滦平2015年销售面积16.2万平米，销售额7.4亿元，为历史最高值，近四年销售面积及销售额呈上升趋势,但近两年销售面积及销售额增幅下降。销售价格分析滦平商品房销售均价2014年达到最高值4917元/m²，2015年回落至4568元/m²，降幅达7.1%，今年以来缓慢回升至4796元，整体销售价格较低。2016年6月新房销售均价：4796元/平米4.1%↑客群分析县城内项目主要为刚需客群，巴克什营主要为北京及周边度假及投资客群。滦平县城内客群：本地县城内结婚及改善人群；本地乡镇人群；部分在外打工人员回乡置业人群。巴克什营镇片区客群：从北京周边养生度假项目客户构成情况看，实际上是项目所在区域新型城镇化购房需求和外地投资需求同时存在的直接反映。北京地区度假游人群；北京外溢投资人群；部分周边天津区域人群；少部分当地经营企业主及公务员人群北京周边度假项目客群统计图典型案例分析目前滦平房地产项目分布主要集中于两大片区，一是巴克什营镇片区（紧邻古北水镇），二是滦平县城内。巴克什营镇片区此片区横跨京冀，统称古北口镇，紧邻古北水镇，车行10分钟，依托周边金山岭长城、潮河、湿地等自然资源，先后进驻了多个品牌开发商，此区域目前价值低洼，未来有一定潜力。滦平县城内此区域主要是本地开发商。巴克什营镇片区滦平县城内古北水镇古北水镇总占地面积9平方公里，下辖古北水镇和司马台长城两个游览区，是在原有的5个自然村落基础上整治改建而成，总建面约43万平米；处于北京-承德经典旅游线路的中间位置。位于北京密云司马台长城脚下，总占地9平方公里，京郊大型观光度假型目的地。业态规划整体规划为“六区三谷”，分别为老营区、民国街区、水街风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区、民宿餐饮区与后川禅谷、伊甸谷、云峰翠谷。古北水镇是集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体，服务与设施一流、参与性和体验性极高的综合性特色休闲国际旅游度假目的地。拥有43万平方米精美的明清及民国风格的山地合院建筑，包含3个主题酒店、4个精品酒店、23个民宿客栈，共956间客房，10多个文化展示体验区、特色商