第3章抵押贷款的运作

第三章抵押贷款的运作•杠杆原理•抵押贷款的偿还•抵押贷款的运行过程•抵押房屋的使用和管理•利率变化对还款额的影响•期前还款的处理•其他抵押贷款类型第一节杠杆原理杠杆原理是静态地分析房地产投资收益的会计工具，是基于现金流会计准则的分析方法，在房地产金融和房地产开发、经营中具有非常重要的作用。一、杠杆原理的特性1.基本概念资产总额V：在房地产经济中是特指某项房地产投资的市场价格，即买入价。负债M：特指购买该项房地产而借入的资金。股东权益E：特指在该项房地产投资中投资者所投入的自有资金。三者的关系是：V=M+EM/V为负债比率，在投资的初始期即为按揭成数（贷款比率）E/V为权益比率，在投资的初始期即为首付成数（首付比率）。收益CF：指在房地产经营中每年所产生的净现金流，即每年经营收入减去经营费用的差值。在房地产经营中，净营业收益的分配为两部分：a付给银行贷款利息，b股东收益。即:CF=M*i+股东收益资产收益率：R=CF/V=CF/（M+E）股东收益收益率：Y=股东收益/股东权益=（CF-M*i）/E2.原理与计算公式由资产收益率公式R=CF/V=CF/（M+E）可以得到：R=CF/V=（M*i+Y*E）/V=M/V*i+E/V*Y，即资产收益率等于负债比率与利率的积同股东权益比率与股东收益率的积之和。由此，我们还可以得到：Y=（VR-M*i）/E=（VR-M*i）/（V-M）=i+（R-i）V/（V-M）这里，我们记（R-i）为D，即资产收益率与贷款利率的差；记V/（V-M）为L，即权益比率的倒数，称为杠杆因子。则Y=i+D*L上述分析是基于现金流和普通会计准则的财务分析，其结果就像普通物理学的“杠杆原理”一样，所以，我们把通过适当的借款来提高股东权益收益率的方法称为“财务杠杆”法，怎样的杠杆因子才适当呢？3.计算实例我们通过几个简单的实例来说明杠杆原理的作用，分三种情况来计算。⑴杠杆效应有一幢公寓价值2000万元，投资者的自有资金足以购买，也可向银行贷款（最高比例为90%），贷款的年利率为12%，公寓出租的年净收益为300万元。则不同的贷款比例所带来的股东权益收益率是有明显差异的。不同贷款比率股东权益收益率差贷款比例/%经营收入/万元负债成本（贷款年利息）/万元权益收入/万元权益资本（投入的自有资金）/万元负债（贷款额）/万元权益收益率/%资产收益率/%资产收益率与贷款利率差D杠杆因子L030003002000015153130300722281400600161531.4360300144156800120019.51532.5903002168420018004215310⑵财务风险有一幢公寓价值2000万元，投资者的自有资金足以购买，也可向银行贷款（最高比例为90%），贷款的年利率为12%，公寓出租的年净收益为200万元，则不同的贷款比例所带来的股东权益收益率是有明显差异的，有时还会具有较大的风险。财务风险比较贷款比例/%经营收入/万元负债成本（贷款年利息）/万元权益收入/万元权益资本（投入的自有资金）/万元负债（贷款额）/万元权益收益率/%资产收益率/%资产收益率与贷款利率差D杠杆因子L02000200200001010-2130200721281400600910-21.4360200144568001200710-22.590200216-162001800-810-210⑶贷款不同利率水平对权益收益率的影响有一幢公寓价值2000万元，投资者因为自有资金不足，向银行贷款（比例为70%），公寓出租的年净收益为300万元，请比较贷款的年利率分别为8%，10%，12%，14%，20%，25%时的权益收益率。不同贷款利率水平的权益收益率经营收益/万元贷款利率/%贷款数量/万元贷款成本/万元自有资金投入/万元权益收益/万元资产收益率/%权益收益率/%资产收益率与贷款利率差D杠杆因子L300814001126001881531.3373.333001014001406001601526.6753.33300121400168600132152233.333001414001966001041517.3313.3330020140028060020153.33-53.33300251400350600-5015-8.33-103.33二、杠杆作用的形式通过上述实例的计算分析，可以得到这样的结论：杠杆作用包括正作用、中性作用、负作用。其具体影响如下：⑴杠杆正作用当资产收益率大于贷款利率时（即D0），形成正的杠杆作用，使权益收益率上升，提高了自有资金的使用效率。D越大则作用越强，提高贷款比率越有利。L越大越好！⑵杠杆中性作用当资产收益率等于贷款利率时（即D=0），形成中性杠杆作用，权益收益率不受影响。贷款对于扩大经营规模，提高企业的影响力有重要作用，同时也产生了一定的潜在风险。⑶杠杆负作用当资产收益率小于贷款利率时（即D0），形成杠杆的负作用，权益收益率不仅不能提高，反而会下降。这时，贷款比率越大，杠杆因子越大，权益收益率受到的影响也越大，负债经营的风险就越突出。L越大越不好！第二节抵押贷款的偿还房地产抵押贷款期限一般都较长，为了保障借贷双方的利益，标准的还贷安排是按一定的时间间隔等额地偿还。最经常采用的时间间隔就是月，即每月借款人按一定的等额数量偿还其所欠款项（包括本金和利息）。一、月还款额还款安排是房地产抵押贷款合同的重要内容，按照双方的约定来严格执行还贷安排是保障各自利益的前提，谁违约谁就要负相应的责任。在具体的还贷安排中，一般有2种标准的约定，即“本息均还”和“先息后本”。1.本息均还法本息均还法是将贷款的本金和利息平均分摊到每个月来还款的办法，即在每个月相等的还款中包含相同的本金和相同的利息。其计算公式如下：每月摊还本金=贷款额/贷款期限（月数）=M/n每月摊还利息=（n+1）*M*i/2n每月还款额=每月摊还本金+每月摊还利息=M/n+（n+1）*M*i/2n这里，M为贷款额，n为贷款月数，i为贷款的月利率。例如：某人向银行抵押贷款10万元，约定按本息均还法分60个月（5年）等额还贷，月利率为6.3‰，请计算每月的还款额。每月应还本金=M/n=100000/60=1666.67（元）每月应还利息=（n+1）*M*i/2n=（60+1）×100000×6.3‰÷(2×60)=320.25（元）月还款额=1666.67+320.25=1986.92（元）2.先息后本法先息后本法是严格按照贷款资金的实际占用时间来计算利息，每次还款后本金降低，下期还款中的应计利息为剩余本金（贷款余额）的利息。计算公式为：月还款额=M*i*(1+i)n/[(1+i)n－1]如上例，其计算如下：月还款额=M*i*(1+i)n/[(1+i)n－1]=100000×0.0063×1.006360÷(1.006360－1)=2006.66（元）3.本息均还法与先息后本法的差异通过公式比较和实际计算，可以看出两者是有着重要差异的，包括：⑴二者的月还款额不同；⑵每月还款额中本金、利息所占比重不同；⑶两种还款方式中利息总额不同；⑷在发生提前还清债务时，剩余本金不同，产生的后果也有重要差别。二、月本利和因子表在实际业务活动过程中，银行经常还编制不同利率水平对应不同贷款期限的表格，被称为“月本利和因子”表，以帮助借款人快捷地计算。1.月本利和因子表的结构月本利和因子表包括7列，其中第1列为借款期限（一般为年）；第2列为复利值（即1元借款的最终值）；第3列为累积复利值；第4列是第3列的倒数；第5列为贴现因子；第6列为累积贴现值，即本利和因子；第7列为月偿还因子，实际上是第6列的倒数。贷款利率为10%的月本利和因子见P55。我们也可以构造一个贷款年利率为9%（即月利率为0.75%）的月本利和因子表。月本利和因子表的基本关系中最重要、最有用的是：贷款额=月还款额×1元钱累积贴现值贷款年利率为9%的本利和因子表月数复利值累积复利值累积复利值倒数贴现因子累积现值月偿还因子012345678910111211.00751.015056251.0226691721.0303391911.0380667351.0458522351.0536961271.0615988481.0695608391.0775825451.0856644151.093806898012.00753.022556254.0452254225.0755646136.1136313477.1594835828.2131797099.27477855710.344339411.4219219412.5075863610.4981320050.3308457870.2472050120.1970224160.1635689070.1396748790.1217555240.1078192860.0966712290.087550940.0799514770.0735218810.9925558310.9851670780.9778333280.9705541720.9633292030.9561580180.9490402160.9419754010.9349631770.9280031530.9210949410.91423815500.9925558311.9777229092.9555562383.926110414.8894396125.845597636.7946378467.7366132478.6715764249.59957957710.5206745211.434912671.00750.5056320050.3383457870.2547050120.2045224160.1710689070.1471748790.1292555240.1153192860.1041712290.095050940.0874514772.应用举例⑴还款额的计算借款50万，分25年还清（即300个月），贷款的年利率为10%，每月的还款额是多少？月还款额=借款额/1元钱的累积贴现值=500000/110.047230=4543.50（元）或者：月还款额=借款额×月偿还因子=500000×0.009087=4543.50（元）⑵借款额的计算计划每月还款3000元，借款期限是30年（即360个月），年利率是10%，可以借款多少？贷款额=月还款额×1元钱累积贴现值=3000×113.950820=341852.46（元）如果每月还款5000元呢？贷款额=5000×113.950820=569754.1（元）如果期限为25年（300个月），月还款4500元，可借款多少？贷款额=4500×110.047230=495212.54（元）三、偿还清单1.基本概念⑴本金principal本金是借款人所欠银行债务总额，其初始值就是借款人从银行所获得的借贷总数额。⑵手续费（costofadministration）手续费就是银行收取的经营费用，一般在放款时收取，或者加入到贷款总额中去——即实际用于购房的资金等于贷款总数减去手续费。但现在银行通常不收取手续费。与手续费不同，贷款利率是对贷款资金收取的利息率水平，一般表示为本金的百分数（以年计）或千分数（以月计）。⑶贷款期限贷款期限就是放款日到最后还款日的时间间隔，一般以年计，但也可以月计。⑷分摊系数在抵押贷款中，一般要求借款人在期限内按照一定的期段（通常是一个月）偿还一定的本金，即把所有的本金分摊到整个借款期限来进行还款，这个过程称为“摊还”amortization，或者“分期偿还”。每一期摊还的本金额占本金的百分数称为分摊系数，记作K，它是由本金、利率、期限和摊还方式决定，是银行对借款人综合还贷能力的重要考察指标之一。2.偿还清单的计算这里的计算是根据本利和因子表来进行，主要是计算还本数额和剩余本金数额。⑴剩余本金借款的剩余本金额应等于今后还款额的贴现值，即剩余本金就是未偿还期限月还款额的贴现值。即：剩余本金=月还款额×月累积贴现值例如：一笔抵押贷款期限为30年