山西省大同市经济适用房发展现状调查研究

山西省大同市经济适用房发展现状调查研究摘要:经济适用房是具有社会保障性质的商品房，它是在总结福利制度分房实践经验的基础上，为解决中低收入居民住房问题，由政府运用市场机制的基本原理，进行收入分配调节而通过立法、设立机构、控制价格等手段建立起的住房保障制度。经济适用房作为政府宏观调控市场的重要手段，在实施近十年的时间里，无论是政策上还是实践上都取得了显著的成效，对解决中低收入弱势群体住房问题、缓解城市居住压力起到一定促进作用。本文以实地调查为依据，通过对调查问卷和访谈记录的整理分析，了解山西省大同市经济适用房发展现状，发现大同市经济适用房在发展过程中产生的主要问题，并有针对性地提出了相应的解决对策。关键词：山西、大同、经济适用房、发展现状、对策StudyonEconomicalHousinginDatongShanxiProvinceAbstract:EconomicalHousingiscommercialhousingwhosenatureisasocialsecurity,whichissummingupthewelfaresystemforhousingallocationonthebasisofpracticalexperience,inordertosolvethehousingproblemsoflow-incomeresidentsbythegovernment.Thebasicprincipleofusingmarketmechanismstocarryoutthedistributionofincomeandtheadoptionoflegislationregulatingtheestablishmentofinstitutions,establishedbymeansofcontrollingpricesofhousingsecuritysystem.EconomicalHousingasanimportanttoolinthegovernment'smacro-controlnearlyadecade,whetherinpolicyorpractice,hasachievedremarkableresultsinsolvinghousingproblemsoflow-incomevulnerablegroupstoeasethepressureofurbanlivingtoacertainroleinpromoting.Inthispaper,webasedonfieldsurvey,throughquestionnairesandinterviewsrecordedandanalyzedtounderstandthedevelopmentofeconomicalhousinginDatongShanxiProvince,findingthemainissuesinthedevelopmentprocessandandputtingforwardtargetedthecorrespondingcountermeasures.KeyWords:Shanxi,Datong,economicalHousing,developmentStatus,countermeasures一、研究背景及意义（一）我国经济适用房制度出台的背景住房是人类生存的基本生活资料，一个国家居民居住水平的高低，充分反映了该国家经济发展水平和社会文明程度。住房问题是现代城市社会问题之一，是城市化和工业化的产物，同时住房问题也是影响社会稳定和国家长治久安的战略性问题。由于家庭收入的差异性和居民购买力的有限性，中低收入家庭的住房问题是世界大多数国家都存在的经济社会问题，我国作为一个中等发展中国家，拥有世界上近五分之一的人口，中低收入家庭住房保障问题在贫富差距逐渐增大的形势下始终存在。自“1998年，开发经济适用房工作被国务院确立为住房开发的主体”以来，我国在近十年的探索过程中，建造了大量经济适用房，这对实现使中低收入家庭“居者有其屋”目标、缓解城市住宅压力、平抑房价做出了很大贡献。2010年3月5日，十一届全国人大三次会议在人民大会堂开幕，国务院总理温家宝在政府工作报告中指出，2010年促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。他还特别提出继续实施大规模保障性安居工程以及支持居民自住型住房消费。同时，中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套；增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。（二）山西省经济适用房制度发展现状从住房制度改革开始以后，我国的房地产最早的阶段在2001年以前是最高潮的时候，这主要是我国1998年住房制度改革文件明确提出很多新的概念：住房市场化、停止住房分配。同时，建立了我国新的明确的住房体制：对高收入家庭提供商品房，对中低收入家庭提供的是经济适用房，对困难家庭提供的是廉租房。山西省的房地产市场发展在近十年国家政策的引导下，步骤和全国是基本吻合的。从1998年到2001年这三四年期间，山西的住房市场特别是经济适用房，在省委省政府的领导下，受到了建设部领导的关注，建设部部长亲自到山西来调研。当时提出的经济适用房的比例是比较高的，部长经过调研之后对山西省领导的做法给予了肯定。这对山西省整个房地产市场的发展起到了很大的推动作用。很多经济适用房小区，如太原市漪汾苑、永乐苑、长风小区，运城市海天花苑、“四季绿城”小区，晋中市文峰园小区等的出现，为普通老百姓解决了住房困难问题。之后几年，由于很多原因，包括有一些城市在经营城市理念上产生了一些误差和错位，山西省经济适用住房数量呈现出下降趋势。然而，近几年来，省委省政府对住房又有了新的概念，特别是在国务院的要求下，再次加大了保障性住房的建设力度。未来两年，要继续支持保障性住房的增加，包括棚户区改造、旧的危房区改造、经济适用住房建设、廉租房建设等等。二、基本理论（一）西方社会保障理论西方国家的社会保障理论中有国家干预主义、经济自由主义和中间道路学派三大流派之分，但是，这三大理论在西方国家具体的社会保障实践中，其实并不是截然分开的，只是在不同的时代、不同的执政党政府中具有相对较为明显的特色，三种理论交织在一起，具有较大的灵活性，归根到底是资本主义制度的自我适应和自我调整，以维护经济、社会的稳定运行和发展。（二）我国社会保障理论在我国社会保障领域，有学者认为，目前有代表性三种理论是：（1）北京大学陈平教授的效率主义理论：中国作为一个地区发展很不平衡的大国和穷国，不能企图建立统一的社会保障体制，而只能建立以家庭储蓄养老保障为主，民营的医疗保障为辅，社区的社会救济保低，廉价高效灵活多样的社会保障系统；（2）国家计委宏观经济研究院“中国社会保障体制改革方向”课题组的“平等主义”理论：社会保障不能实行权利义务对等的原则，而要实行“平等主义”原则，范围扩及全民，所有公民，凡是社会处于困难时都应该得到国家的帮助；（3）中国社会科学院社会研究所景天魁的“基础整合的社会保障体系”的理论：中国的社会保障体系应该是守住底线，卫生保健；强化服务，就业优先；依托社区，城乡统揽。与西方社会保障制度不同，我国社会保障制度在合理地调节了效率与公平的关系，并且更加注重公平。我国住房保障制度是基于上述三种理论建立的一种社会保障制度，顾及多数人的意志，充分保证全社会的公民享有平等居住权。二、调研组织（一）大同市概况大同市位于山西省北部大同盆地的中心、黄土高原东北边缘，是山西省第二大城市。（见图1）全市总面积为14.176平方千米，占全省总面积的9.1%；总人口约321万（2009年），约占山西省总人口（3430万）的9.4%。其中市区人口（辖４区）约153万，占全市人口的47.4%。全市人口密度为226人/平方千米。图1：山西省大同市行政区域图大同在公元396年做过魏国首都，是1982年国务院首批公布的历史文化名城，古城区有大量的文物古迹，受古城保护的限制，一些老房子不能拆除，大同也是全国有名的煤炭产地。几十年前开矿时，矿工和家属的住房大多都是自己在矿区搭建的，棚户区“夏天不挡雨，冬天不御寒，晴天尘土飞，雨天满街泥”。大同市有三分之一的老百姓居住在棚户区里，生活艰难，没有共享全国近年来改革的成果。在这种情况下，市委市政府在城市改造建设过程中，把民生作为一号切入点。2008--2009年，大同市抓住国家扩大内需的历史机遇，集中财力物力，大规模改造棚户区，全市开工建设安置房10万多套，总投资130亿元。在积极争取国家资金支持的同时，大同市政府在安排预算时拿出大量资金用于棚户区改造。在大同市区内，为了满足普通老百姓不断增长的住房需求，政府逐年加大了中低价位房的建设。2003年前，共实施经济适用住房建设项目60个，竣工面积172万平方米，完成投资15亿元。建设了梅园、安益园、迎宾园、云龙苑、福寓苑、景悦园、柳航新村等经济适用房住宅小区。2004年，完成中低价位中小户型住宅82.22万平方米。其中，经济适用住房项目有13个，年终竣工的经济适用住房达28万平方米。2005年、2006年，全市建设经济适用住房47万平方米，普通商品房54万平方米。经济适用房制度近年来在大同市得到了长足的发展，尤其是2008-2009年大规模棚户区改造这一突破性改革，更是给广大生活困难的居民带来了福音。（二）调查方法本次调查采取了问卷调查和访谈相结合的方式。调查问卷主要针对以“户”为单位的村民进行调研。问卷以结构式题目为主，个别开放式题目为辅。问卷见附录。1、样本概况为了保证本次调查的效度和信度，使调查结果更具有普遍性、真实性，调查小组选取大同市安益园、迎宾园、北辰花园、云龙苑、玄东花园等10个典型经济适用房住宅小区居民作为样本总体，根据小区人口规模、建设年份以及家庭收入差异，采取分层抽样法，分别在每个小区随机抽取不同数量住户作为样本个体，进行调研。经济适用房住宅小区发放问卷数量（份）收回问卷数量（份）安益园108迎宾园88北辰花园1513云龙苑1210玄东花园109柳航新村55福寓苑87宾西园109北馨西园1210都市望角1010表1：大同市经济适用房调查问卷分布情况2、问卷回收情况本次调查共发放问卷100份，收回89份，回收率为89.00％。其中有效问卷为84份，有效率达到94.38％。三、大同市经济适用房发展的主要问题（一）福利分房以及高价位的中高档住宅较多，经济适用房供应量有待提高由于历史的原因，大同市住房分配一直实行福利分房制度，而近年来房价市场持续繁荣，一些房地产企业不顾客观实际情况，不考虑广大人民群众的购买力，盲目上马一些高标准、高价位的中、高档住宅开发建设项目，结果导致了一些商品房的积压，形成了有房没人住、有人没房住的奇怪现象，一些企业纷纷在这种困境中被挤垮。据统计，在80年代末，市内共有各种资质的开发企业200余家，而目前仅剩80余家，盲目上马企业在被淘汰企业中占到相当比例。大量积压的商品住房影响了住房资金的合理流动，加剧了中低收入家庭的住房困难。在大同市现有住房中，商品房占住房总面积61.2%，经济适用房33.2%（见图2），而大同市城镇居民总户数50.2万户，城镇低收入家庭25万户，低收入家庭比例与住房比例不协调，加剧了大同市贫富两极分化。图2：大同市经济适用房、商品房以及小产权房比例（二）户型面积失控，经济适用房“不经济”“不适用”经济适用房建设应以“经济”与“适用”为原则，能让低收入家庭买得起，保证“居者有其屋”，体现经济适用房的保障性是最为重要的原则。显然，经济适用房面积普遍应该不大，如果面积大了，整套住房价格就会很高。按照国家《经济适用住房管理办法》(建住房[2004]77号)规定，经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右，而在修改后的《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)中规定经济