市彰德府文化商业步行街项目整体定位与发展战略XXXX

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。超越集团彰德府文化商业步行街项目整体定位与发展战略《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网本报告的技术思路项目开发背景客户目标和问题界定核心问题市场潜力研判区域与项目研判项目市场定位规划布局研究开发策略建议商业与古建筑结合研究商业与文化结合研究战略论证策略论证问题界定《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网项目位于城市中心区，在“12里又18步”的古城内，为最大规模的旧城改造项目，核心商圈的边缘项目基本资料占地面积：总占地为101亩，其中广场44亩，商业开发57亩总建筑面积：拟规划10余万㎡土地性质：商业性质和公共绿地项目背景市政府安阳站殷墟保护区袁林传统核心商圈1.8kM1kM2kM2.5kM解放大道彰德路东风路《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网地块现为净地开发，内部有两条规划市政路，南北紧邻城市主干道，临街面长达740米，通达性良好文峰大道是安阳城市的主干道，贯穿城市东西，是城市东西向主要干道。文峰大道在核心商圈分为南北两条支线，为逆时针单行线。项目东侧为规划中的广场项目，目前还是一片荒地规划中市政广场项目西侧为正在营业的中环百货彰德路东风路本项目地块规划广场370米125米文峰北街文峰南街地块已平整，等待施工项目背景《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网巴黎服装广场中环百货文峰北街文峰南街规划中广场项目本项目临时停车位多达300余个，可进入性很好，但未来交通压力较大文峰北街——四车道中环百货与项目地块之间的通道文峰南街——四车道，两边设停车道，可放置160个车位文峰大道，双向六车道，是贯穿城市东西的主干道地块解析公交站点：项目地块设有2个公交站点，10余条线路，辐射市区各角落。地块内有两条市政路：县胡同、三道街《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网周边商业氛围浓郁，以服饰、餐饮和休闲为主，明显出现北热南冷的局面；随着巴黎服装广场的开业，中环百货的拍卖改造，地块的商业价值将进一步提升巴黎服装广场中环百货文峰北街文峰南街巴黎服装广场中环百货文峰北街文峰南街居民区居民区本项目规划中广场项目文峰南街上的街铺档次较低文峰北街分布了特色餐饮，档次较高，以金狮麟为代表中环百货文峰北街上明清四合院特色街地块解析作为老城核心区最后一块商业旺地，随着中环百货在郑州的拍卖，9月份巴黎服装广场的开业，未来将改变文峰南北路西热东冷的局面，地块的价值进一步提升。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网历史人文资源非常丰富，内有萧曹庙、袁氏小宅，周边有文峰塔、高阁寺、钟楼等袁氏小宅高阁寺萧曹庙文峰塔钟楼巴黎服装广场中环百货文峰北街文峰南街本项目规划中广场项目1435212345地块解析《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网历史人文资源非常丰富，内有萧曹庙、袁氏小宅，周边有文峰塔、高阁寺、钟楼等袁氏小宅高阁寺萧曹庙文峰塔钟楼巴黎服装广场中环百货文峰北街文峰南街本项目规划中广场项目1435212345地块解析《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网由于位于古城保护区，项目在限高、平面布局、风格上、文物都有一定的限制条件项目地块中保留建筑萧曹庙本项目规划中东广场文峰塔限高：项目建筑层数设为三层，15米。平面布局：保留中轴线的通透性，能够从地块东边看到文峰塔。风格：保留老城明清风格和地方特色，如采用坡屋顶，与周围环境相协调。项目地块中的古建筑（萧曹庙、袁氏小宅）予以保留，谢家大院可进行迁址保护。所有建筑高度不能超过H15m地块解析《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网项目属性总结：四线城市城市中心强势人文资源核心商圈边缘10万㎡大型商业项目地块解析地块解析盘点临街面和可进入性良好，区位优势明显丰富的历史遗迹和古城资源老城核心商圈最后一块的商业宝地，商业发展潜力大处于老城区核心商圈边缘，人气有一定减弱，同时有中环百货失败的案例东西有一定落差，历史古迹需保留政府全力支持，要求项目尽快动工《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网超越集团是安阳最大的民营企业之一，工业是集团支柱，房地产为机会性介入企业背景超越集团构成工业：煤电机电产业房地产：超越城市广场和本项目文化：安阳市殷商文物交流中心农业：规划建设农业生态园数字超越——1988年成立。安阳市最早的私营企业。由1家文化企业发展成为规模较大的综合性民营企业集团，涉及房地产、农业、文化、工业等领域。资产10多亿元。员工2000余名。具有房地产开发的初步经验：开发了光华小区、世纪花园、超越城市广场A区30余万平方米的商住楼。商业开发：经营团队有丰富的零售商业运营经历。房地产——市民：超越集团？还不错吧，但在安阳，贞元名气更大，贞元房地产做的很火，公司有实力吧！业内人士：超越企业文化形象不错，但主营业务不清晰（给老百姓的感觉），展示宣传不够（比如，超越城市广场的商铺包装很不到位，感觉公司没实力。）访谈——《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网年5月强势介入本项目，有望成为集团在地产领域进一步探索的中坚项目2006年５月6月7月9月2009年初1亿元挂牌公开拍得世联工商介入2005年底深国投曾有接触，但终未拿下新确定设计院土建施工开业运营初步规划意象出图修改2007年5月工程奠基开挖1亿元拿下该项目，短期回报不是公司近期目标，资金投入有保证。通过该项目成功运作，根据政策变化，超越集团希望适时参与老城区其他商业改造项目。通过与政府的努力争取，东广场44亩纳入规划并出资承建，相应获取相关附属设施的使用权，如地下室、地上商业设施等。已经列入市政府重点规划项目，政策支持到位。开发背景11月外聘市调初步定位最新版本规划指标——用地面积：46619平米，商业可利用42284平米规划建筑面积：地上64645平米地下空间：拟满铺一层总建筑面积约11.1万平米《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网本报告的技术思路项目开发背景客户目标和问题界定核心问题市场潜力研判项目区域研判项目市场定位规划布局研究开发策略建议商业与古建筑结合研究商业与文化结合研究战略论证策略论证问题界定《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网客户的期望和疑惑：承载了集团太多的梦想，关键在于如何做才能够实现客户思考本项目是集团几年来房地产发展的梦想，要做就要做安阳最好的商业项目，30年不落伍。做本项目，就要把本项目的文化底蕴充分发挥出来，将历史文化、商业进行充分的整合。在不影响商业价值的情况下，为老安阳的历史文化名城争光添彩。整体而言，想将项目作成明清建筑物的博览会，能形成明清建筑风格的汇集地。商业功能上，要体现超前的综合性的安排。公司考虑本项目持有，主要是想通过年租金收益变成融资工具。计划将本项目包装上市，为企业融资创造路径。建筑风格方面以明清风格为主，将老彰德府“九府十八巷七十二胡同”做出。如何设计、布局停车场？如何将停车场同其它建筑功能部分结合好？如何做好多层商业的问题？本项目是否需要做餐饮一条街？公司考虑的收益不是卖房子的收益，而是租金收益，然后是开发投资现金流。还有一个是土地增值税问题。绿化同园林园艺密切的结合？客户语录《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网本报告的技术思路项目开发背景客户目标和问题界定核心问题市场潜力研判区域与项目研判项目市场定位规划布局研究开发策略建议商业与古建筑结合研究商业与文化结合研究战略论证策略论证问题界定《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网本项目论证最根本的问题：要回归商业的本质问题——本项目是否具有商业营运成功的基础？项目规划、古建筑结合问题、文化结合问题都属于策略或战术的细节性问题W.U.’sView——本项目对于安阳意味着什么？安阳商业市场能否支持如此项目发展？市场潜力研判如何准确定位符合安阳消费者需求？利于项目的长期持续发展？项目定位街区如何规划能符合定位？主力店规划？内街规划？商业空间如何与安阳的其他项目形成区隔？项目规划项目如何开发才能规避可能的风险？开发策略该区域、该项目能否承担这个角色？项目能否竞争中占领优势？项目区域研判商业与文化结合商业与古建筑结合商业如何与古建筑结合？何种方式是最符合项目多方参与主体的利益？商业如何与文化结合？何种方式是经济效益与社会效益的共赢？《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网本报告的技术思路项目开发背景客户目标和问题界定核心问题市场潜力研判区域与项目研判项目市场定位规划布局研究开发策略建议商业与古建筑结合研究商业与文化结合研究战略论证策略论证问题界定《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网城市背景城市坐标产业发展消费潜力城市经济Q1：10万㎡体量商业在安阳能否存活？——市场潜力研判市场潜力研判城市背景城市坐标产业发展消费潜力商业发展《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网中原城市群正在逐渐成为中西部地区新增长极，安阳为中原经济群的边缘城市城市区位城市数量5个以上城市人口10