2012年松江新城市场报告

松江新城市场报告松江新城概况区域位置区域人口城市规划城市经济区域位置松江区位于长江三角洲内上海市西南部，在黄浦江中上游，距上海市中心区40公里，沪杭铁路、沪杭高速公路、沪青平高速公路、同三国道等干线,形成纵横交错的道路交通网，是上海西南的重要门户。松江区辖有10个镇、4个街道。全区有86个居委会，140个村委会，松江区市区松江新城松江新城由城市中心区、副中心区、交通枢纽区和居住区组成。高密度的城市中心区包括商业金融、文化会展、旅游、办公及交通中转等设施。区域人口2001年1月5日，上海发布市府一号文件，提出构筑特大型国际经济中心城市城镇体系，重点建设展现异国风情的“一城九镇”的战略构想。松江新城就是其中的“一城”，60平方公里土地分两期开发，人口规模达到74万。2011年，全区常住人口165万人，比上年增长4.3%。其中，外来常住人口100.28万人，增长7%；本市户籍人口64.72万人，增长0.3%。松江新城规划形成“一带、四片、两廊、三心”的空间格局城市规划两廊：为沿油墩港和洞泾港形成两条生态走廊在东西两个工业科技园区与新城生活之间形成有效隔离一带：沿南北向的人民路形成新城的公共活动发展带三心：分别为核心组团内中央绿轴两侧、老城组团内中山路-人民路两侧、南永丰组团内玉阳路-人民路两侧北片区南片区四片：为新城北片区、新城南片区、工业园区和科技园区。城市规划新城区老城区新城北片区包括了核心组团、大学城组团和茸北组团新城南片区包括老城组团和新拓展的南永丰组团、华阳桥组团城市规划北片区板块分布9号线城市规划轨道交通9号线南延伸至松江南站，在新城范围内设置五个站点；轨道交通22号线（金山支线）在松江新城工业园区内设立车墩站对外道路与公路系统规划形成“井”字形高速通道网络：绕城高速（G1501）、沈海高速（G15）、沪昆高速（G60）和申嘉湖高速（S32），规划对区域出入匝道进行整体平衡，增设沈海高速车墩立交的北向连通匝道城市经济2007-2011年松江区GDP2011年松江区第一产业实现增加值8.08亿元，比上年下降1.5%；第二产业实现增长值610.06亿元，下降2.6%；第三产业实现增加值316.02亿元，增长8.7%。二三产业共同协调发展，全年三产增加值结构比重为0.9:65.3:33.8。2010-2011年松江区工业产值比重松江区主要产业为电子制造和出口加工城市经济房地产投资增幅平稳、对土地款依存度降低、结构日趋合理2011年松江区共完成房地产开发投资168.83亿元，同比增长9.8%，房产投资已由波动性增长逐步趋稳。从松江区房产投资的构成来看，建设工程投资为104.57亿元，同比增长17.5%，安装工程投资为10.96亿元，增长19.3%，设备工程购置投资为0.54亿元，下降21.7%，其他类投资为52.77亿元，下降3.9%，结构分布更趋合理。宏观市场土地市场商品房市场土地市场2009年和2010年松江土地出让面积迅速增大，2011年至今出让土地面积下滑速度较快2011年松江新城出让土地以配套商品房和商业办公用地为主，住宅用地趋于饱和，可开发用地不多2008至2011年土地价格处于上升阶段，前期正是处于松江新城大力发展阶段，而目前土地价格趋于平稳阶段2008年-2012年经营性土地出让面积02000004000006000008000001000000120000014000001600000020004000600080001000012000土地面积(米2)15117.6803954.71411519368766.4158211.9土地单价(元/米2)4528628191791043599332008年2009年2010年2011年2012年元/（㎡）（㎡）土地市场020000040000060000080000010000001200000140000016000000100020003000400050006000700080009000办公0513860755.424502.1商业0104716.5379673.499686.5住宅15117.6694100.21049972332295.7楼板价28304915773569352008年2009年2010年2011年2008年-2011年各类土地出让面积和楼板价元/（㎡）（㎡）2008年处于全球性的经济危机，房市和股市在价格上严重受阻，出让土地稀少09年楼市逐渐回暖，至2010年出让土地面积大幅增长，其中以住宅为主，商业和办公用地都有明显增幅态势，楼板价也呈现上升趋势2011年由于房产政策的大力调控和土地资源有限，出让土地面积明显减少商品房市场050000010000001500000200000025000003000000350000040000002008年2009年2010年2011年2012年0.000.501.001.502.002.50供应量需求量供求比（㎡）2008-2012年松江商品房供求比2009年底地铁9号线通车，半小时可直达经济圈，当时市场价格较低，使当时房产需求量达到顶峰2010年实行新一轮房地产市场调控政策，限购限贷和增加首付比例等一系列政策导致需求量明显下滑由于2011年供应远大于需求，各楼盘采取各种优惠手段，使2012年至今的成交均价回落至2010年水平随着松江各方面配套的完善，08年至11年的成交均价也大幅提升02000400060008000100001200014000160001800020000成交均价10935121861680818528166492008年2009年2010年2011年2012年元/（㎡）2008-2012年松江商品房成交均价商品房市场2011年，全区商品房竣工面积201.35万平方米，同比下降11.7%，但空置面积达122.25万平方米，同比增长91.7%，环比三季度增幅提高21.4个百分点，竣工速度放缓、空置面积增幅持续高位则表明在限购、限贷等政策影响下，房产市场库存商品房去化率偏低。商品房竣工速度减缓，但空置面积增幅仍在高位运行区域市场土地分布土地总表住宅市场别墅市场办公市场商业市场土地分布2010-2012年松江新城土地分布图“国际生态商务区15-2号”地块乐都路8号A地块祥和路2号地块龙兴路R19-2号地块广富林2-6号地块广富林2-5号地块乐都路8号B地块国际生态商务区9号玉树路6号广富林2-8号地块玉树路2号地块广富林2-4号地块龙兴路R19-1号地块住宅用地商办用地松江区大学城商务广场S1号地块松江区大学城商务广场S2、S3号地块松江区广富林2-2号广富林2-7号地块土地面积建筑面积成交总价土地单价成交(米2)(米2)(万元)(元/米2)楼板价“国际生态商务区15-2号”地块普通商品房50,870.70127,176.802.58930017,55470222012-7-27上海信达银泰置业有限公司,上海信达立人投资管理有限公司乐都路8号A地块普通商品房60,906.1097,449.801.68860014,54790922011-2-1华丰置业有限公司乐都路8号B地块商住67,931.50108,690.401.6468006,88943062011-2-1上海万科房地产有限公司祥和路2号地块普通商品房81,546.8081,546.8019920012,165121652010-9-1晋程控股有限公司广富林2-5号地块普通商品房94,476.3075,581.000.812461813,190164882010-9-1上海合生房地产开发有限公司广富林2-6号地块普通商品房167,588.00134,070.400.818400010,979137242010-5-7上海北方城市发展投资有限公司龙兴路R19-2号地块普通商品房92,733.70148,373.901.615950617,200107502010-2-26上海龙湖置业发展有限公司龙兴路R19-1号地块普通商品房147,586.80236,138.901.626237317,778111112010-2-26上海房地产经营（集团）有限公司,中华企业股份有限公司广富林2-4号地块普通商品房130,970.00104,776.000.817160013,102163782010-2-1上海招商置业有限公司,上海朗达实业有限公司开发商地块名用途容积率成交日期土地总表2010-2012年松江新城土地总表住宅用地土地面积建筑面积成交总价土地单价成交(米2)(米2)(万元)(元/米2)楼板价国际生态商务区9号商办92,683.20231,708.002.5621006,70026802012-1-4大连万达商业地产股份有限公司玉树路6号商办19,786.4023,743.701.2120006,06550542011-8-31上海永航置业有限公司玉树路2号地块办公楼4,715.7010,610.302.25580012,29954662011-8-10陈翔其,黄良华,胡兴华广富林2-8号地块商业用地30,095.9026,484.400.88202006,71276272010-9-17上海宝龙实业发展有限公司广富林2-7号地块商业用地14,931.8013,886.600.93142009,510102262010-9-8上海松江大学城建设发展有限公司松江区大学城商务广场S1号地块商办19,311.6030,898.601.683004,29826862010-8-12余彩眉,李国祥,李力松江区大学城商务广场S2、S3号地块商办31,828.2057,290.801.8121703,82421242010-8-12上海复华城市建设有限公司松江区广富林2-2号商业用地95,692.3066,984.600.7529005,52878972010-2-26上海松江大学城建设发展有限公司成交日期开发商地块名用途容积率商办用地住宅市场市场概况板块分布项目总表户型配比面积分布去化分析客源分析个案分析市场概况松江新城住宅供求与成交均价01000002000003000004000005000006000002008年2009年2010年2011年2012年0200040006000800010000120001400016000供应量需求量成交均价(元)时间•房价上升到5000元/平方米•新城理念及轨道规划利好深入人心，江浙沪投资客占绝对比例，同时与市区楼盘的价差吸引少量市区青年自住客•07年房价一路高歌猛进，均价接近6000元/平方米，07年全年集中消化既往存量房•地铁通车带来市区自住客数量增加•08房市股市“熊市”和第三季度全球性经济危机全面爆发，价格上升受阻，控制在7000左右，入住率低，空城现象明显•09年楼市回温价格持续上涨，9号线轨道交通住房以青年住户为主，价格稍有提升，入住率增加•2010至今尽管调控等影响限制了客户的购买条件，降低了成交量，但价格出现于调控反向反弹，增速迅猛，均价达14500元/平米，目前处于平稳状态基础起步阶段全面启动阶段快速发展阶段理性回归阶段•房价在3千元/平米左右，松江本地自住需求为主板块分布松江新城住宅区域板块南片生活区英伦风貌休闲生活区东部生活区中部多功能生活区西部低密度生活区靠近轨交9号线，交通便利，商业配套比较齐全，以小高层公寓为主松江新城行政和商业中心，商业配套比较齐全，以高层公寓为主靠近佘山地区，以低密度的混合型住宅为主，大部分为独栋别墅以泰晤士小镇为中心的英伦风格住宅区，以多层、叠加联排别墅为主，目前在售项目基本为小高层松江新城最早建设区域，生活设施比较缺乏，区域内以多层和高层公寓为主项目总表松江新城东部生活区案名总体量（万㎡）已推出量体(万㎡)剩余量体（万㎡）产品形态主力户型主力面积均价（元/㎡）去化率去化套数（套/月）开盘时间绿地蔷薇九里25.925.20.7小高层2R87-921850090%202011年9月龙湖佘山公馆14.8