2011 年中国房地产市场总结和2012年房地产市场展望

2011年中国房地产市场总结和2012年房地产市场展望摘要1.2011年中国房地产市场总结(1)政策环境：房地产调控持续加码，措施进一步落实细化2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现；始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。(2)新房：全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌从全国来看，1-11月房地产开发投资和新开工面积增速分别为29.9%和20.5%，增速在2010年35-40%的历史高位上持续回落；商品房需求在2010年的高位基础上继续增长，1-11月销售面积和销售额分别同比增长8.5%和16.0%，增速比2010年全年略有下降。从重点城市来看，2011年1-11月，一二线代表城市住宅成交面积同比分别下降15%和7%，但9-11月单月同比降幅均在30%左右，且降幅有扩大的趋势。从绝对量来看，一线城市近期成交量已低于2008年低点，二线城市表现各异，杭州、南京低于2008年，武汉、天津好于2008年，而唐山等三线城市普遍高于2008年。价格方面，9月百城住宅均价出现近一年来的首次下跌，10-11月跌幅略有放大；近三个月一二线城市价格均出现一定程度的下跌，特别是东部沿海的上海、南京、杭州、苏州、北京、深圳等地，主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘价格降幅超过20%，新开楼盘亦以相对周边较低的价格优势进入市场；而非限购的三线城市价格总体较为平稳。(3)二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房成交方面，2011年1-11月，北京等10个代表性城市二手房成交套数同比下降34%，近三个月环比持续下行，同比降幅超过50%，绝对水平已接近2008年低点。价格方面，10个代表性城市二手房平均价格在9月出现近三年来的首次环比下跌，10-11月降幅持续扩大，到11月底，杭州累计下跌8%，深圳下跌5%，其他城市跌幅在3%以内。(4)土地：土地出让总量略有增长，出让金总额基本持平，但住宅用地量价持续下降2011年1-11月，全国133个城市土地招拍挂市场各类土地总成交面积同比增长15.6%，但主要受商办和工业用地增长带动，同时，土地出让金总额小幅下降1.8%。1-11月，住宅用地量价水平持续低于去年同期，成交面积和楼面地价分别下降11.0%和9.9%，而北京等十大城市分别下降23.5%和14.1%，降幅大于总体水平，其中天津、杭州成交面积降幅接近或超过30%，上海、南京平均楼面低价降幅超过40%。(5)企业：品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升，总体经营风险不大受上半年业绩增长带动，万科等十大品牌房企1-11月销售额平均同比增幅达16%，明显跑赢大市。通过合理促销、加快推盘、加强非限购城市布局等策略，恒大、龙湖等企业已经或接近完成全年销售计划，行业集中度进一步提高。另一方面，品牌房企普遍放慢拿地步伐，1-11月拿地面积同比下降36%，其中8-11月降幅达59%。通过开源节流举措，品牌房企资金状况明显好于2008年，短期偿债压力不大。2.2012年中国房地产市场趋势展望(1)政策趋势：继续坚持房地产调控政策不动摇，货币政策微调缓解调控压力对房地产业而言，本轮房地产调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局，中央政治局会议近期定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，预计限购、限价等行政性政策在2012年不会放松，土地制度完善、房产税试点改革等长效机制建立也有可能落到实处。2011年11月底，央行近三年来首次下调存准率，预计货币政策将在2012年继续微调，其微调力度和节奏将是影响2012年房地产市场走势的关键。(2)总体预判：上半年调控效果进一步显现，投资开工步伐放缓，量价继续下行，下半年逐渐趋好，全年量价难有增长，总体不容乐观也无需过度悲观预计在2012年上半年，由于调控政策仍将较为严厉，需求仍被抑制，货币政策微调也难以很快缓解房地产业资金压力，而过去两年新开工项目将入市，推动库存量的进一步上升和房价下行。全年来看，在“经济增速稳中有降，货币政策稳中微调，房地产调控政策继续从紧”的假设下，根据“中国房地产中长期动态模型”测算，全年商品房量价难有增长，预计销售面积和价格降幅分别在3%-6%和1%-4%之间；房地产开发投资和新开工面积增速将进一步回落，分别在15-20%和6%-9%之间，在2011年的基础上增速继续下降。(3)关注点：货币政策走向是关键，房产税改革试点范围逐步扩大，不同城市、企业分化加剧货币政策微调：2012年货币政策微调的力度和节奏将是影响房地产业走势的关键，全年房地产信贷将有所增长，但行业资金压力在短期内仍将上升。房产税：改革试点范围逐步扩大，这将为限购等行政手段的逐步退出创造条件，促进房地产业的长期健康发展。城市分化：一二线城市仍将面临较为严厉的调控政策，过去几年土地供应量大、开工高的二线城市可能面临更大风险，东部沿海三四线城市可能因经济基础较好迎来更大发展空间。企业分化：龙头企业领先优势进一步扩大，中小企业面临资金风险。房地产企业应根据其自身优势，顺势而为，合理布局，保持健康发展。第一部分：2011年中国房地产市场总结1.政策环境：房地产调控持续加码，措施进一步落实细化2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现；始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。(1)商品房：限购、限价、限贷等行政手段加码，税收、利率等经济手段跟进，调控政策全面升级限购范围和严厉程度递增、限价令陆续出台。年初，“国八条”中明确提出限购条件，并指定必须限购的城市，将2010年“国十条”和“9.29新政”的限购要求具体化、严格化，限购范围扩大至40多个城市，限制标准严厉程度大大提高。7月“国务院常务会议”又将限购范围扩大到地级县级城市，限购城市进一步扩大至近50个城市。价格方面，中央规定商品房明码标价防止房地产企业坐地起价，要求各地制定房价控制目标，并以问责制确保地方政府执行力度，地方“限价令”陆续出台。首套、二套贷款门槛提高，三套停贷，各类需求均受到一定抑制。从2010年1月“国十一条”到2011年1月“国八条”，首套房贷款首付比例全面调到30%及以上；二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；三套及以上住房暂停发放贷款；不能提供1年以上当地纳税或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。住房转让营业税调整、房产税改革试点正式落地。紧随“国八条”之后，2011年1月27日，财政部发通知，将购买不足5年（含5年）的普通住宅对外销售由按差额征收营业税改为按全额征收；同日，上海、重庆开始实施房产税改革试点，进一步打击炒房行为。10月人大会议已经表明今后会扩大房产税改革试点范围。(2)保障房：资金、土地等配套措施跟进，促使大规模建设计划落实到位中央投入资金增加，多项政策支持保障房融资。2011年10月住建部部长姜伟新在十一届全国人大常委会上表示，今年中央政府实际已投资1520多亿元，好于历年水平。姜伟新还表示，明年的任务更重，中央的投入肯定不会少，而且会有所增加。另外，中央发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》、《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》等多项政策支持保障房融资，确保建设进度。1000万套保障房计划提前实现。2011年，《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出，未来5年，我国将开工建设3600万套保障房，2011年和2012年各1000万套，后面三年1600万套，“十二五”末使保障性住房的覆盖率达到20%。根据住建部统计数据，截至2011年10月底，全国保障房已开工1033万套，超额完成年初计划任务。(3)货币政策：上半年持续收紧，新增房地产贷款下降显著，近期货币政策微调为抑制通货膨胀，央行在2011年上半年持续收紧货币政策，但下半年收紧步伐明显放缓。2011年1月-7月，央行共加息3次（2010年以来共5次），上调存款准备金率6次（2010年以来共12次）。一年期存款利率提高到3.5%，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高点。进入下半年以后，随着物价过快上涨的势头得到遏制（CPI增速由7月的6.5%高位回落至10月的5.5%，11月进一步下降至4.2%），中央及时调整货币政策收紧步伐，7月-11月共计5个月里，央行未上调利率和存准率。10月，温家宝总理在国务院常务会议提出，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，适时适度进行预调微调，保持货币信贷总量合理增长；央行三季度货币政策执行报告中也没有再提“把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务”，而是指出继续实施稳健的货币政策，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，密切监测国内外经济金融形势发展变化，把握好政策的力度和节奏，适时适度进行预调微调。央行近日下调存准率，释放货币政策微调信号。2011年11月30日，央行公布从12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，这是近三年来央行首次下调存准率，释放2012年货币政策微调的信号。2.新房：调控效果在限购城市显现，百城价格指数连续3个月下跌(1)价格：9月起百城住宅均价开始下降，且跌幅持续扩大数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com百城价格指数环比涨幅持续缩小，9月起持续环比下跌且跌幅有所扩大。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2011年1月以来，环比涨幅逐渐缩小，价格上涨速度持续放慢；9月-11月，连续三个月环比下跌，且跌幅不断扩大，11月环比下跌0.28%。今年1月100个城市全部环比上涨，到11月只有43个城市仍为上涨。图：十大城市住宅成交面积及均价环比变化数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com由于十大城市全部为限购城市，受调控政策影响较大，房价涨幅下滑幅度大于百城平均水平。具体来看，各城市表现不同，杭州、苏州、成都对市场反应较为敏感，在5、6月份已经开始呈现环比下降趋势；深圳、上海8月开始降价；而广州、北京、天津直到10月环比才开始下降，价格调整幅度不大。(2)需求：主要城市成交量低于去年，近三个月降幅扩大图：各梯队代表城市住宅月度成交面积与成交额数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com一线城市成交量已低于2008年的历史低位，二三线城市略好于2008年。整体来看，2011年1-11月，一二线代表城市月均成交面积分别为64万平方米和57万平方米，同比分别下降15%、7%；三线代表城市为36万平方米，与去年同期基本持平。与历年水平相比，今年1-11月，一线城市月均成交面积已低于2008年历史低点（76万平方米），与2009年的较高水平（131万平方米）相比降幅达51%；二线代表城市月均成交面积接近一线城市水平，达57万平方米，虽明显高于2008年水平（36万平方米），但较2009年和2010年分别下降22%和10%；三线代表城市月均成交面积为36万平方米，与2009年和2010年相比，降幅分别为18%、8%。成交量持续低迷，但多数城市成交金额并未明显下降