华联 钱江时代广场中心可行性研究报告兼项目建议书

华联钱江时代广场中心可行性研究报告兼项目建议书中外合资杭州华联经济开发有限公司华联.钱江时代广场中心（江干区钱江新城杭政储出）可行性研究报告兼项目建议书二00五年二月二十八日目录1总论1.1合资各方概况1.2合资公司概况1.3编制依据1.4主要技术经济指标1.5主要结论与建议2项目背景与必要性2.1项目背景2.2项目开发的必要性3市场预测与营销设想3.1写字楼市场分析3.2宾馆、饭店业市场分析3.3商场市场分析3.4营销设想4自然条件4.1项目地址4.2自然条件5建筑设计方案5.1项目范围与开发规模5.2项目方案设计6环保、消防和安全6.1环境保护6.2消防6.3安全防范7建设进度初步设想7.1项目实施进度7.2项目建设与运行管理8投资估算和资金筹措8.1估算说明8.2投资估算和使用说明8.3资金筹措9财务评价9.1销售收入的估算9.2总成本费用的估算9.3销售税金利润及分配9.4财务盈利能力分析9.5不确定性分析附表、附件1总论1.1合资各方概况（1）中方：浙江华联三鑫石化有限公司成立于2003年3月，是由华联控股股份有限公司、浙江展望控股集团有限公司和浙江加佰利控股集团有限公司合资组建的大型石化企业。公司注册资金：9.7亿元人民币。公司主要生产、加工、销售精对苯二甲酸及聚脂切片、化学纤维等相关化工产品和原辅材料（精对苯二甲酸，简称PTA，为生产聚脂的主要原料）。公司第一期年产45万吨PTA项目，总投资24.3亿元，位于浙江省绍兴县滨海工业区。该项目于2003年2月动工建设，预计到2004年年底投产，是目前世界上单线投资规模最大、预计建设工期最短的PTA项目，也是浙江省首个特大型PTA项目。目前，公司正在积极筹备PTA二期项目。二期项目建成后，华联三鑫石化的PTA年总产量将超过100万吨。在未来的3~5年里，公司将建成年产量超过200万吨的PTA生产规模。（2）外方：怡胜投资有限公司（NATURALVICTORYINVESTMENTINC.）注册地：英属维尔京群岛法定住所：英属维尔京群岛法定代表人：包铁平公司成立于2004年3月，主要经营房地产，对外投资1.2合资公司概况企业名称：杭州华联经济开发有限公司经营范围：开发、建设、销售、出租华联•钱江时代广场经营期限：15年投资总额：约12亿注册资本：2990万美元出资比例：浙江华联三鑫石化有限公司66.56％怡胜投资有限公司33.44％组织机构：实行董事会领导下的总经理负责制收益分配：按出资比列分配，风险按出资比例承担。企业宗旨：引进外资，加快杭州钱江新城的建设，获取满意的社会效益和经济效益，促进杭州社会经济的更快发展。1.3编制依据1、杭州市国土资源局，国有土地使用权挂牌出让文件杭政储出（2004）41号。2、杭州市国有土地使用权挂牌出让补充公告。3、杭州市国有土地使用权出让合同。4、杭州市钱江新城建设管理委员会，土地开发补偿协议。5、合资协议书。6、合资各方营业执照、资信证明、财务报表等。7、用地红线图。1.4主要技术经济指标总用地面积48067平方米总建筑面积约170064平方米宗地组成占地面积（M2）建筑面积（M2）容积率建筑密度绿地率D－02－1603736222635%25%D－02－2647238832640%20%D－031314132852.52.525%35%D－041086821736225%35%D－071154940421.53.535%25%合计480671700643.5注：其中保留10000M2作为企业总部办公用房。项目总投资额12亿元人民币1.5主要结论与建议1、根据杭州市《钱江新城详细规划》定位，强调高起点规划，充分考虑21世纪现代化大都市的特点，突出规划的前瞻性和承继性，反映出杭州市鲜明的地域特色和深厚的文化内涵，使西湖、钱塘江和城市新中心三者和谐统一。本项目位于中心商务区：（1）东南面钱塘江和城市绿地，城市副阳台；（2）东面正对杭州大剧院；（3）西北面对市民中心。地理位置优越，交通便捷，公建配套设施条件齐全。2、本项目集高档五星级酒店、写字楼、酒点式公寓为一体。功能定位明确，能充分体现杭州市营造高品位的城市环境特色，使其成为钱江新城文化商务中心区的最醒目的亮点。3、经初步经济评价，本项目具有较好的经济效益，资本利润率为29.8%，自有资本内部收益率为24.6%，通过敏感性分析可知其具有一定的抗风险能力，项目在经济上可行。4、综合分析，本项目有利于钱江新城中心商务区的繁荣和稳定，对于加快钱江新城的建设步伐，美化城市环境，提高城市的整体形象和素质，促进经济发展都具有积极意义。建议上级部门予以重视和支持。2项目背景与必要性2.1项目背景1、杭州房地产市场现状及发展趋势a、关于需求现代宏观经济的研究应该是以“需求”为核心的。那么，究竟什么是“需求”呢？经济学上的“需求”，是指在某种价格下消费者愿意而且能够购买的量。它是购买能力和购买欲望的结合，两者不可或缺，否则就不可能形成有效需求。需求的决定要素主要有四个：收入、价格、嗜好与预期。其中消费者收入与商品价格决定购买能力，消费者嗜好及其对未来——包括自己的收入和商品的价格——的预期决定购买欲望。理解了这一点，我们再来看房地产市场的需求现状。为了表述方便，我们把需求按以下进行分类：一、新“杭州人”：即杭州市区（含萧山和余杭，下同）非农业户籍人口的自然增长和人口净流入（城市化、在杭就读或就业的大学生等）引起的机械增长，同时还有新增的暂住人口。这部分人属于迫切需要改善住房条件的群体（总需求量大约350万平方米/年）。但是，由于收入较低（很多外来新增人口几乎是在杭“白手起家”的），在目前杭州平均房价收入比高达13∶1（已稳居全国第一）的情况下，大多数人无力购房。因此，这一群体有较强的购买欲望，但购买能力却较弱，故而有效需求较低。二、老“杭州人”：指原来的杭州市区非农业户籍人口。在谈这部分人的住房需求时，我们首先要问一个问题：究竟是什么因素促成了杭州（或者全国）房地产市场近几年的超常规发展呢？很多人都会说是城市化或者居民的消费结构升级，这样的说法固然不能说错。但还有一个现象应该引起足够的注意：房地产市场从1998以来的高速增长，在时间上是与住房体制改革的步伐正好一致的。这种政策变动导致的需求集中释放是催生房地产业1998年至今长达六年高速增长的最重要原因。短短六年间，杭州的人均住房建筑面积已经从18平方米增加到25平方米左右。住房品质更是获得快速提升：住宅成套率从不到60%提高到现在的95%左右。可以说，目前老“杭州人”的基本居住需要已经得到初步满足，接近80%的住宅自有率甚至已经远高于欧美日等发达国家。因此，目前房地产体制改革对福利分房体制下所累积的庞大需求的集中释放作用正不断减弱，有迫切购房意愿的居民已减少，他们的需求更多的是希望借购买不动产实现保值、增值的投资目的。因此，这部分人虽然有购买能力（平均薪资较高而且既有的住房可以提供融资抵押），但购买欲望却已经下降，故而需求同样降低。三、拆迁安置：指因旧城改造（二次城市化）和城市公共工程建设拆迁安置所形成的被动住房需求。如果没有特殊情况，旧城改造导致的新增需求是比较稳定的。参照国际通行的房产折旧率，杭州每年因拆迁形成的被动需求为160万平方米左右。但是，随着拆迁成本的加大、私有产权保护力度的加强，拆迁的难度正日益提高。在目前的宏观调控形势下，城市公共工程的建设规模正在缩小，旧城改造的拆迁速度也在放缓，其主要的政策诱因是6月14日国务院办公厅下发的《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》。该通知的初衷，是缓解因拆迁积累的各种社会矛盾，客观上它也使拆迁安置形成的被动住宅需求大大减少。四、投资需求：虽然投资需求并非独立于上述诸项之外的另一种独立的需求类别，但由于它对市场反映最为敏感、影响供求关系和受供求关系影响最明显，因此有必要给予重视。决定投资需求的是预期，目前虽然不能说对房地产市场的预期已经发生了根本性转变，但随着价格的过快上升、房价收入比异常偏高，风险确实正在加大。加上一些地方性政策性因素（比如：以“开征期房转让契税，二手房恢复征收20%的个人所得税，经济适用房用地不得低于房产用地投放总量的50%”等为主要内容的所谓杭州“房产新政”1月1日起开始实施；自7月1日起工商银行将要求在杭买二手房的外地客户提供本地人作担保，如无担保但在本地有固定职业的，首付款增加到四成，既无担保又在本地无固定职业的，首付款则增加到五成；一些银行出台对建筑年代在1990年以前、面积在40平方米以下的房源停止按揭的政策，等等）和加息传闻也会使投资成本大幅上升，预期收益率下降。因此，这部分需求也同样在缩小。综上所述，我们可以很清晰地看出，房地产市场的需求正在萎缩。这是房地产体制改革的政策性效应衰减以后形成的全国性现象，而并非是杭州独有。只是由于杭州的房价收入比更高、投资比例更大而萎缩的幅度也将更大而已。b、关于宏观调控一些人喜欢将房地产市场出现“调整”和当前的宏观调控联系在一起，这两者之间所具有的因果关系：一、货币政策此次央行货币政策运用较多，其最主要的目标显然是减少货币供应量、抑制投资过快增长，从而防范金融风险、保持宏观经济平稳发展，避免出现通货膨胀。目前看来，这一政策是有效的。但由于货币政策效应的最终显现有6～9个月的时滞，因此它对宏观经济的影响要再过一段时间才能更好地看出来。不过，虽然货币政策的出台是包括房地产在内的部分行业投资过热引起的，其执行的结果却并非仅对这些行业发生作用。适度从紧的货币政策将对整个固定资产投资以及国民经济发生影响。二、财政政策相对于货币政策而言，此次出台的财政政策并不多。税收、政府采购、转移支付等收效更快的手段并没有大量采用。我们见得最多的只是大型公共工程尤其是国债项目在迅速减少。最典型的事件是斥资百亿元的中央电视台新办公大楼工程被叫停，尽管这是个需要权威部门予以确认的消息，但它仍具有一定的标志性意义：即中国多年的扩张性财政政策已经走到尽头了。三、土地整风2004年接二连三的土地收紧政策后，7月，新一轮土地市场查处工作展开。同时，为打击土地囤积、闲置和炒卖地皮现象，近期我国还准备出台规定，为土地规划许可证设立期限：即两年内必须完成规划指标，否则就取消规划许可证。从而缓解土地供应紧张的矛盾。因此，虽然有人认为土地市场“收紧”后会造成一级市场上土地出让的暂时短缺，但对市场的清理整顿其实也从另一方面迫使此前大量闲置的开发用地进入二级市场，因而土地供应整体上仍然是充足的（考虑到政策的“倒计时”特征，短期内甚至还会超过以往的供应量）。四、行业政策2004年4月28日，国务院发出通知，房地产开发资本金比例由20%提高到35%以上，房地产正式进入调控行业大名单。提升资本金比例的目的很明显：降低金融风险。因此，这一政策的实施结果将促使企业进入新一轮洗牌。一些小、散、乱，负债率过高、缺乏实力的公司将被清理出市场。而另一些资金充足、实力雄厚的企业将填补其空缺，从而获得更大、更多的发展空间（目前这一趋势已经相当明显）。c、未来走势在对主要的宏观调控政策进行回顾之后，我们可以就当前及未来的房地产形势得出这样的结论：一、房地产投资增幅将趋缓，房价增速将减慢房地产市场出现所谓的“调整”，与当前的宏观调控有关，但更是一次全行业的自我调整。宏观调控只是推动它向着既定的方向走得更快而已。杭州房地产投资已连续多年以高于GDP增长率2～3倍（30%～45%）的速度超常规增长，目前的年投资额占GDP的比例已经高达10%左右。这样高的速度与比例是通常所认为的“城市化”或“消费需求升级”无法解释的，也是任何经历过与中国目前发展阶段相似的国家（比如1850年的英国、1910年的美国、1950年的日本、1965年的韩国）所从未经历过的。正如前面所述，形成这种结果的核心原因是政策性需求的集中释放。随着政策效应的逐渐减弱，这种独一无二的速度是不可能持久的。二、在市场调整阶段，尤其要重视房地产的区域性特征。正由于房地产体制改革是全国性的，当前房地产供需状况的改变也是全国性的。但也必须充分