营造+生活――杨柳郡产品设计逻辑动画版

营造·生活——杨柳郡产品设计逻辑2015年11月19日产品中心编汇什么是理想生活园区？“小镇”释义明道优术践行小镇里的一些基本要素，是大城市里面所稀缺的；大城市里面有些东西，是小镇所稀缺的。这样就构成相互之间交往的一个可能性，构成了彼此的特质：大城市吸引小镇的人，去参与大都市的生活；小镇也吸引大都市的人。节假日，或者三五天，能构成相互的补充。然后，自己选择，喜欢清静的，就在小镇；喜欢热闹现代的就大都市去。年轻人喜欢大都市，中年人更多往小城镇走。两者是咬合的两个半圆，相互溶解，特质一样的，都是有良好的城市设施。——宋卫平2013.6“小镇”释义明道优术践行我们的用心，在于我们的房产品紧紧围绕着人的需求。其中，人的天性中有对自然亘古不变的向往，我们就要借大自然造物之势，营造优美宜人的环境；另一方面，面对已经习惯了城市生活的人，我们首先要保障其基本的生活水平，并在特定的场所中加强。--2015.6.15，宋卫平我们的小镇不止满足于物质生活层面的需求，还是安放灵魂和精神的所在，甚至引导、提纯、推动人生的境界。我们的小镇不是给城市居民归隐深居的，而是在享受城市教育商业文化科技文明的同时，兼顾自然景观。--2015.4.15，宋卫平从小镇到郡，郡融合了城市的整个生活要素，尽量减少对主城区的依赖。杨柳郡项目又算近郊又算城区，可以形成郡的概念。--2015.7.30，宋卫平“郡”释义明道优术践行由传统居住园区到现代生活园区，从居住到生活，包涵了生活体验、社交需求、社区文化、交通可达等。一个好的生活园区将达到三种和谐：人与人之间的和谐、人与自然的和谐、人与自身的和谐。生活园区应是具备小镇理念的，有价值导向的，能提高生活品质，是继续学习、成长、沟通、进步的地方。需从项目客户人群的详细分析（地域性、教育背景、收入水平、年龄、职业、家庭结构等）对生活内容做细致考虑，从规划、建筑、户外生活空间、个性化定制、商业配套、智慧园区、服务等各方面进行匹配。生活园区开发的原则是营造更亲切的、更友好的、更自然的沟通交流场所。--2015.10.10，宋卫平“生活园区”释义明道优术践行小镇郡理想生活园区归宿感安全具备小镇理念方便亲和安居邻里和睦健康舒适有趣活力记忆正能量自豪感…………解读成长和谐智慧转型理想生活园区的必要性行业现状随着我国经济步入“新常态”，地产行业呈现如下现状：需求增速下降——房产品销售、价格、利润增长从高转为中低；产品分化——寻求差异化竞争（商业地产、旅游地产、养老地产等）；区域分化——一线和部分二线城市“面粉”价高，三四线城市整体库存高；房企分化——大者恒大，洗牌加快；释义明道优术践行我国社会未来发展趋势城镇化——2014年中国城镇化率达到54.77%，2020年城镇化率将达到60%左右。城镇化率每提升1个百分点，意味新增2000万城镇人口，而对于中国的13亿人口来说，住房改善依然是最强烈、最美好的梦想，行业发展空间广阔。数据来源：国家统计局2015年1月发布数据；国务院2014年公布的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》释义明道优术践行2、我国社会未来发展趋势消费整体升级——我国人均GDP已突破7000美元，达到中上发达国家水平，各领域消费升级时代到来，意味着对高品质的住宅产品和生活服务的需求将持续扩大释放。同时，居民在文化教育、医疗保健、休闲度假等方面的需求也会随之爆发性增长，如能在产品价值塑造中准确把握这些需求，就掌握了未来的产品竞争优势。数据来源：国家统计局2015年1月发布的2014年统计数据释义明道优术践行家庭结构变化——家庭平均规模从2000年3.44人，降到2010年3.09人。这意味着家庭向小型化和核心化发展，老年人“空巢居”现象增多。这一变化带来的另一影响是，传统大家庭的生活分工合作消失，学龄前儿童抚养教育以及老年人赡养问题凸显。数据来源：2000年和2010年两次全国人口普查释义明道优术践行人口结构变化——2015-2020年，中国25-34岁的人口(首次置业)将保持在2.4亿左右，占总人口的比例为17%，随后该年龄段人口数量和占比快速下滑。2015-2035年，我国34-49岁的人口(改善置业)达到3.1亿以上，占总人口的比例23%。这意味着，首置需求在今后5年内旺盛，之后将快速下降，而改善型需求在20年内将持续强劲。15%2015-2020年人口结构25-34岁23%2015-2035年人口结构34-49岁数据来源：UNdata（联合国数据库）对中国人口年龄结构的统计及测算释义明道优术践行人口老龄化——预计到2020年我国老龄人口将达2.48亿人，老龄化水平达到17.17%；到2030年，将超过日本，成为全球老龄化人口占比最多的国家。中国未来将成长为全球老龄产业市场潜力最大的国家。数据来源：全国老龄办发布的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》释义明道优术践行互联网时代用户思维——信息传播主体及对象发生变化，每个人都可以是信息传播主体，对产品来说，从理念和价值的单向输出，转为在价值链的各个环节都要以“用户选择为中心”；推动品质升级——产品和价格的信息瞬息间就可传遍全球，利用信息不对称造出的市场壁垒被打破，迫使产品升级和寻求差异化；空间聚集优势下降——电子商务、远程办公使人们对城市中心区的依赖性下降。释义明道优术践行释义明道优术践行人（客户）的需求转变附加值要求增加：经历了有房住—住好房—挑好房的发展阶段，消费者不再视房子仅仅是单一居住属性的物品，居住需求超越居住本身，附加值不断放大和强调。生活理念的转变：现代生活节奏紧张，资讯传播迅速，使得人们现代生活的需求特征越来越明确、具有主导性，而非被动接受。住房需求的演进保值增值投资配套物业好学校好交通方便质量好地段好实用率高居住保值增值物业好学校好交通方便质量好地段好使用率高价格合理转让容易配套完善……有房住生活好2004年以前2004—2008年2008—2015年未来最合适我的战略方向发展：加强产品中的服务含量。除了能营造出高品质的空间之外，学会服务产品的构筑和实施，从传统房地产开发商转型为理想生活综合服务商。绿城的产品战略方向体系化YOUNG系列89㎡微墅……服务化早教少儿健康生活养老医疗针对“262”的产品结构丰富产品系列模式创新、全龄段全覆盖服务人群释义明道优术践行转变增强核心竞争力助力提升统筹能力，提高园区品质坚持产品品质，导入环保科技理想生活园区的特色体现核心人群：儿童、青年、中年、老人。分析目的：精准匹配理想生活园区各类人群需求特征，设计理想空间。释义明道优术践行人群定位分析分析方法：通过大量客户深访、座谈会、问卷调查结合理论研究，进行人群行为习惯分析，精准定位。配合部门：调查主题对应部门、营销市场部门、设计部门、第三方专业调研公司。分析成果：根据核心人群的需求特征得出相应专项调查成果，并应用。释义明道优术践行中年儿童青年老年专项调查及分析需求特征调研及分析（0-12岁）（13-35岁）（36-59岁）（60岁以上）专业落实分析过程说明社群定位：受制于独居、迁徙、缺乏交流等因素，传统社区功能不利于人的社会属性的实现；血缘地缘业缘趣缘生理需要生存需要生产需要生活需要亲属同乡同事朋友家庭的产生村镇的出现城市的出现社群的发展人的社会属性社会组织社区功能大杂院/单位宿舍传统居住小区传统居住小区对社会结构的破坏释义明道优术践行理想生活园区回归社群联系的需求实现人的社会属性规划理念场所营造：理想生活区的建立需着眼于社群联系的密切，同时也有利于社区商业的发展。释义明道优术践行社交健康文化子女美食交流学习亲子享用运动场诊所自由教室艺术馆书店早教中心自然农场游乐设施餐厅咖啡馆面包房爱心宠物遛狗公园宠物诊所相关商店雅集场所会所运动医疗居住家住宅自我实现创业SOHO办公LOFT空间淘宝店铺目标人群——行为需求——空间场所需求理想生活园区血缘地缘业缘趣缘建筑设计释义明道优术践行建筑风格多元化——考虑匹配不同人群的立面风格。建筑立面细部推敲——包括材料的结合、立面观感、成本考虑等。建筑功能复合设计——提供更合理、人性化的居住空间，包括户内及公共交流场所的功能合理性考虑，对不同建筑类型做相应定位考量。如教育配套需特别关注与生活区的互动性，考虑部分功能对生活区公众开放，复合利用及夏令营功能的考虑；养老配套考虑社区“一碗汤的距离”，关注健康老人与介助/介护老人不同老人的需求；细致考虑老人喜好阳光、聚集交流等生活习惯，在建筑设计上加以实现。建筑材料考虑——外立面饰面材料、门窗的选材、组装、运送各个环节把控，从根本上保证材料的可靠性；着重人性化、安全性的考虑。释义明道优术践行传统社区商业散售为主主力店（超市）带动散售理想生活园区商业社区商业的变化趋势盈利模式经营方式业态组合以收租为主无统一经营不限制业态经营收益资产升值收益客户资源带来附加收益统一经营创新租赁方式众筹模式升级商业空间是需要培育的，必须从项目伊始做准备，必须要配备城市的文明，为社区建立城市的便利。所有与生活息息相关的业态都必须配置，形成良好的商业氛围。--2015.6.15，宋卫平商业配套释义明道优术践行业态整合空间复合商业模式创新尝试——通过对业主需求的研究以及开发的经验积累，将社区商业从底商模式转变为主动式商业布局，利用步行街及小型广场串联商业设施，餐饮及便利店等采取独立的建筑形式，尝试下店上宅复合空间等手段丰富社区商业空间，提升空间品质。通过对商业业态的控制整合及空间布局，做到社区商业设施在功能与空间层面上的复合。园区服务平台绿创平台主动式商业布局生活配套商业O2O社区生活服务众筹整合模式众创业主品牌…释义明道优术践行户外空间住区的空间可以分为户内空间和户外空间两大部分，不难理解，除去住区的户内空间，剩下的包括住区绿地、户外活动场地、道路、甚至于城市公共空间等各类场所在内的整体空间就是户外空间，它是促进居民进行自发性活动和社会性活动的主要场所。“景观”“户外空间”一幢住宅建筑（住宅或配套服务设施）一幢建筑“景”是指客观存在的事物，它可以是景物，也可以是风景、景致。“观”是指人们在观察和感受客观事物时所产生的主观看法。“我们可以说景观设计师的终生目标和工作就是帮助人类，使人、建筑物、社区、城市以及他们的生活同生命的地球和谐相处。”——约翰·西蒙兹《景观设计学》原意：“风景”、“景色”“景致”最早来源：德语landschaft地表可见景象的综合景物某一限定性的区域释义明道优术践行户外空间的呈现原则，最重要的即讲求有序组织，这是在住宅区整体性、秩序化过程中，摈弃孤立地追求个体完美的观点，以整体的环境意识创造空间的有机性，以整体环境制约局部的、个体的意识。秩序——可以理解为居民在住宅区内的各项生活活动按连续性、顺序性的秩序展开或排列，具有以次递变、前后相随的时空运动特点。层次——把住宅区内的场所划分为更小、更明确的单元或空间，并与更加综合性的住宅区分级、分层次系统联系起来的。户→住宅单元→住宅楼幢→住宅院落→住宅群体→住宅组团→生活园区私密的→半私密的→半公开的→公开的释义明道优术践行室内空间空间人性化考虑——从客户思维出发，从日常生活起居的点点滴滴，从使用与收纳角度出发，考虑更多的细节，更多的服务，以满足业主更多的需求。个性化定制——室内设计风格提供多种可选择方案，满足业主日益增长的个性化需求。增值服务——施工过程中也可根据业主自身需求，进行相应增值服务。终端配套——施工结束提供配置收纳柜体、软装家居、卫浴小五金、家用电器等服务。减少噪音减少垃圾材料整合安全环保工业化作业精装修房优点释义明道优术践行智慧科技服务智能化——通过大数据平台的建立，智能设施设备的引入，移动互联网及应用程式的推行，给业主提供更便捷的服务；更智能的住家和园区体系，同时回归更尊重个性需求的居住方式。对于住宅类项目在大系统的功能规划设计上差异不是太大，然而真正的差异是在各个大系统中的功能细节设计以及产品技术选型方面，通过需求的细化梳理、功能的优化实现与项目营造、成本、销售的