李登程与定南县恩同实业发展有限公司房屋预售合同纠纷案

李登程与定南县恩同实业发展有限公司房屋预售合同纠纷案江西省赣州市中级人民法院民事判决书赣中民一终字第223号上诉人（原审原告）李登程，男，1973年8月29日出生，汉族，居民，住定南县历市镇鹅公塘路66号。委托代理人钟兆章，定南县章正法律服务所法律工作者。特别授权。被上诉人（原审被告）定南县恩同实业发展有限公司，地址：定南县工业园城北工业小区。法定代表人郭晓成，该公司董事长。委托代理人叶会洪，男，1955年7月2日出生，汉族，公务员，住定南县劳动人事局。委托代理人李榆，定南县正泰法律服务所法律工作者。上诉人李登程因房屋预售合同纠纷一案，不服定南县人民法院（2005）定民一初字第260号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明，被告定南县恩同发展有限公司（下称恩同公司）经批准在定南县工业园城北工业小区开发经营丽景花园预售商品房。2004年6月14日，原告与被告签订了《丽景花园楼宇认购协议书》1份，由原告认购丽景花园商品房一套、车库一间、柴火间一间。原告李登程认购后，于2004年6月14日付房款（含车库、柴火间）定金4.3万元。10月27日付购房款107434元，共计150434元。2004年11月8日，原、被经协商正式签订了《商品房买卖合同》1份。该合同主要约定：1、买受人（李登程）向出卖人（恩同公司）购买花园第六幢一单元302号商品房（四室二厅）一套，建筑面积151.77㎡，金额为116862.9元；六栋06—05号车库一间，面积31.37㎡，金额为28233元；六栋06—23号柴火间一间，面积16.57㎡，金额为13256元。总价款为158381.9元。2、买受人在签订合同时缴交认购定金30000元，签订《商品房买卖合同》时，缴交总房款的95%（含定金），余款5%在交接时付清。买受人逾期付款在7日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出买人支付逾期应付款万分之壹拾的违约金。3、出卖人应当在2005年元月30日前，将具备验收合格条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出买人逾期交房超过7日后，买受人要求继续履行合同的自合同规定最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出买人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹拾的违约金。4、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交付时，出卖人应当出示验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。5、因有不可预见因素，确实需要延期，不超过1个月。6、银行按揭手续由出卖人办理，但费用由买受人承担。至合同签订之日原告实际已按约足额付清了首期购房款，并自2004年12月始按约缴付按揭贷款，而被告在2004年11月5日只进行了结构工程验收，而未能按约定的期限在2005年元月30日前交付房屋给原告使用。2005年5月28日被告虽由原告自主选择了防盗门并进行安装，但钥匙至今仍由被告管理。原告为此曾数次要求被告交付但未能如愿，遂诉至一审法院要求被告交付，并支付违约金。另查明，国家银行同期同类贷款利率为6.3‰。本地有关房屋租赁市场价格信息：已装修三室二厅的租金为300-350元，四室二厅的租金为400元，复式楼的最高租金为650元，租金还受面积大小、新旧程度、装修好坏、房屋座落地段等因素的影响。被告提出同地段同类房屋二室一厅租金为150元。一审法院认为，被告恩同公司将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，原告根据被告宣传承诺认购并按约支付价款，原、被告双方因此建立了商品房买卖关系。该合同体现了双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人理应全面履行自己的义务。原告已经按约支付了购房款，但被告却未在合同约定的期限内及时履行通知义务及交付房屋给原告使用，显然已经构成了违约，依法应当承担违约责任。原告据此要求被告立即交付房屋并承担相应的违约责任，于法有据，应予支持。被告认为应以原告选择防盗门进行安装的日期为交付期依据不足，理由是防盗门的安装不能代表房屋已具备交付使用条件，而且安装防盗门后，房屋实际仍由被告控制，原告实际也未与被告进行交接。被告主张造成逾期交付房屋是由于工程施工队变更，建设用地地质条件差、气候恶劣及按揭贷款未能及时到位原因造成，存在不可抗力因素之辩解不能成立，因为被告所持上述三个方面的原因并非不可预见，或当事人意志以外的因素，因而不构成免责条件，所以不予采纳。但被告认为因延期交付房屋给原告实际造成的损失与双方约定的违约金极不相当，据此主张约定违约金过高，请求减少的辩解有一定理由，酌情采纳。考虑到被告迟延交付确实存在资金被占用，造成可能出现的装璜材料价格上浮及因未能及时有效行使该房屋他该权利造成其他损失等方面的因素，加之双方当事人又确有违约金数额的计算方式之约定，如以没有约定违约金的情况下，按照逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋标准来确定原告的损失有失公允，故可视逾期交付房屋期间为购房款被实际多占用期间为依据，以逾期贷款利息计算其损失，并参考本地同地段同类房屋租金标准综合确定损失。原告李登程购房款150434元，截止一审法庭辩论终结前实际被占用期间为266天，按逾期贷款利率6.3‰计算，每日利息损失为31.59元，逾期交付期间原告需租赁房屋居住的租金损失每月150元（每日5元），以违约金超过损失30%为标准适当减少，即被告应支付原告的违约金在9732.94—12652.82元之间。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第106条、第111条，《中华人民共和国合同法》第60条、第107条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条之规定，作出判决：一、被告恩同公司依原、被告2004年10月27日所订立的《商品房买卖合同》规定的交接方式在判决生效后5日内将商品房交付给原告李登程使用；二、被告恩同公司应在判决生效后10日内向原告李登程支付违约金11387.54元（按12652.82×90%计）；三、驳回原告李登程的其他诉讼请求。案件受理费1627元、实支费200元，合计1827元，由被告恩同公司负担。上诉人李登程不服该判决称，一、上诉人与被上诉人双方约定的违约责任是公平合理的，原审判决确定的违约金事实不清、证据不足，上诉人的实际损失大大超过约定的违约金，被上诉人只是在答辩中提出违约金过高要求减少，而未行使诉权，所以，被上诉人应按双方的合同约定支付违约金。二、上诉人与被上诉人就房屋如何交付有明确约定，被上诉人没有达到合同中约定的交付条件，就不能视为已交付上诉人使用，现上诉人仍未将房门钥匙交付给上诉人。因此，要求撤销原审判决，改判由被上诉人按合同约定支付逾期交房的违约金。被上诉人恩同公司辩称，一、被上诉人主张约定的违约金过高，请求减少是符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定的。二、计算损失应以上诉人不能如期入住需租用他人房屋而支付150元/月的租金为标准，原审法院不应把上诉人已交房款的逾期贷款利息也作为其损失，因为交付房款是上诉人应履行的义务。三、房屋的交付时间宜以上诉人自选防盗门进行安装时为准，因为此时上诉人对防盗门自主安装，实际对房屋取得了控制和占有。被上诉人未出示《房屋验收合格证》等，只是未办理，不影响房屋的质量和实际交付。四、上诉人应承担驳回其诉讼请求部分的诉讼费，而原审判决由被上诉一方全部承担，不符合规定。因此，原审判决显失公平，要求二审尊重事实作出公正判决。经审理查明，1、上诉人李登程约定的付款方式为一次性付款，并未约定按揭付款。原审判决认定其自2004年12月始按约缴付按揭贷款是错误的。据其购房合同及其缴款凭证仅能认定李登程已付房款为150434元。2、李登程的购房合同载明其订立购房合同的时间为2004年10月27日，原审判决在判决主文中虽确定订立合同的时间为该时间，但在认定事实时认定其订立合同的时间为2004年11月8日，应当予以纠正。3、二审期间上诉人提交了三组证据：1、2006年4月11日，上诉人的代理人对证人赖世华、黄细添的调查笔录各一份；同月27日，上诉人的代理人对证人傅瑜萍的调查笔录一份。2、署名证明人黄美连、任仲仁于2006年4月12日出具的证明各一份；署名证明人黄细添于4月13日出具的证明二份；署名证明人陈凤英于2006年4月11日出具的证明一份。3、署名曾明有于2005年11月30日出具的收魏群（系另一案件当事刘忠红的丈夫）房租的收据一份。因以上证据的真实性未得证实，本院不予采信。二审认定的其他事实与一审查明的一致。本院认为，一、关于计算违约金的标准。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，约定的违约金过高的，当事人可以请求减少。本案中，被上诉人逾期未交付房屋，按约定应向上诉人按日支付其已付房款150434元万分之十的违约金，计150.43元/日。而逾期交付房屋给上诉人造成的实际损失是一种期待利益，即上诉人按期得到房屋后可以取得和实现的财产利益，主要可以参照当地同期、同地段、同类型房屋的租金来确定。原审判决以被上诉人提供的租用当地同地段、同类房屋（二室一厅）的租金加国家银行同期逾期贷款利息为标准计算上诉人的损失，该损失高于原审法院依职权向有关中介机构调查了解的当地房屋租金，所以，以此标准计算损失，足以弥补上诉人的可期待利益。可见约定的违金确实过高于逾期交付房屋造成的损失，因此，对被上诉人要求减少违约金的请求可予支持，且可按原审判决确定的标准予以调整。被上诉人辩称不应以租金加利息为标准计算损失，但未提出上诉，视为服从该判决。二、关于违约金调整的幅度。原审判决对违约金的调整将损失和损失的30%相加后以9折计算，该调整幅度高于损失、低于超过损失的30%，符合有关规定。三、关于违约金的终算时间。上诉人在一审的起诉状中提出的诉讼请求是要求被告支付违约金共计10000元，2005年10月26日一审开庭时向法庭提交了《至05年10月26日止六原告要求支付违约金计算表》中称逾期267天，该表应为对其原诉讼请求的变更，该变更主张的计算违约金的终算日为2005年10月26日。原审判决确定法庭辩论终结日2005年10月26日为违约金计算终算日与上诉人的请求主张一至，并无不妥。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1627元，由上诉人承担1182元。本判决为终审判决。审判长曾军代理审判员郑小兵代理审判员胡碧华年月日书记员赖淇方版权所有：北京中高盛软件科技有限公司