房地产地块规划设计概念方案

D22-2地块0武汉洪祥置业有限公司策划设计公司策划公司——世联行首家登录A股的房地产综合服务商，合作品牌房企数十家，服务顾问项目超5000个，长期为各大上市房地产公司提供服务设计院——UA尤安设计国内首批民营设计公司，中国勘察设计综合甲级资质，作品遍布全国33个省级行政区、60余个城市，具有国际影响力的中国设计企业，与绿地集团等数十家大型地产公司为长期合作伙伴爱飞客航空综合体项目楚天海峡两岸文创园项目北辰光谷创意园①苏州中海•鸿堡荣获2014“美居奖”中国最美楼盘优秀奖②虹桥世界中心③北京绿地中心荣获2016金盘奖华北地区年度最佳商业楼盘奖④绿地黄埔滨江荣获2015国际房地产大奖亚太地产高层商办建筑项目⑤绿地长岛荣获2015地产设计大奖优秀奖·中国123451CONTENTS目录01、方案效果展示02、D22地块整体定位及规划03、D22-2地块定位及规划04、经济测算及效益05、规划可实施性23项目区位项目位于四环以南、长江之东，坐拥武汉南大门门户优势，道路呈三横三纵格局，距城区半小时车程，交通优势凸显白沙洲大桥军山大桥雪弗莱大道三环线四环线沌口大桥武金堤大道武深高速沪溶高速已通车在建通用大道8D22地块整体定位与规划周边环境SURROUNDINGS青菱湖野湖湿地公园湿地公园江滩公园江滩公园湿地公园城市绿带湿地公园十里长渠长江D22-5D22-6D22-1D22-2用地濒临长江沿线，毗邻青菱湖和野湖，直接享有“一江两湖”景观资源9周边项目SURROUNDINGPROJECT爱家·名校华城上海通用汽车产业园高校积聚区D22-5D22-6D22-1D22-2园区还建房一、二、四期还建地块已摘牌住宅用地已摘牌住宅用地已摘牌住宅用地周边多为工业用地与住宅用地，少量商业用地，已有多块建成及待建住宅用地，区域内缺乏满足需求的配套商业10周边交通SURROUNDINGPROJECT通用大道四环线武深高速高速收费口武金堤路建阳四路杨林路火箭一路火箭二路地铁15号线市区方向30分钟车程D22-5D22-6D22-1D22-2用地紧邻区域主干道-通用大道，向北连通主城区；武深高速收费口距用地1.5KM范围内11用地性质图例：截取自-武汉市规划一张图D22-2地块•地块东侧为公园绿地•用地性质为居住、商业、工业用地12D22地块整体定位与规划规划依据D22-2用地准入意见书及园区招商协议书13D22地块整体定位与规划规划依据2014年8月7日武汉市政府专题会议纪要中强调园区生产生活服务配套的建设2014年7月28日洪山区政府常务会议纪要中记录会议听取并原则同意菱里汇项目合作方案情况的汇报14D22地块整体定位与规划规划依据D22-2地块储备证及宗地图15D22地块整体定位与规划规划依据D22-2规划条件已办理，目前D22地块总规与控规不符问题等待国家批复16D22地块整体定位与规划规划依据洪山城投公司提供青菱工业倍增示范区整体规划图。17D22地块整体定位与规划技术指标D9—1D9—2D22—5/6D22—2D22—1商业用地居住用地工业用地n其中，D22-2地块土地性质为工业用地，总体量23.78万方地块指标梳理项目D22地块总占地27.99万方，总建面67.03万方，用地性质包含工业、商业和居住；其中D22-2地块占地9.51万方，建面23.78万方地块用地性质净用地（万平）容积率总建面（万方）D22-1商业3.72.59.24D22-5居住8.512.319.58D22-2工业9.512.523.78D22-6居住6.272.314.43合计27.99—67.0318D22地块整体定位与规划D22地块整体定位：菱里汇——建设青菱高科技园区生产生活服务配套19青菱高科技园项目整体规划“一带两轴两心四区”；其中，D22-2地块承担项目创新研发区功能D22地块功能定位n两心：产业创意核心、城市服务核心•产业创意核心：以产业成果展示为主的景观核心•城市活力核心：以休闲娱乐、生态景观为主的景观核心，并选址为本项目的建筑制高点n四区：创新研发区、文化活力区、综合服务区、生态居住区•综合服务区：商务商业多功能混合，注重交流空间打造，体现张弛有度新商务生活方式•创新研发区：花园式办公环境，承接校城一体科研成果转化和高科技企业办公及配套服务需求•文化活力区：以创意文化商街带动园区活力氛围，补充高校科研成果展示交流功能•生态居住区：设计低密度高品质住宅，社区规划风情化园林，留住城市高知人群n一带：产城融合带•从北至南串联基地各功能板块，形成项目产城融合发展轴线n两轴：文化生态轴、城市形象轴•文化生态轴：通过文化小品、故事长廊和绿化景观等打造现代文化景观轴•城市形象轴：时尚现代的街头小品及高端商务形象，树立区域城市新形象综合服务区创新研发区文化活力区生态居住区产业创意核心城市服务核心文化生态轴城市形象轴20D22地块整体定位与规划菱里汇产品布局北部地块南部地块多功能展厅科创办公精品酒店高层办公精品住宅艺术秀场研发基地配送中心总部基地人才公寓创意街区配套公寓综合服务区创新研发区文化活力区生态居住区21D22地块整体定位与规划22开发愿景：——武汉市乃至全省低密度、花园式办公园区的典范——武汉市产学研融合/科创成果转化基地，科创小微企业园区——洪山区总部办公示范基地，区域招商引资的城市名片D22-2地块整体定位：23功能定位|菱里汇一期（D22-2地块）生活生产餐饮配送中心花园式办公商务多功能展馆满足龙头企业总部、区域总部、研发中心等办公需求满足园区企业会议、展示及路演等需求满足园区企业员工日常餐饮配套需求24D22-2地块定位及规划产业定位思路市场导向——做行业、企业想做的事错位发展——做高校、企业想做却做不了的事概念技术产品商品高校企业衔接纽带中试平台理论研究技术集成方案验证市场营销武汉在全国率先组建科技成果转化局，成立院士专家顾问团，力争5年内在汉高校院所科技成果就地转化占比达到80%。25D22-2地块定位及规划以智能制造产业为主导，以信息技术、节能环保、新材料三大产业为支撑，同时搭配金融保险、咨询服务、广告媒体等配套服务型产业，多元化产业布局、实现共融发展产业定位新材料产城融合成果转化校城一体配套服务型智能制造信息技术节能环保研发设计工程设计高新科技信息技术、生命健康、智能制造、半导体、新能源汽车、航天技术、人工智能、无人机、3D打印、石墨烯材料、氢能、互联网+、工程设计、文化创意高端装备制造、高技术服务业、环保、汽车制造业、电子电器业、新能源、新材料、生物医药、电子商务、生命健康、智能制造、软件信息、创意设计、信息技术、生物工程总部研发、现代物流、、信息技术、生物医药、智能制造、节能环保、文化创意、商贸服务、金融服务、高铁商务以办公物业为主的高科技商务花园，类似总部基地、创意产业园等未来园区要向融合互联网的高科技产业园发展产业政策导向区域产业发展企业发展目标新材料本项目产业机会点承接产业机会信息技术项目本体属性配套服务型智能制造节能环保26D22-2地块定位及规划智能制造领域可细分为五大领域及13大产业类别，结合行业现状及未来趋势，筛选系统集成、机器人、数控机床、其他自动化集成装备及传感器等五大产业为支柱型产业产业定位自动化信息化互联化智能化智能制造发展阶段及产业链：智能制造细分领域产业类别企业类型发展现状产业筛选自动化生产线集成自动化生产线•系统集成商•工业智能化解决方案提供商•系统集成：正在崛起，处于智能设备下游应用端，业务形式以大型项目和工厂产线技术改造为载体；应用市场主要集中在汽车工业、占比48%，同时不断向农副产品加工业、饮料、医药制造等领域扩张；2016年市场规模135亿元，仍不断增加综合产业现状及未来发展趋势，定位系统集成、机器人、数控机床及其他自动化集成装备、传感器等五大产业为主导产业系统集成智能工厂总包自动化装备机器人•机器人制造商•零部件生产商•工业机器人：2010年开始，销量增速在20%-50%，占比全球销量31%，截止2020年，平均每年国内市场需求空间100亿元•数控机床：预计未来五年年均复合增长率5%；高端数控处于起步阶段，自助生产数控技术以中低端产品为主，高端数控机床被列入“中国制造2025”目标数控机床其他自动化集成装备工业信息化工业软件•数据软件开发•云计算软件开发工业软件：2011年以来全球工业软件市场规模每年保持约6%的速度增速，目前仍为欧美企业主导，国内企业水平与领先企业有较大差距，市场对国内产品的信心和认可程度总体偏弱数据库工业互联网工业互联网•无线传输技术生产企业•传感器厂商•射频生产商•我国在RFID、机器视觉、传感器等物联技术的发展较为落后，未形成成熟的RFID产业链•传感器：发展相对成熟，2015年全球市场约1770亿美元（不含系统，只是各类敏感元件与传感器），预计在未来五年内，全球所有的传感器领域的复合年增长率都将超过15%（仍然是高增长行业）传感器RFID•全球3D打印仅占到全球制造业市场的0.04%，且市场主要分布于欧美国家，国内在商业化过程中发展相对较慢，而且完整的产业链尚未形成•国内机器视觉企业同样面临起步晚、技术差等问题智能生产机器视觉•3D打印生产制造商•图像摄取装置厂商•图像处理软件开发3D打印27D22-2地块定位及规划以智能制造产业为核心的复合产业链条下的科技研发、配套服务类企业，主要为企业总部、企业研发中心和创新型中小企业客户定位核心客群主力客群重要客群客户来源：承接区域产业转型的业务链条需求，主要为智能制造相关行业客户特征：50-200人规模；智力密集型且员工年龄偏年轻化；多为企业总部或龙头企业等客户需求：需求面积400-1200平米、较好的内部及外部办公环境，多为花园式独栋或整层写字楼形式的办公场所客户来源：依托黄家湖大学城的高科技研发、培训基地客户特征：公司规模50-100人，企业中坚人群以年轻人为主，企业呈小型扁平化、个性化和灵活化的特点；多为成长型规模企业；关注总价、形象及品质客户需求：倾向花园式办公，独栋或高层，喜好设计感较强的建筑客户来源：产业园区内业务链条的需求及区域内升级改善客户客户特征：30-50人规模为主，智力密集型，以年轻人为主，创新型中小企业客户需求：客户需求面积400-550㎡，参与智能制造产业各个环节，融入人工智能、无人机、智能装备等，做新做精做深业务链条；倾向高层或多层写字楼办公形式28D22-2地块定位及规划产业型企业需求产品主要为独栋及高层，面积在400-600平；配套服务型企业需求产品主要为高层写字楼；企业总部倾向入驻独栋或高级写字楼29客户机会企业类型物业选择主力面积需求层高要求柱网要求承重要求网络要求其他要求2.5产业（中小轻制造类企业）独栋400-600㎡一层7m左右其余约3.5m无特殊要求无特殊要求无特殊要求机房有24小时空调/冷凝水研发类独栋、高层400-600㎡独栋100-1500㎡小高层3m以上无特殊要求一般要求承重达到400KG/㎡有独立内网和外网，网速要求高机房有24小时空调/冷凝水信息技术类独栋、高层200-300㎡3.2m以上即可无特殊要求无特殊要求网速要求高提供双路供电，不间断电源及备用发电机节能环保/新材料类独栋、高层因企业规模而不等一层最好4-4.5m其余3.5m左右无特殊要求无特殊要求网速起码50兆以上不间断电源及备用发电机配套服务类高层200-300㎡一般办公层高即可无特殊要求无特殊要求电话及网络布线要求高较注重私密性，对隔音要求较高原计划公司规模可以达到200人，所以购买了两层写字楼，大概3000多平。不过目前发展没有预想的好，只有60-70人，部分写字楼会出租出去——科龙软件公司我们专业从事地理信息系统的研究，开发，目前员工规模接近400人了。在园内购买了A10座办公，有5000多㎡。我们准备自己建写字楼，用不完的就出租出去　——中地数码公司29D22-2地块定位及规划围绕智能制造五大领域，重点引入国际知名及行业领先的企业资源为园区龙头企业，引导其设立企业区域总部或研发中心行业资源|龙头企业