福州永泰地块小盘项目前期发展策略报告(思锐)XXXX-45页

【福州永泰地块】前期发展策略报告思锐(福建)房地产投资顾问有限公司2008年1月福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书1一、市场分析(一)城市发展调研1.城市概况永泰位于福建省中部，福州西南，辖归福州市，东邻闽侯、福清，西界德化、尤溪，南连莆田、仙游，北接闽清,县城距福州68公里。全县东西长约84公里，南北宽约46公里，总面积2241平方公里。辖21个乡镇，总人口36.02万。永泰是全省36个重点林业县之一,被国家林业局授予“中国李乡”称号.境内旅游资源丰富,其中青云景区被评定为“国家级风景区”、“国家AAAA级风景区”.2004年，全县实现生产总值33.82亿元，同比增长9.7%，其中第一产业增加值11.74亿元，第二产业增加值7.53亿元，第三产业增加值14.55亿元，分别比增4.6%、12.8%、12.4%。跟周边县城对比居民生活水平中等,但政府财政收入不.而居民的收入主要以外出打工和经商为主.外出打工则以建筑为主,人员出去最多的乡镇为(大洋镇,盘谷乡,红星乡),经商最多乡镇为(梧桐镇,嵩口镇,清凉镇).在上海就有“永太一条街”,人数在二万人以上.福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书22.城市发展(1)经济发展近年来永泰经济发展迅速,国民经济运行良好.固定资产投资总额不断上升,整体上拉动了经济发展.由于永泰自身自然地理条件优越,以青云山为代表的休闲旅游业发展迅速.水产养殖成为当地居民脱贫至富的起跳板.工电联动发展态势初步形成,工业载体建设步伐加快，发展后劲正在加强，“两区一走廊”集聚效应逐渐呈现.(2)经济发展特征充分利用自然资源,依托天然优势加快发展林业和第三产业.三大产业联动,发挥协同效应,实现效益最大化.政府高度重视三农问题,积极促进农村剩余劳动力的转移和农民至富.工农业成为拉动经济发展的主要力量.投资格局多元化,外向型经济发展势态良好.福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书3(3)城乡居民收入和储蓄增长与2005年相比，2006年永泰县城镇居民人均可支配收入为10741元，比上年同期增长9.8%.其中，职工平均工资收入16284元，增长9.1%；2006年储蓄总额也大幅增长.(4)社会总消费与总投资永太县2006年年度最终消费为26.9115亿元，其中城镇居民消费额为24.723亿元，政府投资消费额为4.1885亿元；2006年年度总消费为25.4244亿元，其中城镇居民消费额为23.3953亿元，政府投资消费额为5.0291亿元；而2006年上半年永太社会总消费额为8.26亿元，同比增长16%。3.城乡建设近年来城乡建设得到加强。旧城改造、新区开发力度加大。安福小区、家馨园小区、永福花园改造进展顺利，吉祥温泉小区、马洋二期新区、东门住宅小区建设步伐加快。市政设施进一步完善，完成了环城路水泥路面铺设。城区美化、亮化、净化建设和环境综合治理得到加强.4.城市发展规划在海峡西岸经济区确立的大好发展时期,永泰依托大福州,在城市发展规划上进一步融入福州城市圈,一方面继续发展自己的优势产业,另一方面拓展新的发展思路,推进城市化进程.福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书4项目利好因素发展弊端经济将得到更加快速的发展仍有许多重要的瓶颈难以突破，发展水平有限城市规划在宏观环境利好的形式下,城关的规模将不断扩大,乡镇人口将不断向城关集中,将形成区域板块特征.从规划到实际建设需要很长时间,加之目前永泰基础设施建设落后,任务艰巨.交通在2010年前将有铁路和高速公路通过,这对永泰居民来说未来城市有着令人憧憬的发展前景,带来了无限的想象空间,也给当地人在本地置业增添了信心。交通建设永远跟不上城市发展的需要，拉动经济的作用短期内无法显现城市人口吸引区域内的大量人口进城自身人口不多,外来人口少,又无优势产业,人口增长缓慢城市竞争力依托福州提高城市竞争力在地理上离福州市太远,无法融入“大福州”战略,发展受限.5.城市发展结论(二)房地产发展调研1.永泰房地产市场运行现状福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书5至2007年底,永泰县住房建筑总面积200万方左右,总人口5.7万人,人均住房面积30.6平方米.由于永泰地处山区,城市人口的增加主要是农民因务工或子女求学进城,且多为全家进城.因此市规划区内存在大量的城中村.农村特性明显,其家庭结构和居住形式决定了对住房的需求种类.在商品房选择方面,多选择110平方左右的户型,因此大户型在永泰县所占比例大.由于区域及城镇整体建设等因素，区域房地产市场一直发展较为缓慢，而永太目前的商品住宅较大规模的只有泰盛名居、鸿景花园.本地区多以自建房为主，既无完整的规划，也无完善的市政配套，不具规模，杂乱无章的自建房与商品住宅同区域的强烈对比，虽制约了城市的形象但对房地产市场反而形成了较大的开发改造空间与潜力。2.楼盘开发现状永泰房地产经过几年的发展,虽然取得一些进步,但在开发总水平上仍然很落后,在项目形态的规划,景观设计,物业管理等各方面都在低层次徘徊,主要表现如下:（1）商品房价格差不大，品质针对性不强，优质楼盘欠缺。目前永泰商品房的总体均价在2000元／Ｍ２左右，而对比现有在售的商品房，可以看出，虽然各个楼盘在概念营造上有所区别，但规划上总体差别不大，同质化严重.这表明，房地产市场发展的品质针对性不强，低端楼盘普遍，无特色，无可比较的优胜劣汰性，缺乏可供选择的优质楼盘。（2）建筑形式永泰的房地产项目目前因为没有可作为经典的带动性楼盘，某种程度上约束了购买者的需求及购房观念，限制了建筑开发水平的提高，也限制了楼盘的档次。目前永泰房地产行业的开发水平仍较初级，房地产观念仍较陈旧，但随着城市经济的发展，市民居住观念的逐步转变则将加快了产品的更新换代，住房制度改革以及市民购买力的不断提高使市场的有效需求一下子得到释放，整体房地产市场正加速发展。（3）户型设计落后福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书6目前永泰市场在售项目在户型设计上仍停留在5年前的水平,户型结构单一,设计简陋,毫无特色.虽然有个别楼盘也引入近年来流行的入户花园概念,但由于设计水平低下,导致使用面积降低,空间浪费极大.同时,大部分开发商为了追求利益的最大化,忽视了业主居住的舒适性,一些项目楼间距较小,通风效果不好,整个社区居住的品质感不高.（4）建筑外立面大部分项目的建筑外立面色彩单调无味,线条呆板无力,毫无建筑美感可言.同时没有考虑当地人文社会因素,在设计上未做到与本地人文和环境协调的设计风格.【小结】由于环境及房产信息渠道的局限，造成购买者在进行房地产消费时缺乏可供选择的空间，从消费心理学角度来讲，消费者根据所接受到的商品信息进行综合比较最终达成商品交易，而就永泰现有楼盘开发本身存在无可比较的吸引力，在无区别状态下，房地产商品交易只是作为需求存在而并没有达到使购买者具有资产增值的意识，降低商品交易量。3.永泰房地产发展前景分析(1)“十一五”城区住房发展规划目标◎到2010年永泰城区人口达8万人,居住人均住房面积32平米,规划期内人口比05年增长2.5倍,新增住房建设需求量88.64万平米.◎以完善房地产市场为主导,优先保证中低价位,中小套型普通商品住房的土地供应,年度供应量不低于总供应量的70%.◎贯彻落实“90-70”政策.◎建立多层次,多渠道的住房供应体系,满足不同收入群体的居住需求.(2)住房建设年度计划福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书7年度政府保障型住房(万平米)商品住房(万平米)合计(万平方米)比例单套建筑面积≤90平方米的政府调控的中小户其他商品住房年度住房建筑规模2007年各类住房建设2222套,住宅建筑面积20万平米2008年各类住房建设2222套,住宅建筑面积20万平米2009年各类住房建设2222套,住宅建筑面积20万平米2010年各类住房建设1667套,住宅建筑面积15万平米(3)住房建设用地布局◎坚持“新区建设为主,旧城更新”为辅的原则,贯彻实施“南拓东进”发展策略.促进热点地区发展,引导城市发展方向.同时进一步促进房地产市场的需求.◎住房用地布局着重与城市综合交通系统及重大基础设施相结合.完善居住配套,改善居住环境,同时加大住房用地的储备,解决新增人口的居住生活问题.附表:十一五期间住房建设计划福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书8廉租住房经济适用房型,中低价位普通商品房单套建筑面积≤90平方米的住房单套住房建筑面积90平方米以上住房住房2007121106207020081.5327.56207020091.5336.56207020101.53244.51570合计5.51182822.57570(4)未来将形成板块协同效应永泰未来居住用地规划将形成主城生活居住区、南城生活居住区、城东居住区、清凉分区、等4个居住区共规划容纳10万居住人口。近期居住用地规划建设主要为南城生活区和城东居住主城生活居住区建设，将建成高质量、环境优美的居住示范新区；主城生活居住区旧居住区要逐年进行改造,最终各大区域协同发展,并促进商贸繁荣.(5)工业用地规划工业用地方面政府近期规划全力推进马羊工业园的建设，和原有的城峰工业区工业园区主要发展竹林加工、机械以及纺织、服装、食品加工等.福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书9项目名称泰盛名居楼盘地址杨梅路7号原水泵厂电话24872233开发商泰盛房地产开发有限公司企划销售福州灵思地产策划公司营销中心杨梅路华光大厦一楼规划用途商住规划形态小高层基地面积30亩总建筑面积40000㎡建筑设计福建国防工业设计院容积率3.7建筑密度32%绿化率30%得房率83%开盘幢数3幢销售率70%左右交房日期2008年开盘期数1期配套毗邻实验小学,城关中学,永泰一中等学校,教育配套完善.底层商业配套【小结】无论城乡，永泰居民对商品房的接受度正逐步提高，加上城区土地的控制，民房自建的空间正大幅缩小.同时,市场因为政策的影响和社区居住条件的利好，使得未来城区的商品房成为消费主流。相关调研显示，未来的开发量和需求量都会继续增加，市场成熟度将进一步提高,房地产市场前景乐观。(三)典型项目解析福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书10项目位置地图北门里大岛桥路本案县府路杨梅路二轻局●实验小学★县政府主力面积：100-110㎡主力单价2100元/㎡主力总价22万目标客源：本地投资客,农村进城者,永泰较高收入阶层配套设施：商业街,中心广场楼盘诉求永泰第一高尚生活区规划分析总共规划7栋小高层,呈现列兵式布局,建有中心广场.环境分析外部：位于杨梅路核心地段,毗邻清凉溪,周边学校众多,孩子上学方便.内部:社区内有一定景观规划,但绿化总体较差.客源分析城区高收入人群及乡镇进城人员福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书11(四)居民消费状况整体分析永泰住宅产品的消费者都是先富起来的一部分人，这些人包括私营企业主、个体工商户、政府机关干部、企事业单位职工、出外打工还乡人士以及投资人士等。其中，有一次置业，也有二次或者多次置业，一次置业人士主要为一些住单位宿舍的机关干部和与父母同住的年轻人以及工作时间不是很长的打工人士，而二次或者多次置业人士主要是那些私营企业主、个体工商户、部分的机关干部和那些工作时间较长、年纪较大、收入较高的企事业单位职工。购房者购房考虑的首要因素是价格、地理位置和户型间隔，并且注重实用和实惠，付款方式以一次性付款为主，银行按揭很少。购房动机为自住、商住和投资，购房自住的主要是一些企事业单位职工或者机关干部，临近乡镇外出人员回家购买；而具有商住两用和投资动机的购房者主要是私营企业主、个体工商户和投资人士。由于居民整体收入水平有限，因此有相当一部分购房者对价格非常敏感，从整体上来看，永泰的住宅产品消费者在消费观念上普遍比较传统和落后，“小农意识”较强，并且消费的理性程度低，表现出较大的消费“跟随性”。这在一定程度上阻碍了永泰房地产市场的发展。正因如此，市场的引导作用就显得非常重要，外来一些新的、超前的居住和消费理念将逐步令这些传统的观念产生改变。1.消费市场状况受当地城市发展限