福建晋江连捷世界温泉山庄项目发展战略及整体定位_188页

11谨呈：福建连捷房地产开发有限公司A-27-GW-091221-011打造海西首席高端休闲度假地连捷世界温泉山庄项目发展战略及整体定位本报告是严格保密的。2发展战略及整体定位物业发展建议市场调研阶段2010/04/012010/4/282010/03/23在市场调研阶段，项目组就项目开发所涉及的一系列问题进行了广泛的调查和深入研究实地调研与查勘当地企业主访谈南翼新城企业高管3位：旺旺工厂副厂长纬璇纺织董事长闽华电池董事长业内人士访谈房地产业内访谈14位：聚龙小镇营销经理凤冠山庄销售经理弘桥花园销售代表四海明销售代表各楼盘销售代表8位世联地产策划经理张运鸿厦门大学旅游与规划研究院院长颜院长政府官员访谈12位：•南翼新城总指挥、安溪许副县长•龙桥园管委会陈主任•安溪县规划建设局•官桥镇侨联主席•官桥镇委书记•官桥镇副镇长•仁蜂村书记•吾宗村书记•安溪旅游局陈副局长政府官员访谈调研内容：•地块交通可达性查勘•自然资源及区域规划现状•房地产各板块市场考察•安溪及项目地片区实地勘查调研区域：•安溪县城•南翼新城片区•官桥镇片区•厦门周边调研在售及售完楼盘9个：•南翼新城在售项目•安溪县城典型项目•厦门区域典型项目本报告是严格保密的。3发展战略及整体定位物业发展建议市场调研阶段发展战略与整体定位阶段主要解决以下几个方面的问题中稿汇报补充项目整体风格建议各项规划深化项目建筑单体建议项目园林景观建议经济测算项目属性界定核心问题结构化分析启动期开发的前提6500亩地块的定位项目机会挖掘发展方向机会研判项目整体发展战略及整体定位888亩启动区产品力打造实地调研与查勘：•地块交通可达性•自然资源及区域规划现状•项目所在片区实地勘查客户访谈•15位消费者深度访谈•走访小区10余个业内人士及官员访谈•访谈官员12位•访谈房地产业内人士14位2010/04/012010/4/282010/03/23本报告是严格保密的。4属性界定核心问题梳理888亩启动区开发的前提发展机会挖掘及验证启动区整体定位及发展战略888亩启动区产品力塑造¶案例研究报告目录分期建议本报告是严格保密的。55本项目是什么类型？其面临的最核心问题是什么……项目属性界定核心问题解析项目属性界定及核心问题解析本报告是严格保密的。6南翼新城地处闽南金三角腹地，直接受到厦、漳、泉的辐射区位：安溪县位于福建省东南沿海，厦漳泉金三角西北部，隶属泉州市南翼新城（龙门镇，含官桥部分区域）毗邻厦门经济特区，成为厦门经济板块产业辐射转移的前沿阵地规划体量：规划面积：100平方公里（可开发建设面积50平方公里）人口规模：近期10万，远期30万以上厦门市泉州市漳州市安溪县城南翼新城约56公里约60公里13公里38公里本报告是严格保密的。7南翼新城对外交通主要依托省道206线、207线，厦安高速完工后，可大大缩减城际距离现有道路：206省道（南北向）途经龙门镇、天湖度假区、龙桥工业园、官桥镇及铁峰山，南可至同安、厦门，北经安溪县城可达永春及德化207省道（东西向）横穿官桥镇，往西南可达虎邱镇以至漳州规划道路：厦安高速将有助于缩减城际距离马上启动环西大道6公里、龙美大道5公里、省道207线6公里、旺旺迎宾路1公里建设，基本形成一条环城公路，带动周边上万亩土地开发往厦门往安溪县城环城路厦安高速206省道厦安高速官桥出口(距规划区3.5公里)厦安高速龙门出口(距规划区3.5公里)本报告是严格保密的。8连捷温泉规划区位于南翼新城中心，是拉动新城经济增长的重中之重区位：南翼新城整体规划分割为工业、旅游、商贸中心和行政中心四个部分连捷温泉规划区位于四大规划区块的核心位置，是拉动新城经济增长的重中之重商贸工业旅游旅游本项目行政中心本报告是严格保密的。9项目总体规模尚未确定，存在规划弹性；启动区规划888亩，以高端温泉示范区为核心带动高尔夫、温泉、酒店用地温泉、商业、住宅用地行政中心用地基本指标：总面积：约8000亩基本指标面积(亩)启动区600+288行政中心833山地区约6200启动区有两部分组成288亩位于依仁溪以西，该地块多为山地密林区，不适宜开发建设，可作为自然景观加以保护和利用600亩地形平缓，该地块多为茶园、农田和村庄，适宜开发600亩288亩依仁溪本报告是严格保密的。10规划区地形复杂，多为山地，可开发建设用地不足50%规划区西侧多高山，东南、东北侧多平原，海拔高度变化范围80~254m，地形变化较大规划区东南、东北部地形较为平坦(＜25%)，西部地区坡度较大(＞25%)。适合开发的用地占比41%，其中约1/3的坡地需要填挖方龙门、官桥镇两镇的崩岗侵蚀是福建省乃至全国最典型的地区之一。规划区崩岗范围较大，且仍处于活动状态山地崩岗海拔坡度本报告是严格保密的。11北部有小面积密林，其余大部分地区为疏林；局部植物稀少地主要受之前的开采影响，以灌草和石块为主；竹林主要分布于河滨湿地规划区主要土地利用类型为茶园、农田、密林、疏林、竹林、建成区等农田、茶园由于受人为干扰较大，生物多样性较低，生态价值不高，开发建设中开发适宜性高密林、疏林、竹林具有重要的水土保持，调节气候，提供栖息地等生态功能，在开发建设中以保留和修复为主密林疏林茶园本报告是严格保密的。12规划区虽依溪而建，但雨水“裸排”、石材厂粉尘加重了对水资源和环境的污染规划区周边水系主要有蓝溪和依仁溪，水库一座，集水面积分别为277公顷、155公顷、29公顷；区域内没有完善的污水处理系统，雨污水和石材厂废弃物未经处理直接排入依仁溪，造成了河道的污染；随着新城的建设，石材产业将逐步实现整合，并渐渐淡出。水库依仁溪蓝溪依仁溪排污差本报告是严格保密的。13温泉资源属于项目的主要驱动力，但从整个大厦门区域看，温泉资源并不稀缺龙门镇地热资源十分丰富，浅层蕴藏温泉带长达2公里，宽40余米；泉水属低硫偏酸性，且水质良好，富含多种对人体有益的微量元素和矿物质；距离规划区最近的温泉眼位于龙门镇榜寨村，项目开发后可从此处引水，原则上不会造成温度衰减。榜寨村温泉眼金狮村温泉眼4公里启动区名称同安汀溪安溪龙门珠海御温泉温度(℃)526845出水量(m3/d)300035002400天湖项目获将利用本报告是严格保密的。14启动区周边水资源丰富，温泉引入难度不大，自然条件良好；且地势平坦适合开发，拆迁总建面6万多平方米，开发条件较好600亩启动区西临依仁溪，沿溪而立距离温泉眼约4公里地形平坦，植被覆盖面积小，适合开发建设区域内村庄零落，拆迁总建面6万多㎡分类拆迁总建面（㎡）总占地面积（㎡）A地块7218.173325.03B地块6768.875301.8C地块5939.294803.12D地块4859.72956.21E地块8224.305844.22F地块9443.545071.58G地块4873.933641.98H地块14261.948853.19I地块4252.162407.81合计65841.9242204.94本报告是严格保密的。15项目属性界定：该项目是受大都市圈辐射的四线城市，有一定自然资源的大规模旅游地产项目描述说明优势区域价值提升空间交通通达性好项目规模大，可操作性强自然资源丰富福建省试点小镇，安溪新的经济增长极路网完善：距离厦门30分钟车程，离漳州、泉州40分钟车程规划面积约8000亩，规划项目有温泉、高尔夫规划区依山临溪、温泉储量丰富劣势发展的不确定性较高显性需求不明显资源缺乏稀缺性环境治理工程大新城处于规划阶段，城市化进程慢以农业人口为主，自建房居多，需求需要引导周边项目多以山景、温泉为主题山体崩岗、溪水污染、温泉储量有待恢复城市属性受大都市圈辐射、四线城市自然属性有一定自然资源项目属性大规模、旅游地产本报告是严格保密的。16属性界定核心问题梳理888亩启动区开发的前提发展机会挖掘及验证启动区整体定位及发展战略888亩启动区产品力塑造¶案例研究报告目录分期建议本报告是严格保密的。17客户提出的目标、要求及存在的困惑目标1：888亩启动区快速回现开发目标最快启动温泉区域，今年十一能实现部分温泉开放尽快启动888亩区域，实现快速回现目标2：产品价值最大化开发要求存在的困惑我们的客户到底是谁如何吸引足够的客户群体，即核心竞争力的构建客户语录目标3：风险控制，实现项目滚动开发目前主要是600亩启动区，其中的100亩温泉区，即将要启动，那启动区的开发策略和客户定位是什么；项目是否适合做旅游地产，如果适合做该如何做，不适合则应采取什么策略；除温泉酒店外，项目内部要自求平衡；100亩温泉酒店要做高端日式温泉，这是项目开发初步想法本报告是严格保密的。18世联对客户目标的理解——要实现目标，立足6500亩是项目的必由之选立足6500亩看888亩纯粹888亩要实现启动区快速回现、产品价值最大化以及滚动开发的目标，我们能否仅就888亩项目考虑？优势劣势前期投入少项目具有规模、规划优势，可以通过温泉酒店等高端设施形成项目独特的竞争优势产品可实现较高溢价，并且消化速度快，符合快速回现及产品价值最大化的目标通过项目可以实现企业品牌的提升以及政府效应的双赢项目缺乏驱动，导致销售困难，周期非常长，不符合快速回现的目标产品溢价难，收益难以保证企业品牌形象无法提升难以令政府满意前期投入较大房地产刚起步的陌生区域、客户群不足的大规模住宅项目有核心吸引力的中高端休闲度假项目本报告是严格保密的。19世联对客户目标的理解2——两种方案各自的投入产出项：纯粹888亩项目：面向居住的小配套，低产出立足6500亩的888亩：中等强度、高标准、品牌化配套，高产出纯粹888亩方案6500亩中的888亩项目定位以居住配套取胜的大规模住宅项目以温泉精品酒店和特色产品的中高端休闲度假项目配套类型设置标准面积配套类型设置标准面积投入项商业配套按照人均商业面积0.6平米计算10000平米精品酒店设置8栋、500平米/栋、以温泉为特色、聘请名家设计的别墅式精品酒店（仿照长城脚下的公社）4000平米教育配套配置知名的学校，成为主要驱动力之一；包含10个班级的幼儿园和18个班级的小学幼儿园：3000平米；小学：9000平米温泉会所以御温泉、品牌餐饮为特色，集休闲、商务、健身为一体的多功能特色会所5500平米会所以温泉SPA为主，兼顾健身房、桥牌室等休闲娱乐功能3000平米三星级酒店100间客房的三星级商务酒店6000平米幼儿园8个班级的幼儿园2500平米收入项住宅销售收入以多层为主，中后期根据市场接受程度设置小高层物业，综合容积率以1.5计50万平米普通住宅面向本地客户的普通住宅，主要以洋房为主，后期兼顾部分小高层；占地为总占地面积的30%，容积率为1.313万平米商业销售收入临街1-2层商铺，全部销售10000平米低密度高端产品面向海西城市群中高端客户的低密度产品，占地面积为总占地面积的70%，以独栋为主，容积率以0.5计11.7万平米精品酒店每栋5个客房，共40间客房，按照500元/间，全年入住率70%计40间客房本报告是严格保密的。20世联对客户目标的理解2——经过初步匡算，尽管6500亩项目前期配套投入较大，但最终收益比纯粹888亩方案高出9亿，无疑应选择6500亩方案说明：1、房地产项目的建安成本、售价基于当地市场调查数据得出；2、配套项目的成本及收益根据市场调查、世联经验以及其他城市案例共同得出成本（元/平米）成本（万元）售价（元/平米）收入（万元）收入-成本方案一：纯粹888亩商业配套10001000住宅销售收入2200110000教育配套20002400商业销售收入60006000会所3000900住宅综合成本110055000总计5930011600056700方案二：立足6500亩的888亩精品酒店100004000普通住宅220028600温泉会所50002000低密度高端产品12000140400三星级酒店500030