工业地产开发模式简述

工业地产投资开发模式简述润钛集团2011.12一、工业地产的概念、现状及发展趋势二、工业地产的开发模式三、工业地产商的盈利模式四、工业地产的政策法规五、重点案例介绍1、工业地产的概念及分类狭义：用于工业生产、仓储、运输等各种用途的房地产形式、包括厂房、仓储、工业配套等；广义：包含了厂房式写字楼（如深圳天安数码城），配套宿舍式公寓（如TCL国际E城）。此二类目前政策法规限制较多。工业地产的目标客户：主要客户为公司、企业和个体经营者，而非个人老百姓，也较少有投资客直接投资工业地产（证券化产品投资除外）。工业地产的功能涵盖：行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商业金融服务、人才服务、科研会展活动、会晤功能、销售功能等。工业地产分类工业厂房工业园区标准厂房定制厂房综合工业园专业园区总部基地单层厂房多层叠加标准厂房的兼容性很好，适合成片开发，物业形式多为单层、多层、联排及叠加为主。定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者5到10年时间。苏州工业园综合工业园主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工业产业园区。物流园科技园对设备及厂址有特殊要求的园区；如IT孵化园、物流园、印刷工业园、汽车工业园等以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。2、工业地产的特点政策主导性强、专业性强工业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大；工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求；区域性强由于工业发展具有很强的聚集效应，不同区域具有不同的主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强；致使工业地产在同区域的功能差别很小。投资大、投资回收期长工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收期限大于住宅房地产与商业地产；项目增值性发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源；加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展；优化产业配置，打造产业群；都将促使项目价值提升工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。3、工业地产的发展现状规模较大的工业地产项目仍以政府主导为主。如南山科技园、中新知识城、花都汽车城等；大型制造类企业在发展工业地产方面具有先天优势。如中兴、富士康的产业园区，会要求政府配备一定比例的住宅、商业用地；外资工业地产商快速圈地，占领市场先机。如普洛斯已在中国建设了54个园区；开发商进入工业地产领域进行市场化运作，但尚未形成规模和品牌效应。如万通新创，由万通地产和TCL合作开发园区，TCL消化一部分，剩余部分对外销售和出租。北科建专业营造高科技产业园也具有一定特色。4、现阶段工业地产的宏观环境中国廉价的劳动力和工业土地价格以及巨大的消费市场，决定了“世界工厂”的局面还会持续下去，这是工业地产发展的最大基础；北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此大型企业开始把制造基地向二、三线城市转移，为二、三城市工业地产的发展带来机遇；各地对工业房产投资开发给予政策、税收和土地供给价格等方面的优惠，为工业房产的开发注入了催化剂；住宅、商业等主流房地产领域的受宏观调控影响较大，使得一部分资金流入到工业地产领域；5、工业地产的发展趋势趋势一趋势二趋势三未来工业地产更考验开发商的资源整合能力，为园区企业提供服务的质量和范围将是重要的衡量标准。未来工业地产的开发运营将主要由开发商来主导国外地产巨头携手投资基金联合进入中国，开发模式不断创新，资本运作愈发重要一、工业地产的背景、现状及发展趋势二、工业地产的开发模式三、工业地产商的盈利模式四、工业地产的政策法规五、重点案例介绍1、政府主导型开发模式根据工业园规模的不同，标准的高低，各级地方政府均能成为开发主体。通过创造相关产业支持政策，税收优惠条件为园区营造独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合条件的工业企业。开发主体操作手段特点政府优势资源的倾斜对企业更具吸引力；考虑了区域经济社会发展各方面的因素，项目通常大而全。通常采用土地出让的方式，让企业自行建设，不利于引进轻资产运营的企业。总体规划园区建设园区管理园区升级区域经济研究园区开发定位行业发展规划园区招商定位园区开发策略园区招商策略开发财务规划概念性规划控制性规划基础设施规划详细规划非盈利性基础设施建设盈利性基础设施建设共用设施建设国内招商国外招商客户管理物业管理土地容积率产业升级政府制定园区发展的总体规划，包括行业的发展规划，园区开发策略、园区招商策略及开发财务规划等，通过前期的基础投入，制定相应的优惠政策来吸引大型工业企业来园区建厂，政府负责未来园区管理及未来的规划升级。政府主导型流程：松山湖将努力发展成为国内外著名企业聚集中心、研发服务中心、人才教育中心和高新技术产业基地；发展“三大产业”（电子信息产业、生物技术产业和装备制造业）；聚集“三类企业”（高新技术企业、“两自”企业和高税收企业）；当好“三创”示范区（创新发展模式、创新发展环境、创新发展能力），全力打造活力松山湖，实力松山湖，魅力松山湖。案例——东莞松山湖2、主体企业引导型开发模式大型制造企业为主体带动，政府给予引导支持；大型企业营建一个独立的工业园区，在自身入驻后，凭借其在行业中的强大凝聚力和号召力，将剩余部分租售给产业链其他环节的企业，形成一个产业链较为完整的工业园区园区内各企业产业互补性强；核心企业能获得较大优惠；受资金和专业所限，很多大型企业选择与专业开发商合作开发主体操作手段特点初步规划主体企业规划建设园区管理园区升级国内招商国外招商客户管理物业管理土地容积率产业升级基本建设政府土地出让、租赁方式引进同类企业扩大招商区域经济研究行业发展规划园区招商定位园区开发策略园区招商策略道路、交通公共设施配套厂房其它设施适当包装及推广主体企业自主招商或销售主体企业引导型流程：案例——万通新创万通实业（55%）TCL集团（45%）万通新创产业园吸引产业链其他企业自用一部分合资TCL凭借自身实力，可以跟地方政府圈较多低价的土地用于建设产业园，此外可以吸引产业链其他环节的企业入驻TCL产业园。但TCL一是不可能花大量资金在园区建设上，二是没有太多开发及运营经验，因此与万通合作，双方优势互补。开发主体操作手段特点房地产开发企业是该模式的开发主体，工业地产商通过市场化的开发模式来完成工业地产的从开发、销售（租赁）、管理等活动。根据区域产业发展的趋势及未来工业市场的需求状况，通过市场化的取地方式来获得土地，继而进行工业物业的开发，以出租或出售方式实现效益。单位面积地价成本低，但总投资较大；规模相对不是很大；现阶段国内开发商多以工业地产之名，行商业地产之实；3、工业地产商开发模式模式一：专注于某一特定的产业领域；模式二：与大型制造业企业进行合作开发；模式三：以工业地产之名，行商业地产之实；开发商模式的细分如：普洛斯专做物流、天安数码城专注于民营科技企业等如：万通与TCL合作开发工业园地产；如：巨大创意产业园、华侨城创意文化产业园、深圳智慧广场一、工业地产的背景、现状及发展趋势二、工业地产的开发模式三、工业地产商的盈利模式四、工业地产的政策法规五、重点案例介绍1、土地溢价增值模式工业园区基础设施配套建设完成以后，进行主题包装和概念推广，引进核心企业，园区土地价值提高后，直接转让剩余部分的土地来获取收益。低价获取土地完善配套设施引进核心企业项目包装宣传卖地土地增值2、自主开发经营模式开发商自行建设标准厂房、研发中心、商服配套等设施，然后按项目产业定位进行招商，通过出租、销售或租售结合的方式实现项目收益。如普洛斯等。产业分析政府公关项目定位建设报批项目立项审批可研报告项目选址营销推广建设施工后续经营招商销售3、按需定制地产的模式通常与行业联合会合作，了解各企业需求，签订意向协议，开发商取得土地以后即为各产业企业量身定制产品，建设完成后交付各企业使用，从而实现最低风险下地项目收益。了解地块信息进行产业定位按合约建设拿地与目标企业签署买卖合约交付使用4、变相商业地产开发模式土地性质为工业用地，但以研发中心的名义报建，实际施工则完全按高档写字楼的标准建设，建成后直接分割产权出售（有的通过补交地价，改变用地性质，有的不改直接销售）。由于工业用地较商服用地的容积率低，因此此类写字楼的售价甚至比一般甲级写字楼更高。如深圳智慧广场，价格在5.5万-6万/平米，和深圳CBD的一线写字楼价格相差不大。一、工业地产的背景、现状及发展趋势二、工业地产的开发模式三、工业地产商的盈利模式四、工业地产的政策法规五、重点案例介绍1、国土资源部文件《工业项目建设用地控制指标（试行）》2004投资强度必须符合规定。（广州属于一类城市，投资强度标准在1800万-2700万/公顷的水平，即按建筑面积每平米的投资额（含地价），不得少于1800元-2700元/平米。）容积率指标必须符合规定。（根据行业不同，容积率最低标准一般在0.4-0.8之间）工业项目的建筑系数应不得低于30%。（指构建筑物、堆场的占地面积与总用地面积的比例不得低于30%）行政办公及生活服务设施用地面积不得超过总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》2007强化了工业用地必须采用招拍挂的出让方式，对以下几点明令禁止：对工业用地出让规避招标拍卖挂牌、仍采取协议出让和划拨的；对工业项目通过计划立项、规划定点先行确定土地使用者的；对工业用地以招拍挂方式出让后擅自调整土地用途、容积率等规划条件的；对不按规定及时准确地公开发布国有土地使用权出让公告和出让结果等信息的；注：为国土资源部和监察部联合发文《关于支持产业转移工业园用地的若干意见（试行）》20052、广东省国土资源厅文件该文件从多个方面在产业转移工业园的土地使用上给予支持和优惠，具体表现在以下几个方面：修编土地利用总体规划；调剂历年农用地转建设用地指标结余；盘活存量建设用地；鼓励集体建设用地使用权流转；给予产业转移工业园有关土地税费政策支持；严控产业转移工业园的行政办公及生活配套用地面积，比例不超过10%等；广州市工业用地储备和公开出让规定（2009）3、广州市文件该文件主要是根据国务院两个部委关于落实工业用地储备和出让制度的精神，结合广州市的自身情况出台的一个地方规定。由广州市人民政府发文，主要是针对国土房管、规划、环保、经贸、发展改革等相关部门的指导和约束性文件，对企业没有做出什么规定。4、深圳市国土局文件深圳市工业楼宇转让暂行办法（2008）（一）单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积百分之五十的，非自用部分可以分割转让；（二）分期开发建设的工业楼宇，在宗地内的规划建筑物建设完毕并均已办理房地产权初始登记前不得转让；（三）某些特定产业园的楼宇转让，必须经产业主管部门的审查，严格设定受让人的准入条件；（四）工业用地上兴建的工业楼宇，其转让条件和要求应当在土地使用权出让公告中公布并在土地使用权出让合同中明确约定。一、工业地产的背景、现状及发展趋势二、工业地产的开发模式三、工业地产商的盈利模式四、厂房式写字楼的政策约束五、重点案例介绍1、普洛斯的物流地产业务模式海港物流园临空物流园生产加工基地深圳盐田港广州南沙港上海洋山港苏州工业园天津开发区杭州开发区首都机场白云机场南京机场单双层仓库集装箱堆场保税物流园办公设施产品总体定位选址定位客户定位物流企业零售业制造业珠三角长三角环渤海在三大经济圈的一二线城市设点布局，并在全国其他地方的枢纽城市、如成都、武汉、长沙、重庆等地设3-4各物流园，形成一个全国性的物流配送网。UPSDHL联邦快递马士基等沃尔玛家乐福欧尚等通用汽车大众卡特彼勒雀巢等小型：3-5万平米中型：10-20万平米直接投（35