碧桂园-项目定案投资测算表(模板)

编制项目：所属团队：编制时间：碧桂园集团投资测算表XX地块XX区域\团队2012/12/31序号样表名称00封面01编制指引02成本明细说明03总表04初步规划表05销售预测表06目标成本编制表07开发成本付款表08利润表09现金回笼-季10现金回笼-年11售价敏感性分析12土地敏感性分析13成本敏感性分析投资测算表目录编制及内容说明投资测算表封面样表编制思路及流程。对七大开发成本内容及明细解释说明。汇总投资项目总体概述、产品概述、土地情况等信息，并进行简要说明。列示开发项目的初步规划情况：如产品类型、土地规划情况、容积率、土地付款计划之类。开发项目产品销售类型的销售面积、销售比例、销售单价、回笼资金等预测数据，以及土增税预征率和可抵减成本数据。汇总各产品类型的开发成本数据。汇总各产品类型预计支付开发成本的进度表。汇总各产品类型利润表指标，单方成本等数据。预计项目季度各种现金流入、流出情况。预计项目年度各种现金流入、流出情况。编制项目产品销售价格对土地价格的影响分析。编制项目产品购买土地价款对项目利润影响分析。编制项目产品开发成本对项目土地价格的影响分析投资测算表目录碧桂园集团投资测算表（模板）填表说明一、目的本概算表主要用于项目投资的测算分析，对不同类型配比方案的可结合使用。二、主要思路1、“分析方法”是，先对目标地块，按预估的价格（地价或股权收购价）和规划（产品及货量），研判对应的销售与开发周期、预期售价、成本税金费用，初步预计项目利润以及现金回笼情况，为地块分析决策提供依据和参考。2、“销售预测”分为签约、收款和收楼三个口径，需结合市场状况和现场调研，判断预售、回款和交楼的周期及去化率情况，注意销售和工程的配合。3、“目标成本”根据规划的产品类型和工程分类进行判断，确定需投入的总开发成本和单方成本。4、“现金回笼”的各项假设：首年土地款及开发成本主要为集团投入资金，贷款需根据政策及项目情况谨慎判断，以此分季度计算目标地块（或被投资公司）首年销售回笼集团投入资金的对比情况。得出净现值、IRR等主要指标，从动态方面对资金进行判断。因此对楼款的收款进度、工程的付款进度、贷款的借还时间，税费的支付趋势应有明确概念。5、“利润”，对项目的利润总额、单方及比率指标从静态方面进行描述，利润总额原则上应与现金总流量相当。6、本表可根据项目需要，对土地、开发成本（含销管费）及销售价格进行敏感性分析。三、表格关系1、按基础表、输出结果表及敏感性分析表的顺序填列：　①.基础表的作用——输入具体的指标、销售及成本数据、时间数据等；　②.输出结果表——根据基础表自动出具结果，个别情况下需编辑数据及内容；　③.敏感性分析表——以土地单价、产品销售价格、产品成本为变量情况下，各财务指标的结果分析。2、基础表含：初步规划表、销售预测表、目标成本编制表、开发成本付款表。3、输出结果表含：利润表、现金回笼表、自定义输出表（根据需要变化格式）、结论表（参考使用）。4、敏感性分析表含：土地敏感性分析、售价敏感性分析、成本敏感性分析。四、具体的使用说明1、所有的表格，一般情况下只在绿色地方填数据，其他地方不用修改及删除，不能删除或插入行、列，切记；已经隐藏或组合的表格不得随意修改及删除。总表：根据各分表填列。主要数据为成就共享、现金流、产品定价、产品成本利润及主要财务指标，需重点关注其合理性。2、初步规划表：依次填入地块名称、占地（亩）、每亩单价、土地款支付安排、各产品的建筑面积、占地面积、首期货量的推售时间等。①填入面积数据时，一定要留意表格的H4、I4位置是否显示面积“无相差”，如有相差说明填入面积不一致，要修改；②注意计容积率建筑面积与非计容积率建筑面积的区别；③产品类型与利润表的产品类型应保持一致。3、销售预测表：从第74行开始，分产品和季度，依次输入预售首年消化的货量面积、单价，以及剩余货量的消化时间及单价、楼款回笼时间及收楼时间。①地下车库的销售面积、价格等用面积来表示，不要用个数表示；②注意销售签约、回款进度和收楼时间上的关联性；③不同的产品类型需（如装修、毛坯）分开填列；④注意产品单价的合理变动。⑤由于土增税根据产品类型征收，在本表中作为附表，根据当地规定匡算。⑥收楼与收入、成本确认和抵消税款预缴有关，需同步预计。4、目标成本编制表：从第11行开始，按产品类型和成本明细项目依次填列相应的成本分摊标准、预算/合同范围（工程量），计费单价，得到成本总额及单方成本，检查分配的合理性与准确性，生成汇总的目标成本、再填列总建筑面积。①对于高于正常标准的成本，有明确计费标准或特殊事项的，应当在“CH”列备注说明；②本表的建筑面积、占地面积与容积率等，应与规划表保持一致；③总可售面积与销售预测表保持一致。5、开发成本付款表：从第59行开始，按产品类型和成本明细项目的付款进度分季度填列，再生成汇总的付款数。①填列时需注意开发成本发生的先后次序，例如装修在土建完成后开始，售楼部在预售前完工；②避免将完工进度与工程付款进度混淆，除预付工程款外，付款一般在工程节点完工后才支付约定的比例，并留有质保金。③付款的开发成本总额应当与目标成本编制表保持一致。④开发贷款利息根据预计贷款的利率、时间和受益期预计。6、利润表：①E140：N142区域为相应的单方标准开发成本（毛坯）、利息及销管费，这些数据仅供参考，具体请参考各业态预结算成本、目标成本、动态成本、参考成本及历史成本、本盘参考利息、实际销管费等调整,调整后与目标成本保持一致，在E150:N154区域里填列。；②在D2单元格处选择计算土地增值税的方式：“整体计算土增税”表示土地增值税按照这个项目作为一个土地增值税清算单位；“单体计算土地增值税”表示土地增值税按照各产品作为土地增值税清算单位。同时在E27:N27区域填入当地税局对各产品的土地增值税预征率。；③第33行中，“我方可分配利润”只适用于合资公司；④本表的收入、成本、税金、费用及利润总额，应与现金回笼表的相应项目的累计现金流量一致。⑤企业所得税的计算方式根据财务要求分析填列。7、现金流表：现金回笼分为季度与年度回笼，年度回笼表全部自动计算。季度回笼表中，销管费用、土地增值税及企业所得税、贷款收入及支出需根据项目进度及财税要求逐项填列。①若C20单元格为“NOTPASS”，则请仔细核对分表中1至4点所提及的表格内容是否填写正确。②折现率可以根据实际情况进行上浮。③土地增值税的计算分为预征（按利润表预征率计算）和清算（当清算后总税额小于预征数，则不填列清算金额，如大于预征数，其差额按清算时间纳税）按两类型填列，企业所得税分别按预售楼款的预征毛利，和按收楼确认收入时利润计算填列。④当IRR为负数或明显偏高时，需将年度流量换算为季度流量，避免因为首年现金正回笼的时间差影响；净现值大于项目净现金流量或首年正回笼时，需将原NPV函数调整为普通年金函数，即首年流量为负数时，视同预付年金方式折现，反之，以普通年金方式折现。8、自定义输出表：在以起拍价为计算土地成本时的投资分析结果，其中包括各产品和整个项目的各项财务指标，打印格式已设好。可根据需要选择项目，排版后打印。9、投资分析结论表：本表属于参考格式，可根据需要自行设定。①投资分析，按照产品的类型，容积率、面积、售价、总货值，单方土地及开发成本、税金、费用、净利及总净利进行分析，总体上说明地块的价值；②土地敏感性分析，按照土地的总价、楼面地价、总成本、净利润总额、每亩净利润、单方净利润、销售净利率、土地成本获利倍数、毛利总额、单方毛利、毛利率进行敏感性分析，便于把握地价谈判的幅度。10、土地敏感性分析：仅在需要做土地敏感性分析时使用此表，G4为以起拍价为基准上限取整；G5为每次土地价格增加额；G6为土地上升的频率，即次数，此三个单元格可根据需要做调整，调整完毕后即可点击“START-L”按钮，几秒钟【运行时间与频率成正比】后将在第9行以下显示结果。11、售价敏感性分析：仅在需要做土地及售价敏感行分析时使用此表，G4为售价变动的幅度，G5为按原销售价格上浮（或下浮）的次数，此两个单元格可根据需要做调整；F6为所选取敏感性指标，可在下拉列表中选择。在点击“START-P”按钮前请确保“土地敏感性分析”表内的G4、G5、G6已调整完毕。点击“START-P”几秒钟【运行时间与频率成正比】后将在第9行以下显示结果。12、成本敏感性分析：仅在需要做土地、售价、成本【包括除土地外的开发成本、期间费用】敏感行分析时使用此表，G4为成本变动的幅度，G5为按初始成本上浮（或下浮）的次数，此两个单元格可根据需要做调整；E6为所选取敏感性指标，可在下拉列表中选择。在点击“START-C”按钮前请确保“土地敏感性分析”表内的G4、G5、G6，以及“售价敏感性分析”表内的G4、G5、F6已调整完毕。点击“START-C”按钮，几十秒钟【运行时间与频率成正比】后将在第11行以下显示结果。五、注意事项1、打印：此模板设计了通用的打印格式，使用人员可以根据自己的需求有针对性使用隐藏行列的功能，这样有利于打印格式设置及美观。2、上述鲜绿色，指本单元格的颜色。3、每次打开此表，会自动提示是否“启用宏”，请务必点击启用宏，否则部分公式计算不完整。4、对需要解锁的工作表，Excel2003版可以点击“工具”栏中的“保护”——“撤销工作表保护”，Excel2007版可点击菜单栏“审阅”中的“撤销工作表保护”，无密码。六、联系方式使用过程中涉及到任何事项、疑问等，可及时联系集团投资管理中心：0757-26395512或18011893696,QQ1349476556，联系人：徐源；此版本仅供参考，使用人员可结合实际情况选用或修改。附件二：动态目标成本编制套表（初稿）成本项目项目释义一、土地成本费用为获取土地支付的全部费用(一)、土地出让金通过招拍挂或协议转议方式所支付土地获得成本，包含但不限于土地出让金、安置补偿等费用(二)、拆迁补偿费及其他除土地出让金中的拆迁补偿费之外的，另外发生的有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。以及各类土地租赁费用、交易费用等。(三)、契税契税二、前期工程指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、报建、七通一平等前期费用（一）、七通工程费指施工过程中的临时道路、临时变配电工程及设施、临时给排水、临时办公管网、临时供暖等设施，不同于苑区内的永久设施（二）、场地平整指为施工过程中需要场地平整、土石方工程等，如钩机填土平整、取土费运费、钩机填土费，土地平整费（三）、临时设施指施工过程中的临时办公设施、施工物资存施地、工地临时围墙（四）、勘测设计费含勘查、设计、方案咨询等费用（1）勘测费勘察人根据发包人的委托，收集已有资料、现场踏勘、制订勘察纲要，进行测绘、勘探、取样、试验、测试、检测、监测等勘察作业，以及编制工程勘察文件和岩石工程设计文件等收取的费用（2）设计费设计人根据发包人的委托，提供编制建设项目初步设计文件、施工图设计文件、非标准设备设计文件、施工图预算文件、竣工图文件等服务所收取的费用（3）其他勘测设计费除了上述勘测设计费之外的勘测费用（五）、行政规费开发前期各项报批手续费用（1）基础设施建设配套费开发项目内按规划应发生的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫等设施和建设费用,此收费属政府性收费（2）人防易地建设费按国家规定，需要同步配套建设防空地下室的项目，因条件限制不能同步配套建设的，应支付人防易地建设费。如配套建设人防设施的（一般在地下室配套），其对应成本费用列支在“建筑安装-土建机电工程”科目中（含人防设计费及工程费等）（3）其他行政规费向政府归口管理部门缴纳的、除以上费项的各项费用（六）、工程相关费（1）监理费各类监理工程合同费用等（2）定额外专项检测费定额外的专项监测费用，如幕墙三性检测费，生活给水水质检测费、室内环境监测、桩基动测、氡浓度检测等（3）工程测量费用沉降观测费，工程开工前施工放线、复线、