国家调控房地产行业政策对市场走势及商业银行影响分析(精)

河北金融2010/04观察思考国家调控房地产行业政策对市场走势及商业银行影响分析■吕东良(中国建设银行河北省分行,河北石家庄050051收稿日期:2010-03-20作者简介:吕东良(1959-,男,山东烟台人,大学本科,会计师,供职于中国建设银行河北省分行。摘要:2009年全国房价急剧上涨、房地产市场过度膨胀,国务院连续颁布了一系列宏观调控政策进行调控,以避免市场大起大落。本文着重分析了宏观调控政策及其出台背景,同时也剖析了房地产市场未来走势及对商业银行的影响,并提出了相应的措施。关键词:宏观调控政策;房地产市场走势;商业银行影响分析中图分类号:F830.3文献标识码:A文章编号:1006-6373(201004-0012-03针对2009年房价急剧上涨社会普遍担忧的实际情况,国务院出台了一系列金融、土地、税收等宏观调控政策,人民银行、银监会等部门也制定下发了有关金融调控措施,各主要商业银行也陆续出台了信贷结构调整方案。在此背景下,原本火爆的房地产市场进入2010年以来骤然冷清了许多,一些主要城市房价在缓慢下降,交易量逐步萎缩,等待观望现象重现。如何准确理解国家宏观调控政策,把握今后房地产市场走势,采取积极应对措施,确保房地产信贷业务的健康稳步发展,是摆在各商业银行面前亟待解决的重大课题。一、对国家调控房地产政策及其背景分析2010年1月10日,国务院办公厅正式发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,这是政府在短短一个月的时间内第五次出手调控房地产市场。此前,2009年12月9日国务院常务会议决定,个人住房转让营业税免征期限由2年恢复到5年,这是国家一年多来首次发出调控房地产市场信号;五天后的中央经济工作会议上又再次指出,要增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求;同日,国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大措施;12月17日,财政部、国土资源部、央行、监察部、审计署联合下发了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确要求将土地出让收入全额纳入地方基金预算管理,实现彻底的“收支两条线”管理,同时要求开发商首次缴纳土地出让金的比例不得低于全部出让价款的50%;此外,2010年以来人民银行两次上调金融机构人民币存款准备金率,这表明央行的货币政策也发生了微妙变化。短期内国家密集出台对房地产市场的宏观调控政策,与2009年房地产市场的火爆形势以及较为宽松的货币、税收政策密切相关。自2008年四季度以来,为了应对国际金融危机,促进国民经济平稳健康发展,实现“保八”目标,国家开始实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,并出台了一系列包括刺激房地产市场健康发展的调控措施。尤其是房地产开发项目资本金比例由35%调低至20%、个人住房贷款利率最低可以打七折优惠,以及个人二手房转让的交易税费减免等措施的实施,极大的刺激了房地产市场的潜在需求,房地产市场逐步走出低谷,步入上升通道。但是,随着房地产市场的持续升温,大量投机性资金重新流入房地产市场,将房价步步推高,市场逐渐陷入了非理性上涨阶段。自2009年下半年开始,北京、上海等一线城市房地产价格直线飙升,海南三亚的房地产平均价格在一个月内增长了三成,各地“地王”频现。在“买涨不买跌”观念驱使下,利用宽松的信贷政策,未来刚性需求也被快速提前释放,部分地区逐渐显现了日益严重的泡沫现象,这无疑会对刚刚复苏的中国经济产生不利影响。此外,随着房地产市场价格持续走高,部分地区的房价已经远远脱离了市场大部分人实际需求的承受能力,社会舆论的矛头也直指开发企业和所涉及的方方面面,更有甚者借目前对房价上涨不满情绪,进而引伸到对目前社会贫富分化以及各种不良现象不满的发泄,在一定程度上影响了社会的和谐与安定。正是出12河北金融2010/04观察思考于对上述问题的深度担忧,在房地产市场出现非理性发展苗头的情况下,国家果断实施了高密度的强化宏观调控政策,以防止房地产市场泡沫出现,抑制各类投机性需求,避免市场大起大落,确保国民经济的协调、健康发展和社会和谐安定。二、国家调控房地产政策对市场影响及未来走势分析密集的宏观调控政策必然对房地产市场产生重大影响,短期内房地产市场的调整不可避免。国务院的通知中明确提出要加大信贷税收政策差别化执行力度,抑制投资性购房需求,加大保障性住房和普通商品房供给,这将有效地遏制房价不合理飙升,抑制房地产投机,使市场重新回归理性。而土地出让金首付比例不低于50%的政策更是增加了企业投资成本,有效打击了各地疯炒地皮的现象。除此之外,2010年以来人民银行两次上调金融机构人民币存款准备金率,各家商业银行也纷纷出台信贷结构调整政策,抬高开发商信贷准入门槛,压缩房地产开发贷款和个人住房贷款规模,收紧二套房贷款政策,差别化执行甚至取消利率七折优惠政策等。这些政策无疑会从供给和需求两方面给房地产市场带来压力:一方面,信贷紧缩会抑制房地产企业的投资冲动,加大投资难度,使企业面临较大的资金压力;另一方面,个人住房贷款的政策趋紧,也大大抑制了部分购房和投机性需求,据我们现场调查,在全部的销售群体中有超过80%的购房者需要银行个人住房贷款支持。个人住房贷款量的减少对市场的影响将是巨大的。在双重压力下,在未来的一个时期内,房地产市场必将进入一个阶段性的调整期。市场将表现为房屋交易量骤然减少,部分城市房价下跌,居民等待观望,开发商资金紧张,开发面积减少、速度放缓。但如果变换一下角度从未来市场需求来观察分析房地产市场,其发展内在动力仍然没有改变,房地产市场稳步发展依然是未来主流方向。尽管目前国家各项宏观调控政策改变了一年以来房地产市场单边上涨的市场行情,但仔细分析这些政策可以发现,国家对房地产市场的调控并非一刀切式的打压,而是要遏制房价非理性上涨,严禁疯炒地皮,抑制投机性需求,挤出市场泡沫,使房地产市场重新回归理性,继续保持持续、协调、健康地发展趋势,以不断解决广大居民对普通住房的正常需求。这一点在国务院的通知中也很明确,尤其是要求各地政府要继续增加保障性住房和普通商品房的有效供给,以满足普通居民的合理性需求。此外,我国房地产市场发展的内动力依然强劲还表现在以下几点:1.我国房地产市场起步晚、发育期短,其成长期将是一个相当长的阶段。自20世纪九十年代初实施以建立住房公积金为代表的住房体制改革到九十年代末实行住房货币化分配,再到目前快速发展的商业化房地产市场,我国房地产市场的发展仅经历了十几年的时间,与发达国家动辄几十年甚至上百年的历史相比,目前我国的房地产市场只能归于发展初期阶段,离成熟期还有很长的时间。专家预测,我国房地产市场从快速发展期到成熟稳定期至少还有二十年到三十年的时间,这意味着我国的房地产市场起码还有二十年到三十年的高速发展期。2.我国房地产市场容量大,需求旺,而土地资源相对稀缺,供需矛盾突出。我国人口占世界的四分之一,专家预测未来十年和二十年我国仍会有6%和10%的自然增长率,人口的增加必然相应扩大住房需求。我国人口出生高峰期位于1962-1977年,这期间出生人口的后代在未来二十年将陆续进入婚育年龄,对购房需求增大。而我国人均土地面积较少,可供开发的土地资源有限,房地产市场的供不应求仍将在较长一段时期内成为主导。3.我国是农业大国,虽然经过近三十年的改革开放和经济发展,城镇化率得到了很大提高,但2008年末也仅达到45.68%,距经济发达国家平均70%的比率还有很大差距。未来城镇化率的稳步提高,会极大地推动住房市场的繁荣。4.目前我国存量住宅中(2008年末124亿平米属于20世纪60-80年代末所建房屋还有近60亿平方米,由于当时的经济条件和其他原因限制,这部分住宅在未来10-15年之间会逐步淘汰拆除重建,这也是一个巨大的市场空间。5.我国的传统家庭生活观念是有房为安,买房既是生活第一需要,同时也兼顾了财产的保值增值,所以住房消费是一个长久不衰的生活主题。6.由于房地产所具有的特定地域性和消费的不可替代性,决定了它在每一个地区将会形成持续的购买力,随着物质生活水平提高,追求美好、更新住房的常态化也将推动房地产市场不断向更高层次发展。总之,我国房地产市场从长远看依然蕴含着巨大潜能和广阔市场容量。三、当前商业银行房地产信贷业务面临的挑战在目前政策环境和短期不确定的房地产市场情况下,商业银行房地产信贷业务也面临着多种挑战:(一面临国家宏观调控政策不确定性的挑战尽管国家一再强调2010年将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,但从近期的政策风向看,积极的财政政策可能不会有太大的变化,但适度宽松的货币政策已经在两次提高存款准备金率的情况下发生了细微转变。毕竟2009年一年全国信贷投放量达到了历史天量,这对刺激经济,保持国民经济持续较快发展,完成“保八”目标做出巨大贡献。但也在一定程度上造成了市场资金流动性过剩、预期通胀渐显的不利现象。就目前情况看,随着中国经济的回暖和通胀压力渐现,宽松的货币政策将难以为继,必将随着实体经济恢复发展变化情况进入密集的调整期,而这种调整将会是13河北金融2010/04观察思考全方位、多角度、多频段的,这期间当然也包括如果实体经济复苏出现反复的话,相应的国家宏观经济政策进行回调可能性,可以说目前复杂的经济情况决定了国家当前宏观经济政策不确定性。(二面临市场风险积聚的挑战伴随着2009年市场的持续火爆,部分地区飙升的房价已经大大超出了人们的心理预期,部分购房者愤然退场,致使有些楼盘实际上已经成为有行无市,加重了目前市场各类风险的积聚。近期国家出台的一系列调控政策已经表明了决策者希望通过一段时间的调整来充分释放由于价格上涨过快以及信贷投放过大所带来的各种市场风险。而房地产开发企业在各种政策的调控之下,尤其是在银行个人住房贷款信贷规模收紧的情况下,将面临着销售速度减缓,资金回笼慢,获取信贷资金难等困难,有些开发商的楼盘将面临资金断档的危险,进而威胁银行信贷资金安全。这种苗头的出现对于商业银行的信贷资金安全,存量贷款质量,以及今后的业务开展提出了严峻挑战。(三面临信贷结构调整的挑战《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确提出了人民银行、银监部门要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导,几乎同时,各主要商业银行也制定下发了各自的2010信贷政策与结构调整方案,明确提出了对房地产行业结构调整要求,强化房地产开发贷款的风险管理,并从行业、客户、项目、产品、投放区域等多个维度进行了调整。这充分表明,2010年房地产信贷业务必将面临着国家宏观调控政策和信贷结构调整的双重压力,势必在客户选择、项目准入、投放区域、贷款规模等多个方面受到政策调整的限制,今后的业务发展和存量客户的调整都面临很多预想不到的困难与挑战。(四面临应对风险强化管理的挑战2009年,各商业银行房地产信贷业务均实现了快速发展,存量贷款规模的快速增长势必会加大贷后管理和风险监控的难度,从信贷人员配备、企业资金监控、信贷检查、风险预警、贷款封闭管理、贷款支用等多个方面提出了更高的要求。而从目前实际情况来看,部分商业银行仍然存在着风险防范意识薄弱,贷后检查不及时、不到位,档案材料缺失,封闭管理无法完全落实等一系列问题,为今后强化贷款管理,应对风险,确保质量留下了不少难题与挑战。四、加强基础管理,稳健发展房地产信贷业务面对如此的市场形势和政策环境,如何保证商业银行房地产信贷业务的稳步发展,笔者认为要着重抓好以下几个方面的工作:(一强化风险意识,夯实管理基础1.要高度重视贷后管理工作,提高风险防范意识。首先要合理调配人力资源,加强贷后日常管理和监控,实现贷后管理专人专岗;其次要加强对国家宏观政策的跟踪与研究,准确把握国家政策走向和市场形势变化趋势,合理制定适合本地区情况的业务发展规划。2.加强对贷款企业经营情况和资金使用情况的监控。要切实落实定期调查走访制度,重点监控贷款企业项目的建设进度、销售情况以及资金回笼状况,并根据企业销售进度监督企业按照合同约定偿还贷款。一旦发现问题应及时采取应对措施,防患于未然。3.严格执行房地产项目资本金的要